房地產(chǎn)市場調(diào)研綜合分析報告下

1、六、海城市項目周邊配套分布分析市政配套設施主要配套銀行中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行醫(yī)院廣濟醫(yī)院、海城市中醫(yī)院超市二臺子超市、濱河超市學校開發(fā)區(qū)中心小學、海城第一高級中學、海城第三高級中學公交車4路、海城至西柳、海城至溫香等郊區(qū)線路通訊聯(lián)通營業(yè)廳、移動營業(yè)廳餐飲萃華樓酒店等娛樂水域天池浴樂城等 三明觀點:1) 本項目地處于開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，目前的生活配套正處于逐步完善階段。2) 本項目為經(jīng)濟、教育的中心，海城教學質(zhì)量最好的第一高級中學遷至本項目周邊，以及開發(fā)區(qū)中心小學等知名教育機構，自己的孩子完全可以在家門口就完成小學、中學的全部課程，極其方便家長。3) 健康是現(xiàn)代人們選擇居住地所要考慮的因素，本

2、項目周邊醫(yī)院眾多，生活基礎配套齊全。4) 海城開發(fā)區(qū)仍屬于新興開發(fā)區(qū)域，生活配套齊全但仍屬于區(qū)域發(fā)展的起步階段，項目所屬區(qū)域內(nèi)隨著人口的不斷遷徙，大型的、齊備的商業(yè)配套急待完善。七、海城市區(qū)及附近主要可類比1、海城市周邊主要可類比樓盤分析項目占地面積建筑面積容積率銷售價格戶數(shù)（戶）周邊配套唯美品格7636015萬1.933160/起3680元/均1168 二臺子農(nóng)貿(mào)市場市府廣場海城碧桂園43658749萬1.23500/3200 二臺子農(nóng)貿(mào)市場大吉欣城31000960003.13360 742 濱河公園建材大市場左岸城邦2526006721002.63500 6000 濱河公園濱河盛世廣場80

3、30528006（總體）2800 278建材大市場濱河公園希望宜城832711569001.883180/1086戶市府廣場中央水景公園格林春天356441000002.83160/680戶市府廣場二臺子市場第一城764001800002.362920/1800戶開發(fā)區(qū)公園興海大街芭東海城120萬1.23800/8000戶水景公園市府廣場三明觀點：1) 海城市目前主要樓盤都集中在開發(fā)區(qū)和荒嶺新區(qū)，城市中心樓盤較少，說明海城市中心土地供應量不足，但是拆遷量較大，城市正在向外輻射，加快城市化進程。2) 海城市大部分樓盤價格均在3000-3800之間，因此本項目的定價應與周邊樓盤相似，不應脫離市場。

4、3) 海城市房地產(chǎn)銷售價格近2年來漲幅較大，海城核心區(qū)域的最高的普通住宅銷售價格接近4000元/平米，且保證較高的增長速度。4) 海城市新增樓盤的體量較大，且出現(xiàn)如芭東海城規(guī)劃百萬平米以上的大型項目，大盤營銷的趨勢明顯。5) 海城2009年開始市內(nèi)老城區(qū)拆遷面積逐年增加，為房地產(chǎn)市場提供了較大的土地供給，市區(qū)內(nèi)潛在的市場壓力將會在2011年集中釋放。2、項目調(diào)研資料Ø 唯美品格 項目名稱唯美品格銷售電話3129999 發(fā)展商遼寧唯美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商無物業(yè)管理日本吉田物業(yè)管理有限公司物業(yè)費1.2元/·月地理位置海城經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)淮河路車位地下停車位10萬元/個占地面積

5、建筑面積容積率戶數(shù)棟數(shù)得房率43658749萬1.21168戶34棟,2棟21層、8棟小高78%推廣語夢想社區(qū)、幸福生活戶型/面積戶型面積兩房兩廳61.14/99.42三房兩廳188.42/130.77銷售價格3180元/起 均價：3360元/ 最高價3680元/付款方式銀行按揭無折扣/一次性付款9.8折（七層按揭）景觀園林南臨600米寬河濱公園、西側(cè)為“市府廣場人工湖”，面積90萬平方米，圍湖而建生態(tài)公園業(yè)主會所2500業(yè)主會所，健身、娛樂、活動、休閑、服務功能于一體公共裝修外墻:貼高級墻磚、文化石，局部涂料，梯間為理石,地面:理石鋪裝物業(yè)配套供水：市政自來水,供電：市政電網(wǎng),供氣：熱網(wǎng)、無

6、煤氣,通訊：自然通風、無中央空調(diào)設備周邊配套海城一高中、二臺子農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)銀行、工商銀行、市府廣場產(chǎn)品特點項目所處區(qū)域為未來城市發(fā)展的核心區(qū)域，該項目建設較早，分期開發(fā)，形成較為良好的口碑，產(chǎn)品注重實用性，受外部環(huán)境發(fā)展所限，周邊沒有主力的大型商業(yè)配套，現(xiàn)有的配套以滿足生活為主。交通除依靠私家車和出租車外沒有公交資源。戶型一覽： 建筑面積：61.14 戶型結構：二室二廳一衛(wèi)戶型點評：戶型方正，空間利用率高設計缺陷：無北向通風面，設置不全 建筑面積：99.42 戶型結構：二室二廳一衛(wèi) 戶型點評：270度觀景窗、功能齊全 設計缺陷：采光面積有限、通風性能差 Ø 海城碧桂園項目名稱海城碧

7、桂園銷售電話362888發(fā)展商碧桂園控股代理商無物業(yè)管理海城碧桂園物業(yè)管理有限公司物業(yè)費1.5元/·月地理位置海城市順河西路55號車位9萬/個占地面積建筑面積容積率戶數(shù)棟數(shù)得房率763601450001.931168戶72棟,多層6棟、聯(lián)排及疊拼66棟多層86%推廣語給您一個五星級的家戶型/面積戶型面積四房兩廳214.5262.13五房兩廳207529銷售價格3080元/起 均價：3480元/ 最高價4280元/付款方式銀行按揭9.8折/一次性付款9.5折（七層按揭）景觀園林坡地立體景觀、3000平米的主題廣場、半人車分流業(yè)主會所多功能、復合型業(yè)主會所、泛會所概念公共裝修外墻:梯間為

8、理石、外墻涂料、局部外墻磚,地面:理石鋪裝物業(yè)配套供水：市政自來水,供電：市政電網(wǎng),供氣：熱網(wǎng)、無煤氣,通訊：自然通風、無中央空調(diào)設備周邊配套海城第一高中、二臺子農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)銀行、工商銀行、市府廣場交通狀況目前沒有公交線路通過產(chǎn)品特點項目所處為開發(fā)區(qū)東端，臨近老城區(qū)，項目周邊基礎配套較為齊全。碧桂園為全國知名企業(yè)，其項目特點為盤子較大，配套以教育配套為主導，知名學府和教育機構的引進為產(chǎn)品亮點，定位全面。戶型一覽： 建筑面積：207.6 戶型結構：三室二廳二衛(wèi) 戶型點評：南向面積較大私家花園朗闊合宜設計缺陷：進深較短房間面積比例較差 Ø 大吉欣城項目名稱大吉欣城銷售電話3517777

9、 發(fā)展商遼寧宗駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商緦潞營銷機構物業(yè)管理開發(fā)直屬物業(yè)物業(yè)費未定地理位置海城市濱河西路（老大集原址）車位未定占地面積建筑面積容積率戶數(shù)棟數(shù)得房率31000960003.2742戶/推廣語大吉欣城 領袖新里程戶型/面積戶型面積兩房兩廳90.76/73.28/94.14/81.11/82.85三房兩廳131.46/107.11銷售價格起價2780元/ 均價3286元/平米 最高價3586元/平米付款方式銀行按揭9.8折/一次性付款9.7折（七層按揭）景觀園林坡地、立體景觀，超大樓間距業(yè)主會所與商業(yè)體結合、功能服務型會所公共裝修外墻：梯間為理石，地面：理石鋪裝物業(yè)配套供水系統(tǒng)：市政

10、自來水供電系統(tǒng)：市政電網(wǎng)供氣系統(tǒng)：熱網(wǎng)、無煤氣通訊系統(tǒng)：中央空調(diào)設備周邊配套海城建材大市場、交通銀行、郵政儲蓄、農(nóng)業(yè)銀行、老大集交通狀況目前沒有公交線路通過產(chǎn)品特點項目聯(lián)姻家具連鎖超市“家世界”，構筑區(qū)域內(nèi)目前較為強大的商業(yè)配套，商業(yè)氛圍較為濃厚。戶型一覽： 建筑面積：90.76 戶型結構：三室二廳一衛(wèi) 戶型點評：功能分區(qū)科學、明衛(wèi)設計設計缺陷：無玄關、戶型設計過于緊湊 建筑面積：107.11 戶型結構：三室二廳二衛(wèi) 戶型點評：雙衛(wèi)設計、室內(nèi)空間通透明朗設計缺陷：書房面積有限、衛(wèi)生間開間較小 Ø 左岸城邦項目名稱左岸城邦銷售電話發(fā)展商海城市景地基業(yè)有限公司代理商旺地發(fā)展顧問物業(yè)管理開

11、發(fā)直屬物業(yè)物業(yè)費1元1.2元/地理位置濱河南路大白橋旁車位數(shù)/價格未定占地面積建筑面積容積率戶數(shù)棟數(shù)得房率2526006721002.66000戶高層28棟，小高層13棟，多層29棟形象推廣語劃河為疆、定義未來戶型/面積戶型面積兩房兩廳81/88/96三房兩廳114/136銷售價格起價3000元/ 均價3500元/平米左右 最高價3980元/平米付款方式11月28日開售，誠意金一萬頂一萬八千元景觀園林坡地、立體景觀，河景、園區(qū)內(nèi)水系環(huán)繞業(yè)主會所3000平米超大主題會所、健身、休閑、服務于一身公共裝修梯間：理石，地面：理石鋪裝物業(yè)配套供水：市政自來水，供電：市政電網(wǎng)，供氣：熱網(wǎng)、無煤氣周邊配套海

12、城建材大市場、交通銀行、郵政儲蓄、農(nóng)業(yè)銀行、老大集產(chǎn)品特點地中海式建筑風格、高端市場定位、大尺度、大面積露臺設計、景觀較多采用水系與園林相結合的設計理念。戶型一覽： 建筑面積：88 戶型結構：二室二廳一衛(wèi)戶型點評：北向河景花園景觀好通透、明朗設計缺陷：功能分區(qū)受進深的限制空間較擁擠 建筑面積：81 戶型結構：二室二廳一衛(wèi)戶型點評：全明戶型設計客廳連寬窗采光優(yōu)良設計缺陷：廚房、餐廳受開間限制影響使用效果 Ø 濱河盛世廣場 項目名稱濱河盛世廣場銷售電話發(fā)展商海城XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商廣州三明置業(yè)物業(yè)管理開發(fā)直屬物業(yè)物業(yè)費未定地理位置海城荒嶺子（老大集）車位不詳占地面積建筑面積容積率

13、戶數(shù)棟數(shù)得房率8030528006.1278戶高層一棟、底部為連體商業(yè)74%戶型/面積戶型面積兩房兩廳66.58/90.44/94.31/108.81100.49三房兩廳136.7銷售價格2750元/起 3000元/均 3260元/最高付款方式銀行按揭、一次性（未開盤、蓄客階段）景觀園林商網(wǎng)頂部的園林結構、綠化率55%業(yè)主會所120平米泛會所、娛樂活動室公共裝修外墻：涂料，地面：大理石物業(yè)配套供水：市政自來水，供電：市政電網(wǎng)，供氣：熱網(wǎng)、無煤氣周邊配套海城建材大市場、交通銀行、郵政儲蓄、農(nóng)業(yè)銀行、老大集交通狀況目前沒有公交線路通過產(chǎn)品特點密度大、商業(yè)綜合體項目，綠化面積為屋頂再利用，無實際景觀

14、環(huán)境可言。由于商網(wǎng)連體，造成整棟公攤面積較大，得房率較低。銷售價格屬于區(qū)域內(nèi)較低水平。戶型一覽： 建筑面積：122.1戶 型：三室二廳一衛(wèi)戶型點評：戶型方正，空間明朗通風采光良好 設計缺陷：門口位置占用餐廳空間 建筑面積：97.84 戶 型：二室二廳一衛(wèi)戶型點評：戶型方正，全明設計通風采光良好設計缺陷：門口位置占用餐廳空間 Ø 希望宜城 香舍 項目名稱希望宜城 香舍銷售電話發(fā)展商海城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)總公司重慶宜臣置業(yè)有限公司代理商無物業(yè)管理香港戴德梁行物業(yè)費1.5元/·月地理位置海城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)淮河路車位地下300個 7.8萬/個占地面積建筑面積容積率戶數(shù)棟數(shù)得房率8327

15、11569001.881086戶多層8棟小高層2棟高層9棟78%戶型/面積戶型面積兩房兩廳99.62三房兩廳117.94/140.26/143.50四房兩廳263.87五房兩廳324.56/387.95銷售價格2988-3480元/均價3100元/別墅均價4200元/付款方式銀行按揭無折扣 一次性付款9.9折（七層按揭）景觀園林共享市政府人工湖及廣場景觀、綠化率45%，立體景觀設計業(yè)主會所3000平米會所，健身、休閑、娛樂等功能齊備公共裝修外墻：涂料、文化石、石灰?guī)r，地面材料：大理石物業(yè)配套市政供水供電，寬帶、電話、有線接入周邊配套海城第一高中、二臺子農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)銀行、工商銀行、市府廣場產(chǎn)品

16、特點項目規(guī)劃起點較高，風格獨特，屬開發(fā)區(qū)遷移后首批參與建設的項目，項目體量較大，景觀優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品線豐富多樣，目前屬于清尾銷售。Ø 格林春天項目名稱格林春天銷售電話3605555 發(fā)展商海城鑫鵬地產(chǎn)有限公司代理商無物業(yè)管理開發(fā)直屬物業(yè)物業(yè)費1.2元/·月地理位置海城市開發(fā)區(qū)淮河路車位未定占地面積建筑面積容積率戶數(shù)棟數(shù)得房率356441000002.8680戶多層6棟高層7棟78%推廣語珍藏版 都市情景休閑生活區(qū)戶型/面積戶型面積兩房兩廳74.86/88,42/107.76/93.46三房兩廳113.65/127.43四房兩廳147.86銷售價格3068元/起價 3160元/

17、均 3520元/最高 付款方式銀行按揭9.6折 一次性付款9.5折（七層按揭）景觀園林立體園林景觀設計、注重園區(qū)內(nèi)的功能性、園區(qū)內(nèi)人車混行業(yè)主會所泛會所設計公共裝修外墻:高級外墻磚、局部涂料,地面材料:理石地面物業(yè)配套供水系統(tǒng)：市政自來水供電系統(tǒng)：市政供電供氣系統(tǒng)：熱網(wǎng)、無煤氣通訊系統(tǒng)：寬帶入戶、電話接口、有線電視周邊配套沈大高速路口、市府廣場、二臺子農(nóng)貿(mào)市場、工商銀行、郵政儲蓄交通狀況目前沒有公交線路通過產(chǎn)品特點項目所處區(qū)域為未來城市發(fā)展的核心區(qū)域，該項目建設較早，自身配有產(chǎn)權式商業(yè)賣場于2011年正式動工，商業(yè)氛圍較濃，由于價格拉升過快，目前銷售情況較差。戶型一覽： 建筑面積：93.46

18、戶型結構：一室二廳一衛(wèi) 戶型點評：分區(qū)內(nèi)面積舒適，明衛(wèi)設計270度觀景設計缺陷：無玄關、戶型功能缺失 建筑面積：88.42戶型結構：二室二廳一衛(wèi)戶型點評：功能分區(qū)合理敞開式廚房、餐廳通透設計缺陷：無玄關衛(wèi)生間面積缺失、狹長 Ø 后英 第一城 項目名稱后英 第一城銷售電話發(fā)展商遼寧后英集團海城后英房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商營知道顧問機構物業(yè)管理海城后英物業(yè)管理有限公司物業(yè)費1.2元/·月地理位置開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)盤興海大街南側(cè)車位占地面積建筑面積容積率戶數(shù)棟數(shù)得房率764001800002.361800戶多層11棟,高層5棟,小高層3棟81%戶型/面積戶型面積兩房兩廳101.14/83.

19、07/87.87三房兩廳109.17、97.57銷售價格2780元/起價 2920元/均 3480元/最高 付款方式銀行按揭9.9折 一次性付款9.7折,老帶新立減100元/景觀園林立體園林景觀設計、注重園區(qū)內(nèi)的功能性、園區(qū)內(nèi)人車混行業(yè)主會所主題會所、休閑、健身、服務功能于一身公共裝修外墻：高級外墻磚、局部涂料，地面材料：大理石地面物業(yè)配套市政供水供電，寬帶、電話、有線接入周邊配套沈大高速路口、市府廣場、二臺子農(nóng)貿(mào)市場、工商銀行、郵政儲蓄交通狀況目前沒有公交線路通過產(chǎn)品特點項目所處區(qū)域為工業(yè)區(qū)，周邊污染較為嚴重，交通較為便利，生活配套設施齊全。該項目銷售價格屬區(qū)域內(nèi)較低水平，后英集團的知名度及

20、口碑較好，銷售較為順暢。Ø 芭東海城項目名稱芭東海城銷售電話發(fā)展商芭東置業(yè)有限公司代理商無物業(yè)管理青島芭東物業(yè)服務有限公司物業(yè)費1.5元/·月地理位置海城開發(fā)區(qū)（海城河北岸）車位占地面積建筑面積容積率戶數(shù)棟數(shù)得房率100萬平米120萬1.28000戶高層3棟，小高層5棟多層6棟，別墅6棟82%推廣語一代人的夢想、一座城的榮耀戶型/面積戶型面積兩房兩廳101.17/100.68/115.31/76.2/129.12三房兩廳172.08/149.65/130.31/185.12/178.73/170.27四房兩廳194.25/192.07/銷售價格高層：3460元/起、均價36

21、80元/ 別墅：5380元/起、均價5800元/付款方式銀行按揭9.5折、一次性付款9.4折物業(yè)配套供水系統(tǒng)：市政自來水，供電系統(tǒng)：市政供電，供氣系統(tǒng)：熱網(wǎng)、無煤氣，通訊系統(tǒng)：寬帶入戶、電話接口、有線電視周邊配套沈大高速路口、市府廣場、二臺子農(nóng)貿(mào)市場、工商銀行、郵政儲蓄交通狀況目前沒有公交線路通過產(chǎn)品特點目前海城體量最大的住宅項目，規(guī)劃定位高端，品質(zhì)感強。開發(fā)公司實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，產(chǎn)品線齊全，河景規(guī)劃與項目景觀有效融合，品質(zhì)上乘。戶型一覽： 建筑面積：172.08 戶型結構：三室二廳二衛(wèi)戶型點評：功能分區(qū)合理敞開式廚房、餐廳通透設計缺陷：無玄關 建筑面積：129.12戶型結構：二室二廳二

22、衛(wèi)戶型點評：功能分區(qū)合理敞開式廚房、全明設計設計缺陷：主臥儲藏室占用空間面積較大 3、重點案例分析-左岸城邦Ø 項目資本資料開發(fā)商海城市景地基業(yè)有限公司所在區(qū)域海城市鐵東濱遼寧路大白橋旁占地面積25萬平方米建筑面積70萬平方米總套數(shù)約7000套項目類別多層,小高層,高層、別墅、酒店面積70-140 Ø 項目簡介左岸城邦位于海西新城正中心，濱河南路大白橋旁。融白金五星級酒店、大型商務會館、左岸風情文化街等社交、休閑、餐飲、文娛、展示等于一體?？偨ㄖ?guī)模逾70萬平方米，由28棟28-33層高層；若干棟小高層；和別墅區(qū)組成,以巴黎塞納河左岸為藍本，法式建筑群體。全區(qū)規(guī)劃遵循“三縱

23、四橫”的立體景觀軸線設計理念3條1.2公里長的中央景觀縱軸自南向北，和4條特色園林景觀橫軸交錯，將全區(qū)自然的分成多個組團。高層點式布局，純大戶設計，望河設計,目前，500米景觀大道已投入使用。左岸城邦三期二期一期景酒店會所河觀帶沿親水平臺帶化綠帶化綠海城河Ø 重要節(jié)點² 2010年8月8日銷售中心開放，開始收取誠意金，截22日總誠意客戶300多戶² 2010年11月初樣板間開放² 2010年11月28日一期開盤 左岸城邦營銷中心 手提袋（二稿） 宣傳手冊 戶外廣告Ø 產(chǎn)品介紹會所別墅多層高層酒店Ø 小區(qū)規(guī)劃² 酒店：左岸城邦

24、項目東南角規(guī)劃為白金五星級酒店，如若建成，將成為海城市首家五星級酒店。² 會所：左岸城邦擁有建筑面積3000平米超大型主題會所，集健身、休閑、服務為一身。² 高層：左岸城邦規(guī)劃的高層產(chǎn)品為點式觀景高層，純粹大戶設計，主要分布在沿河一線及海州大街一線。² 多層：左岸城邦的多層產(chǎn)品主要分布在園區(qū)中心，均為8層電梯多層，戶型以二室二廳為主。² 景觀：左岸城邦的景觀通過樹池、水景、花架及小品等點綴，形成多層次的景觀體系。植物配置的重點是密植高大喬木、灌木、花灌木、花卉、草坪燈五重景觀體系。Ø 在售產(chǎn)品介紹 建筑面積：136戶型：三室二廳二衛(wèi)戶型點評：大

25、開間、短進深，室內(nèi)通風采光俱佳；270度轉(zhuǎn)角窗，主臥視野開闊；雙衛(wèi)全明設計，通風透氣。戶型缺點：入戶無玄關、臥衛(wèi)生間面積較小。 建筑面積：114 戶 型：二室二廳二衛(wèi)戶型點評：南向景觀露臺設計提高使用率和采光面積。戶型缺點：無入戶玄關，主臥衛(wèi)生間面積較小。 建筑面積：88 戶 型：二室二廳一衛(wèi)戶型點評：面積適中;北向露臺設計,增強了室內(nèi)的采光、通風效果。戶型缺點：廚房的空間有限，面積狹小，餐廳通道較多。Ø 學習借鑒² 風格統(tǒng)一：左岸城邦打造充滿法蘭西風情的國際社區(qū)。² 體驗式銷售：左岸城邦推出體驗式營銷,在會所內(nèi)打造三個實景樣板間，并做出景觀看房通道，使客戶親身體

26、驗左岸城邦的居住文化。² 面積贈送：左岸城邦每個戶型均贈送空中花園，增大使用面積，增強使用功能。4、海城市整體商業(yè)體調(diào)研n 萬和城基本資料項目名稱萬和城租售狀態(tài) 出租詳細地址遼寧省海城市中街北路萬和城項目定位一站式購物中心所屬商圈 北關商圈 （q街/q商場）物業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)房 開工日期2007年10月份開業(yè)日期2010年12月22日建筑指標及裝修總建筑面積10萬使用率64%層高4.2米占地面積1.4萬最大商鋪面積270最小商鋪面積12中庭面積350中空高度22米廣場面積2250總層數(shù)11層商場復合型層數(shù)9層單層面積7800卸貨區(qū)面積不詳扶梯數(shù)量兩 部觀光梯數(shù)量兩 部消防梯數(shù)量兩 部地板瓷片

27、裝修狀況 一般外部裝修 鋁塑扣板建筑結構框架內(nèi)部配套電話線、洗手間、水龍頭、消防噴頭、中央空調(diào)、監(jiān)控器消防鋁板吊頂樓層功能樓層定位單間數(shù)據(jù)業(yè)態(tài)比例售價/租金主力店-2F停車場5700-1F億家生活超市6200零售、醫(yī)藥、飾品、小家電超市55% 3300定向招商億家超市1F流行時尚百貨7800箱包、鞋業(yè)、共享大廳、黃金、化妝品租：700780元/·月2F流行時尚百貨7800時尚潮品、流行配飾、女士皮件、休閑服飾租：620720元/·月3F流行時尚百貨7800淑女裝、精品服飾、內(nèi)衣、流行飾品租：550650元/·月4F流行時尚百貨7800正裝、運動、男士單品、皮具租：

28、520650元/·月5F流行時尚百貨7800家居床品、小家電、羽絨服、VIP中心租：500600元/·月6F休閑娛樂 11300冰場、游泳館、影院、電玩、酒吧 定向招商7F美食廣場5300美食廣場 租：600元/·月8F9F量販式KTV10000量販式KTV定向招商配套信息學校海城第五中學主干道永安路、中街路寫字樓10層11層集團辦公室、部分寫字間對外招租專業(yè)市場嘉泰手機大賣場小區(qū)三義街社區(qū)停車場地上部分停車位交通站名：海城大酒店 環(huán)路12 路 海城大酒店站路線：站前、站百、建行、萬和城、南門、建材市場等車位共265個，其中地下236個，面積： 18 /個租售信息

29、出租信息至少租賃 1年，出租率：100% 實際出租情況為90%，付租方式 按年交出售信息出售率： 0 ， 物業(yè)管理費 40 元/平方米/月進場費無免租期 裝修期為1個月，免租金 營業(yè)時間8點至21點 ，特殊行業(yè)除外 三明觀點： 萬和城坐落于海城市核心區(qū)域，海城大酒店對面。土地的稀缺性以及成熟的商業(yè)氛圍構筑了項目純商業(yè)體的功能定位。萬和城項目規(guī)劃理念先進，綜合型商業(yè)，復合型業(yè)態(tài)確立了海城老城區(qū)一流商業(yè)體的戰(zhàn)略地位，同時確立了項目商業(yè)地標性定位。n 普臨商場基本資料項目名稱海城普臨商場租售狀態(tài)出售 詳細地址遼寧省海城市永安路普臨大廈項目定位一站式購物中心所屬商圈 普臨商圈物業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)房 開工日期19

30、97年10月開業(yè)日期1998年10月建筑指標及裝修標準建筑面積67000使用率64%層高4.5米/層共四層占地面積13000最大面積230最小商鋪面積8中庭面積1000中空高度8米廣場面積500總層數(shù)5層（-1F）單層面積11000卸貨區(qū)面積不詳扶梯數(shù)量一組觀光梯數(shù)量兩部消防梯數(shù)量2部地板瓷片 裝修狀況一般 外部裝修鋁塑扣板 建筑結構框架 內(nèi)部配套洗手間、水龍頭、消防噴頭、中央空調(diào)、監(jiān)控器消防木質(zhì)、石膏板吊頂樓層功能樓層定位單間數(shù)據(jù)業(yè)態(tài)比例售價/租金主力店-1F習慣性消費品8000超市、內(nèi)衣、床品、抵擋服飾70%定向招租佳宜得超市1F時尚百貨11000小家電、鞋業(yè)、箱包、精品服飾40%產(chǎn)權銷售

31、 租金750800元/鞋城2F時尚百貨9000男裝精品、精品皮草、正裝55%產(chǎn)權銷售 租金750850元/利郎、柒牌、勁霸3F女裝精品9000休閑女裝、時裝、皮草、精品80%產(chǎn)權銷售 租金700750元/阿依蓮、哥弟、秋水伊人4F季節(jié)性消費品9000羽絨服、皮草、單衣60%定向招租波司登、鴨鴨配套信息主干道永安路、海州大街步行街海城站前商業(yè)街停車場地上部分停車位交通站名：普臨商場 環(huán)路1/2普臨商場 站狀況路線：站前、站百、建行、萬和城、南門、建材市場等車位共3040個地下0個面積： 18 /個租售信息出租信息至少租賃1 年，出租率：95%，付租方式：按年交出售信息付款方式一次性，出售情況：項

32、目營業(yè)之初為產(chǎn)權式銷售，目前可租賃商鋪為業(yè)主轉(zhuǎn)租，銷售伊始價格800010000元/平米不等管理費 35 元/平方米/月進場費 0 元免租期一個月內(nèi)免租裝修期營業(yè)時間 8：30 分至 20：30 分 三明觀點： 普臨商廈作為海城成立較早的產(chǎn)權式銷售的商業(yè)體在海城影響力較大，是海城大眾時尚消費的前沿，是站前商圈的領航者。商場定位為日常消費品的中高端消費場所，旗下品牌為國內(nèi)一線知名品牌，由于該項目早期為產(chǎn)權式銷售，目前對外招租的鋪位較少，賣場內(nèi)出租率較高。5、 海城市賓館調(diào)研n 海城春雷大酒店：基本信息項目名稱海城春雷大酒店位置海城市永安路廣場東側(cè)占地面積0.7萬平米建筑面積2.7萬平米酒店星級三

33、星級入住率60%通道寬度5米樓層數(shù)9層大堂面積420平米大堂層高5.4米大堂地面大理石外立面瓷片電梯數(shù)量3部貨梯數(shù)量1部地上車位96個地下車位無客房情況名稱價格數(shù)量面積服務單間88元（無衛(wèi)生間）1212寬帶接入、免二人早點、叫醒服務、下午兩點退房標準間158元（兩張床）168元（雙人床）83/461622三人間288元222225行政套房388元/588元（會客廳）123545總統(tǒng)套房688元/988元25575顧客定位長租客，商務，旅行酒店配套會議室（最大容納 60 人），中餐廳，咖啡廳，康體，美容美發(fā)，桑拿沐足，禮品店周邊配套郵政郵政儲蓄、商務中心銀行農(nóng)行、工行、交行通訊寬帶、電話交通狀況

34、主干道永安路、海州大街站點 春雷大酒店 站 ， 海城2路 公車 三明觀點：海城春雷酒店為海城市成立較早老牌的大型酒店，酒店常年入住率穩(wěn)定在60%左右，具備一批穩(wěn)定的入住客群。大廈內(nèi)裝修標準較高但設施相對陳舊，臨近海城火車站，交通便利。n 海城大酒店：基本信息項目名稱海城大酒店位置海城市北關轉(zhuǎn)盤東側(cè)占地面積1.13萬建筑面積2.4萬酒店星級四星級入住率70%通道寬度5米樓層數(shù)19層大堂面積580大堂層高5.4米、挑空11米大堂地面大理石外立面瓷片電梯數(shù)量3部貨梯數(shù)量1部地上車位56個地下車位無（酒店外部可停靠50臺）客房情況名稱價格面積服務單間168元（無衛(wèi)生間）12寬帶接入、免二人早點、叫醒服

35、務標準間298元（兩張單人床）268元（雙人床）1622豪華雙人間298元（兩張單人床）2225行政套房338元/428元（雙人床、會客廳）3545行政豪華房528元/628元5565顧客定位長租客，商務，旅行酒店配套會議室（最大容納 400 人），中餐廳，咖啡廳，康體，美容美發(fā)，桑拿沐足，禮品店周邊配套郵政商務中心、郵局銀行農(nóng)行、工行、交行通訊寬帶、電話交通狀況主干道永安路、中街路站點 海城大酒店 站，有 海城2路 公車 三明觀點：海城大酒店是海城首屈一指的高品質(zhì)酒店，酒店整體的裝修檔次較高，酒店功能配置齊全，會議廳能夠滿足400人的大型集會，高檔次中餐廳配置完善，交通便捷。n 海城富豪大酒

36、店：項目名稱海城富豪大酒店位置海城市廣場南側(cè)占地面積2.24萬建筑面積4.6萬酒店星級三星級入住率70%通道寬度3.5米樓層數(shù)16層大堂面積800大堂層高挑空11米大堂地面：大理石， 外立面瓷片、沿正街理石電梯數(shù)量4部貨梯數(shù)量1部地上車位22個地下車位無名稱價格數(shù)量面積服務單間198元4212寬帶接入免二人早點叫醒服務標準間268元（兩張單人床）298元（雙人床）621622豪華雙人間368元（兩張單人床）462225行政套房468元/588元（雙人床、會客廳）363545總統(tǒng)豪華房888元/1068元25565顧客定位長租客，商務，旅行酒店配套會議室（最大容納 80 人），中餐廳，咖啡廳，康

37、體，美容美發(fā)，桑拿沐足，禮品店商場普臨、巨輪、大和銀行農(nóng)行、工行、交行、建行郵政商務中心、郵局通訊寬帶、電話交通狀況主干道永安路站點 巨輪商場 站，有 海城1、2路 公車 6、海城市商網(wǎng)概況分析：街路/商圈網(wǎng)點租賃價格主要經(jīng)營業(yè)態(tài)永安路（普臨商圈）47（9萬元/年）運動系、珠寶首飾加工二馬路（普臨商圈）70（15萬元/年）男士精品服飾、時尚潮服萬和城商圈90（12萬元/年）時尚潮服、運動系永安路沿線以家電、珠寶及首飾加工、運動品牌為主，沿街商業(yè)氛圍濃厚，滿鋪狀態(tài)，經(jīng)營收益良好。店鋪品牌主要包括361度、耐克品牌形象店、阿迪達斯品牌形象店、貴人鳥品牌形象店等。二馬路沿線以精品男裝為主營業(yè)態(tài)，沿街

38、店面為國內(nèi)一線品牌形象店，主要包括利郎、斯得雅、班尼路、柒牌、七匹狼、哥弟等。萬和城商圈以運動服飾及中、高端男裝精品為主營業(yè)態(tài)，KFC坐落于此、主要包括馬克華菲、喬丹運動系、七匹狼品牌形象店等。 三明觀點：海城市受人口、地域條件等因素的諸多限制，商業(yè)網(wǎng)點布局主要依托于成形的商圈，店面品牌同質(zhì)化、同類品牌過于集中。海城市人流集中主要依靠交通集中，真正的商業(yè)中心尚未形成，以此可以看出，具備商業(yè)核心功能的大型商業(yè)體是缺乏的。第三章、項目市場調(diào)研綜合分析一、項目的概況理解1、對項目的概況理解世紀名郡位于海城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心，未來海城的市中心，海城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已形成區(qū)域面積54平方公里，目前海城市政府、公

39、檢法等已遷入該區(qū)域。海城市現(xiàn)有人口30萬人，計劃5年內(nèi)發(fā)展到70萬人，其主要居住區(qū)以西環(huán)路為中界限，成蝴蝶狀發(fā)展。世紀名郡北臨淮河路，西臨為城市主干道西環(huán)路（連接西柳、鞍山與海城開發(fā)區(qū)的主干道）。北側(cè)為海城的CBD中心，南側(cè)規(guī)劃建設高級商務酒店。項目總占地面積42495平方米，分為兩期開發(fā)，一期建筑面積74266平方米，其中住宅占64148平方米，公建面積為10118平方米，車庫14100平方米。二期占地19201平方米，規(guī)劃為大型商業(yè)中心。整個項目竣工后將形成生活區(qū)、購物區(qū)、休閑區(qū)、會所、風情街區(qū)、酒店以及大型商務中心、大型生活社區(qū)，為提升海城市的城市形象提供了很好的配套服務，也為海城市的城

40、市擴張起到一定的積極作用。2、對項目開發(fā)商的理解本項目開發(fā)企業(yè)-海城XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)海城市人民政府批準的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。海城XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，建筑裝飾、裝潢為輔的綜合性民營股份制集團企業(yè)。海城XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾先后開發(fā)了濱河盛仕廣場、世紀名郡一期等大型住宅項目。3、對策劃代理團隊的理解本項目由廣州XX有限公司全程代理，包括：策劃、廣告推廣、住宅銷售、商業(yè)招商等全程運營。廣州XX有限公司是從事房地產(chǎn)營銷策劃定位、住宅策劃、酒店策劃、銷售代理、招商代理、經(jīng)營管理的專業(yè)房地產(chǎn)代理公司。二、項目技術指標及工程進度理解1、項目用地技術指標的理解Ø

41、世紀名郡項目用地技術性指標序號項目計量單位數(shù)值1項目總用地面積平方米424952地塊一期用地平方米232943地上總建筑面積平方米74266(一期）168526（二期）4容積率3.365綠地率%45%Ø 世紀名郡二期用地技術性指標序列建筑參數(shù)數(shù)值1占地面積（）192002總建筑面積（）1313362.1地上總建筑面積（）1028462.1.1酒店（）51202.1.2商業(yè)建筑面積（）545902.1.3辦公樓建筑面積（）143362.1.4SOHO辦公樓建筑面積（）288002.2地下總建筑面積（）284902.2.1地下商業(yè)建筑面積（）142452.2.2地下車位建筑面積（）142

42、453容積率5.36 4建筑密度63%5綠化率85%6車庫/車位（個）407 備注：以上指標為初步模擬指標，僅供本方案研究分析作基礎參考。三明觀點：1) 項目二期產(chǎn)品界定于復合型商業(yè)體，整體容積率較高。2) 項目的綠化率達到85%，能夠滿足國家對于住宅綠化要求。3) 建筑密度63%，可能會造成一定的采光影響。4) 建筑距道路牙石退線20米，保證了市政、綠化、臨時停車、廣場等使用要求。5) 公寓面積定位在60平米左右，能滿足區(qū)域市場需求。2、工程理解Ø 營銷策劃：海城XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托廣州XX有限公司進行銷售、招商、策劃及全程運營，廣州XX有限公司于2010年11月份開始開展工

43、作。Ø 住 宅：廣州XX有限公司于2010年11月開始進場開展住宅的廣告推廣及目標對象尋找工作。Ø 商 業(yè)：海城XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已委托廣州XX有限公司在北京、上海、深圳、廣州、沈陽、大連等各大城市開展招商工作，大商家的招商工作正緊鑼密鼓地進行中。三、海城市媒體調(diào)查分析1、調(diào)查目的了解海城市的媒體覆蓋情況及消費者認知傾向，為項目的媒體推廣、營銷通道的打開做好前期準備工作，以求項目媒體推廣更有針對性，節(jié)省不必要的支出，實現(xiàn)實效營銷。2、調(diào)研內(nèi)容海城主流媒體分布、媒體覆蓋情況、傳播效果評估、市民認知傾向。3、調(diào)研成果根據(jù)對海城媒體的初步調(diào)查分析我們發(fā)現(xiàn)，海城主流媒體包括海城

44、電視臺、戶外大型廣告這兩大部分，而其他的媒體則有印刷品廣告、廣播廣告、短信廣告等。4、主流媒體概況海城電視臺：于1990年1月1日在海城海州區(qū)中街路號注冊成立，公司主要經(jīng)營電視節(jié)目制作，播放，新聞報道，廣告宣傳，電視節(jié)目轉(zhuǎn)播，注冊員工人數(shù)為110人。5、海城市媒體宣傳效果優(yōu)劣勢分析表媒體分類優(yōu)點缺點電視飛播字幕搶視線，吸引眼球，效果好位置不明顯，時間短，不易引起別人注意廣告片1、通過電視傳播，可信度高2、形象生動、感染力強1、時間短，只適合做形象廣告2、制作成本高新聞專題可信度高，適合樓盤做形象宣傳播放頻次受到限制電視掛角成本低，吸引眼球，效果好受電視臺設備的限制報紙供求信息成本低發(fā)行量小，輻

45、射面不廣，生命周期短戶外廣告牌時效長、曝光率高廣告信息的容量有限，只適合做形象廣告POP廣告海報、燈箱有利于營造銷售現(xiàn)場氣氛，引起消費者對企業(yè)和樓盤的好感設計要求高，過多的POP會削弱廣告效果印刷品樓書利于樓盤的形象宣傳制作成本高DM廣告第一時間將樓盤信息傳遞給目標客戶，針對性強，費用小易引起客戶反感公關活動活動吸引眼球，積聚人氣人力投入較大；費用投入大網(wǎng)絡互聯(lián)網(wǎng)及時傳播樓盤信息，體現(xiàn)樓盤品質(zhì)受眾面窄短信頻道及時傳遞樓盤信息，接觸范圍廣易引起客戶反感，且吸引眼球能力有限6、消費者習慣接觸的媒體30%的消費者選擇公關活動，30%的消費者選擇了護腕，20%的媒體選擇電視臺。四、項目SWOT分析1、

46、項目整體SWOT分析Ø 項目的優(yōu)勢分析（S）² 地段絕佳項目用地位于海城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，是海城市政治、經(jīng)濟、文化的中心，商務活動頻繁。項目西側(cè)為海城市西環(huán)路，是通往海城以西、以南地區(qū)的交通主要干線并有多條公交、城際巴士穿梭往來，周邊交通資源豐富，出行極其便利。² 規(guī)模龐大項目二期定位于城市復合型商業(yè)綜合體，建筑面積達到近17萬平米，涉及業(yè)態(tài)包括大型超市、百貨、餐飲、商務酒店、寫字樓、住宅、公寓等，總體體量龐大。² 商業(yè)配套及功能齊全ü 購物：以商業(yè)功能為主的優(yōu)勢，滿足海城開發(fā)區(qū)及周邊社區(qū)購物；ü 餐飲：在百貨頂層設立餐飲服務，方便

47、商場業(yè)主及周邊居民餐飲需求；ü 休閑：在項目中，設有電影城、兒童娛樂城、咖啡廳、小廣場等服務設施，滿足居民生活需求；² 自然、人文景觀項目緊鄰開發(fā)區(qū)廣場以及18萬平米的人工湖面水系，自然景觀、人文景觀俱佳。² 周邊商業(yè)配套好項目距離市區(qū)中心主要的商業(yè)配套只有10分鐘左右的路程，醫(yī)療、金融等資源豐富。² 教育配套齊全項目周邊擁有開發(fā)區(qū)中心小學、海城第一高級中學、第三中學等學校，教育配套齊全，文化氛圍濃郁。² 項目自身軟件優(yōu)勢開發(fā)商實力雄厚，品牌知名度高，本年度雙盤聯(lián)動，實力可見一斑。² 項目由專業(yè)團隊操作項目操作團隊由廣州XX有限公司專

48、業(yè)團隊直接操作。Ø 項目的劣勢分析（W）² 期房期房預售在目前房地產(chǎn)市場運作中，普遍處于劣勢地位，沒有十分強勢的地段增值潛力便舉步維艱。本項目憑借地段和保值增值優(yōu)勢，面對期房劣勢在“項目包裝”上狠下功夫，將劣勢攻克。我們應在營銷策略、推廣策略、傳播策略中詳盡挖掘。² 競爭激烈海城市目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極其迅速，在建工程隨處可見，龐大的供應量會對本項目的住宅部分銷售造成一定影響。² 區(qū)域發(fā)展認識：海城開發(fā)區(qū)作為近年海城市重點規(guī)劃、發(fā)展地區(qū)，市場存在一定的認知過程，對產(chǎn)品的接受需要一定的時間，對區(qū)域發(fā)展態(tài)勢存在一定顧慮，會對本項目在營銷環(huán)節(jié)造成一定的障礙。² 項目體量龐大本項目商業(yè)部分面積較大，規(guī)劃業(yè)態(tài)繁多，對招商工作要求極高，形成較大的招商和經(jīng)營的風險。Ø 項目的機會分析（O）² 置業(yè)投資者需求增值潛力最高的物業(yè)我們已在前面對職業(yè)投資者的購買需求進行了剖析，增值是投資需求的核心圈層。² 商業(yè)啟動是大勢所需目前的海城開發(fā)區(qū)住宅開發(fā)量較大，在建項目多為分期規(guī)劃，未來35年內(nèi)將會有大量人口遷徙至此，目前的商業(yè)氛圍較差，主要以圍繞滿足生活基本需求層面，為復合型商業(yè)體發(fā)展奠定堅