成都市第35屆房交會(huì)調(diào)研報(bào)告下

1、成都市第35屆房交會(huì)調(diào)研報(bào)告二0一0年五月十七日目 錄第一部分 市場(chǎng)篇2一、本屆房交會(huì)之會(huì)展總況2二、本屆房交會(huì)之在售樓盤(pán)9三、本屆房交會(huì)之形象展示樓盤(pán)13四、本屆房交會(huì)之客戶心態(tài)15五、本屆房交會(huì)之新政影響17六、本屆房交會(huì)之后市分析19第二部分 策劃篇22一、本屆房交會(huì)之特別之處22二、本屆房交會(huì)之營(yíng)銷(xiāo)借鑒25三、本屆房交會(huì)之冠軍樓盤(pán)研究28第三部分 總結(jié)31一、本屆房交會(huì)之風(fēng)向標(biāo)作用31二、本屆房交會(huì)之市場(chǎng)回饋31三、本屆房交會(huì)之特色回顧32注：因官方數(shù)據(jù)未公布，故部分?jǐn)?shù)據(jù)采用非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。第一部分 市場(chǎng)篇一、本屆房交會(huì)之會(huì)展總況（一）接待人次方面本屆房交會(huì)共接待15萬(wàn)組，環(huán)比下降25

2、%。單位：萬(wàn)組注：33屆以前，官方公布房交會(huì)接待人次均采用“萬(wàn)人次”為單位，在此不作對(duì)比。根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本次房交會(huì)5天時(shí)間內(nèi)，展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)共計(jì)接待到訪客戶15萬(wàn)組（估算），與上屆相比有比較明顯的下降，環(huán)比下降25%。人氣的銳減，與新政之下觀望氛圍濃烈不無(wú)關(guān)系。（二）參展開(kāi)發(fā)商及參展項(xiàng)目方面1、參展開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目數(shù)量環(huán)比分別上升6.25%和17.37%。本次房交會(huì)商品房展區(qū)，共有開(kāi)發(fā)商170家，參展樓盤(pán)223個(gè)；開(kāi)發(fā)商和參展樓盤(pán)數(shù)環(huán)比34屆分別上升，6.25%和17.37%；同比2009年春交會(huì)分別下降，18.66%和14.89%。2、“馬太效應(yīng)”顯現(xiàn)，成都樓市步入一企多盤(pán)時(shí)

3、代。本屆參展項(xiàng)目比較34屆房交會(huì)有所增加，從公司項(xiàng)目比（參展項(xiàng)目數(shù)量/企業(yè)數(shù)量）來(lái)看，“馬太效應(yīng)”正在顯現(xiàn)，成都樓市在逐步進(jìn)入“一企多盤(pán)”時(shí)代；中海、龍湖、藍(lán)光等品牌開(kāi)發(fā)商攜多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)展出，彰顯企業(yè)形象和實(shí)力。3、開(kāi)發(fā)商壓力增加，形象展示項(xiàng)目比例達(dá)到35%。本屆房交會(huì)，開(kāi)發(fā)商展示的銷(xiāo)售項(xiàng)目145個(gè)，環(huán)比減少17個(gè)，而形象展示項(xiàng)目78個(gè)，環(huán)比增加50個(gè)。其中，形象展示項(xiàng)目比例達(dá)到35%；說(shuō)明一方面，各開(kāi)發(fā)商期望借助房交會(huì)時(shí)機(jī)加大項(xiàng)目形象推廣力度；另一方面，新政策壓力下開(kāi)發(fā)商不敢擅自定價(jià)、推盤(pán)。（三）方位分布方面1、城西、城北參展樓盤(pán)數(shù)量上升明顯，分別達(dá)22個(gè)和21個(gè)。區(qū)位分布第31屆第32屆第

4、33屆第34屆第35屆城東6254363022城南6752836259城西10498866688城北3932452546市中心1312978合計(jì)285248259190223從整體來(lái)看，本次房交會(huì)參展項(xiàng)目比上屆略有上升，各個(gè)區(qū)域項(xiàng)目也均有不同幅度的變化，其中城西上升明顯，達(dá)22個(gè)，城北次之，為21個(gè)；以市中心和城南相對(duì)比較均衡；城東下降趨勢(shì)最為明顯，較上屆減少8個(gè)。2、城西成為供應(yīng)主力，參展樓盤(pán)數(shù)量占比39.5%。從本屆參展項(xiàng)目區(qū)位分布可以看出，城西占據(jù)著參展樓盤(pán)數(shù)量之首，占比達(dá)到39.5%；城南參展樓盤(pán)數(shù)量較上屆有所減少，分居二位，占比為26.4%；城北參展樓盤(pán)數(shù)量相對(duì)上屆增幅明顯，占比達(dá)2

5、0.6%；城東項(xiàng)目有所減少，占比不到10%。3、三環(huán)外樓盤(pán)占77.6%，市中心樓盤(pán)日益稀缺，居住及投資價(jià)值凸現(xiàn)。從環(huán)域分布來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)外移。三環(huán)外（含郊縣）樓盤(pán)數(shù)量占到總量的77.6%，延續(xù)上屆，仍然是參展項(xiàng)目最集中的區(qū)域；主城區(qū)的二三環(huán)之間區(qū)域，參展項(xiàng)目數(shù)量亦相對(duì)較多，占到總量的14.8%；另外，作為主城區(qū)的二環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域，參展項(xiàng)目數(shù)量不到總量的一成，這也進(jìn)一步反映出目前市中心土地的稀缺性。市中心土地日益稀缺，樓盤(pán)愈發(fā)珍貴，居住及投資價(jià)值凸現(xiàn)；成都東部、南部、西部、北部四大新城的提出及建設(shè)，世界田園城市的規(guī)劃等為三環(huán)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注入了新的活力；而地鐵、快速通道的陸續(xù)開(kāi)建，延伸了居住半

6、徑，拉近了這些區(qū)域與市中心的距離，使得三環(huán)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)表現(xiàn)異?；钴S。4、主城區(qū)項(xiàng)目日益稀缺，郊縣發(fā)展迅速。分析近兩屆房交會(huì)主城區(qū)和郊縣參展項(xiàng)目的數(shù)量情況可以看出，主城區(qū)參展項(xiàng)目均低于郊縣，差距逐年放大。本屆展會(huì)，主城區(qū)參展項(xiàng)目比郊縣少49個(gè)。反映出，在市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，主城區(qū)項(xiàng)目日益稀缺，并且隨著城市化的規(guī)劃發(fā)展，快鐵時(shí)代的到來(lái)，郊縣正在加速發(fā)展；而郊縣各開(kāi)發(fā)商借助房交會(huì)更多的展示自己的項(xiàng)目，以期獲得更廣泛的認(rèn)同。5、成都向郊縣發(fā)展形成趨勢(shì)。從主城區(qū)與郊縣參展項(xiàng)目各區(qū)位分布對(duì)比來(lái)看，除城東片區(qū)主城區(qū)項(xiàng)目略多于郊縣參展項(xiàng)目外，其他區(qū)域都是郊區(qū)項(xiàng)目明顯多于主城區(qū)；城北、城西片區(qū)最為明顯。根

7、據(jù)數(shù)據(jù)分析，成都中心城區(qū)地塊日漸稀缺，向周邊郊縣發(fā)展的趨勢(shì)基本形成。6、成都有向第三圈層郊縣發(fā)展的趨勢(shì)。郊縣位置郫縣溫江大邑崇州蒲江新都金堂都江堰雙流青白江新津龍泉34屆121841410333252935屆231711252412427/110傳統(tǒng)區(qū)域，雙流、溫江區(qū)域熱度不減，但成下降趨勢(shì)；郫縣、龍泉、新都仍處于持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。新興區(qū)域，崇州、金堂等地發(fā)展迅猛。隨著成都市的遠(yuǎn)景規(guī)劃、田園城市規(guī)劃，從參展項(xiàng)目分析，成都有向第3圈層郊縣甚至更遠(yuǎn)區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)。7、從房交會(huì)看郊縣樓市發(fā)展趨勢(shì)。本屆房交會(huì)共有136個(gè)郊縣項(xiàng)目參展，比去年增加33個(gè)項(xiàng)目；從郊縣參展項(xiàng)目分布情況來(lái)看，城西、城北和城南占主導(dǎo)

8、，其中郫縣、溫江、新都、雙流依然保持著其郊縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)熱點(diǎn)地位；緊隨其后的是崇州、金堂板塊異軍突起；龍泉作為新晉的熱點(diǎn)區(qū)域，在郊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中亦將愈發(fā)重要。房交會(huì)郊縣參展樓盤(pán)情況，較大程度上反映了成都郊縣樓市未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。（四）物業(yè)形態(tài)方面物業(yè)形態(tài)以高層為主，占比51.1%。本屆房交會(huì)參展項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)以高層電梯為主，占參展項(xiàng)目的51.1%；純多層物業(yè)形態(tài)占參展項(xiàng)目的13.4%；小高層物業(yè)形態(tài)正在被更多的接受，占比14.8%；純別墅物業(yè)形態(tài)的項(xiàng)目占比10.8%；綜合物業(yè)形態(tài)的項(xiàng)目占參展項(xiàng)目總量的7.2%；純商業(yè)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目占比2.7%。物業(yè)形態(tài)依然是高層為主，別墅、多層和小高層項(xiàng)目

9、較上屆有所增加，尤其是小高層物業(yè)形態(tài)被更多的項(xiàng)目采用，成逐漸增加之勢(shì)。二、本屆房交會(huì)之在售樓盤(pán)（一）成交方面1、政策效果顯現(xiàn)，成交量下滑45%左右。本屆房交會(huì)共計(jì)成交商品房2720套,總成交面積約25.05萬(wàn)。與上屆房交會(huì)相比，本屆房交會(huì)的成交套數(shù)和成交面積均出現(xiàn)了大幅下降，其中成交套數(shù)下降44.16%，而成交面積則下降46.69%。（非官方公布數(shù)據(jù)，參考主城區(qū)在房交會(huì)期間交易量）從近幾屆房交會(huì)的整體形勢(shì)來(lái)看，2009年房交會(huì)的成交量最大，市場(chǎng)在經(jīng)歷低谷后報(bào)復(fù)性反彈；本屆房交會(huì)在新政的影響下，觀望氛圍濃厚，除部分剛需入場(chǎng)外，大都駐足觀望，市場(chǎng)大幅度下跌，成交量萎縮。2、中小戶型成交比例增加，單

10、套成交面積環(huán)比減少4.53%。本屆房交會(huì)單套成交面積約92.1。與上屆房交會(huì)相比，本屆房交會(huì)的單套成交面積減少4.53%。說(shuō)明市場(chǎng)中小戶型成交比例增加。（二）價(jià)格方面1、成交均價(jià)環(huán)比上漲35.1%，成交總額環(huán)比下滑27.8%。由于沒(méi)有官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，只能根據(jù)參考數(shù)據(jù)做出分析，不過(guò)從房交會(huì)成交套數(shù)和市場(chǎng)近期情況（主城區(qū)均價(jià)7437.3元）可以看出，雖然均價(jià)增長(zhǎng)35.1%，但成交總額較往屆依然下滑；這是市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，購(gòu)房者不輕易下單所致。2、僅27%的項(xiàng)目針對(duì)房交會(huì)實(shí)施了各種優(yōu)惠活動(dòng)，整體優(yōu)惠幅度在2%-3%。從參展樓盤(pán)是否開(kāi)展優(yōu)惠活動(dòng)來(lái)看，僅有27%的項(xiàng)目實(shí)施了各種優(yōu)惠活動(dòng)，如付款方式優(yōu)惠、一

11、口價(jià)/特價(jià)房、直接降價(jià)、隱性?xún)?yōu)惠、免物管費(fèi)等，雖然部分樓盤(pán)優(yōu)惠幅度較高，達(dá)到10%，但整體優(yōu)惠幅度在2%-3%；有73%的參展樓盤(pán)沒(méi)有任何優(yōu)惠方式，這其中高端別墅項(xiàng)目、形象展示項(xiàng)目占據(jù)著絕對(duì)比重。優(yōu)惠活動(dòng)的實(shí)施是開(kāi)發(fā)商期望通過(guò)各種手段驅(qū)散消費(fèi)者的觀望情緒，并激發(fā)他們的購(gòu)買(mǎi)欲望，但如此少的項(xiàng)目實(shí)施優(yōu)惠活動(dòng)，說(shuō)明大多開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心較足，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有準(zhǔn)確預(yù)估。（三）方位分布方面1、城西是房交會(huì)在售樓盤(pán)最多的方位，占比38.6%。從在售樓盤(pán)區(qū)域分布可以看出，城西占據(jù)著在售樓盤(pán)數(shù)量之首，占比達(dá)到38.6%；城南在售樓盤(pán)數(shù)量居二位，占比為26.9%；城北在售樓盤(pán)數(shù)量占比達(dá)21.4%；城東樓盤(pán)占比11%。；

12、城中樓盤(pán)數(shù)量最少，占比2.1%.2、在售樓盤(pán)數(shù)量從一環(huán)向郊縣遞增，郊縣占比56.6%。郊縣在成都樓市中所占的份額越來(lái)越不容忽視，本次房交會(huì)在售樓盤(pán)中，郊縣供應(yīng)量最大，占比56.6%。其次是三環(huán)外和二三環(huán)之間，分別占比22.1%和13.8%。二環(huán)內(nèi)樓盤(pán)數(shù)量相當(dāng)稀少，體現(xiàn)出市中心土地資源的稀缺性。（四）物業(yè)形態(tài)方面高層是絕對(duì)主力，占比54.5%。人們?nèi)諠u增長(zhǎng)的住房需求與土地資源的日漸稀少所產(chǎn)生的矛盾，致使高層成為當(dāng)前在售項(xiàng)目的主力物業(yè)形態(tài)，占比高達(dá)54.5%三、本屆房交會(huì)之形象展示樓盤(pán)（一）方位分布方面1、常規(guī)版的未來(lái)樓盤(pán)供應(yīng)區(qū)域分布，城西為第一，占比41.0%。本屆房交會(huì)的形象展示樓盤(pán)區(qū)域分布很

13、常規(guī)化，仍然是城西所占份額最大，達(dá)到41.0%，相對(duì)于在售樓盤(pán)份額，有所提升。2、郊縣“一枝獨(dú)秀”，形象展示樓盤(pán)中郊縣樓盤(pán)數(shù)量占69.3%。在本屆房交會(huì)的形象展示樓盤(pán)中，郊縣樓盤(pán)“一枝獨(dú)秀”，占比近70%。說(shuō)明郊縣成為未來(lái)樓市發(fā)展的重頭戲。 （二）物業(yè)類(lèi)型方面土地的稀缺性，注定了高層成為未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的主流，占比44.9%。在形象展示樓盤(pán)中，高層形態(tài)的項(xiàng)目占比44.9%，位居第一。其次是多層和小高層，分別占比19.2%和16.7%。（三）推盤(pán)時(shí)間方面78個(gè)新項(xiàng)目中的絕大部分都沒(méi)有趕在房交會(huì)上開(kāi)盤(pán)，很多新項(xiàng)目都要在今年七、八月份開(kāi)盤(pán)，這部分項(xiàng)目的價(jià)格可以根據(jù)春交會(huì)的行情“見(jiàn)風(fēng)使舵”。一方面在房交會(huì)

14、上做形象，登記一些意向客戶，同時(shí)因?yàn)樾抡雠_(tái)，不少開(kāi)發(fā)商將本次春交會(huì)作為最好的“試水”機(jī)會(huì)，為樓盤(pán)接下來(lái)的產(chǎn)品詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售定價(jià)等進(jìn)一步收集市場(chǎng)情報(bào)。（四）發(fā)展趨勢(shì)方面本次春交會(huì)也透露了品牌企業(yè)全新的發(fā)展趨勢(shì)，所有大型房企目前幾乎也都開(kāi)始染指商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，保利、華潤(rùn)、綠地、龍湖在今年上馬的城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體量超過(guò)200萬(wàn)平方米，成都樓市的競(jìng)爭(zhēng)格局也即將發(fā)生變化。四、本屆房交會(huì)之客戶心態(tài)1、六成以上消費(fèi)者放緩購(gòu)房計(jì)劃。有70%的購(gòu)房者表示將在半年之內(nèi)買(mǎi)房，但在這部分購(gòu)房者中，有66.4%表示因?yàn)檎{(diào)控而暫時(shí)放緩買(mǎi)房計(jì)劃。購(gòu)房者認(rèn)為，去年11月至今年3月，房?jī)r(jià)漲幅很明顯，本屆房交會(huì)中，開(kāi)發(fā)商

15、優(yōu)惠幅度不大，優(yōu)惠的部分還沒(méi)有漲的多，因此，選擇繼續(xù)觀望。2、城南關(guān)注度仍居第一，占30.6%；城西關(guān)注度上升，達(dá)到26.5%。最受購(gòu)房者關(guān)注的區(qū)域中，城南仍居第一，占30.6%，城西和城東位居其后，分別占26.5%和20.4%。值得注意的是，在城西有購(gòu)房意向的消費(fèi)者較上屆房交會(huì)有較大幅度增長(zhǎng)。3、二至三環(huán)為購(gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域，55.6%的消費(fèi)者選擇這一區(qū)域。在環(huán)線的選擇上，選擇二三環(huán)之間的消費(fèi)者占比55.6%，位居第一。不少購(gòu)房者表示，一環(huán)內(nèi)雖然居住方便，但房?jī)r(jià)難以承受，二三環(huán)之間是房?jī)r(jià)和居住便利的平衡點(diǎn)。今年以來(lái)，隨著政府對(duì)二環(huán)商圈的不斷打造，東二環(huán)的建設(shè)路商圈、西二環(huán)的光華-金沙商圈、南二環(huán)的

16、玉林-磨子橋商圈，以及龍湖、萬(wàn)達(dá)、瑞安等項(xiàng)目所在的北二環(huán)五塊石商圈，一個(gè)環(huán)狀的商業(yè)圈層已經(jīng)逐漸圍合，成為二三環(huán)居住區(qū)域的支撐核心。4、64.1%購(gòu)房者鎖定90以?xún)?nèi)戶型，精裝房需求有所上升，達(dá)到33.6%。單位：在戶型需求上，有10.7%的購(gòu)房者選擇60平米以下房屋，53.4%的購(gòu)房者選擇6190平米房屋，而選擇91120平米戶型的購(gòu)房者占到32%?？梢?jiàn)，參加房交會(huì)的客戶中，96.1%的市場(chǎng)需求都是中小戶型，且以清水房為主。值得一提的是，精裝房需求占33.6%,較之以前有繼續(xù)上升的趨勢(shì)。從參展情況來(lái)看，盡管清水房仍是市場(chǎng)主流，但在售或參與展示的精裝項(xiàng)目越來(lái)越多，精裝產(chǎn)品將在后市占據(jù)更高份額。五、

17、本屆房交會(huì)之新政影響（一）政策導(dǎo)讀時(shí)間措施要點(diǎn)04-21二套房以住房套數(shù)界定，不再以貸款為準(zhǔn)。銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時(shí)，解讀了最新出臺(tái)的房貸新政。他強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。04-19住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。04-17國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫

18、停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。04-15國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買(mǎi)二套房首付不得低于50%。14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。04-13住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開(kāi)電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。04-11銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款

19、。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。（二）主要城市動(dòng)態(tài)1、北京京版樓市新政。同一家庭限購(gòu)一套；暫停對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；首提個(gè)人計(jì)稅，稅務(wù)部門(mén)可查詢(xún)相關(guān)信息；新開(kāi)盤(pán)3日內(nèi)要一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源；加大對(duì)捂盤(pán)惜售哄抬房?jī)r(jià)房企曝光處罰力度；嚴(yán)禁非房產(chǎn)主業(yè)國(guó)企參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)；保障性住房全過(guò)程公開(kāi)監(jiān)督管理；今年將新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)政策性住房13.6萬(wàn)套。2、深圳對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布了調(diào)控政策細(xì)則，包含五項(xiàng)十三條內(nèi)容，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院

20、對(duì)購(gòu)買(mǎi)不同套數(shù)住房家庭差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房;商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。并且，增加保障性住房建設(shè)力度，今年內(nèi)完成開(kāi)工建設(shè)保障性住房及人才安居住房5萬(wàn)套，分配供應(yīng)1萬(wàn)套，發(fā)放5000戶低收入戶籍家庭保障性住房貨幣補(bǔ)貼的工作目標(biāo)。3、西安穩(wěn)定樓市。西安出臺(tái)政策維穩(wěn)樓市，著力解決中低收入家庭、外來(lái)務(wù)工人員住房問(wèn)題，將從6月1日起正式實(shí)施；從2010年起至2015年，每年將新增廉租住房25萬(wàn)平方米、5000套，合計(jì)新增廉租住

21、房150萬(wàn)平方米，解決30000戶低收入家庭住房困難；要求凡是取得商品房預(yù)售許可證的樓盤(pán)，在預(yù)售期間必須全部公開(kāi)銷(xiāo)售；對(duì)于閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的土地，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；對(duì)于閑置滿一年不滿兩年的土地，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。4、成都暫不出臺(tái)地方政策。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，成都暫不會(huì)出臺(tái)地方政策，目前以加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督措施為主。（三）新政影響經(jīng)過(guò)我們對(duì)本屆房交會(huì)的調(diào)研分析，新政對(duì)于成都樓市的影響顯現(xiàn)無(wú)疑。1、新政抬高購(gòu)房門(mén)檻，限制投資、投機(jī)，房交會(huì)人氣低迷，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。2、新政劍指高房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)尚未下跌，購(gòu)房者大都駐足觀望，等待時(shí)機(jī)。3、新政加

22、大市場(chǎng)監(jiān)管力度，增加開(kāi)發(fā)商推盤(pán)難度，不少開(kāi)發(fā)商由于不能準(zhǔn)確研判市場(chǎng)，不敢妄自推盤(pán)、定價(jià)。4、政策影響還未完全顯現(xiàn)，執(zhí)行力度還需考證，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心重蹈2008年的覆轍。因此，開(kāi)發(fā)商也更加謹(jǐn)慎、細(xì)致。六、本屆房交會(huì)之后市分析（一）成都房地產(chǎn)后市走勢(shì)Ø 二、三季度GDP保持穩(wěn)定的情況下：若后市房?jī)r(jià)仍有小幅上升，則政府肯定會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲政策，打壓房?jī)r(jià)。若后市房?jī)r(jià)平穩(wěn)，則政府在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正常的情況下，會(huì)保持現(xiàn)有政策不變。Ø 二、三季度GDP出現(xiàn)較大跌幅的情況下：政府有可能不再打壓房?jī)r(jià)，甚至?xí)D(zhuǎn)向扶持房地產(chǎn)發(fā)展。（二）房交會(huì)現(xiàn)狀1、本屆房交會(huì)背景政府調(diào)控房?jī)r(jià)意志堅(jiān)決，消費(fèi)者觀望情緒高漲，市場(chǎng)

23、成交量下滑。2010年開(kāi)年以來(lái)，樓市繼2009年回暖后再現(xiàn)瘋狂，各地地王頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)猛漲，房地產(chǎn)再次成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。從2009年底，中央政府陸續(xù)出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年1-2月份樓市在傳統(tǒng)淡季短暫回落后，從3月份開(kāi)始又一路高漲，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線城市房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)非常明顯。為此，中央再次出手調(diào)控市場(chǎng)，4月中旬，終于出臺(tái)新“國(guó)四條”及更詳細(xì)的新“國(guó)十條”，意志非常堅(jiān)決，招招擊中要害，且明確提出達(dá)不到目標(biāo)還會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策。新政出臺(tái)后兩周，市場(chǎng)成交急劇下滑，售樓部來(lái)訪來(lái)電也大幅下降。2、本屆房交會(huì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)Ø 人氣下降25%。Ø 成交量下滑45%

24、。Ø 成交總額下滑27.8%。Ø 開(kāi)發(fā)商推盤(pán)、定價(jià)謹(jǐn)慎，形象展示樓盤(pán)占比高達(dá)35%。Ø 66.4%消費(fèi)者放緩購(gòu)房計(jì)劃，觀望樓市。3、本屆房交會(huì)與以往的重要區(qū)別（1）房交會(huì)由銷(xiāo)售功能更多的轉(zhuǎn)為展示功能，僅通過(guò)房交會(huì)的價(jià)格與成交，無(wú)法準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)。本屆房交會(huì)，我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：Ø 優(yōu)惠幅度減少往屆房交會(huì)總是會(huì)出現(xiàn)很多的優(yōu)惠政策，而今年房交會(huì)，僅僅有27%的參展樓盤(pán)推出房交會(huì)優(yōu)惠政策，并且，優(yōu)惠條款不多，優(yōu)惠幅度不大。一些優(yōu)惠政策的對(duì)比：2008年春交會(huì)2010年春交會(huì)樓盤(pán)名稱(chēng)優(yōu)惠幅度樓盤(pán)名稱(chēng)優(yōu)惠幅度西錦國(guó)際一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠3%北城1號(hào)房交

25、會(huì)期間購(gòu)房?jī)?yōu)惠瑞升·望江橡樹(shù)林一次性付款優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠2%半山衛(wèi)城二期 樸墅一次性付款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)和貴·久居福一次性付款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%摩爾國(guó)際汽配廣場(chǎng)商鋪：按揭優(yōu)惠1%，一次性?xún)?yōu)惠2%寫(xiě)字樓：按揭優(yōu)惠1.5%，一次性?xún)?yōu)惠2.5%戛納·濱江房交會(huì)期間認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%，一次性?xún)?yōu)惠3%，首付一成，退房無(wú)條件泰豐·御園一次性?xún)?yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%錦天國(guó)際春交會(huì)5日期間：一次性付款優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠3%新里·派克公館房交會(huì)優(yōu)惠大禮包提前享，最高優(yōu)惠5%翰林上島一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%西郡蘭庭房交會(huì)期間認(rèn)購(gòu)并簽認(rèn)購(gòu)書(shū)客戶可在正常

26、優(yōu)惠基礎(chǔ)上額外享購(gòu)房?jī)?yōu)惠1%。一次性付款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%。慕和南道房交會(huì)期間限時(shí)優(yōu)惠4%合能·四季映像入會(huì)優(yōu)惠1%華潤(rùn)置地購(gòu)買(mǎi)華潤(rùn)置地在售項(xiàng)目住宅，統(tǒng)一享受4%超值優(yōu)惠。一次性付款還可享2%優(yōu)惠。最高優(yōu)惠幅度達(dá)到6%。我的大學(xué)一次性1%，按揭0.5%優(yōu)惠幅度之所以減少，有這樣幾點(diǎn)原因：首先，目前局勢(shì)不明朗，開(kāi)發(fā)商持觀望態(tài)度。其次，開(kāi)發(fā)商資金較為充足，可以“耗得起”。再次，形象展示樓盤(pán)比例較大，開(kāi)發(fā)商以形象展示為核心，并不完全立足于銷(xiāo)售。Ø 看房車(chē)減少往屆房交會(huì)，各個(gè)開(kāi)發(fā)商首先要安排的就是“看房車(chē)”，并且在展位上都會(huì)有看房班車(chē)時(shí)刻表。而今年房交會(huì)，很多樓盤(pán)都已經(jīng)不再安排

27、看房班車(chē)了。主要原因是開(kāi)發(fā)商重心沒(méi)有完全放在銷(xiāo)售上，更多的轉(zhuǎn)向了形象展示。Ø 形象展示盤(pán)大比例增加35%的形象展示盤(pán)，比例之高，令人咂舌。主要原因是開(kāi)發(fā)商無(wú)法研判市場(chǎng)走勢(shì)，但又對(duì)市場(chǎng)充滿信心，因此重心從銷(xiāo)售更多的轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目形象展示、項(xiàng)目品牌推廣上來(lái)。說(shuō)明今年的房交會(huì)，已經(jīng)從“加大銷(xiāo)售量”的功能更多的轉(zhuǎn)為“展示推廣”的功能。在房交會(huì)功能轉(zhuǎn)變的情況下，單單從房交會(huì)的價(jià)格和成交來(lái)看，已經(jīng)不能準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)，只能從市場(chǎng)多角度來(lái)進(jìn)行分析。第二部分 策劃篇一、本屆房交會(huì)之特別之處1、時(shí)間安排的不同。往屆房交會(huì)，都是安排在“五一”或“十一”假期中，今年春季房交會(huì)錯(cuò)開(kāi)了“五一”假期，從五月五號(hào)（周一）

28、開(kāi)始。2、導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)的升級(jí)。與往屆不同的是，在2、3、4、5號(hào)展館中心位置設(shè)置有醒目大氣的“導(dǎo)購(gòu)服務(wù)中心”。在這里，逛展者除了可以通過(guò)直觀導(dǎo)視了解到各個(gè)方位的樓盤(pán)展位外，還可以向?qū)ｉT(mén)培訓(xùn)的“導(dǎo)購(gòu)員”和專(zhuān)業(yè)區(qū)域“置業(yè)顧問(wèn)”咨詢(xún)置業(yè)難題，另外還能免費(fèi)獲得逛展指南、購(gòu)房示意圖等展會(huì)資料。 除此之外，在本屆展會(huì)上，“成都透明售房網(wǎng)”（）正式推向公眾。在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，透明售房網(wǎng)為前來(lái)觀展的市民打造了透明體驗(yàn)區(qū)。市民可以在服務(wù)人員的協(xié)助下，查詢(xún)大成都范圍內(nèi)在售樓盤(pán)銷(xiāo)售信息，并可對(duì)二手房房源信息進(jìn)行驗(yàn)證等，全面體驗(yàn)成都透明售房網(wǎng)的各類(lèi)服務(wù)。3、田園概念的展示。成都現(xiàn)在正全力推進(jìn)世界現(xiàn)代田園城市的建設(shè)，而本屆房交會(huì)

29、作為這以來(lái)首次大型房地產(chǎn)展會(huì)，無(wú)疑成為了一次品讀“住成都·好安逸”品質(zhì)生活、感受世界現(xiàn)代田園城市宜居魅力的盛會(huì)。在這樣的背景之下，本屆房交會(huì)向購(gòu)房者傳遞著現(xiàn)代田園城市的美好生活。在3號(hào)館外的廣場(chǎng)上，成都市世界現(xiàn)代田園城市概念規(guī)劃圖的完整展示，向參展者描繪出成都未來(lái)發(fā)展的宏偉藍(lán)圖。 本屆房交會(huì)上，郫縣、溫江、崇州、蒲江、金堂、新都、大邑等7個(gè)區(qū)（市）縣組團(tuán)參展，匯聚本區(qū)域樓盤(pán)項(xiàng)目打出“田園牌”，對(duì)于購(gòu)房者而言，成都7區(qū)（市）縣的組團(tuán)參展讓人們更真切感受到既有優(yōu)美的田園風(fēng)光，又具強(qiáng)大的現(xiàn)代化功能的新成都。 4、保障房的參展。在本屆房交會(huì)住房保障展區(qū)，今年年底預(yù)計(jì)發(fā)售的3個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目“慧苑

30、”、“紫氣東來(lái)”、“西蜀瑞苑”，以及公共租賃住房等首次在房交會(huì)上亮相，并開(kāi)通了經(jīng)濟(jì)適用住房“看房直通車(chē)”，讓中低收入群體也能夠在房交會(huì)上了解到符合自己需求的房子。房交會(huì)期間咨詢(xún)住房保障政策和保障性住房房源情況的群眾絡(luò)繹不絕，據(jù)統(tǒng)計(jì)，共接待咨詢(xún)住房保障政策群眾3600余人次，乘坐“看房直通車(chē)”到經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的群眾有178人。產(chǎn)品形態(tài)的豐富和全面，能夠涵蓋到各類(lèi)購(gòu)房人群，成都的房交會(huì)日益成為了能夠滿足每一個(gè)老百姓購(gòu)房愿望的房交會(huì)，每一類(lèi)的購(gòu)房群體，都能夠在房交會(huì)上，找到符合自己需求的心儀房源。成都的房交會(huì)除了是宜居品質(zhì)展示的大舞臺(tái)之外，也傳遞著安居成都的聲音。5、區(qū)縣的“抱團(tuán)參展”。香港館、郫

31、縣館、新都館統(tǒng)一品牌集體參展是本次房交會(huì)的重要特征，業(yè)界將這樣的形式比喻為“抱團(tuán)取暖”。在樓市調(diào)控大環(huán)境下今年春交會(huì)很多開(kāi)發(fā)商都以品牌展示為主，今年春交會(huì)就是各區(qū)市縣、各大開(kāi)發(fā)商的品牌秀。 6、開(kāi)發(fā)商的“一企多盤(pán)”。保利、綠地、龍湖、華潤(rùn)、中海、藍(lán)光、置信等開(kāi)發(fā)商在本次春交會(huì)上都聲勢(shì)浩大，每家開(kāi)發(fā)商都同時(shí)推出多個(gè)樓盤(pán)，其中保利、華潤(rùn)、藍(lán)光等企業(yè)在本次春交會(huì)上集體展示的項(xiàng)目更是多達(dá)八、九個(gè)，強(qiáng)者愈強(qiáng)弱者愈弱正在演變?yōu)槭袌?chǎng)趨勢(shì)，從今年春交會(huì)開(kāi)始，“馬太效應(yīng)”即將成為樓市的主題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上述多家開(kāi)發(fā)商的在售項(xiàng)目就多達(dá)50個(gè)左右，開(kāi)發(fā)體量超過(guò)1000萬(wàn)平方米，如此高比例的市場(chǎng)占有率，可謂開(kāi)成都樓

32、市之先河。 二、本屆房交會(huì)之營(yíng)銷(xiāo)借鑒1、展場(chǎng)接待情況Ø 現(xiàn)場(chǎng)只配置3-4名銷(xiāo)售講解人員，聘請(qǐng)多名大學(xué)生充當(dāng)推介員。Ø 需要填寫(xiě)客戶基本資料后才能領(lǐng)取樓盤(pán)資料和禮物。Ø 只要客戶愿意，就邀請(qǐng)客戶坐看房班車(chē)到現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)和深入了解。Ø 個(gè)別樓盤(pán)更是準(zhǔn)備了現(xiàn)場(chǎng)繳納誠(chéng)意金。2、積累客戶情況Ø 依靠申請(qǐng)VIP 客戶的方式積累并篩選意向客戶。Ø 參展開(kāi)發(fā)商更重視線下的客戶積累和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)。3、聚集人氣情況Ø 美女效應(yīng)、人體彩繪大賺人氣。 Ø 獨(dú)具匠心的展館吸引購(gòu)房者。Ø 展場(chǎng)向上延伸，增添空間和格調(diào)。Ø 藝術(shù)

33、布展。Ø 互動(dòng)性活動(dòng)。l 對(duì)項(xiàng)目表現(xiàn)熱情的，送小禮品。l 上臺(tái)一同參與表演，贈(zèng)送小禮品。l 互動(dòng)游戲，勝利者獲得小禮品。 三、本屆房交會(huì)之冠軍樓盤(pán)研究1、本屆房交會(huì)銷(xiāo)售冠軍華宇·蓉國(guó)府在本屆房交會(huì)中，以71套的銷(xiāo)售量成為銷(xiāo)售冠軍樓盤(pán)。2、華宇·蓉國(guó)府基本信息Ø 位置：東靠人民南路四段，北鄰四川省體育館，外接國(guó)際城南CBD，內(nèi)依美領(lǐng)館Ø 建筑面積： 17萬(wàn)平方米Ø 占地面積：50畝Ø 容積率：4.4Ø 綠化率：20.00%Ø 總戶數(shù)：906戶Ø 車(chē)位：809個(gè)Ø 樓層：21層31層Ø 物管公司：華宇物業(yè)3、華宇·蓉國(guó)府項(xiàng)目定位華宇·蓉國(guó)府定位為“城市首府、復(fù)合商域”，提出整合甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、綜合商業(yè)、高尚住宅四大產(chǎn)品形態(tài)于一體的城市復(fù)合地產(chǎn)規(guī)劃思路。項(xiàng)目交匯人文、商務(wù)、生活三元精粹，塑造成都對(duì)話世界的國(guó)際第一門(mén)廊形象，彰顯城市全新的商務(wù)生活理念。4、產(chǎn)品信息Ø 面積區(qū)間：85平米110平米Ø 均價(jià)：13800元/平米5、戶型鑒賞Ø 戶型面積：86.75平米Ø 戶型點(diǎn)評(píng)：明廚明衛(wèi)