商業(yè)綜合體中的復(fù)合需求動線策略研究知識講解

1、商業(yè)綜合體中的復(fù)合需求動線策略研究-艾俠老師即使討論一千遍，綜合體還是當(dāng)代中國建筑師熱衷的話題。這是最近和伍濤先生合作的文章，探討綜合體模式下的商業(yè)混合趨勢及其對設(shè)計的影響，并歸納多樣商業(yè)形態(tài)組合的一些基本特點，提出三種能夠產(chǎn)生更多富于設(shè)計價值的空間的動線連接策略。一、綜合體模式下的商業(yè)混合趨勢及其對設(shè)計的影響如今，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進入“綜合體時代”。具備現(xiàn)代商業(yè)意義的綜合體的岀現(xiàn)和發(fā)展，在歐 美國家歷經(jīng)了至少40年的演變周期。而在中國，短短 10年間，從一線城市到四線城市，綜合體如 雨后春筍般地拔地而起。以往單一功能的產(chǎn)品類型不斷減少，復(fù)合化的開發(fā)模式不斷加強，可見，隨 著城市化水平的不斷提高

2、，對城市土地開發(fā)的產(chǎn)業(yè)需求變得更加復(fù)合與多樣。綜合體的快速發(fā)展，對產(chǎn)品效率的追求是根本的原因之一。這一效率，從最初城市化中土地開 發(fā)效率開始，隨后反映為開發(fā)產(chǎn)品的匹配效率，直至構(gòu)成良性的城市效率。仿佛一個合理的生態(tài)系統(tǒng)， 綜合體各個產(chǎn)品板塊之間互相依存，其資源共享的意義大于不同功能的簡單疊加。由于當(dāng)前商業(yè)綜合體項目開發(fā)所呈現(xiàn)岀來的城市土地復(fù)合開發(fā)特征，純粹單一形態(tài)的功能體很 難再見，商業(yè)比重的高密度、大容量是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要面對的難題。人們發(fā)現(xiàn)，由于可銷售街鋪的低 密性，將有限的土地全部轉(zhuǎn)化為可售街鋪顯然是不切實際的，因而必然會岀現(xiàn)整體化、高樓層的大體量商業(yè)形態(tài)空間。如此一來，岀現(xiàn)一些在尺度感上

3、失衡的“龐然大物”也成為常態(tài)。對于一些品牌商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，跟隨城市化的進程逐步進入二三線城市，但對于完全持有類型的商業(yè)有些不太適應(yīng)，因此他們也進行調(diào)整，由完全的持有型商業(yè)模式轉(zhuǎn)化為更加實際的持有與銷售混合的模式。由此可見，在近5年以及可以預(yù)見的未來，商業(yè)綜合體運營模式的轉(zhuǎn)變動機可以簡要概況為從 單一商業(yè)形態(tài)的綜合體轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻由虡I(yè)復(fù)合類型的綜合體，這樣的趨勢會對規(guī)劃和建筑設(shè)計層面產(chǎn)生何種影響？首先，在城市綜合體的設(shè)計中，復(fù)合性常常是設(shè)計關(guān)注的重點。這方面可以用平衡價值、和諧 邏輯來概括分析。其中的每一個功能部分本身既有一套設(shè)計成立的原則、規(guī)律，但多個功能的統(tǒng)一綜 合不等于多個設(shè)計邏輯的疊加

4、，必然存在主次定位的問題。其次，相對于商業(yè)綜合體而言，對商業(yè)部分的理解、分析有助于形成相對清晰定位的綜合體項 目的設(shè)計邏輯，可以滿足各功能層面的需求，進而實現(xiàn)項目開發(fā)利益的價值最大化，并最終涵蓋城市 綜合體的全面價值，即社會屬性的公共利益與開發(fā)商的經(jīng)濟利益。所以，岀于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項目中運營模式的變化，建筑師的設(shè)計分析工作將隨之面臨不小的調(diào) 整，對商業(yè)多樣性的再思考顯得格外重要。如果多樣的商業(yè)類型構(gòu)成了城市商業(yè)綜合體的未來趨勢， 那么基于以往持有的單純集中商業(yè)動線模式，或者基于銷售的商業(yè)街的實踐經(jīng)驗，將從“非此即彼” 的選擇，演化為“彼此共存”的混合。二、多樣商業(yè)形態(tài)的有機組合策略從商業(yè)混合的角

5、度，我們可以把近年來的綜合體案例大致歸納為兩方面特點。其一，商業(yè)綜合 體項目中持有型商業(yè)與銷售型商業(yè)大量共存，兩者在容量上不再像以往那樣一邊倒，在一些中高端項目中銷售型商業(yè)所占比重更大。 持有型商業(yè)也不完全表現(xiàn)為集中商業(yè)的形態(tài)，街鋪化的持有型商業(yè)也有出現(xiàn)。其二，兩種商業(yè)類型反映到規(guī)劃格局中時，由于持有型商業(yè)主要體現(xiàn)出的高樓層特征和銷售 型商業(yè)體現(xiàn)出的分散商鋪低樓層特征，二者在整個商業(yè)綜合體規(guī)劃中所覆蓋的用地范圍相當(dāng)，銷售型商鋪的布局對整個場地的影響大于集中商業(yè)?；谝陨蟽蓚€特點，在設(shè)計層面引發(fā)的思考是否如前述將兩種商業(yè)設(shè)計實踐經(jīng)驗嫁接就可行了 呢？所謂“ mall+商街”的思路是否妥當(dāng)呢？本文

6、接下來闡述當(dāng)前持有型集中商業(yè)與銷售為主的商業(yè) 街各自動線規(guī)劃與設(shè)計中的一些經(jīng)驗。集中商業(yè)的動線規(guī)劃分為外部動線與內(nèi)部動線，從外部人行、車行、貨運以及內(nèi)部的水平與垂 直動線、主次動線、中庭尺度、主空間等形成一套完整的設(shè)計原則與經(jīng)驗，但其核心是營造內(nèi)部的商 業(yè)條件，形成封閉的室內(nèi)商業(yè)環(huán)境。這樣的設(shè)計原則缺少了對商業(yè)綜合體其他功能的關(guān)注，缺少了對 片區(qū)、城市的理解，也岀現(xiàn)了不少備受詬病的案例。對商業(yè)街的設(shè)計則更關(guān)注街道尺度、節(jié)點、空間形態(tài)、商鋪單元的分析，具備更多對廣場、街 道、城市生活以及開放空間的理解，但因其低密度、低容量、業(yè)態(tài)規(guī)劃局限，很難在城市地段價值大 的區(qū)域單一存在。多樣商業(yè)形態(tài)的有機組

7、合一定是基于對集中商業(yè)、商業(yè)街兩者各自成熟的設(shè)計原則下的實踐結(jié) 果。多樣商業(yè)形態(tài)的綜合體動線模式將會具有以下一些特點。其一，持有商業(yè)的吸引力。在持有與銷售結(jié)合的商業(yè)形態(tài)中，持有商業(yè)因其業(yè)態(tài)、運營的先天 優(yōu)勢一定會成為整個商業(yè)綜合體項目的“活力泵”，對它的規(guī)劃設(shè)計一定是核心問題之一。持有型商 業(yè)是保證定位的關(guān)鍵。如何在銷售型商業(yè)空間與持有型商業(yè)之間不產(chǎn)生沖突，在設(shè)計中可以有一定的策略。其二，特定節(jié)點空間將內(nèi)外聯(lián)結(jié)。持有集中商業(yè)與大容量的銷售商業(yè)街之間不應(yīng)該是簡單的動 線延伸與人流對接，否則業(yè)態(tài)定位、持有與銷售的差異（包括商業(yè)空間場所設(shè)計的內(nèi)外不一）會產(chǎn)生 對商業(yè)綜合體項目設(shè)計品質(zhì)的偏差理解。因此

8、，需要通過一種特定的節(jié)點關(guān)系設(shè)計來串接兩者。這一 特定的節(jié)點手法經(jīng)過多個項目的實踐思考，可以表現(xiàn)為不完全是商業(yè)性質(zhì)的節(jié)點空間、注重城市性的開放空間、注重將商業(yè)需求與市民日常生活需求結(jié)合的場所。其三，聯(lián)結(jié)動線清晰。高容積率下的商業(yè)綜合體設(shè)計也需要尊重動線設(shè)計的基本原則一一保持 簡潔、清晰的動線結(jié)構(gòu)，這不僅對商業(yè)本身有益，同時有利于人們形成對項目良好的辨識度與方位感。其四，節(jié)點空間的匯聚價值。在集中商業(yè)的內(nèi)部空間設(shè)計中，主空間的作用非常大。作為內(nèi)部 中庭空間的核心，主空間是人流匯集、商業(yè)展示等功能區(qū)域。在商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計上，節(jié)點廣場的作 用不言而喻。多樣商業(yè)形態(tài)下的商業(yè)綜合體設(shè)計同樣需要考慮特定節(jié)

9、點空間的匯聚作用，這種匯聚不 再只是滿足商業(yè)綜合體自身的要求， 應(yīng)該將作用擴展到區(qū)域與城市層面的價值， 使綜合體的設(shè)計變得 更有影響力。其五，梯級變化的動線層次。由于開發(fā)容量與強度，商業(yè)綜合體的動線結(jié)構(gòu)體系不再是簡單的 線性模式。在保證其結(jié)構(gòu)清晰的前提下，合理的梯級動線組合是必然結(jié)果。這可以表現(xiàn)為中心廣場與 節(jié)點廣場的層級、街區(qū)道路尺度的不同規(guī)劃，進而與城市格局融合。其六，關(guān)鍵點的持有。出于定位的要求，從整個商業(yè)綜合體的項目規(guī)劃考慮，需要對控制商業(yè) 主要界面的位置采用持有方式。對設(shè)計而言，則是要能明確規(guī)劃岀這些位置，有意識地圍繞這些地點 創(chuàng)造場所感。其七，城市功能的疊加。特定節(jié)點空間的設(shè)計考慮

10、了城市性的生活需求，這樣的空間將不再封 閉于商場內(nèi)，或者商業(yè)街區(qū)內(nèi)部，它將依托城市道路節(jié)點、城市公共資源空間，更外向型也更具展示 性。因此，城市生活中的文化、休閑、旅游等公共設(shè)施可以與之疊加，形成市民廣場，并因為其豐富 性而具有真正的生命力，不再是形式化的“城市客廳”。01復(fù)合動線模型研究示意.jpg三、CCDI工程案例及典型設(shè)計手法應(yīng)對前文的七種動線模式并非彼此獨立，結(jié)合具體的設(shè)計手法，會形成更容易感知的商業(yè)界面。接 下來簡述的三個實例，分別在其中一項或多項動線策略上實現(xiàn)了設(shè)計層面的突破。1 贛州華潤中心一一中庭主空間動線延伸形成特定節(jié)點空間的內(nèi)外聯(lián)結(jié)贛州華潤中心總建筑面積約 80萬m2,包

11、含商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅。項目共分 3個 地塊開發(fā)，我司參與整體的規(guī)劃及其中商業(yè)用地的深化設(shè)計工作。 整個商業(yè)開發(fā)容量為20萬m2，包 含12萬m2的持有型集中商業(yè)一一萬象城，及 8萬m 2的銷售商鋪。在商業(yè)設(shè)計中，非常重要的舉措是將萬象城的室內(nèi)中庭主空間延伸至城市萬象廣場，而萬象廣 場又與室外街區(qū)商業(yè)連接，并與兩側(cè)的酒店、辦公樓串聯(lián)。同時萬象城沿街區(qū)一側(cè)采用兩層外掛商鋪 的設(shè)計。萬象廣場鄰近城市道路，擺脫了單純商業(yè)廣場的模式，具有了城市廣場的性質(zhì)，其延伸方向 還規(guī)劃有一個城市商業(yè)休閑步行街。這樣，萬象廣場居于城市道路的交匯點，面對城市街道，不僅作 為商業(yè)性的展示空間，也供市民日常生活

12、使用?！?2贛州華潤中心商業(yè)與酒店、辦公樓的建筑布局.jpg03贛州華潤中心一層平面圖.jpg04贛州華潤中心延伸的室內(nèi)中庭主空間.jpg空間的場所價值，另一方面也作為集中商業(yè)與沿湖商業(yè)街區(qū)之間的特定節(jié)點空間。濱水廣場設(shè)計注重的是其公共開放性。在集中商業(yè)靠近沿湖商業(yè)街區(qū)一側(cè)設(shè)計了一至四層逐層退臺的外掛商鋪，二層退臺空間是主要聯(lián)系集中商業(yè)與沿湖商業(yè)街區(qū)的人流交通層。逐層退臺的外掛商鋪擁有獨立的室外交通，集中商業(yè)的室內(nèi)各層人流也可到達。05蘇寧蕪湖城市之光整體鳥瞰圖.jpg06蘇寧蕪湖城市之光沿湖逐層退臺的外掛商鋪.jpg08蘇寧蕪湖城市之光將二層平臺作為人流交通層.jpg3 深圳一方中心 與下沉

13、廣場疊合的地下商業(yè)形成城市功能的疊加深圳一方中心作為城市核心區(qū)的商業(yè)綜合體項目，包含大型集中商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、 住宅。項目具有地鐵換乘站點與公交場站的交通優(yōu)勢。對地下商業(yè)的設(shè)計尤其注重，通過采用偏移地 下的方式與地上集中商業(yè)錯開的方式，將地下商業(yè)區(qū)域疊合到城市街道與下沉廣場區(qū)域，形成激活“地 鐵一集中商業(yè)一城市（下沉）廣場”的聯(lián)合作用，而 集中商業(yè)與地下商業(yè)在下沉廣場處連結(jié) 。這樣， 通過設(shè)計使下沉廣場同時具有了商業(yè)價值、交通價值與城市生活價值。1 ii.12深圳壹方中心的地下商業(yè)與下沉廣場的關(guān)系.jpg10深圳壹方中心地上、地下商業(yè)結(jié)合透視圖.jpg11地上商業(yè)與地下商業(yè)的便捷接口.jpg四、結(jié)語綜合來說，多樣商業(yè)形態(tài)下的綜合體動線在特定節(jié)點空間的連接愈發(fā)呈現(xiàn)多層次化的趨勢，反映岀集中形態(tài)商業(yè)與街區(qū)形態(tài)商業(yè)之間的多種組合關(guān)系，從前文分析的七類動線模式和三個設(shè)計實例可以看岀，綜合體中的