高爾夫別墅商業(yè)計劃書14752552

1、高爾夫別墅項(xiàng)目商業(yè)計劃書（完整版）2010年1月目 錄 結(jié) 構(gòu)項(xiàng)目可行性分析一、項(xiàng)目背景及發(fā)展概況1、我國高爾夫房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2、我國高爾夫房地產(chǎn)市場前景展望二、項(xiàng)目介紹及實(shí)施方案1、項(xiàng)目總體情況2、項(xiàng)目開發(fā)思路3、項(xiàng)目建設(shè)基本方案4、項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容三、項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場分析1、宏觀層面2、客戶定位3、產(chǎn)品定位4、定價策略5、銷售策略四、項(xiàng)目優(yōu)勢分析1、交通優(yōu)勢： 2、規(guī)模優(yōu)勢3、稀缺優(yōu)勢4、文化優(yōu)勢： 五、項(xiàng)目風(fēng)險分析與規(guī)避對策1、項(xiàng)目風(fēng)險分析2、 項(xiàng)目風(fēng)險的防范對策 六、投資估算和開發(fā)計劃（估算內(nèi)容為高爾夫球場建設(shè)+會員股東的別墅建設(shè)）1、項(xiàng)目投資估算2、項(xiàng)目開發(fā)計劃七、財務(wù)與

2、投資價值分析結(jié)論項(xiàng)目可行性分析一、項(xiàng)目背景及發(fā)展概況1. 我國高爾夫房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1.1 我國高爾夫房地產(chǎn)整體市場1984年，第一座高爾夫球場即中山溫泉高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部建成，宣告高爾夫在中國大陸正式落地。此后，高爾夫球場在中國大量發(fā)展。短短二十多年的發(fā)展，球場如雨后春筍，已經(jīng)突破了300家，并以逐年上升的比例遞增。1.2 京、廊坊高爾夫房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀Ø 北京、廊坊周邊高爾夫球場發(fā)展情況n 北京周邊高爾夫球場發(fā)展情況初步統(tǒng)計：北京市有43個標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，泛北京范圍內(nèi)有8個大型的高爾夫球場。遠(yuǎn)郊圈和中心圈內(nèi)主要有十個高爾夫球場相對集中的板塊，分別為十三陵水庫圈，潮白河圈，西山圈，亞奧圈

3、，機(jī)場板塊，燕郊潮白河，通州永定河，京南，京西永定河，京西板塊。n 廊坊及周邊高爾夫球場發(fā)展情況環(huán)北京地區(qū)有8個高爾夫球場，主要集中在廊坊和保定涿州地區(qū)。其中廊坊市內(nèi)有2個，燕郊2個，香河1個；涿州3個。 Ø 北京及廊坊高爾夫球場經(jīng)營模式傳統(tǒng)意義上，高爾夫球場的收入有直接的會籍銷售收入，會員、非會員打球消費(fèi)（收入），賓館、酒店、專賣店、鄉(xiāng)村俱樂部、SPA等營業(yè)收入。高爾夫新興的收入增長點(diǎn)來自于：頂級富豪住宅銷售收入、高爾夫旅游和高爾夫比賽等。新興收入增長迅速，大有趕超之勢。Ø 北京廊坊高爾夫別墅市場分析n 北京及周邊地區(qū)別墅分布據(jù)不完全統(tǒng)計，北京市高爾夫別墅物業(yè)，總數(shù)已經(jīng)達(dá)

4、到20多個。從別墅與球場位置關(guān)系看，分為兩大類：場內(nèi)別墅和場外別墅，以場外別墅為主。從建設(shè)主體看，場內(nèi)別墅以開發(fā)商與球場投資建設(shè)方為同一方為主。早期球場和別墅通常先后規(guī)劃，先后建設(shè)；近幾年多為同期規(guī)劃先后建設(shè)，或同期建設(shè)。場外別墅一般先有球場，開發(fā)商借勢開發(fā)別墅。據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年底前，北京將有45個高爾夫球場，其中15個項(xiàng)目附帶高爾夫別墅項(xiàng)目，其中10個為同一開發(fā)商開發(fā)，5個項(xiàng)目為兩個開發(fā)商開發(fā)。廊坊地區(qū)及周邊有8個高爾夫球場，其中5個項(xiàng)目帶有別墅項(xiàng)目，2個項(xiàng)目準(zhǔn)備建設(shè)別墅或公寓項(xiàng)目。1.3 三亞高爾夫房地產(chǎn)市場Ø 三亞高爾夫球場發(fā)展概況據(jù)易居中國不完全統(tǒng)計，三亞市及周邊有七

5、個高爾夫球場。目前已建成的全部為18洞標(biāo)準(zhǔn)球場，其中有兩個球場的規(guī)劃球洞數(shù)分別為36洞和54洞，即2-3個標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場。海南省高爾夫球場分布圖 紅棠灣其分布主要環(huán)繞三亞市的海岸線且多建設(shè)在風(fēng)景區(qū)內(nèi)，其定位多為度假型球場。表1-8：三亞市高爾夫球場情況Ø 三亞高爾夫別墅市場情況n 三亞高爾夫別墅市場概況易居監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，三亞高爾夫球場大多配建有別墅，其中早期的高爾夫球場其配建別墅是為方便會員來此打球提供的，比如日出觀光高爾夫球場；近期開業(yè)的高爾夫球場，其住宅開發(fā)規(guī)模大，面對的客群不僅是會員客戶，而是廣大的房地產(chǎn)置業(yè)客戶，比如亞龍灣高爾夫球場和清水灣。三亞的高爾夫別墅市場處于發(fā)展的起步階

6、段，高爾夫別墅在建及建成項(xiàng)目較少。究其原因，與大部分三亞高爾夫球場開業(yè)時間較短、處于試營業(yè)階段、相關(guān)住宅配套尚未開發(fā)有關(guān)。2. 我國高爾夫房地產(chǎn)市場前景展望Ø 頂級別墅中高爾夫別墅升值潛力最大上世界90年代，高爾夫別墅的消費(fèi)者主要是境外人士；到2000年，國內(nèi)的消費(fèi)者日漸增多；2007年，高爾夫別墅70的買家是國內(nèi)成功人士。從價格走勢上來看，高爾夫別墅較之其它頂級別墅價格上漲更快，因?yàn)樗呦∪毙?。國外高爾夫別墅的售價一般比普通別墅要高出34倍，而舉辦過頂級高爾夫賽事的球場別墅售價甚至可達(dá)普通別墅的10倍以上。Ø 球場與別墅相互依托支持在國內(nèi)現(xiàn)階段單靠球場自身開發(fā)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)收

7、支平衡難度很大，真正吸引高爾夫投資商的是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。球場之后跟進(jìn)的往往是房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如別墅、會所等。球場除必要設(shè)施外，多設(shè)計為別墅或高級公寓，以加快投資回收。高爾夫球場與別墅相互依托與支持，進(jìn)入良性的運(yùn)營循環(huán)，能夠達(dá)到雙贏的效果。二、項(xiàng)目介紹及實(shí)施方案1. 項(xiàng)目總體情況Ø 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位圖 本項(xiàng)目地塊位于廊坊萬莊生態(tài)城藝林文化公園內(nèi)，北側(cè)緊鄰北京市大興區(qū)，項(xiàng)目距離京津塘高速路采育出口十公里，駕車至北京CBD中心商務(wù)區(qū)35分鐘可到達(dá)，至首都機(jī)場50分鐘可到達(dá)，處在環(huán)北京一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。Ø 項(xiàng)目整體規(guī)劃 項(xiàng)目整體規(guī)劃圖本項(xiàng)目總占地面積14000畝，規(guī)劃有5個標(biāo)準(zhǔn)18洞高

8、爾夫球場、書畫家藝術(shù)中心、高爾夫別墅和公寓、會所、精品酒店等，同時將保存多個原有梨園地塊。Ø 項(xiàng)目特征A. 產(chǎn)品特征高爾夫球場+高爾夫別墅06年起國家明令禁止高爾夫建設(shè)用地，新開高爾夫項(xiàng)目稀少，本項(xiàng)目不僅擁有大規(guī)模高配置的高爾夫球場，同時場地內(nèi)規(guī)劃有高端別墅，為會員提供全方位服務(wù)的同時，成為項(xiàng)目的一大收入增長點(diǎn)。B. 客戶特征高端定制式別墅本項(xiàng)目為該院專屬休閑度假場所。會員制、封閉式管理，高端定制別墅，保證項(xiàng)目的私屬性與高端定位。C. 經(jīng)營特征三亞、上海、北京三地聯(lián)動本項(xiàng)目將采用連鎖的經(jīng)營方式，在三亞、上海、北京三地聯(lián)動，入會會員可憑卡獲得全年不休，“一南一北”的打球體驗(yàn)。Ø

9、; 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊地勢平坦，呈倒“U”型，地上附著物以農(nóng)田、果樹為主，生活、商業(yè)配套設(shè)施欠缺。2. 項(xiàng)目開發(fā)思路本項(xiàng)目將采用高爾夫球場+別墅的的開發(fā)模式，先期建設(shè)高爾夫球場，同期開發(fā)股東會員別墅，并通過多種營銷手段將兩者互動。項(xiàng)目收入主要來自別墅銷售收入和高爾夫球場收入，其中，高爾夫球場收入包括兩部分：一是會籍的直接銷售收入，二是球場的經(jīng)營收入，包括會員打球收入，酒店、賓館、專賣店、SPA等營業(yè)收入。3. 項(xiàng)目建設(shè)基本方案本項(xiàng)目2009年11月進(jìn)行前期工作，預(yù)計2010年3月開工，2011年3月全部竣工，施工工期約13個月。4 項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容占地面積（畝）別墅建筑面積（萬平方米）會所

10、建筑面積（萬平方米）2610160.5本次開發(fā)的地塊位于項(xiàng)目東南角，占地面積2610畝，包括一個18洞的高爾夫球場、高爾夫別墅及會所，其中，別墅建筑面積16萬平方米，會所建筑面積5000平方米。三、項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場分析1. 宏觀層面1.1 廊坊宏觀環(huán)境Ø 廊坊市發(fā)展規(guī)劃環(huán)境廊坊市地處京、津兩地之間的卓越區(qū)位優(yōu)勢，使得它成為了連接北京和天津兩大直轄市的唯一紐帶，更具備了依托京、津兩地資源借勢發(fā)展的先天優(yōu)勢。由廊坊、北京和天津三地交叉組成的“三點(diǎn)式輻射”經(jīng)濟(jì)發(fā)展互補(bǔ)帶，加上首都第二機(jī)場的興建，都為廊坊的經(jīng)濟(jì)騰飛和區(qū)域發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)而長遠(yuǎn)的基礎(chǔ)。根據(jù)北京市發(fā)改委的規(guī)劃戰(zhàn)略，首都第二機(jī)

11、場的興建承擔(dān)著“統(tǒng)籌京津冀發(fā)展”的重要戰(zhàn)略意義。京津冀合作于2009年全面進(jìn)入實(shí)質(zhì)對接的新階段，新機(jī)場的選址已經(jīng)基本確定在北京的南各莊附近，距離廊坊正在建設(shè)的萬莊生態(tài)城僅有18公里，廊坊趁勢正在加緊籌建臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)。另外，隨著京冀一體化步伐的加快，未來將有兩條輕軌連接北京和廊坊。按規(guī)劃，亦莊的L2線將延伸至廊坊市區(qū)，八通線延伸至廊坊燕郊，并在萬莊設(shè)站。這些重大基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，在提升廊坊城市價值的同時更使廊坊在新一輪的發(fā)展中占盡了先機(jī)。2.2 三亞宏觀環(huán)境Ø 三亞市政規(guī)劃環(huán)境根據(jù)三亞市（19952010）城市總體規(guī)劃的部署，三亞市確定了“ 國際性熱帶海濱風(fēng)景旅游城市”的城市定位，依據(jù)

12、此定位確定了以旅游業(yè)為核心和龍頭、圍繞旅游業(yè)發(fā)展商業(yè)和服務(wù)業(yè)的城市發(fā)展戰(zhàn)略。由于房地產(chǎn)泡沫曾給三亞造成過不好的負(fù)面影響，所以在新的城市發(fā)展規(guī)劃中在結(jié)合地區(qū)資源和區(qū)域特色的基礎(chǔ)上，采取了保護(hù)并控制可開發(fā)土地資源和控制新區(qū)開發(fā)的限制性政策。并依托高速公路和鐵路的興建改造以及博鰲VIP國際商務(wù)機(jī)場的建設(shè)，密切和加強(qiáng)對外聯(lián)系。三亞市風(fēng)景區(qū)沿海岸線呈帶狀分布，由三大景區(qū)、四個景點(diǎn)組成，這種“城景相依”的特色為區(qū)域內(nèi)旅游度假地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了先天條件，使三亞市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成了“旅游帶動地產(chǎn)、地產(chǎn)圍繞旅游”的開發(fā)模式。Ø 北京別墅市場分析北京各別墅區(qū)域示意圖n 以2004年為分水嶺，之后的別墅供

13、應(yīng)量下降明顯圖3-9：2000-2008年北京別墅市場新增供應(yīng)走勢數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2000-2004年，北京別墅市場供應(yīng)量以100萬平方米/年的速度遞增，從2005年開始，新增供應(yīng)量逐漸走低，2007年為100萬平方米，僅高于2000年的62萬平方米。而2008年別墅新增供應(yīng)量有所抬頭，達(dá)到145萬平方米，但受別墅用地叫停政策的影響，該部分供應(yīng)以花園洋房這樣的類別墅居多。n 以2006年為分水嶺，近兩年別墅成交量逐年走低圖3-10：2000-2008年北京別墅市場成交套數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)由上圖可知，近9年的別墅成交量呈“倒U”型結(jié)構(gòu)。

14、其中，以2006年為最多，達(dá)到6000套左右，之后，受供應(yīng)量走低的影響，成交量出現(xiàn)萎縮，但隨著別墅用地叫停政策的實(shí)施，該類產(chǎn)品在市場上的占有率越來越少，尤其是純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，顯得更為稀缺，價格也是水漲船高，保值增值潛力更大，因此，別墅市場的需求依然較為旺盛。n 稀缺產(chǎn)品，成交價格逐年飆升圖3-11：2006-2008年北京別墅市場成交均價走勢數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)目前，市場中的別墅產(chǎn)品越來越稀少，從而導(dǎo)致價格不斷攀高。從2006-2008年別墅成交均價走勢圖上可以看出，該類產(chǎn)品的價格以20%/年的速度遞增，截止到2008年，已經(jīng)高達(dá)17547元/平方米，僅僅兩年的時間，比

15、2006年高出八成多，極具保值增值潛力。2. 客戶定位 以開發(fā)高端客戶群為依托輻射周邊：本項(xiàng)目有著優(yōu)越的地理位置，距離社會精英云集的首都北京在一小時車程內(nèi)，目標(biāo)客戶將為項(xiàng)目周邊省市的商務(wù)精英等社會上流人群。定向銷售：積極拓展與國內(nèi)外高端培訓(xùn)學(xué)院關(guān)系，加強(qiáng)與各地培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的互動合作關(guān)系，進(jìn)行委托銷售或定向銷售，將大大減少項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險，并為項(xiàng)目快速回籠資金提供較大支持。散客會員：根據(jù)計算，本案別墅項(xiàng)目總套數(shù)體量不大，大概270余套，因此隨出售的別墅贈送的高爾夫俱樂部會籍占可提供總會籍的比例不大，為保證高爾夫場地資源得到充分利用，高爾夫俱樂部會籍建議小部分對散客出售。3. 產(chǎn)品定位 根據(jù)客戶的特點(diǎn)及項(xiàng)

16、目整體定位，建議該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：高端產(chǎn)品為項(xiàng)目形象產(chǎn)品，中高端產(chǎn)品為主流產(chǎn)品。結(jié)合產(chǎn)品定位,建議該項(xiàng)目運(yùn)營模式為：本項(xiàng)目的運(yùn)營類型定位為封閉式，即高爾夫俱樂部服務(wù)只提供給加入會籍的會員。這樣可以提高本俱樂部知名度及品牌力，吸引各地精英，而且也可以通過會籍的出售快速回收資金，降低運(yùn)營風(fēng)險。4. 定價策略基于本項(xiàng)目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場上其他同類樓盤的情況，初步確定，本項(xiàng)目開盤定價為：15000元/平方米（大產(chǎn)權(quán)別墅）或10000元/平方米（小產(chǎn)權(quán)別墅）。5. 銷售策略多元化發(fā)展、互動營銷在滿足國泰高爾夫俱樂部容積率不受影響的情況下，在其中廊坊體育生態(tài)公園地塊打造高端高爾夫及別墅

17、項(xiàng)目，項(xiàng)目重點(diǎn)詮釋會員的私屬功能，強(qiáng)調(diào)全封閉式管理，在高爾夫別墅作為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展遍地開花的市場情況下，為球場客戶全面的高端需求，提供溝通、交流場地?！耙荒弦槐薄甭?lián)動營銷，穩(wěn)定收益鑒于目前國內(nèi)高端客戶需求的不斷增加，及迫切渴望體驗(yàn)不同球場帶來的不同感受，該項(xiàng)目通過深入調(diào)研及參考專業(yè)顧問單位的意見后，分別選址“一南一北”進(jìn)行聯(lián)動營銷?！耙槐薄笔侵冈诒本┥钜恍r圈內(nèi)的河北廊坊國泰高爾夫俱樂部內(nèi)；“一南”是指遠(yuǎn)在中國最南端的海南島三亞市，輔助客戶夢想常年隨時打球的需求，補(bǔ)充由于北方地區(qū)冬季近四個月不能上場的缺陷，同時，為高端私屬會員提供更加豐富的打球體驗(yàn)。會員制、全封閉管理全力打造體驗(yàn)式營銷通過各種

18、公關(guān)活動的舉辦，使目標(biāo)客戶群真實(shí)的體會到本案提倡的生活模式，從而產(chǎn)生購買行為。目前北京市場以會員制全封閉式管理的高爾夫球場，主要以北京華彬高爾夫球場為代表，該球場目前在高端品牌樹立及會員積累方面已經(jīng)取得了良好的業(yè)績及社會形象。該項(xiàng)目的成功為我司后期開發(fā)全封閉式管理模式球場提供了可借鑒的意義，同時在土地政策日益稀缺的環(huán)境下，奠定了為高爾夫未來發(fā)展的走向指出了方向。四、項(xiàng)目優(yōu)勢分析1. 交通優(yōu)勢：地處北京周邊一小時生活圈范圍內(nèi)，緊鄰北京要接天津；球場位于北京周邊廊坊萬莊生態(tài)城藝林文化公園內(nèi)，35分鐘到達(dá)北京CBD，50分鐘到達(dá)首都機(jī)場；80分鐘內(nèi)到達(dá)天津新港。2. 規(guī)模優(yōu)勢：項(xiàng)目整體打造高端高爾夫

19、俱樂部，并由國際之名大師設(shè)計、知名團(tuán)隊(duì)重金打造。5年內(nèi)，5個標(biāo)準(zhǔn)18洞球場結(jié)合，其中還包含一個標(biāo)準(zhǔn)18洞燈光球場3. 稀缺優(yōu)勢： 2004年1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)國辦發(fā)20041號文件，關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知。2006年以前國家發(fā)改委的用地項(xiàng)目目錄中，高爾夫球場建設(shè)用地為限制類，2006年版的用地項(xiàng)目目錄中，將高爾夫球場建設(shè)用地從限制變更為禁止。 國家對相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的嚴(yán)格控制，攔腰截斷了未來上市的高爾夫球場項(xiàng)目，而諸如國泰高爾夫俱樂部這種大面積的高端球場將在未來市場少之甚少，稀缺屬性明顯。4. 文化優(yōu)勢：通過高爾夫俱樂部內(nèi)部書畫藝術(shù)中心的成立，整合了名人資源優(yōu)勢，一方面，為提高項(xiàng)目

20、整體的品牌作用起到不可替代的影響；另一方面，加重了項(xiàng)目自身的文化氛圍。l 5、客群優(yōu)勢：地產(chǎn)銷售的最高境界屬于“定向打造”。五、項(xiàng)目風(fēng)險分析與規(guī)避對策1. 項(xiàng)目風(fēng)險分析1.1 政策風(fēng)險Ø 土地審批問題對高爾夫球場的審批和建設(shè)工作，政府歷來都有比較嚴(yán)格的規(guī)定。2006年，國土資源部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄，明確了像別墅、高爾夫球場、賽馬場和黨政事業(yè)單位培訓(xùn)中心等建設(shè)項(xiàng)目的叫停。土地緊縮政策的實(shí)施，限制了高爾夫球場以及高爾夫別墅項(xiàng)目的入市資格。Ø 大小產(chǎn)權(quán)問題2008年1月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知，通知中

21、指出，要堅(jiān)決遏制并依法糾正亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為，要嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)。梨園高爾夫項(xiàng)目包括一部分小產(chǎn)權(quán)用地，因此，在銷售這部分別墅的時候，也存在小產(chǎn)權(quán)房的問題。1.2 銷售風(fēng)險在270棟別墅中，定制100棟，按兩年的銷售周期計算，去化率達(dá)到80%的前提下，如果以預(yù)售方式進(jìn)行銷售，月均銷售套數(shù)將達(dá)到5.5套；如果以現(xiàn)房的方式進(jìn)行銷售，月均銷售套數(shù)將達(dá)到10套，這對于一個高爾夫別墅項(xiàng)目來說，操作起來難度較大。此外，周邊同質(zhì)競爭項(xiàng)目較多，且多處于正常運(yùn)營階段，這對于一個剛剛起步、尚未動工的高爾夫別墅項(xiàng)目來說，外部環(huán)境存在較強(qiáng)競爭性。而受金融危機(jī)等大

22、環(huán)境的影響，眾多高端客戶的資產(chǎn)都出現(xiàn)不同程度的縮水，購買力有所削減，費(fèi)用支出部分會進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，這對高端項(xiàng)目的去化也會產(chǎn)生一定影響。1.3 運(yùn)營風(fēng)險曾經(jīng)有報告指出，長期以來，全國至少有80%的球場處于虧損狀態(tài)，真正能靠經(jīng)營球場而賺錢的項(xiàng)目少之又少。雖然中間穿插了許多銷售型別墅，但這部分資金來源畢竟是短期的，當(dāng)別墅銷售完畢以后，高額的管理成本，如：草皮護(hù)理、球場維修、服務(wù)人員費(fèi)用以及各種營業(yè)費(fèi)用等支出會明顯加大，如果經(jīng)營不善，也會面臨虧損的風(fēng)險。2. 項(xiàng)目風(fēng)險的防范對策 Ø 以內(nèi)部帶動外部實(shí)現(xiàn)銷售。針對銷售風(fēng)險問題，我們建議延長蓄水期，以積累客戶資源，可以采取以定制客戶為主導(dǎo)，帶動外部

23、客戶認(rèn)購的方式進(jìn)行銷售，這樣便于集聚項(xiàng)目人氣。在對外銷售的時候，應(yīng)大力宣傳“長江商學(xué)院”這一金字招牌，形成特定的“圈子”文化。對于定制客戶可以給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，如：購買別墅贈送高爾夫球場會籍等等，來吸引更多內(nèi)部高端人士進(jìn)入，以提高產(chǎn)品檔次和含金量。此外，兩年的銷售周期對于大多數(shù)別墅項(xiàng)目來說，都存在一定難度，因此，建議適當(dāng)延長銷售周期，以降低銷售階段帶來的風(fēng)險。先運(yùn)營球場部分，等場地成熟之后再考慮加推現(xiàn)房別墅產(chǎn)品，也不失為一記良策。Ø 擴(kuò)大客源，增加營業(yè)收入，保障球場正常運(yùn)營。對于一個高爾夫別墅項(xiàng)目來說，前期的產(chǎn)品銷售階段固然重要，但它不過是個短期行為，而后期的場館運(yùn)營才是一個項(xiàng)目成功的

24、關(guān)鍵所在。作為球場的經(jīng)營管理者，應(yīng)該積極的整合資源，改變固有的經(jīng)營模式，發(fā)揮高球場的特殊資源優(yōu)勢，尋找更多有效的營銷平臺。如：經(jīng)常舉辦一些內(nèi)部人士、外部人士的體育競技活動，以解決客源問題，提高球場使用率，增加營業(yè)收入；此外，在經(jīng)營過程中，不斷改善服務(wù)環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量，具備吸引各種賽事舉辦的條件。而對于三亞落筆洞項(xiàng)目來說，由于氣候條件優(yōu)越，一年四季都可以打球，而且當(dāng)?shù)芈糜钨Y源極為豐富，項(xiàng)目本身就在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，盡可能多的留住游客進(jìn)入球場，也是擴(kuò)大客源的途徑之一。六、投資估算和開發(fā)計劃（估算內(nèi)容為高爾夫球場建設(shè)+會員股東的別墅建設(shè)）根據(jù)梨園項(xiàng)目實(shí)際情況，項(xiàng)目設(shè)計了一套投資方案，對并這套方案進(jìn)行了分析

25、。項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)如下：用地面積畝建筑面積平方米小產(chǎn)權(quán)別墅597160000高爾夫球場20031335400會所面積105000總征地面積2610注：會所面積的確定是參考北京地區(qū)高爾夫球場會所面積得來，初步制定會所面積為5000平方米。1. 項(xiàng)目投資估算1.1 項(xiàng)目開發(fā)成本估算項(xiàng)目成本估算單價(元/畝，元/平方米)/費(fèi)率（%）適用面積（畝/平方米）總成本（元）備注1.土地費(fèi)用280200001.1 租地費(fèi)用80019001520000租地費(fèi)用800元/畝*年 1.2 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)用10000 1900 19000000 1萬元/畝1.3別墅用地150000507500000小產(chǎn)權(quán)，20棟別墅土

26、地2.前期工程費(fèi)20500002.1勘察設(shè)計費(fèi)3515000525000含測繪、施工圖審查、國內(nèi)設(shè)計勘察2.2報批報建費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)2015000300000含交評、環(huán)評、消檢、電檢、臨水、臨電、兩項(xiàng)基金（水泥、砌體磚）2.3工程監(jiān)理費(fèi)0.6%150001000000建安工程費(fèi)的0.6%，約100萬元2.4招標(biāo)代理及造價咨詢15150002250003.建筑安裝費(fèi)610000003.1小產(chǎn)權(quán)別墅100010000 10000000 3.2會所建設(shè)30005000 15000000 取5000平方米計算3.3 球場建設(shè)費(fèi)2003 36000000 4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)106000004.1園林環(huán)境費(fèi)7015000 1050000按經(jīng)驗(yàn)數(shù)值估計單價4.2配套設(shè)施費(fèi)3015000450000含熱力交換站、消防站、人防、地面停車場等4.3公共設(shè)施配套費(fèi)70300002100000 針對高爾夫球場和別墅之外項(xiàng)目用地部分的市政配套4.4 高爾夫球場配套7000000 項(xiàng)目（高爾夫球場+20棟別墅）總投資1128100001.128億元1.2 開發(fā)費(fèi)用