舊城改造開發(fā)項(xiàng)目的容積率問題研究

1、    舊城改造開發(fā)項(xiàng)目的容積率問題研究    盧慧摘要：作為控制地塊開發(fā)強(qiáng)度的主要指標(biāo)參數(shù)之一，容積率在城市舊城改造程序中，影響著編制控制性規(guī)定、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件出具以及修建性規(guī)定編制等諸多重要方面。對于容積率的合理確定，對城市開發(fā)建設(shè)與整體規(guī)劃而言，具有關(guān)鍵意義。本文旨在探討在城市舊城改造領(lǐng)域中，容積率的測算方法，及容積率的影響效果。所得結(jié)論希望可以為城市舊城改造實(shí)施人員提供方案改善建議。關(guān)鍵詞：舊城改造；容積率；利潤率城市化進(jìn)程進(jìn)入快速階段，我國城市化舊城改造力度也隨之加強(qiáng)。作為城市整體規(guī)劃中不可或缺的一部分，舊城改造領(lǐng)域吸引了越來越多的關(guān)注，其中，圍

2、繞容積率相關(guān)問題的探討愈發(fā)熱烈。本著改善人民生活質(zhì)量水平、提升城市整體形象的初衷，相關(guān)人員在實(shí)際作業(yè)中，需要多方面考慮，既要結(jié)合投入產(chǎn)出理論，簡要提出定性、定量分析方法，也要結(jié)合實(shí)際，確定容積率大小評定方法，因地制宜。一、基于容積率概念與其豐富內(nèi)涵的闡述查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料發(fā)現(xiàn)，對于容積率這一概念的理解需要從兩大方面入手，即建筑領(lǐng)域與經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域，其中，在建筑行業(yè)中，容積率指的是建筑面積與建設(shè)用地面積之比，其用于表達(dá)城市土地利用的強(qiáng)度大小，而經(jīng)濟(jì)層面的容積率則是城市土地利用潛力的評價指標(biāo)。在探究城市建設(shè)舊城改造相關(guān)問題時，需要從政策與規(guī)劃兩方面切入，對容積率的確定方法加以研究、測試。在我國，容積率

3、概念自提出以來，逐漸演變?yōu)榈貐^(qū)劃控制的典型技術(shù)，取代了早期建筑領(lǐng)域高度、體量控制的傳統(tǒng)方法，容積率不僅為建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域的發(fā)展提供了充分的靈活性，更在城市景觀建設(shè)與舊城改造領(lǐng)域彰顯了能量，其清晰、簡明且管控方便等優(yōu)勢日益突出。從經(jīng)濟(jì)角度看，容積率的變化能夠直接影響土地收益、開發(fā)商、政府三方的分配變化，換言之，其扮演了政府與開發(fā)商之間博弈焦點(diǎn)的重要角色；從社會角度看，容積率的數(shù)值則代表了城市整體對于人口的容納能力，可根據(jù)城市的人口規(guī)劃及舊城改造過程中的用地規(guī)模推算出建設(shè)居住用地的總體建筑量；從環(huán)境角度看，容積率可用建筑密度與建筑物層數(shù)之積來確定。二、有關(guān)幾類典型容積率確定方法的分析結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不難看

4、出，目前應(yīng)用于舊城改造領(lǐng)域的城市規(guī)劃編制工作的容積率確定方法以定性分析為主、定量分析為輔，包含如下幾類：（一）推算基于推算手段的容積率確定方法有三種：形體布局模擬法、環(huán)境容量推算法以及城市人口容量推算法。三種方法有鮮明的優(yōu)缺點(diǎn)，以下將做簡要闡述：形體布局模擬法以模擬為主，對居住區(qū)形體布局及容量進(jìn)行合適方案模擬，綜合考慮包含經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等在內(nèi)的各方面因素，對容積率指標(biāo)的確定進(jìn)行反推。即先以周邊條件為基準(zhǔn)，構(gòu)造建筑的三維空間，結(jié)合實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，考慮建筑布局，從而估算容積率上限。該推算類容積率確定方法具有形象、直觀、便于操作等優(yōu)點(diǎn)，但其工作量相對較大這一局限性也影響其應(yīng)用。環(huán)境容量推算容積率方法的原

5、理是以城市環(huán)境容量、承載力中的不利因子為基礎(chǔ)，對城市環(huán)境的最大容量予以測算，進(jìn)而對城市最大人口規(guī)模進(jìn)行推算，再結(jié)合對建筑條件、道路情況、公告服務(wù)設(shè)施等的發(fā)展規(guī)劃的考慮，按照規(guī)劃人均標(biāo)準(zhǔn)的思路對地塊相應(yīng)容積率進(jìn)行推算。這一方式相對于形體布局模擬法而言，具有更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嫞移溆?jì)算相對簡單，在一定條件下的計(jì)算結(jié)果較為準(zhǔn)確。但其綜合適應(yīng)性并不強(qiáng)，原因在于確定因素相對單一。在具體的實(shí)際作業(yè)中，該方法中的指標(biāo)選擇需結(jié)合實(shí)際情況，比如適宜的開發(fā)強(qiáng)度。城市人口容量推算法，顧名思義，其核心指標(biāo)為城市人口容量，在舊城改造工程中，需要以規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃內(nèi)容為參考，對人口容量及城市功能的規(guī)定予以充分考量，按照居住用地

6、面積，對居住人口數(shù)量進(jìn)行推算，再結(jié)合對建筑用地、居住用地、建筑限高等的考慮，對地塊的容積率、建筑高度等進(jìn)行推算。這一方法的計(jì)算更為簡單，資料收集程序也較為簡化，但其對上一級城市規(guī)劃的依賴性相對更強(qiáng)，對于過程中的新情況的適應(yīng)性有待進(jìn)一步提高。換言之，在實(shí)際操作過程中，這一方法的優(yōu)化水平難以保證。（二）經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)歸納。結(jié)合已規(guī)劃與已實(shí)施、典型試驗(yàn)與經(jīng)驗(yàn)的規(guī)劃布局形式中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析，得出指標(biāo)數(shù)據(jù)，加以推廣運(yùn)用。這一方法的準(zhǔn)確性與可靠性較高。但其應(yīng)用局限性在于難以應(yīng)對新出現(xiàn)情況，其中，經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)的合理性也是在對統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性的基礎(chǔ)上得出的。調(diào)查分析。相對于經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)而言，調(diào)查分析的現(xiàn)實(shí)性

7、更強(qiáng)，通過對當(dāng)前狀況的深入調(diào)查與廣泛信息收集，對指標(biāo)情況及差異化特征充分了解，在此基礎(chǔ)上得出可用于參考的指標(biāo)數(shù)據(jù)，再結(jié)合與規(guī)劃目標(biāo)之間的對比結(jié)果，合理確定容積率。大量廣泛的的調(diào)查保障了指標(biāo)數(shù)據(jù)的合理性與科學(xué)性，但同時增加了工作的進(jìn)行難度。參照技術(shù)規(guī)定。很多城市已設(shè)有土地使用與建筑管理的有關(guān)技術(shù)規(guī)定，容積率的確定需要遵照規(guī)定的要求。（三）其他除上述方法外，對容積率的確定還包括整體密度分區(qū)法、指標(biāo)疊加法。其中，整體密度分區(qū)法具有系統(tǒng)化、數(shù)據(jù)化、精細(xì)化優(yōu)勢，提升了詳細(xì)規(guī)劃編制控制的科學(xué)性。但推到模型體系的建立需要持續(xù)研究。而指標(biāo)疊加法的應(yīng)用效果較好，在層次規(guī)劃控詳中，綜合考慮高度分布規(guī)劃、開發(fā)強(qiáng)度規(guī)

8、劃以及地價分級圖等要素，綜合協(xié)調(diào)再得出容積率確定設(shè)計(jì)圖，明顯表達(dá)容積率的層次分布特點(diǎn)。這一方法的工作量大，需要聯(lián)絡(luò)必要部門進(jìn)行大量調(diào)研以獲得數(shù)據(jù)。結(jié)語綜上所述，城市規(guī)劃舊城改造項(xiàng)目中對于容積率的確定方法的選擇，需要結(jié)合不同方案與規(guī)劃的不同特點(diǎn)及工程需求進(jìn)行，本文中敘述的各類方法各有不同、各有側(cè)重，所得結(jié)果或許會出現(xiàn)較大差距，但這也反映出不同項(xiàng)目間的差異化。需要指出的是，圍繞本文議題的探究仍在進(jìn)行中，實(shí)際操作的實(shí)效性還需進(jìn)一步驗(yàn)證。相關(guān)人士需要從城市規(guī)劃舊城改造方案本身出發(fā)，綜合考慮社會因素、經(jīng)濟(jì)因素以及環(huán)境因素等，努力收集容積率確定依據(jù)，綜合考量各項(xiàng)指標(biāo)，合理選擇方法、建立模型、進(jìn)行推算。筆者認(rèn)為，在眾多要素中，基于經(jīng)濟(jì)角度對容積率做相關(guān)研究的方向已成主流，為避免社會問題的出現(xiàn)，設(shè)計(jì)單位在容積率研究領(lǐng)域的分析需要進(jìn)行合理調(diào)整。參考文獻(xiàn)：1劉貴文，王曼，王正.舊城改造開發(fā)項(xiàng)目的容積率問題研究j.城市發(fā)展研究，2010，