市場(chǎng)住宅調(diào)查報(bào)告

1、XX市場(chǎng)住宅調(diào)查報(bào)告一、 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述XX現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司76家，其中二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)8家，三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)21家，四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)17家，暫定級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30家。本地較具實(shí)力的房地產(chǎn)公司有：銀鴿房地產(chǎn)公司、雙匯地產(chǎn)公司、金匯房地產(chǎn)公司、永冠房地產(chǎn)公司、開源房地產(chǎn)公司、中房XX公司等。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于蓬勃發(fā)展的良好時(shí)期，無(wú)論開、竣工面積，還是社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新建材的使用上，都處于河南省內(nèi)地市的領(lǐng)先水平。 XX市每年上市的商品房面積相當(dāng)可觀，加上二級(jí)市場(chǎng)每年有數(shù)億元的成交額，因此市場(chǎng)相當(dāng)活躍，價(jià)格較為平穩(wěn)。目前每平方米商品

2、房的售價(jià)為1350元左右，15萬(wàn)元以下、面積為120平方米左右的房子在市場(chǎng)上最為緊俏且最受市民歡迎。XX中高檔樓盤的銷量普遍不高，中低檔樓盤的銷量較好，整體的房?jī)r(jià)比去年提高了200元左右/平方米，樓盤規(guī)模越來(lái)越大，小區(qū)配套越做越好，戶型設(shè)計(jì)越來(lái)人性化，房?jī)r(jià)也越來(lái)越高。二、市內(nèi)現(xiàn)售樓盤的基本情況 XX市房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查匯總表 2007年1月17日序號(hào)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型開盤時(shí)間銷售時(shí)間總建筑面積銷售率均價(jià)元/未售面積戶型比例性價(jià)比（標(biāo)準(zhǔn)為100）地理位置電話1建業(yè)森林半島多高層2006.07621000010%230026001890001室、3室、4室、別墅10%60%20%10%80嵩山路與沙

3、河交叉口2歐洲故事多高層2006-1033000005、3室4室、躍層15%、65%10%、10%80沙北新區(qū)3雙匯國(guó)際花園多層別墅2005.012422000070%15002600660002室、3室4室、別墅25%、60%10%、5%60金山路與淞江路交叉口4金地紫薇花園多層2006.0679000060%1470360002室、3室4室20%、70%10%90人民路中段5旺旺家園多層2006.09411000015%1500935002室、3室躍層30%、60%10%70湘江路與燕山路中段6半島藍(lán)岸多高層2004.063113000040%1600780002

4、室、3室20%、80%60龍江路中段7龍勝豪門多層2006.1044000015%1300340002室、3室4室30%、55%15%90解放路與湘江路交叉口8雅典未城低層2006.0672100008、3室4室、躍層20%、60%10%、10%60湘江路中段9錦繡淞江躍式2006.07612000025%1700900003室、4室5室30%、50%20%70鐵東黃河?xùn)|路10方圓.塞納麗舍多層待定90500未開140090500不詳不詳80嵩山西路11天下都市新城多層2005.06193000080%12006,000不詳不詳85金山路12沙田新空間多層2006.0

5、673000050%120015,00090人民路與湘江路交匯處13沙田金域天驕多高層2004.09276000090%190060002室、3室4室20%、65%15%80嵩山東路北段14沙田萊因風(fēng)景三期多層2006.1221600005%105015200090松江西路15香格里拉別墅2006.122460003%2000-29004460065五一南路16錦江花園多層2006.01126500090%11006500100祁山路北段路西17中華家園多層2006.01126000070河路18盛世嘉園多層2005.02237000090%1100700095泰山南

6、路19香樟花園多層2005.022310000095%1200500085五一南路20湘江花園多層待定待定100000未開待定100000不詳不詳五一路21沙河景苑多高層2006-954000090%1350沒定400090濱河路22碧水軒多高層2006-1224500020%14501850360002室、3室4室20%、60%20%80濱河路23濱河佳苑多高層2006-0861000080%1400200090濱河路24尚郡高層2006.01123000060%2400120002室、3室躍層25%、65%10%75交通路與人民路交匯處25濱河花園高層2006.01124500080%18

7、00900080濱河路與交通路交叉口26三利花園多層2005.04222000080%980400085松江路與太行山路交叉口27天賜良園多層2005.11158000080%12601600085解放路南段28金領(lǐng)域多層2006.0495000030%1250350002室、3室22%、78%75湘江路與衡山路交匯處29燕山花園多層2005.04213000070%1200900085燕山路30桃園居多層2006.1131580030%1450110008531陽(yáng)光名邸多層2005.07174000070%130012,00085衡山路中段32天麗景藝苑多層2005.05202500060%

8、110010,00090XX市郾城區(qū)鐘樓33康居鑫苑多層待定待定55000未開11003000090燕山路與漓江路交叉口34綠景苑多層2005.06191700050%1300850085人民路與解放路交叉口35德源小區(qū)多層待定待定210001300210085柳江路中段36星河灣多層2005-6192300080%1350460080龍江路中段37商務(wù)花園3層6層2006-581300090%1300144012002室、3室30%、70%85龍江路西段38世紀(jì)新城多層2007-11230005%1500218502室、3室4室25%、65%10%80淞江路與昆侖路交叉口39銀河灣多層200

9、6-1121080003、3室、4室、躍式15%、65%10%、10%70金山路與黃河路交叉口40福源居多高層2006-1211000001%13501700990002室、3室4室10%、70%20%70嵩山路與柳江路交叉口合計(jì)40個(gè)1948萬(wàn)三、現(xiàn)售樓盤的建筑類型及所占比例 目前市內(nèi)的住宅建筑類型主要有低層（3層以下）、多層（4-6層）、小高層（7-12層）、高層（13-19層）；從建筑形式上來(lái)說(shuō)主要有板樓、塔樓和別墅三種。多層（板樓）住宅在市場(chǎng)中占主流地位，其占有率約為85%，小高層及高層（塔樓）次之，市場(chǎng)占有率約為8%，別墅市場(chǎng)占有率約為5%，其它市場(chǎng)占有率約

10、為2%?？傮w來(lái)說(shuō)本地的多層住宅（不帶電梯）均價(jià)在1300-1500元/平方米，面積在120-130平方米的房源是市場(chǎng)上暢售房。四、市內(nèi)別墅現(xiàn)售情況說(shuō)明 XX市內(nèi)的別墅市場(chǎng)不太景氣，規(guī)模也不大，主要原因是由于前幾年在沙澧河兩岸所開發(fā)的別墅銷售狀況都不是很好，價(jià)格上不去，銷售周期也較長(zhǎng)。目前在售的別墅有雙匯的“國(guó)際花園”、建業(yè)的“森林半島”和開源的“香格里拉”，建筑形式有疊式別墅、聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅三種。其中雙匯的“國(guó)際花園”的別墅有聯(lián)體式和獨(dú)立式兩種，聯(lián)體別墅的單價(jià)為2600元/平方米，獨(dú)立式別墅的單價(jià)為3000元/平方米；建業(yè)的“森林半島”只有疊加別墅，其單價(jià)分別為1-2層3580元/平方米，

11、3-4層面2860元/平方米；開源的“香格里拉”有疊加式、聯(lián)體式和獨(dú)立式三種，其中疊加式別墅單價(jià)1-2層為約2300元/平方米，3-4層約為2050元/平方米，聯(lián)體式的單價(jià)約為2500元/平方米，獨(dú)立式的單價(jià)約為2850元/平方米。五、2006年房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2006年市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處共辦理各類房屋登記18893宗，登記面積306.3萬(wàn)平方米。其中房產(chǎn)交易8215宗，交易面積98.6萬(wàn)平方米，成交金額9.6億元；抵押登記5993宗（其中期房抵押3502宗，現(xiàn)房抵押2484宗，在建工程抵押7宗），抵押登記面積106.9萬(wàn)平方米，抵押登記金額27.98億元；其它房產(chǎn)登記4685宗，登記面積10

12、0.8萬(wàn)平方米。辦理房屋所有權(quán)證12346本，房屋共有權(quán)證116本，房屋他項(xiàng)權(quán)證5788本。       2006年房產(chǎn)交易中，存量房(二手房)成交量為4295套，成交面積53.5萬(wàn)平方米，成交金額3.2億元，其中住宅3666套，面積41.04萬(wàn)平方米，金額2.45億元；新建商品房銷售3920套，面積45萬(wàn)平方米，成交金額6.4億元，其中住宅3450套，面積41.6萬(wàn)平方米，金額5.3億元。六、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)1、供求分析 目前市場(chǎng)上住宅商品房的供應(yīng)量約為195萬(wàn)平方米，其中包含在售樓盤的二期工程（約為50萬(wàn)平方米），但不包括在建的集資房

13、源（不低于25平方米）和07年待開發(fā)的商品房（建筑面積不低于30萬(wàn)平方米），總體來(lái)說(shuō)2007年市場(chǎng)總的供應(yīng)量會(huì)超過(guò)200萬(wàn)平方米。從市房管局的房屋產(chǎn)權(quán)交易登記統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2006年住宅的銷售量為41.6萬(wàn)平方米，不足50萬(wàn)平方米，現(xiàn)有的供應(yīng)量可供未來(lái)四年消費(fèi)，供需已嚴(yán)重失衡。由此可以推斷：客戶可選擇的空間會(huì)更大，未來(lái)各樓盤的銷售周期都會(huì)不同程度拉長(zhǎng)至2-3年；同時(shí)會(huì)加大開發(fā)商的成本投入，樓盤的性價(jià)比會(huì)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主流；開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越演越激烈，在開發(fā)成本不斷上升的情況下，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)高走。2、戶型設(shè)計(jì)及面積產(chǎn)品設(shè)計(jì)追求人性化。以人為本、房適應(yīng)人已成為市場(chǎng)導(dǎo)向，樓盤的設(shè)計(jì)更趨人性化，戶型設(shè)計(jì)注

14、重功能分區(qū)，景觀設(shè)計(jì)注重人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一?？傮w來(lái)說(shuō)本地的房型以二房和三房為主，二房中以兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積在80-100平方米之間；三房中以三室二廳一衛(wèi)為主，面積在115-140平方米之間；樓棟走向以東西走向?yàn)橹?，多為南北朝向。二房的臥室常放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)常放在北側(cè)，三房的兩個(gè)臥室和客廳常放在南側(cè)，廚衛(wèi)和書房常放在北側(cè)，也有部分樓房的三個(gè)臥室全部放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)在北側(cè)。戶型設(shè)計(jì)也很注重細(xì)節(jié)部位，如窗、陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間等，大多體現(xiàn)出人性化的設(shè)計(jì)風(fēng)格。3、帶電梯住宅購(gòu)買情況分析本地的帶電梯的住宅并不是很多，主要有兩種形式，其一為多層帶電梯住宅，其二為小高層住宅，多層帶電梯

15、住宅有銀河灣和金地紫薇兩個(gè)樓盤，小高層住宅有錦繡天地、遼河花園、濱河花園、福源居、森林半島、碧水軒、半島藍(lán)岸和陽(yáng)光水岸。總體上來(lái)說(shuō)電梯住宅的銷售情況都不好，在已銷的電梯房中有一個(gè)普遍現(xiàn)象，就是銷量最多的往往以低樓層為主，高樓層的房屋銷量最低。原因分析：客戶的消費(fèi)習(xí)慣：當(dāng)?shù)厝艘蚜?xí)慣了住低樓層的房屋，一般都認(rèn)為三樓和一樓的房屋最貴，其次為二層和四層，最后為五層和六層。帶電梯的房子在本地出現(xiàn)不到二年，絕大部分的XX市民還沒有認(rèn)識(shí)到電梯所帶來(lái)的好處，只看到了它的壞處：物業(yè)管理費(fèi)用高、維修費(fèi)用高并且出現(xiàn)故障時(shí)上下樓極不方便。價(jià)格原因：對(duì)于價(jià)格因素，當(dāng)?shù)厝说拿舾行砸脖容^大，電梯住宅在定價(jià)時(shí)往往越高價(jià)格越貴

16、，低樓層的價(jià)格相對(duì)于整棟樓來(lái)說(shuō)價(jià)格較低，所以整個(gè)市場(chǎng)帶電梯的房屋低樓層的房屋賣的較快，高的賣的比較慢。4、各檔次樓盤銷售情況分析通過(guò)上述各樓盤的銷售統(tǒng)計(jì)可以得出以下結(jié)論：（銷售速度由高到低分別為）低檔樓盤中低檔樓盤中檔樓盤中高檔樓盤高檔樓盤。由于目前社會(huì)物質(zhì)財(cái)富占有呈現(xiàn)金字塔結(jié)構(gòu)，社會(huì)上對(duì)中低檔樓盤的社會(huì)需求依然很大，大多數(shù)有錢人一般都有幾套住房，對(duì)高檔住宅的需求不是很大，特別是國(guó)家公務(wù)員階層，投極心理很嚴(yán)重，不會(huì)急于購(gòu)房，原因如下：XX市內(nèi)的變相的集資房依然存在，2006年下半年新增集資房達(dá)到近30萬(wàn)平方米，主要客戶群是事業(yè)單位的公務(wù)人員，約占XX整個(gè)住宅市場(chǎng)消費(fèi)量的40%，這部分集資房的位

17、置一般都不錯(cuò)，比同地段的市價(jià)要低200-400元/平方米，增值潛力無(wú)限，國(guó)家公務(wù)人員狂購(gòu)集資房。受實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商“薄利多銷”的影響，中高檔樓盤的客戶資源在不斷地減少。市內(nèi)大多數(shù)中低檔樓盤的的開發(fā)商實(shí)力都不雄厚，為了快速回收資金，往往在低于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上降低樓盤價(jià)格開始對(duì)外出售，對(duì)于部分以增值為購(gòu)房目的的客戶來(lái)說(shuō)，這種樓盤是最隹選擇。受上述兩點(diǎn)因素的影響，中高檔樓盤的市場(chǎng)銷售情況一般不會(huì)太好。5、市內(nèi)各樓盤的銷售代理情況 從1999年第一家營(yíng)銷代理公司進(jìn)入XX以來(lái)，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷代理樓盤越來(lái)越多。市內(nèi)約有10多家代理公司正在運(yùn)作，營(yíng)銷管理的工作越做越細(xì)，目前市內(nèi)中低檔樓盤一般由本

18、地的開發(fā)商獨(dú)立運(yùn)作，中高檔樓盤一般都有代理公司進(jìn)行管理。6、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)1、城市化的進(jìn)程推動(dòng)本市房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展近年來(lái)，XX市拉大了城市框架，市區(qū)一分為三，由原來(lái)的一個(gè)區(qū)發(fā)展為三區(qū)，轄區(qū)人口由原來(lái)的30萬(wàn)上升到110萬(wàn)，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐年增多，開發(fā)面積不斷增加，樓盤規(guī)模逐漸增大，房?jī)r(jià)也持續(xù)攀升，城市化的進(jìn)程推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。2、大盤時(shí)代的來(lái)臨外來(lái)企業(yè)如建業(yè)、中實(shí)、旺旺集團(tuán)都在本市有大規(guī)模樓盤上市，本地的企業(yè)如雙匯、銀鴿、恒潤(rùn)、舒漫也不甘示弱，都?？勘澈蟮膶?shí)力或其它的門路紛紛出擊，也有大規(guī)模的樓盤上市，各路豪強(qiáng)為了利益一拼高下，標(biāo)志著XX房地產(chǎn)業(yè)大盤時(shí)代

19、的來(lái)臨。3、房地產(chǎn)業(yè)全面升級(jí) 外來(lái)企業(yè)的進(jìn)入，加劇了XX房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，同樣也給XX的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了先進(jìn)的開發(fā)理念，本地的房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的市場(chǎng)發(fā)展，大都改進(jìn)了開發(fā)模式，與外來(lái)的策劃公司合作，提高了樓盤的服務(wù)質(zhì)量，加大了成本的投入，同時(shí)也提升了房?jī)r(jià)，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)全面升級(jí)。4、供需失衡進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開發(fā)的難度目前XX現(xiàn)有的銷售樓盤建筑面積約有170萬(wàn)平方米左右，而實(shí)際XX市平均每年的市場(chǎng)需求量也就在50萬(wàn)平方米左右，再加上2007年XX其它將要推出的幾個(gè)樓盤，供應(yīng)大大超過(guò)需求，各個(gè)樓盤的市場(chǎng)銷售周期都會(huì)不同程度地拉長(zhǎng)到2-3年。5、外來(lái)企業(yè)的加入刺激本地的房?jī)r(jià)不斷上漲 建業(yè)來(lái)XX之前，本地的房?jī)r(jià)還保持在2000元以下，隨著建業(yè)、鄭州中實(shí)及當(dāng)?shù)氐碾p匯和銀鴿地產(chǎn)大盤開發(fā)，位置好的地段均價(jià)已突破2000元/平方米，中高檔房的均價(jià)在1500-1800元/平方米，中檔房的均價(jià)在1300-1500元/平方米，低檔房的均價(jià)在1100-1300元/平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)三年后，中檔樓盤的均價(jià)會(huì)達(dá)到1700-1900元/平方米。7、對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)營(yíng)銷策略的幾點(diǎn)建議1、把握住市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是“競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)遇同行”，在房地產(chǎn)競(jìng)