淺議土地估價(jià)存在的問(wèn)題及建議

1、    淺議土地估價(jià)存在的問(wèn)題及建議    林丹摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)土地交易日趨頻繁，土地價(jià)格評(píng)估的地位和作用日漸突出，但同時(shí)也暴露出存在的問(wèn)題，本人根據(jù)工作實(shí)踐提出土地估價(jià)存在的問(wèn)題及建議，以期對(duì)土地估價(jià)行業(yè)的更加規(guī)范起著積極的作用。關(guān)鍵詞：土地估價(jià)；問(wèn)題；建議隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)日益繁榮，土地交易日趨頻繁，土地價(jià)格評(píng)估的地位和作用日漸突出，但同時(shí)也暴露出一些亟待解決的問(wèn)題，本人根據(jù)工作實(shí)踐提出土地估價(jià)存在的問(wèn)題及建議，以期對(duì)土地估價(jià)行業(yè)的更加規(guī)范起著積極的作用，實(shí)踐中土地估價(jià)常見(jiàn)的問(wèn)題有如下幾個(gè)方面：一、土地估價(jià)行業(yè)

2、存在的問(wèn)題1.土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展迅速，但我國(guó)與之相對(duì)應(yīng)的法律、法規(guī)卻較少，土地估價(jià)行業(yè)的信譽(yù)度普遍不高，主要原因是在實(shí)際估價(jià)執(zhí)業(yè)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)常迎合委托方的要求選擇有利于達(dá)到委托人“要求”或“預(yù)期”的評(píng)估方法和參數(shù)進(jìn)行評(píng)估，而不是真正客觀公正地進(jìn)行評(píng)估執(zhí)業(yè)，損害了土地估價(jià)行業(yè)健康有序地發(fā)展。2.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)為了生存和立足于市場(chǎng)，采用壓低土地估價(jià)收費(fèi)的方法，以“低價(jià)”和“迎合顧客”等評(píng)估手段來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果背離了公平、公正的原則。3.有的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員甚至允許他人使用自己的名義出具估價(jià)報(bào)告，造成估價(jià)行業(yè)信譽(yù)下降。二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、資格問(wèn)題1.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)未注意到

3、估價(jià)報(bào)告上營(yíng)業(yè)執(zhí)照對(duì)其土地估價(jià)業(yè)務(wù)范圍的規(guī)定，超出了營(yíng)業(yè)范圍進(jìn)行執(zhí)業(yè)評(píng)估，有的估價(jià)機(jī)構(gòu)則超出了注冊(cè)證書(shū)有效期限進(jìn)行執(zhí)業(yè)評(píng)估。2.不少估價(jià)機(jī)構(gòu)土地估價(jià)師人數(shù)不足，實(shí)際評(píng)估工作中常由助理評(píng)估人員完成整個(gè)評(píng)估工作之后由估價(jià)師簽字蓋章的事時(shí)有發(fā)生。三、土地評(píng)估價(jià)格影響因素問(wèn)題1.估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)師對(duì)地價(jià)影響因素的分析沒(méi)有針對(duì)性，側(cè)重點(diǎn)，例如對(duì)影響城鎮(zhèn)總體價(jià)格水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況，稅收政策，產(chǎn)業(yè)政策，城市規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)的一般因素描述太多、太細(xì)，一般因素對(duì)城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)地價(jià)的影響作用是相同的，可以用簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言說(shuō)明，而對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素包括商業(yè)繁華度、交通條件，交通通達(dá)度，基礎(chǔ)設(shè)施狀況這些對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生重要影響的

4、因素僅用寥寥數(shù)字一帶而過(guò)，未做詳細(xì)的分析、說(shuō)明。2.土地估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)方法的定義，估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)等陳述與土地技術(shù)報(bào)告相重復(fù)，雷同，對(duì)估價(jià)依據(jù)不但列出了法律法規(guī)、相關(guān)文件，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的名稱、還羅列出這些法律法規(guī)出自何次會(huì)議，何時(shí)通過(guò)何時(shí)修改，估價(jià)報(bào)告顯得拖沓、累贅，依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，估價(jià)報(bào)告對(duì)影響因素部分描述要簡(jiǎn)潔概括，技術(shù)報(bào)告對(duì)影響因素描述可以詳盡、全面，特別是對(duì)地價(jià)有較大影響的因素。3.設(shè)置宗地地價(jià)修正因素系數(shù)表中對(duì)宗地影響的因子權(quán)重設(shè)置不合理，未能體現(xiàn)重要因子的作用，如住宅用地區(qū)域因素中與學(xué)校距離、與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離對(duì)住宅土地價(jià)格起著決定作用，但估價(jià)報(bào)告中該重要因子的權(quán)重與其他因

5、子權(quán)重卻基本相近。四、估價(jià)方法及計(jì)算存在的問(wèn)題1.估價(jià)方法的選擇不規(guī)范，沒(méi)有充分說(shuō)明選擇估計(jì)方法的理由和依據(jù)，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 對(duì)估價(jià)方法選擇的原則：是評(píng)估住宅用地價(jià)格宜選擇市場(chǎng)比較法，并至少另輔一種適宜的估價(jià)方法；但事實(shí)上大多估價(jià)機(jī)構(gòu)都未按此原則操作，對(duì)于城鎮(zhèn)中心有較多成交案例的住宅用地估價(jià)并未選用市場(chǎng)比較法，卻對(duì)無(wú)出租收益的住宅用地選用收益還原法，并且未說(shuō)明不選用的理由，違背了城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定。2.估價(jià)師選用基準(zhǔn)地價(jià)法計(jì)算時(shí)，未對(duì)容積率進(jìn)行修正，直接套用基準(zhǔn)地價(jià)的容積率，導(dǎo)致不同評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一幢樓房不同樓層的住宅用地的評(píng)估地價(jià)產(chǎn)生非常大的差異，差異高達(dá)兩倍，降低了估價(jià)結(jié)果的可信度

6、；其次有的估價(jià)機(jī)構(gòu)未執(zhí)行新的基準(zhǔn)地價(jià)，而使用更新前的基準(zhǔn)地價(jià)。3.采用可比實(shí)例法計(jì)算收益時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)采用網(wǎng)上掛牌價(jià)的出租租金作為房屋出租收益，網(wǎng)上掛牌的房屋出租收益并非實(shí)際成交租金，尚不具有可比性，是不能夠直接引用的。4.采用收益還原法時(shí)，土地還原率的選取是安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，估價(jià)師對(duì)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的取值未說(shuō)明依據(jù)，計(jì)算建筑物收益時(shí)所使用折現(xiàn)率的設(shè)定未進(jìn)行原因分析及說(shuō)明依據(jù)，不符合城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求。五、附件問(wèn)題1.大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)未附現(xiàn)場(chǎng)勘察表，即使有附上現(xiàn)場(chǎng)勘察表的，表格內(nèi)容未填數(shù)據(jù)缺項(xiàng)嚴(yán)重。2.采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的，沒(méi)有附比較案例的照片，無(wú)法說(shuō)明案例是否真實(shí)有效。3.多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏估

7、價(jià)師在現(xiàn)場(chǎng)查勘照片，無(wú)法體現(xiàn)是否為估價(jià)師本人到實(shí)地勘察后做出評(píng)估報(bào)告。六、對(duì)策和建議1.土地估價(jià)師協(xié)會(huì)作為行業(yè)自律組織，應(yīng)加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)動(dòng)態(tài)監(jiān)督，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行不定時(shí)的審核抽查，加大對(duì)損害土地估價(jià)行業(yè)形象的估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員處罰力度，營(yíng)造公平守信的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。2.加強(qiáng)估價(jià)人員職業(yè)素質(zhì)和道德的培養(yǎng)，重視從業(yè)人員法律、法規(guī)和思想道德教育，提高土地估價(jià)師的責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。3.強(qiáng)化土地估價(jià)師繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，通過(guò)理論測(cè)試，和對(duì)實(shí)際案例的分析考核等手段促進(jìn)估價(jià)人員學(xué)術(shù)交流探討，更新優(yōu)化評(píng)估人員理論和實(shí)踐技能，提升評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平和競(jìng)爭(zhēng)力。4.嚴(yán)格土地估價(jià)報(bào)告附件的審查，如：估價(jià)師到現(xiàn)場(chǎng)查勘照片，比較案例實(shí)物照片等，杜絕無(wú)資質(zhì)機(jī)構(gòu)和人員以土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的名義進(jìn)行執(zhí)業(yè)評(píng)估。結(jié)束語(yǔ)隨著土地行業(yè)的不斷發(fā)展，土地估價(jià)面