房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型資產(chǎn)運(yùn)營模式的研究

1、    房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型資產(chǎn)運(yùn)營模式的研究    侯軍摘要：改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下有了巨大發(fā)展，但同時(shí)也因?yàn)殚L期舊有的傳統(tǒng)資產(chǎn)運(yùn)營模式，使得房地產(chǎn)行業(yè)在新的經(jīng)濟(jì)形勢下面臨諸多挑戰(zhàn)，迫切需要房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改變?cè)匈Y產(chǎn)運(yùn)營模式。筆者就職于天津某地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式創(chuàng)新也一直是我司致力的方向。文章圍繞房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型來進(jìn)行淺述，以期對(duì)其他地產(chǎn)從業(yè)人員提供一些參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資產(chǎn)運(yùn)營；轉(zhuǎn)型；模式一、前言隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高以及國家城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，

2、住房性需求激增，房地產(chǎn)快速發(fā)展，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入大，回報(bào)周期長，尤其近年來，國家一系列管控政策的出臺(tái)，交易下降、融資困難、房產(chǎn)庫存增加、市場前景不明朗等問題擺在了我國房地產(chǎn)企業(yè)的面前。如何改變傳統(tǒng)資產(chǎn)運(yùn)營模式，減少資金沉淀，盤活資金，為我國房地產(chǎn)企業(yè)注入了新的活力，成為我國房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的重要問題。二、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的必要性概述1.關(guān)于資產(chǎn)運(yùn)營的定義資產(chǎn)運(yùn)營的實(shí)質(zhì)即企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源資本化，以價(jià)值管理為核心，以生產(chǎn)經(jīng)營為基礎(chǔ)，以資金流動(dòng)重組為手段，以企業(yè)經(jīng)營業(yè)績最大化為目的。一般情況下，企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營可以作廣義和狹義之分，廣義的資產(chǎn)運(yùn)營即統(tǒng)

3、合企業(yè)內(nèi)部一切生產(chǎn)資源，做資本優(yōu)化配置及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，力求資產(chǎn)增值最大化，其更多的關(guān)注商品經(jīng)營。狹義上的資產(chǎn)運(yùn)營是指在商品經(jīng)營活動(dòng)外部的，主要關(guān)注資本的配置與重組，其更多意義上是無形資產(chǎn)的運(yùn)營，通過對(duì)資本進(jìn)行合理優(yōu)化配置，提高資產(chǎn)的運(yùn)營效率，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。2.目前我國主導(dǎo)資產(chǎn)運(yùn)營模式資產(chǎn)運(yùn)營按照其運(yùn)營模式可以分為重資產(chǎn)運(yùn)營與輕資產(chǎn)運(yùn)營。重資產(chǎn)運(yùn)營模式是相對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式而言的，目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用重資產(chǎn)經(jīng)營模式，企業(yè)通常需要經(jīng)營大量的土地，并通過自建、銷售、管理等方式對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行長期持有。重資產(chǎn)運(yùn)營模式資產(chǎn)流動(dòng)性差，利潤回報(bào)率低，對(duì)企業(yè)的自有資金儲(chǔ)備以及融資能力、管理能力提出的要

4、求更高，因?yàn)橐坏┵Y金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，資金鏈斷裂，極有可能導(dǎo)致企業(yè)整體業(yè)務(wù)崩盤。同時(shí)，由于重資產(chǎn)運(yùn)營模式要求企業(yè)必須具備一定規(guī)模才能進(jìn)入，門檻較高，因此其又具有穩(wěn)定性好和風(fēng)險(xiǎn)性小等優(yōu)勢。近年來，中國房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)提升，國家加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的政策管控，以及民眾購買能力受到市場金融危機(jī)的限制，重資產(chǎn)運(yùn)營模式已不能完全適應(yīng)我國目前的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型，已經(jīng)勢在必行。3.房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的必要性目前形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多考驗(yàn)：（1）隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房的需求不斷增加，為了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行良好把控，相關(guān)部門出臺(tái)了一系列的管控措施，這些政策在一定程度上限制了房地

5、產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（2）由于我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快以及市場通脹因素的影響，城市土地價(jià)格不斷上漲，企業(yè)資金壓力增加，融資困難。（3）我國還存在住房資源過剩的現(xiàn)象，造成了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。（4）隨著前幾年房地產(chǎn)市場的火爆，大量中小企業(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)市場，或者一些大型企業(yè)開始向房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向，地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈、亂象紛呈。以上種種問題都對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的沖擊，嚴(yán)重影響了行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。隨著我國對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的進(jìn)一步深化，“限房價(jià)、競地價(jià)”仍將是政府地產(chǎn)管理的主導(dǎo)政策，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)這一形勢，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型，成為地產(chǎn)企業(yè)管理者亟需思考的問題。4.加快房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式

6、轉(zhuǎn)型，推進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式輕資產(chǎn)，主要是企業(yè)的無形資產(chǎn)，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式與重資產(chǎn)運(yùn)營模式相反，房地產(chǎn)企業(yè)一般不會(huì)直接持有大量長期資產(chǎn)，而是以價(jià)值為驅(qū)動(dòng)，以知識(shí)和管理為核心，輕資產(chǎn)，重經(jīng)營，通過降低企業(yè)資本投入，盤活企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提高資本回報(bào)率。以萬科和萬達(dá)為例。萬科和萬達(dá)作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭領(lǐng)軍企業(yè)，率先進(jìn)行了資產(chǎn)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型。2014年，萬科與凱雷達(dá)成合作協(xié)議，將自己的9個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目90%的股權(quán)出讓給凱雷，自己變身為“小股操盤”的“打工仔”，實(shí)現(xiàn)了萬科商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)、重運(yùn)營。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年一開年就公布了與光大控股旗下的光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架

7、協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)將在今明兩年問首批投資約240億元人民幣。三、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的策略概述目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然過度依賴傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式，缺少資產(chǎn)運(yùn)營模式上的創(chuàng)新，雖然有萬科、恒大、萬達(dá)等領(lǐng)軍企業(yè)的改革先行，但是房地產(chǎn)行業(yè)仍沒有給予高度的重視。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、管理模式千差萬別，如何針對(duì)企業(yè)自身，探索一條適合自己的資產(chǎn)運(yùn)營模式，管理者們必須進(jìn)行深思。由于我國目前輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型案例較少，筆者也只能根據(jù)大量調(diào)研，結(jié)合國內(nèi)外相關(guān)案例以及自身從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行一些策略方面的淺述：1.房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型必須結(jié)合自身實(shí)際情況，不可盲目照搬其他企業(yè)的管理方式和轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)，可以借鑒參考，但不能盲從。2.利用現(xiàn)代信息技術(shù)進(jìn)行業(yè)務(wù)整合，做好質(zhì)量把控和優(yōu)化資產(chǎn)配置，重視人力資源在資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型中的應(yīng)用和拓展，提高風(fēng)險(xiǎn)分散能力。3.精準(zhǔn)定位企業(yè)發(fā)展方向，專注于核心業(yè)務(wù)，依托知