設(shè)計管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中重要性探討

1、    設(shè)計管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中重要性探討    惠新【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中獲得利潤，就必須加強對開發(fā)項目的管理，項目設(shè)計管理在項目開發(fā)中過程中起著舉足輕重的作用，是房地產(chǎn)項目開發(fā)成與否的重要因素之一。本文筆者結(jié)合實踐經(jīng)驗，就設(shè)計管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中重要性進行了探討?！娟P(guān)鍵詞】設(shè)計管理；業(yè)主；設(shè)計師；任務(wù)；資源；進度；技術(shù)1、設(shè)計管理的含義房地產(chǎn)企業(yè)項目設(shè)計管理不僅是前期產(chǎn)品開發(fā)的設(shè)計依據(jù)，在項目后期實施過程中，設(shè)計圖紙對工程采購，工程施工，房產(chǎn)預(yù)售，交房驗收等各項開發(fā)內(nèi)容，起著設(shè)計指導(dǎo)及管理的作用。它不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商與項目設(shè)計者

2、之間思想溝通的橋梁，同時也是實現(xiàn)項目產(chǎn)品效益最大化的重要技術(shù)依據(jù)。設(shè)計管理基本上貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終。因此房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，不能不引起從業(yè)者的高度重視，甚至決定了一個項目的成敗。在這里，筆者結(jié)合自身在設(shè)計管理的這個崗位的工作經(jīng)歷，從幾個方面談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理的重要性。2、設(shè)計管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中重要性探討2.1 建設(shè)項目開發(fā)階段的設(shè)計管理的重要性（1）建設(shè)項目開發(fā)的第一步工作，是進行土地出讓手續(xù)辦理。在獲許邀請土地招標地塊的規(guī)劃設(shè)計要求基礎(chǔ)上，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)核心部門，需組織有資質(zhì)的設(shè)計單位進行拿地方案的設(shè)計。對待建項目

3、進行可行性研究報告，及項目選址、立項，對政府審批部門的報批報建的技術(shù)配合工作，是設(shè)計管理工作的前期重要組成部分。（2）項目總體規(guī)劃和建筑產(chǎn)品設(shè)計。這是建設(shè)項目開發(fā)成功己否的關(guān)鍵所在，也是最重要的設(shè)計管理工作核心內(nèi)容。當產(chǎn)品需求定位明確以后，設(shè)計管理人員需組織設(shè)計單位，針對前期規(guī)劃及建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計方面開展設(shè)計工作。同時作為一家有社會責任心的企業(yè)，設(shè)計需遵從以下幾個原則：1.遵從規(guī)劃用地經(jīng)濟技術(shù)指標，合理利用土地資源；2.重視地塊周邊水土保護、自然生態(tài)保護；3.重視可持續(xù)發(fā)展，滿足節(jié)能技術(shù)標準要求；4.堅持產(chǎn)品質(zhì)量第一、安全、經(jīng)濟；5.在實現(xiàn)以上幾點，滿足市場需求的同時，實現(xiàn)企業(yè)的預(yù)

4、期目標和價值。這就要求作為設(shè)計管理人員，在組織設(shè)計，配合和提供設(shè)計條件的工作時，不僅僅是從地塊總體規(guī)劃布局（基礎(chǔ)設(shè)施）、戶型設(shè)計（面積、空間、光照、房型等）方面去理解設(shè)計，同時需要從宏觀上去把控項目，同時從實際、具體技術(shù)能力上去推進項目的開展。這就使前期規(guī)劃與設(shè)計會是一個漫長、反復(fù)研究推敲、不斷調(diào)整甚至推翻、重新設(shè)計的過程：1.針對規(guī)劃管理部門的各項詳規(guī)指標要求，如建筑控高會影響產(chǎn)品日照，建筑密度與綠化率實際有沖突，這些指標數(shù)據(jù)如何實現(xiàn)最大價值的相互平衡，在設(shè)計中需要反復(fù)推敲，衡量；2.如何選用新型材料既達到節(jié)能減排，生態(tài)綠色建筑要求，又符合項目成本造價控制要求，這就需要設(shè)計管理人員和設(shè)計單位

5、配合針對市場技術(shù)產(chǎn)品進行考察研究，確保選定、選準、用好。（3）方案設(shè)計確定后深化至施工圖紙，提供施工藍圖指導(dǎo)現(xiàn)場施工，也是設(shè)計深化及設(shè)計管理的重要內(nèi)容。設(shè)計管理人員需具備豐富的工程經(jīng)驗，就土建平立面定位、結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)造分布、管線綜合分布、設(shè)備專業(yè)方面，組織設(shè)計技術(shù)交底和圖紙會審：確保技術(shù)細節(jié)符合施工要求，設(shè)計對現(xiàn)場提供施工依據(jù)，確保設(shè)計可實施性；土建工程竣工后，配合施工驗收。除土建工程施工配合外，體現(xiàn)區(qū)域環(huán)境、提升小區(qū)品質(zhì)的景觀設(shè)計，樣板房展示設(shè)計，在施工配合階段，對植物樹種的選擇、栽種等實際施工要求，對室內(nèi)空間的把握、軟裝成品的搭配與擺設(shè)的美感把握等，都要求設(shè)計管理人員有較強、較全面的設(shè)計把

6、控能力。（4）在建設(shè)項目工程竣工取得預(yù)售許可證后，為達到產(chǎn)品設(shè)計更好地被市場所認同，設(shè)計管理人員針對本次開發(fā)的產(chǎn)品有關(guān)小區(qū)總體、景觀綠化、戶型設(shè)計、機動停車、交通布局、商業(yè)配套等方面，會對營銷策劃的售樓人員進行專項指導(dǎo)，以便營銷人員以更專業(yè)、詳盡的銷售服務(wù)來面向市場，確保產(chǎn)品利益最大化。2.2 項目設(shè)計管理對項目報批審查具有實質(zhì)性的推進作用在項目開發(fā)的行政審批過程中，必須遵從我國建設(shè)項目的基本原則，遵循國家和地方的法律法規(guī)，遵從國家和地方的規(guī)程規(guī)范要求，這一部分的行業(yè)技術(shù)標準，是需要設(shè)計管理部門來嚴格把控和貫徹的。配合各相關(guān)行政部門的審批審查，是設(shè)計管理工作的重要內(nèi)容之一從最前期的土地出讓-立

7、項批文-建設(shè)用地規(guī)劃許可證-建設(shè)工程報建-設(shè)計方案批復(fù)-總體設(shè)計批復(fù)-建設(shè)工程規(guī)劃許可證-施工許可證-預(yù)售許可證，各報批階段環(huán)環(huán)相扣，結(jié)合緊密才能推進項目開發(fā)的真正實施.設(shè)計管理在其中起到配合配套部門組織設(shè)計，協(xié)調(diào)，落實的作用。如從設(shè)計到總體設(shè)計批復(fù)的階段，需協(xié)調(diào)總體、環(huán)境、交通、消防、人防、節(jié)能、水務(wù)、衛(wèi)生等各項專題設(shè)計審查與報批，需組織設(shè)計深化并配合上報審批；同時需協(xié)調(diào)落實外部實施設(shè)計（水、電、煤、有線、通訊等），以上各項專題內(nèi)容要求設(shè)計管理人員協(xié)調(diào)設(shè)計單位進行設(shè)計深化，并完全反映在設(shè)計圖紙中：針對相關(guān)部門提出的專項疑問，需進行設(shè)計答疑（如專家評審、專項審查會），專題內(nèi)容通過各行政部門審核

8、，項目才能批準進入下一輪實施階段。2.3 搞好項目設(shè)計管理工作對控制房地產(chǎn)成本造價具有重大作用在任何一個行業(yè)，成本造價控制都是保證企業(yè)發(fā)展的一個重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目開發(fā)中，最重要的成本除前期土地費用外，后期施工的工程造價（建安費），往往也是數(shù)百萬、上千萬甚至上億元的資金。除施工成本外，工程造價與前期方案設(shè)計也密不可分。所以，設(shè)計管理工作中重要的一方面，就是要確保投資方案的經(jīng)濟性，確保工程造價的有效控制。我們在實際項目操作中，經(jīng)常會遇到設(shè)計與造價相沖突的問題：建筑師注重建筑形態(tài)、空間感受、藝術(shù)美感等視覺上奪人眼球的效果，往往選用大量高端、市場尚未通用的新型材料；采用異型，難度大的結(jié)構(gòu)體系，這將大

9、大增加后期的工程采購費用及施工費用；或者由于建筑師個人的工程經(jīng)驗不足，設(shè)計在實際實施中不可行，甚至出現(xiàn)現(xiàn)場返工，造成大量人力、物力的增加。這時由設(shè)計管理人員提出以提高投資效益為前提，優(yōu)化設(shè)計方案（建筑、結(jié)構(gòu)），推行限量（限額）設(shè)計顯得尤為重要。同時必須深入市場調(diào)研，認真收集和整理有關(guān)技術(shù)、工藝等方面資料，積極采用市場更為成熟，工藝流程更為簡單，設(shè)備選型更為合理的技術(shù)產(chǎn)品。2.4 做好項目開發(fā)規(guī)劃與設(shè)計管理工作以幫助開發(fā)商獲得經(jīng)濟效益在一個競爭如此激烈的經(jīng)營環(huán)境中，房地產(chǎn)項目必須經(jīng)過科學的規(guī)劃和設(shè)計才能真正把握房地產(chǎn)市場及其目標人群的消費觀念，并將其深入規(guī)劃設(shè)計的每一環(huán)節(jié)，進而確保設(shè)計方案的可行性和經(jīng)濟性，真正做到與市場接軌。盡管房地產(chǎn)行業(yè)比較繁榮，可是市場是動態(tài)的，存在著巨大的風險。如果開放商不能把握市場動態(tài)與消費觀念，盲目地資金投入市場將難以保證獲得預(yù)期的經(jīng)濟效益。結(jié)束語設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中不僅是必要的，而且是重要的環(huán)節(jié)。好的設(shè)計管理要靠流程、制度去保障，以過硬的專業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)。由于篇幅所限，筆者只是從房地產(chǎn)開發(fā)流程中大的分類下設(shè)計管理的重要性進行了分類說明，希望能夠引起從業(yè)者的高度重視，不僅僅設(shè)計管理看作是"催圖"