旅游消費(fèi)趨勢(shì)解析旅游度假地產(chǎn)

1、由旅游消費(fèi)趨勢(shì)解析旅游度假地產(chǎn)發(fā)展前景1.、/狐1刖目近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫，成為社會(huì)關(guān)注的 焦點(diǎn)，而旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的交叉產(chǎn)業(yè)-旅游地產(chǎn)業(yè)更是引人注 目，不僅成為業(yè)內(nèi)討論的熱點(diǎn)話題，而且成為越來(lái)越多的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 競(jìng)相爭(zhēng)奪的蛋糕，主要表現(xiàn)力以旅游為晃子，紛紛圈地，把旅游地產(chǎn) 業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展戰(zhàn)略。作為兩大黃金產(chǎn)業(yè)的新生兒，目前在 逐漸走上成熟，特別是第一居所和第二居所概念的提出，產(chǎn)權(quán)酒店、 分時(shí)度假物業(yè)的進(jìn)一步推進(jìn)，旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵己大為豐富。那么，作 為旅游地產(chǎn)的一部分度假地產(chǎn)，是否有其內(nèi)在發(fā)展規(guī)律？未來(lái)的 發(fā)展前景在哪？本文將從旅游消費(fèi)的角度來(lái)解析度假地產(chǎn)的發(fā)展規(guī) 律

2、與趨勢(shì)。2.度假地產(chǎn)的含義目前業(yè)內(nèi)對(duì)度假地產(chǎn)的解釋五花八門(mén)，有人把旅游地產(chǎn)當(dāng)作度假 地產(chǎn)，有的把度假地產(chǎn)當(dāng)做旅游地產(chǎn)，事實(shí)上，這是對(duì)旅游消費(fèi)認(rèn)識(shí) 還停留在表層上的一種模糊認(rèn)識(shí)，旅游地產(chǎn)與度假地產(chǎn)在概念并不相 同，盡管它們都受旅游消費(fèi)規(guī)律的影響，但在本質(zhì)上是包含與被包含 的關(guān)系。旅游地產(chǎn)：指所有與旅游業(yè)相關(guān)的物業(yè)類(lèi)型。主要包括三類(lèi)：旅游景 點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、 主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高 爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。與普通住宅、商業(yè) 地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具右科學(xué)的 規(guī)劃、功能復(fù)

3、合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地 產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價(jià)值和發(fā)展前景方而，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目具有更多的優(yōu)勢(shì)，因而備受開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者關(guān)注和青睞。旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀 光、休閑、娛樂(lè)性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。一般以主題 公園最為常見(jiàn)。旅游商業(yè)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商 店、餐館、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。旅游住宅地產(chǎn)：指依靠旅游景區(qū)、景點(diǎn)、主題公園或者度假區(qū)的各種 資源而發(fā)展起來(lái)的住宅物業(yè)，包括為游客提供度假需求的公寓、度假 別墅、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類(lèi)型，這一類(lèi)屬于第二住所，也就是我們所說(shuō) 的度假地產(chǎn)；

4、也包括位于旅游區(qū)內(nèi)外用來(lái)居住的第一住所，此類(lèi)物業(yè) 的購(gòu)買(mǎi)者主要來(lái)源于旅游區(qū)所在地常住居民。3.旅游消費(fèi)趨勢(shì)3. 1 gdp與旅游業(yè)的相關(guān)性度假地產(chǎn)是在房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，從本 質(zhì)上來(lái)說(shuō)，屬于旅游消費(fèi)的一部分，因此對(duì)旅游消費(fèi)規(guī)律與趨勢(shì)的研究對(duì)度假地產(chǎn)存熏要的指導(dǎo)意義。我國(guó)旅游行業(yè)收入與gdp相關(guān)性非常強(qiáng)，我們以10年為一個(gè)階 段，對(duì)兩者的相關(guān)性進(jìn)行分析。根據(jù)公式r=i(x -x)(y(x ,-x)2 犯(y -y)2 (其中時(shí)間國(guó)內(nèi)旅游收入（x）（億 元）gdp（y）（億元）199616386788519972113744621998239178345199928328191

5、12000317689404200135229593320023878102398200334421166942004471113651520055286182321說(shuō)明:（1）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。（2）表格中數(shù)據(jù)按“四舍五入法”進(jìn)行了取舍，因此與原數(shù)據(jù)略有出入。為相關(guān)系數(shù)，x為國(guó)內(nèi)旅游收入，y為gdp）可以計(jì)算出r為0.93。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)系數(shù)理論我們知道，相關(guān)系數(shù)是指兩個(gè)事物之間的關(guān) 聯(lián)程度，也就是說(shuō)，當(dāng)一個(gè)變量發(fā)生變化時(shí)，另一個(gè)變量會(huì)產(chǎn)生什么 變化，相關(guān)系數(shù)的值在-1到1之間，通常情況下：相關(guān)系數(shù)0.8-1為極強(qiáng)相關(guān) 0.6-0.8為強(qiáng)相關(guān) 0.4-0.

6、6為巾等程度相關(guān) 0.0-0.2為極弱相關(guān)或無(wú)相關(guān)根據(jù)上面的分析可以得出，國(guó)內(nèi)旅游收入與gdp相關(guān)性極強(qiáng)，隨著gdp的持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)旅游業(yè)也在迅速發(fā)展。旅游消費(fèi)規(guī)律國(guó)際慣例表明，一國(guó)人均gdp達(dá)到1000美元時(shí)，就進(jìn)入國(guó)內(nèi)旅 游的需求增長(zhǎng)期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均gdp達(dá) 到20003000美元，旅游形態(tài)開(kāi)始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國(guó)旅游 的增長(zhǎng)期；當(dāng)人均gdp達(dá)到30005000美元，旅游形態(tài)開(kāi)始向度假 旅游升級(jí)；達(dá)到5000美元以上則開(kāi)始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。觀光旅游：觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展初期的主要形式。從心理學(xué)的 深度剖析旅游需求，觀光旅游追求的是“刺激”，即通過(guò)“求新求異

7、”獲 得刺激，從而獲得與日常生活全然不同的體驗(yàn)?！按碳ぁ痹酱?，體驗(yàn)越 深刻，旅游效果越好。其最明顯的特點(diǎn)是以單一的風(fēng)景、名勝為主要 旅游吸引物，以走馬觀花似的消費(fèi)方式來(lái)完成旅游活動(dòng)全過(guò)程。休閑旅游：休閑旅游是觀光旅游向度假旅游的過(guò)度階段，目前對(duì) 休閑有許多種解釋?zhuān)爬ㄆ饋?lái)，休閑是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平與 社會(huì)文明發(fā)展到一定階段的前提下，人們擁有了屬于自己的閑暇時(shí)間 與一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通過(guò)參與社會(huì)各種活動(dòng)，包括娛樂(lè)、休息、教育、 運(yùn)動(dòng)、度假等方式，以此來(lái)達(dá)到恢復(fù)體能和打發(fā)時(shí)間，并獲得一種愉 悅的心理體驗(yàn)，產(chǎn)生美好感。相對(duì)觀光旅游而言，休閑旅游是放慢速 度的觀光旅游。度假旅游：度假旅游是旅游業(yè)發(fā)展

8、到高級(jí)階段的必然產(chǎn)物。雖然 度假旅游是在觀光旅游的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，但與觀光旅游相比，度 假旅游具有很大的獨(dú)特個(gè)性，度假旅游追求的是“放松”，通過(guò)各種方 式和活動(dòng)獲得生理和心理的“放松”，從而恢復(fù)正常的生理機(jī)能和心理平衡。相對(duì)休閑旅游活動(dòng)來(lái)說(shuō)，度假更注重的是在固定旅游h的地的 停留，因此對(duì)住宿及其配套要求較高，是屬于休閑的高級(jí)形式。圖一旅游消費(fèi)趨勢(shì)示意圖三種旅游形式的對(duì)比指標(biāo)j觀光旅游|休閑膽1度假旅游人均gdp1000美元一2000美元2000美元一3000美元3000美元以上理念追求體驗(yàn)，獲得刺激追求愉悅，獲得放松追求健康，獲得放松目的通過(guò)適當(dāng)?shù)耐獠看碳[脫 日常生活的枯燥，達(dá)到身 心愉悅

9、。通過(guò)各種不同方式的體 驗(yàn)達(dá)到擺脫生活的枯燥。通過(guò)各種活動(dòng)使緊張 得到放松，恢復(fù)身心平 衡。產(chǎn)品形式多個(gè)不同的景點(diǎn)串成的旅 游線路多種不同休閑產(chǎn)品的組 合依靠單個(gè)旅游度假地 的各種產(chǎn)品組合旅游半徑由小到大，越走越遠(yuǎn)不太注重距離的遠(yuǎn)近相對(duì)較近，主要集中在 居住地附近兒小時(shí)車(chē) 程內(nèi)停留時(shí)間在單個(gè)景點(diǎn)或0的地停留 時(shí)間較短停留時(shí)間相對(duì)延長(zhǎng)在單個(gè)度假地較長(zhǎng)時(shí) 間停留旅游形式以旅游團(tuán)隊(duì)形式居多團(tuán)隊(duì)較多，但逐漸在減少以散客為主要求重點(diǎn)對(duì)景點(diǎn)吸引力、交通便利、 導(dǎo)游服務(wù)要求較高對(duì)娛樂(lè)產(chǎn)品的新鮮度、參 與性要求較高對(duì)住宿、餐飲、環(huán)境要 求較高。消費(fèi)特點(diǎn)中低檔為主中檔為主以中高梏為主購(gòu)買(mǎi)方式較多選擇旅行社與屮間

10、商越來(lái)越傾叫自我選擇。較多選擇直接購(gòu)買(mǎi)重s購(gòu)買(mǎi)較少越來(lái)越多較多1消費(fèi)心理從眾心理從眾較多從眾較少我國(guó)旅游消費(fèi)趨勢(shì)我國(guó)人均gdp走向從上圖可以知道，我國(guó)人均gdp已經(jīng)突破1000美元并向2000 美元躍進(jìn)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正從溫飽型轉(zhuǎn)向小康型，消費(fèi)從生存型消費(fèi) 向享受型和發(fā)展型方向發(fā)展，旅游消費(fèi)正在以排浪式方式產(chǎn)生，但旅 游消費(fèi)依然停留在以觀光旅游為主，向休閑度假過(guò)度階段。根據(jù)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)，人均gdp要翻一番，即按照目前的人 口增長(zhǎng)率，到2020年，我國(guó)基本可實(shí)現(xiàn)人均gdp3000美元，開(kāi)始進(jìn) 入中等收入國(guó)家行列。屆時(shí)我國(guó)將全面進(jìn)入度假時(shí)代，從觀光到休閑 再到度假，這對(duì)我們業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)是一個(gè)轉(zhuǎn)型期

11、，我們必須抓住這個(gè)機(jī)遇， 開(kāi)發(fā)出符合旅游消費(fèi)趨勢(shì)的產(chǎn)品，才能在市場(chǎng)上立于不敗之地。4. 度假地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)前面對(duì)旅游消費(fèi)規(guī)律的研宄知道，我國(guó)旅游市場(chǎng)正在處于轉(zhuǎn) 型期，轉(zhuǎn)型期的突出特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級(jí)，即：觀光旅游4休閑旅 游4度假旅游。現(xiàn)階段，我國(guó)旅游市場(chǎng)正從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變。度假地產(chǎn)作為旅游與地產(chǎn)的交叉點(diǎn)，既是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要組成 部分，又是旅游消費(fèi)的秉要組成部分，因此在發(fā)展規(guī)律上度假地產(chǎn)既 遵循房地產(chǎn)消費(fèi)規(guī)律，同樣遵循旅游業(yè)受gdp影響的規(guī)律，也就是隨著人均gdp的增長(zhǎng)，旅游地產(chǎn)也將隨著旅游消費(fèi)的日漸成熟而發(fā) 展，旅游消費(fèi)的升級(jí)給旅游地產(chǎn)帶來(lái)的直接影響就是旅游地產(chǎn)的升

12、級(jí)，即:旅游觀光地產(chǎn)形態(tài)-> 旅游休閑地產(chǎn)形態(tài)-> 旅游度假地產(chǎn)形態(tài)三種旅游地產(chǎn)形態(tài)對(duì)比指標(biāo)|觀光地產(chǎn)閑地產(chǎn)度假地產(chǎn)人均gdp1000美元一2000美元gdp2000美元一3000美元3000美元以上產(chǎn)品形態(tài)包括景觀建筑、旅游服 務(wù)建筑、普通接待設(shè)施 等以休閑為目的的地產(chǎn)，包括 主題公園、游樂(lè)園、健康中 心等以度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒 店、公寓等形式為主功能提供基本的觀光、購(gòu) 物、服務(wù)功能是游客教育、娛樂(lè)、健身等 各種休閑活動(dòng)的場(chǎng)所為游客提供住宿、餐 飲等功能或做較長(zhǎng) 時(shí)間停留的物業(yè)要求重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)其對(duì)旅游觀光功 能的適應(yīng)性對(duì)參與性與體驗(yàn)性要求較 高對(duì)環(huán)境、配套要求較 高經(jīng)營(yíng)方式不銷(xiāo)ft物業(yè)所

13、有權(quán)，只 提供觀光、商業(yè)等基本 服務(wù)功能不銷(xiāo)ft物業(yè)所有權(quán)，只為游 客提供休閑活動(dòng)的場(chǎng)所以出售或租賃等其 它方式提供給度假 游客度假地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它更依賴(lài)于環(huán)境條件和投資 的實(shí)力。因?yàn)槎燃俚禺a(chǎn)的客戶(hù)群已不是簡(jiǎn)單地為解決住房有無(wú)的客戶(hù)群體.而是一批講宄生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶(hù)。而隨著中 國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)不斷的發(fā)展，會(huì)造就更多的富裕人群，再加上不可抗拒的 旅游經(jīng)濟(jì)潮流的到來(lái)，度假地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景樂(lè)觀。具體表現(xiàn)在以下 幾大特點(diǎn)：(1)去城市化。繁華的都市，燈紅酒綠，魅力無(wú)窮，但對(duì)于每天穿梭于都市鋼 筋水泥叢林之中的高級(jí)白領(lǐng)而言，這種無(wú)處不在的人為痕跡與喧囂環(huán) 境逐漸在失去它的吸引力，

14、“回歸自然”、“返樸歸真”成為他們最迫 切的渴望。九寨天堂“消失在叢林中的建筑”理念正是對(duì)這種趨勢(shì)最 準(zhǔn)確的把握。(2) 強(qiáng)調(diào)環(huán)境的舒適性。度假地產(chǎn)大多以?xún)?yōu)美的景觀資源為核心，完善的旅游度假經(jīng)營(yíng)設(shè) 施相配套，通過(guò)對(duì)環(huán)境的精心塑造來(lái)營(yíng)造一個(gè)能讓度假游客徹底放松 的空間。(3) 度假地產(chǎn)屬于第二住所。度假地產(chǎn)明顯地不同于傳統(tǒng)住宅。傳統(tǒng)房地產(chǎn)主要以住宅產(chǎn)品 為主，解決消費(fèi)者的長(zhǎng)期居住需求。度假地產(chǎn)則是解決消費(fèi)者的度假 需求，尤其是中、長(zhǎng)期度假需求。(4) 在能產(chǎn)生度假感覺(jué)的心理范圍。對(duì)于度假游客來(lái)說(shuō)，100-300公里是他們認(rèn)為最恰當(dāng)?shù)木嚯x，100 公里內(nèi)無(wú)法讓他們產(chǎn)生外出度假的感覺(jué)，100公里以上

15、才能讓他們暫 時(shí)遺忘城市的喧囂，感受度假的氛圍與環(huán)境。300公里以上容易產(chǎn)生疲勞和厭煩。（5）度假區(qū)與中心城市有快速干道相連接。度假追求的是一種精神上的放松，度假物業(yè)在地點(diǎn)選擇上最好能 與常住地有一定的差異，這就要求度假區(qū)既要遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，又必 須有完善的交通配套。（6）客源市場(chǎng)的地域界線逐漸消失。隨著交通環(huán)境的改善與自駕車(chē)等交通工具的運(yùn)用，城市與城市之 間的距離在逐漸縮短，許多地區(qū)在推行所謂的2小時(shí)或3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈， 前提就是構(gòu)筑發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。因此在交通允許的條件下，度假區(qū)的 客戶(hù)不局限于所在地的中心城市，一部分是為丫純粹的度假，另一部 分是為了投資需求，他們最關(guān)心的是度假物業(yè)的環(huán)境與增值

16、潛力，對(duì) 于度假地產(chǎn)地域界線而言，己經(jīng)變得越來(lái)越不重要了。5. 度假地產(chǎn)經(jīng)典案例（1）深圳萬(wàn)科17英里樓盤(pán)名稱(chēng)萬(wàn)科17 英里所屬片區(qū)大、小梅沙之間基本情況占地67571平方米，容積率0.75,住宅約48000平方米，商業(yè)而積約 2000平方米；面向大鵬灣，約600米海岸線，二期均價(jià)20000元/平米。銷(xiāo)售情況第一期為退臺(tái)式連排住宅（多拼 與雙拼）107套；第二期為小高 層公寓（a棟17層，b棟18層）物業(yè)沿海灣排布，景觀資源最大化；修建海濱步徑、私人沙灘等休閑設(shè) 施，評(píng)析：距深圳市區(qū)約2小時(shí)車(chē)程的萬(wàn)科1 7英里己經(jīng)超越了普通 住宅概念，三面環(huán)海，背靠青山，由大海、高山、海洋、礁石等稀缺 元素構(gòu)

17、成清晰的海島風(fēng)景，優(yōu)越不言自明。17英里的產(chǎn)品定位為頂 尖級(jí)富豪階層，凝造的是一種“名流聚會(huì)、精英匯集”的商務(wù)名利沙龍。 能滿(mǎn)足居住、商務(wù)、度假、甚至部分的商業(yè)功能的要求。(2)深圳天琴灣盤(pán)稱(chēng)樓名灣琴天間之沙梅小f大區(qū)所本況基情容宅大灣琴天期二13:1 0.方 率平 你萬(wàn) 容.52公n><f廁 6總期， 一墅 ，別 米套 方48 平， 萬(wàn)99 300.0地率占積售況銷(xiāo)情在二，伙入罄期1建位定匕匕4月功«別宅豪型戶(hù)最大 多00 寓最 010 公(2、w 式*050 臺(tái)平4485) 退75米型504 的是f戶(hù)7有 館的4宅)>只 公小21大套<套己:r萬(wàn)自7不zf7. lr車(chē)會(huì)停艇機(jī)游升，直林，園個(gè)態(tài)兩生營(yíng)所米經(jīng)會(huì)平主額，新深 ;/如自 客例長(zhǎng)5 4香的5° k 10>夕0°/調(diào) 1 -7為 0 % %坡。o o n =6 2力匁i440宅大一兀075 萬(wàn)002 2價(jià)少均至館米公平評(píng)析：天生麗質(zhì)”的半島別墅天琴灣，三面環(huán)海，景色迷人, 為深圳市內(nèi)絕無(wú)僅右的珍稀絕版地塊。二期容積率僅為0.099,綠化 覆蓋率達(dá)87%以上，并由擁有“世界管家”美譽(yù)的第一太平戴維斯擔(dān)綱 物業(yè)管理顧問(wèn)，為業(yè)主提供個(gè)性化管家式服務(wù)。是企業(yè)及商界的領(lǐng)袖