物業(yè)管理中存在的問題

1、頁(yè)眉.物業(yè)管理中存在的問題以老校宿舍物業(yè)管理為例摘要：物業(yè)管理中， 高校住宅小區(qū)的物業(yè)管理是比較特殊的一種，文章以山大老校宿舍物業(yè)管理為例，分析高校物業(yè)管理現(xiàn)狀，找出其中的問題，結(jié)合物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，提出個(gè)人建議。關(guān)鍵詞：高校住宅小區(qū)物業(yè)管理隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)行業(yè)得到了越來(lái)越多的重視。各大高校為了方便教職工的工作， 也都建設(shè)了本校的職工宿舍， 因其住戶多為本校教職工， 所以在物業(yè)管理上與普通住宅小區(qū)的情況有所不同。 為了了解物業(yè)管理中存在的問題及解決對(duì)策， 我采訪了山大老校宿舍的物業(yè)管理部門， 在交談中對(duì)物業(yè)管理有了更進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)。山東大學(xué)老校二、三、四宿

2、舍的物業(yè)管理歸屬于山東大學(xué)第二項(xiàng)目部，并非是某個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理公司。該項(xiàng)目部服務(wù)的范圍有老校第二宿舍的十三棟樓，第三宿舍的七棟樓，第四宿舍的兩棟樓，共計(jì)約1400 位住戶，其中絕大多數(shù)為山大教職工。一、物業(yè)管理中存在的問題1、物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所轉(zhuǎn)變而來(lái),管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10% 。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程 ,貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、管理等各個(gè)環(huán)節(jié),時(shí)間跨度大 ,涉及部門多 ,需要專業(yè)的人員進(jìn)行管理和服務(wù)。 然而若是開發(fā)商自己成立物業(yè)

3、公司，在專業(yè)水平上必然不及獨(dú)立的物業(yè)公司。招標(biāo)是選擇物業(yè)公司的一個(gè)很有效的方式，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)督促各物業(yè)公司用最好的資源為住戶服務(wù)，若沒有招標(biāo)而是通過(guò)其他方式選擇物業(yè)， 則缺少競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 容易造成物業(yè)人員工作上的懈怠。負(fù)責(zé)山大老校宿舍物業(yè)管理的并非專門的物業(yè)公司，而是山東大學(xué)第二項(xiàng)目部，是學(xué)校機(jī)構(gòu)的一個(gè)組成部分，其管理的職能大大超過(guò)了服務(wù)職能，造成物業(yè)人員服務(wù)意識(shí)薄弱。2、物業(yè)公司與住戶脫節(jié)業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生， 并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記， 在物業(yè)管理活動(dòng)中維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的代表性組織。有些城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建不及時(shí)， 有的未按規(guī)定程序通過(guò)民主選舉產(chǎn)生， 還有的委員會(huì)不能代表產(chǎn)權(quán)

4、人、使用人的意志，作用發(fā)揮得不好。比如目前大多數(shù)小區(qū)選舉樓長(zhǎng)等職務(wù)都是直接口頭任命的方式，并沒采取民主形式，業(yè)主遇到問題時(shí)也無(wú)從知道該向何人反映。在目前得實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用也沒有體現(xiàn)出來(lái)。像高校教工宿舍，一般住戶都是學(xué)校職工，有問題都向?qū)W校反映，很少直接跟物業(yè)部門溝通，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)。3、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低,人才短缺物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱。 目前 ,行業(yè)隊(duì)伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺 ,從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展 ,目前 ,在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。 非專業(yè)人員做物業(yè)管

5、理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。由于我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限 ,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等 ,使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展 ,影響行業(yè)地位的提高。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策1、積極開展招投標(biāo)機(jī)制在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期， 人們還不適應(yīng)市場(chǎng)的選擇， 因此政府應(yīng)加大工作力度， 首先對(duì)比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行， 多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動(dòng)， 進(jìn)行廣泛宣傳， 通過(guò)市場(chǎng)選擇的物業(yè)管理

6、公司不是一家而是二十幾家，最后到不經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢(shì)。1 / 2頁(yè)眉.2、提高物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)一支責(zé)任心強(qiáng)、技術(shù)好、素質(zhì)高的人才隊(duì)伍，是物業(yè)管理水平提高的重要保障。例如，對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理概論、法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)、物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理企業(yè)、房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造、住宅小區(qū)管理和物業(yè)管理法規(guī)案例分析等為主要內(nèi)容的系統(tǒng)培訓(xùn)，尤其應(yīng)該大力推行從業(yè)人員職業(yè)資格考試，如物業(yè)管理師職業(yè)資格考試，以此提高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力，為建設(shè)文明住宅小區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。3、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管業(yè)主委員會(huì)作為轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人民主推薦，選舉產(chǎn)生的群眾性自發(fā)組織，充分發(fā)揮其作用，對(duì)維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合

7、法權(quán)益，同物業(yè)企業(yè)一道作好物業(yè)管理工作至關(guān)重要。因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)是建立在法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上的平等民事主體，體現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持這原則，有利于發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和產(chǎn)權(quán)人、使用人三個(gè)積極性。同時(shí)它在物業(yè)管理企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區(qū)入住率達(dá)到一定比例時(shí)，一定要在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門的指導(dǎo)下，要及時(shí)召開產(chǎn)權(quán)人、 使用人代表大會(huì)， 并嚴(yán)格按照民主程序從代表大會(huì)代表中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，也只有這樣，業(yè)主委員會(huì)才能真正代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、 使用人的合法權(quán)益， 并積極配合物業(yè)管理企業(yè)共同管理好區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作目前我國(guó)物業(yè)管理中的問題既有物業(yè)管理自身的問題， 也有政策法規(guī)不健全的原因， 對(duì)這些問題的解決要分清不同的性質(zhì)， 采取針對(duì)性的措施。這不僅需要政府頒布有指導(dǎo)意義、可操作性強(qiáng)的法律法