房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理精典模擬試題(I)

1、房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理精典模擬試題41、影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)位狀況和實物狀況有哪些？2、房地產(chǎn)抵押價值評估有哪些特點？3、為什么說房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關系？4、房地產(chǎn)估價技術報告應包括哪些內(nèi)容？5、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價有哪些特點，應注意哪些方面？6、估價報告寫作用詞上有哪些要求？7、確定房地產(chǎn)估價技術路線首先應對哪些基本事項有充分的認識？8、確定房地產(chǎn)估價技術路線要遵循哪些房地產(chǎn)估價原則，為什么？9、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要有哪些合法的方式？價格評估有何特點？10、影響商務辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和實物狀況有哪些？11、房地產(chǎn)估價結果報告應記載哪些事項？1、影響工業(yè)

2、房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域有：交通條件；基礎設施；地理位置。影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要個別因素有：用地面給與形狀；地質(zhì)和水文條件房地產(chǎn)用途。注：主觀題答案僅供參考2、（1）注重預期風險，在估價時，對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。（2）分析市場的變現(xiàn)能力。（3）考慮抵押期間的耗損。注：主觀題答案僅供參考3、房地產(chǎn)估價技術路線是對房地產(chǎn)價建設工程教育網(wǎng)整理格形成過程和形成方式的認識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認識，可以說每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種估價技術路線。例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目的估計，可以采用

3、成本法，求取土地的價格，已體現(xiàn)投入的假設成本和各項相關費用、利息、利潤、稅費、累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也是體現(xiàn)了一種技術路線，他反映的價格形成過程是：產(chǎn)品的價格是由構成產(chǎn)品價格的各組成部分積算而形成的。我們也可以采用假設開發(fā)法，首先確定該項目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項投入和利息、利潤、稅費，由此可以得出估價對象的價格，這種方法所反映的價格系形成過程是：未完成產(chǎn)品的價格最終取決于它開發(fā)建設后的市場價格，由后者可以推算出前者。所以說，房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關系。注：主觀題答案僅供參考建設工程教育網(wǎng)整理4、依據(jù)規(guī)范附錄第

4、A.O.7條，房地產(chǎn)估價技術報告應包括以下內(nèi)容：實物狀況分析；區(qū)位狀況分析；市場背景分析；最高最佳使用分析；估計方法選用；估價測算過程；估價結果確定。注：主觀題答案僅供參考5、（1）經(jīng)營內(nèi)容多，在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，不同的經(jīng)營內(nèi)容一般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應該對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分采用不同的報酬率。（2）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權狀況，避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權所有人的身份委托估價。（3）裝修高檔而復雜，商業(yè)房地產(chǎn)通常會有高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值需要單獨計算。注：主觀題答案僅供參考6、（1）用詞準

5、確。（2）語義鮮明，不能含混不清，模棱兩可。（3）用詞不可帶有較強烈的感情色彩。（4）用詞簡練、標準、不堆砌、不生造。注：主觀題答案僅供參考7、（1）房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格，而房地產(chǎn)權益是由法律法規(guī)所規(guī)定確定的，所以估價所要考慮的也只能是合法的權益的價格。又由于房地產(chǎn)價格是在其使用和處建設工程教育網(wǎng)整理分的過程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。（2）合法原則給我們提供了這樣的估價技術路線：估價時必須首先確認估價對象具有合法的產(chǎn)權，其次要求估價對象的用途必須是合法的，同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

6、注：主觀題答案僅供參考8、房地產(chǎn)估價技術路線所反映的是房地產(chǎn)價格的形成過程，而房地產(chǎn)估價原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價技術路線時要遵循房地產(chǎn)估價原則也就十分自然了。根據(jù)規(guī)范房地產(chǎn)估價基本原則包括合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價時點原則等。相應的，房地產(chǎn)估價技術路線也應該遵循以上各原則。注：主觀題答案僅供參考9、（1）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權、另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情

7、形。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價具有以下幾個方面特點：第一，從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日起之后。第二，從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構評估，委托人即可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿行為。第三，從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解，掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有咨詢性，其評估結果可能是有一定擺動幅度的價格區(qū)間，估價人只對估價信息和結論合乎估價技術規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負直接責任。注：主觀題

8、答案僅供參考10、（1）影響商務辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域有：是否位于中央商務區(qū)或政府機構附近；交通條件；周圍環(huán)境。（2）影響商務辦公房地產(chǎn)的主要個別因素有：外觀；內(nèi)部裝修；設備、設施；是否具有智能化辦公條件；滿足不同公司的不同要求；物業(yè)管理條件。注：主觀題答案僅供參考11、依據(jù)規(guī)范附錄第A.O.6條，估價結果報告應記載下列事項：標題；委托人；估價機構；估價對象；估價目的；估價時點；價值定義；估價依據(jù)；估價原則；估價方法；估價結果；估價人員；估價作業(yè)時期；估價報告應用的有效期。注：主觀題答案僅供參考甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆

9、遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。請問：1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環(huán)節(jié)？2.裝修補償應如何確定？3.對已存在的租賃關系，估價時應如何處理？答案：1.估價程序上應特殊注意：1）被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關系第三人見證工作。并在報告中作出相應說明。2）估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明。3）公示期滿后，估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。2.房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商

10、確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構確定。3.價不考慮的房屋租賃因素的影響。某房地產(chǎn)估價機構承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用。銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實。認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/.請問：（1）估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤？（2）在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格？答案：（1）錯誤有：應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。應根據(jù)估價對象