金地天津金地國際廣場項目產(chǎn)品建議書

1、天津金地國際廣場項目產(chǎn)品建議書金地（集團）天津房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷部2009年10月目錄一、區(qū)域市場分析41、項目周邊片區(qū)城市定位大幅提升42、天津市中心城區(qū)商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足42.1土地市場42.2房地產(chǎn)市場52.3 市區(qū)別墅市場52.4 市區(qū)高端公寓市場62.5小結(jié)6二、客戶分析61、天津高端客戶分布特征62、天津外來人口外來數(shù)量多年紀(jì)輕素質(zhì)高73、本項目的客戶定位8三、住宅部分項目定位101、本項目規(guī)劃條件概述102、地塊價值分析113、市場定位114、產(chǎn)品定位124.1 項目規(guī)劃原則124.2 別墅部分總體規(guī)劃形式134.3 別墅戶型面積區(qū)間134.4 別墅部分戶型設(shè)計要求144.

2、5 停車方式及車位配比154.6 采暖及制冷154.7高層戶型建議154.8 會所164.9幼兒園、小學(xué)174.10其他配置174.11立面風(fēng)格建議184.12景觀概念以及風(fēng)格方向22四、商業(yè)部分項目定位251、商業(yè)主題定位252、規(guī)劃理念263、業(yè)態(tài)分布264、停車及車位27五、公寓部分項目定位271、寫字樓市場簡析271.1 天津?qū)懽謽鞘袌鎏卣髅枋?71.2 寫字樓市場供需分析281.3 寫字樓市場細分281.4 片區(qū)寫字樓項目分析301.5 小結(jié)302、小戶型公寓市場分析312.1 小戶型公寓市場細分312.2 典型項目分析322.3 小戶型公寓貸款政策與相關(guān)費用分析362.4 小結(jié)37

3、3、發(fā)展建議37六、示范區(qū)展示建議38附件：片區(qū)內(nèi)寫字樓項目銷售情況概覽39一、區(qū)域市場分析1、項目周邊片區(qū)城市定位大幅提升傳統(tǒng)的天津中心小白樓CBD地區(qū)地域狹小，空間有限，城市功能過度集中，人口、交通和環(huán)境壓力不斷加大，發(fā)展局限性較大。因此，沿城市發(fā)展主軸向東西兩側(cè)擴展CBD的范圍十分必要。市政府對中心城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略提出“一主兩副、沿河拓展、功能提升”發(fā)展策略。將以小白樓CBD為主中心，向東西兩端延伸設(shè)置城市新中心，向北為西站城市新中心，向南則為天鋼柳林城市新中心。天鋼柳林片區(qū)的戰(zhàn)略地位由原先海河上游開發(fā)改造六大節(jié)點之一智慧城板塊提升為天津天鋼柳林城市新中心，城市定位大幅提升。中外建項目正

4、位于天鋼柳林片區(qū)中心位置。根據(jù)最新規(guī)劃定位，天鋼柳林城市新中心將建成面向國際，集商務(wù)辦公、會議展覽、商業(yè)娛樂、創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)及高端居?。▏H社區(qū)）于一體的，集中展現(xiàn)天津城市形象的生態(tài)型城市新中心，也必將成為天津?qū)ν忾_放及國際化程度最高的區(qū)域。天鋼柳林城市新中心整體建設(shè)規(guī)劃范圍約15平方公里，規(guī)劃“一帶七區(qū)”，總開發(fā)建筑面積約1260萬平方米，其中住宅（含還遷房）建筑面積605.5萬平方米；公寓211萬平方米；辦公占214.5萬平方米；公建（含會展、柳林公園）176.5萬平方米；商業(yè)52.5萬平方米。 目前，該區(qū)建設(shè)指揮部已成立，已完成5路3橋1堤岸及輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施的建造，會展中心即將開建。天鋼柳林城

5、市新中心道路功能明確，交通組織有序，對接快速交通系統(tǒng)。區(qū)域軌道交通密集、發(fā)達。過境軌道交通線路有M1,M9,M7,M10,Z1（市域快速鐵路線）等。本項目距離M9M7Z1的換乘站僅300米，出行便捷，亦可通過軌道交通換乘到達全市各角落。區(qū)域定位的大幅度提升，該區(qū)域發(fā)展前景廣闊，對本項目的定位提出了更高的要求，也為本案調(diào)整規(guī)劃，提升項目檔次提供了充足的發(fā)展空間。城市功能定位提升，也使得天鋼柳林區(qū)域?qū)⒊蔀槔^水上奧體、梅江、老城廂后的又一高端居住區(qū)的聚集地。此外，河?xùn)|區(qū)沿海河開發(fā)力度不斷加大，南站CBD中的嘉里項目，中信項目，中糧六緯路等項目的開發(fā)建設(shè)必將提升河?xùn)|區(qū)整體城市形象與地位。2、天津市中心

6、城區(qū)商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足2.1土地市場市區(qū)土地總體供需關(guān)系異常緊張，可用于開發(fā)的土地供應(yīng)量遠遠不能滿足商品住宅需求量，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題直接導(dǎo)致市區(qū)商品住宅市場供應(yīng)量的短缺。住宅土地宗數(shù)土地面積（含公建）住宅建筑面積住宅銷售面積2005年1572.3151.74392006年1041.583.73242007年524.245.33272008年512.025.41272009上半年316.319.8140此外，從市區(qū)近期批租土地的規(guī)劃指標(biāo)分析，容積率均在2.3以上，也就是說低密度產(chǎn)品將在未來不長的時間內(nèi)在市區(qū)絕跡。2.2房地產(chǎn)市場商品房成交情況2004年2005年2006年2007年2008年2

7、009年1-8月市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)量（萬平方米）438449.5285339.5191.782.5全市供應(yīng)量（萬平方米）869991.69321065.61026.7448.2市內(nèi)六區(qū)占全市比例50.40%45.33%30.58%31.86%18.67%18.41%市內(nèi)六區(qū)成交量（萬平方米）616.8439324.6327.3127.8204.2全市成交量（萬平方米）1109.29905834.9990.4502.5823.7市內(nèi)六區(qū)占全市成交比例55.60%48.51%38.88%33.05%25.43%24.79%市內(nèi)六區(qū)成交均價（元）38715166639682241008310413市內(nèi)六區(qū)

8、均價環(huán)比漲幅32.26%33.45%23.81%28.58%22.60%3.27%全市成交均價（元）310440284803612869387119全市均價環(huán)比漲幅32.30%29.77%19.24%27.59%13.22%2.61%市內(nèi)六區(qū)較全市均價漲幅差值-0.04%3.69%4.57%0.99%9.39%0.66%市區(qū)商品住宅供應(yīng)量逐年萎縮，成交面積也相應(yīng)不斷下降。2004年，市區(qū)商品住宅供應(yīng)量面積約占全市總面積的一半，2009年已下降至18%，市區(qū)成交面積占全市的比重也由2004年的55.6%下降至2009年的25%。市區(qū)商品住宅嚴(yán)重的供需矛盾造成成交價格逐年快速上漲，上漲幅度每年均高

9、于全市價格上漲幅度。產(chǎn)品供不應(yīng)求，尤其低密度產(chǎn)品的稀缺性日益顯現(xiàn)，為項目差異化定位創(chuàng)造條件。2.3 市區(qū)別墅市場項目名稱項目別墅規(guī)模項目已推出已推未售量后期供應(yīng)量待售總量鉆石山5.53.30.52.22.7西康路36號3.853.851.0501.05霞光道5號4.124.12000檀府6.566.561.101.1Town中堂4.314.31000荷蘭墅3.53.50.600.6小計27.8425.643.252.25.45從上表可以看出，市區(qū)別墅項目已非常稀有，截至今年上班年末，各項目存量所剩無幾，各項目存量以聯(lián)排別墅為主，約5.45萬平方米。而今年上半年市內(nèi)六區(qū)消化別墅產(chǎn)品117套，約3

10、.6萬平方米。也就是說，按目前的速度，市區(qū)別墅存量將在未來半年到一年的時間內(nèi)全部消化完畢。未來市區(qū)別墅的稀缺性毋庸置疑。2.4 市區(qū)高端公寓市場隨著天津經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)總體開發(fā)水平也取得了長足的發(fā)展，一批開發(fā)水平高，溢價能力強，高單價，高總價的項目在市場立足，并被高端客戶高度認可。天津高端市場正在被激發(fā)，高端客戶對于真正高品質(zhì)住宅的需求正在逐步釋放。中心城區(qū)高端產(chǎn)品消化迅猛，為項目提高定位提供了市場支撐。n 仁恒海河廣場2009年8月1日開盤，推出250房套開盤即告售罄，均價16000元/平方米，目前均價已調(diào)整至20000元；n 金融街津塔項目，2009年3月開盤，截至目前實現(xiàn)銷售額15

11、.2億，目前均價21000元/平方米；2.5小結(jié)近年來，天津經(jīng)濟快速發(fā)展，增幅居全國前列，收入金字塔中上部客戶的基數(shù)迅速放大，高端商品住宅需求旺盛。同時，一批高品質(zhì)，高單價，高總價的項目入市，并取得良好銷售成績，高端客戶需求被進一步激發(fā)，天津高端住宅市場在質(zhì)量和容量上均進入快速發(fā)展期。二、客戶分析1、天津高端客戶分布特征天津高端住宅市場大致可以劃分為水上奧體、梅江、老城廂等幾個板塊，不同版塊依托區(qū)域自身良好的自然資源、人文資源、政策導(dǎo)向等優(yōu)勢逐步發(fā)展成為天津市高端住宅區(qū)域。水上奧體版塊是天津傳統(tǒng)的高端住宅區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有水上公園、堆山公園、奧林匹克體育中心公園等一批市區(qū)稀缺的自然資源及人文資源，

12、吸引了天津市南部地區(qū)教育、科研、醫(yī)院等行業(yè)高端人士以及韓、日、歐美等外籍人士的入住。特別是2004年以來，借助奧運場館建設(shè)、水上公園改造等契機，該區(qū)域已迅速成熟并成為天津市高端市場的標(biāo)桿。梅江區(qū)域同樣憑借其良好的水域資源，在政府規(guī)劃的多項目同時開發(fā)的條件下，迅速獲得天津市中南部私營企業(yè)主、周邊企業(yè)中高端管理者及外地進津高端人士的青睞，成為市區(qū)又一高端住宅區(qū)域。老城廂區(qū)域在老城區(qū)拆遷改造后，一批高端住宅項目破繭而出，憑借其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，良好的商業(yè)和商務(wù)氛圍，吸引了大量的政府公務(wù)人員、高端商務(wù)人士、高級白領(lǐng)以及一批對老城廂有深厚情結(jié)的客戶的入住，成為市中心新興的高端住宅區(qū)。此外，隨著天津濱海新區(qū)

13、開發(fā)開放力度不斷加大，濱海地區(qū)聚集了大量的天津新貴階層，成為金融、現(xiàn)代制造、信息產(chǎn)業(yè)、航空航天等新興產(chǎn)業(yè)的高端人群比較聚集的地區(qū)。中外建項目憑借天鋼柳林副中心的政府規(guī)劃導(dǎo)向、濱海新區(qū)快速開發(fā)的帶動、海河沿線的快速開發(fā)、良好的軌道、快速路交通體系、城市土地資源的日益稀缺，必將進一步激發(fā)天津市區(qū)與濱海新區(qū)各類高端人士聚集，成為又一高端居住聚集區(qū)。2、天津外來人口外來數(shù)量多年紀(jì)輕素質(zhì)高日前市統(tǒng)計局公布的2008年我市人口發(fā)展?fàn)顩r報告顯示：2008年，本市常住人口成為進入新世紀(jì)以來增長最快的一年，主要原因是外來人口大量涌入本市。2008年，本市新增加外來人口主要呈現(xiàn)以下特點：一是增量大幅上揚。2008

14、年本市常住人口是進入新世紀(jì)以來增長最快的一年。數(shù)據(jù)顯示，2008年全市外來常住人口達224萬人，比上年增加了53萬人，占全年常住人口增量的比重高達86.89%。本市的外來人口增量首次超過京滬，比北京多7.6萬人，比上海多34.77萬人。二是本市常住人口年齡老化進程趨緩，本市外來人口中，15歲64歲人口為192.3萬人，占全部外來人口的比重達到85.85%。使常住人口的年齡結(jié)構(gòu)趨向年輕化，減緩了本市人口的老齡化進程。三是外來高素質(zhì)人員增加，高新技術(shù)和高端化、高層次的產(chǎn)業(yè)逐步形成，對高素質(zhì)人才的吸納作用也在逐步體現(xiàn)。2008年本市外來人口中，大學(xué)及以上受教育程度人口比重已達到10.2%，與上年相比

15、提高了1.79個百分點。天津經(jīng)濟的快速發(fā)展，人才引進政策的逐步落實，越來越多的大項目、大企業(yè)在津投產(chǎn)，都是高端人才選擇天津的重要因素。越來越多的高端人士在津落戶與天津經(jīng)濟活力與日增強形成良性互動，互相促進。而越來越多的高學(xué)歷、高收入、高素質(zhì)的人士落戶天津必將對天津高端商品住宅市場產(chǎn)生巨大拉動。3、本項目的客戶定位項目位于河?xùn)|區(qū)，天鋼柳林城市副中心，片區(qū)城市地位的提升、市場形勢以及本項目成本等因素，都要求我們必須要牢牢抓住高端市場，樹立起天津東部乃至全天津市最高端的產(chǎn)品形象。從和平區(qū)小白樓CBD、河?xùn)|區(qū)南站CBD、河西區(qū)友誼路地區(qū)等經(jīng)濟最活躍，高端人口最密集的區(qū)域吸引客戶，這是項目成功的前提和關(guān)

16、鍵。項目客戶總體定位于講究生活品味，追求生活品質(zhì)，高學(xué)歷、高素質(zhì)、高收入，現(xiàn)代、時尚、有國際化視野的客戶。由于本項目規(guī)模較大，同時不同地塊產(chǎn)品有所區(qū)別，因此將按照地塊定位不同進行客戶定位：別墅客戶A. 年齡：主力客戶年齡段40-55歲之間；B. 來源地市區(qū)65%主要來自小白樓CBD、河西友誼路地區(qū)、南站CBD等濱海30%空港、西區(qū)、TEDA等外地投資客5%C. 職業(yè)特征n 中型以上私營企業(yè)主n 金融、地產(chǎn)、物流、鋼鐵、貿(mào)易等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)高級管理者n 壟斷行業(yè)等大型企業(yè)中高級管理者n 新金融、IT、電子、信息技術(shù)、現(xiàn)代制造、航空航天等新興行業(yè)高級管理者n 濱海地區(qū)各類外資企業(yè)中高級管理者n 各類

17、在津的外籍人士，以及外地來津的經(jīng)營者或新天津人D. 客戶特征：這部分客戶是天津高學(xué)歷，高素質(zhì)，高收入的客戶群體，很多客戶有海外學(xué)習(xí)或生活的背景，目前事業(yè)有成，他們對于生活的品味有較高追求，對于住區(qū)的品質(zhì)要求極高。E. 家庭構(gòu)成：國內(nèi)客戶主要以三口之家為主，少量有三代同堂，小孩年齡初中以上，如果是三代同堂家庭，則階段性或長期會有駐家保姆；F. 置業(yè)類型：多次置業(yè)；G. 出行方式：家庭主要成員自駕私家車出行為主，會有部分公車接送，部分女主人駕私家車； H. 價值訴求：城市別墅、理想居所，有“一步到位”的心理。他們對居住品質(zhì)要求很高，認為居住的社區(qū)一定要體現(xiàn)身份認同感和尊貴感。他們既要靠近濱海新區(qū)這

18、個中國北方經(jīng)濟高地，又要享受天津城市新中心提供的完善配套；對于房產(chǎn)美觀、戶型舒適型、景觀環(huán)境、配套等各方面均有較高要求，愿意為高品質(zhì)的居住區(qū)付出較高的代價。由于年齡的問題，對于居住健康和舒適進一步關(guān)注；I. 生活習(xí)慣：這部分客戶工作繁忙，壓力大。因此，對于業(yè)余時間的休閑生活要求比較高，對于社區(qū)配套會所、家庭內(nèi)部的休閑娛樂及學(xué)習(xí)的空間均有一定的要求；景觀高層部分A. 年齡：主力客戶年齡段30-45歲之間；B. 來源市區(qū)主要來自小白樓CBD、河西友誼路地區(qū)、南站CBD60%濱?？崭?、西區(qū)20%東麗區(qū)高端人口15%外地客戶5%C. 職業(yè)特征n 中小型私營企業(yè)主n 金融、地產(chǎn)、物流、鋼鐵、貿(mào)易等傳統(tǒng)優(yōu)

19、勢產(chǎn)業(yè)中高級管理者n 壟斷行業(yè)等大型企業(yè)中高級管理者n 公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師等n 新金融、IT、電子、信息技術(shù)、現(xiàn)代制造、航空航天等新興行業(yè)中高級管理者及科研人員n 濱海地區(qū)各類外資企業(yè)中高級管理者n 各類在津的外籍人士D. 客戶特征：這部分客戶是同樣是高學(xué)歷，高素質(zhì)，高收入的客戶群體，很多客戶有海外學(xué)習(xí)或生活的背景，事業(yè)蒸蒸日上，前景廣闊，他們別墅客戶在對品味和品質(zhì)的欣賞和追上沒有本質(zhì)的區(qū)別，只是由于年齡、資歷的原因，在收入水平和社會地位方面存在差距。由于其良好的教育背景，這部分客戶對于健康、環(huán)保的居住方式尤為關(guān)注。E. 家庭構(gòu)成：主要以三口之家為主，小孩年齡多處于學(xué)齡；F. 置業(yè)類型：

20、2次及以上置業(yè)；G. 出行方式：家庭主要成員自駕私家車出行為主，有少數(shù)客戶公車接送，部分女主人自駕私家車； H. 價值訴求：高品質(zhì)社區(qū)，強調(diào)身份認同感，對產(chǎn)品舒適度同樣要求較高，對于周邊基礎(chǔ)教育配套有一定需求，對于健康、環(huán)保的生活方式有一定的偏好和追求；I. 生活習(xí)慣：生活忙碌，業(yè)余時間渴望休閑健康的生活方式；公寓部分A. 年齡：主力客戶年齡段25-35歲之間；B. 來源n 市區(qū)55%n 東麗區(qū)20%n 投資客，租客通過輕軌來自市區(qū)或空港等地區(qū)25%C. 家庭構(gòu)成：二人世界、三口之家（小孩較?。?，部分家庭成員工作地點分別在市區(qū)和濱海；D. 置業(yè)類型：1次置業(yè)，過渡型產(chǎn)品，或投資型；E. 出行方

21、式：自駕私家車、公共交通、班車等F. 價值訴求：過渡型房產(chǎn)，不離開市中心，希望能有較好的城市環(huán)境、便捷的公共交通，良好的基礎(chǔ)教育配套；G. 生活習(xí)慣：奮斗型客戶三、住宅部分項目定位1、本項目規(guī)劃條件概述宗地位于天津市東南區(qū)域，東南半環(huán)快速路與外環(huán)之間，行政隸屬于市內(nèi)六區(qū)之一的河?xùn)|區(qū)。宗地地處中心城區(qū)濱海新區(qū)的城市發(fā)展主軸帶上，北側(cè)緊鄰連接天津市區(qū)與濱海新區(qū)核心區(qū)的主干道津塘路和地鐵9號線(原津濱輕軌)一號橋站，同時規(guī)劃地鐵7號線也在項目東側(cè)設(shè)站，南側(cè)距海河約1.2公里，地理位置優(yōu)越。規(guī)劃性質(zhì)土地面積建筑面積建筑密度綠地率居住A66337.9（包括小學(xué)用地10000）142364.7容積率不大于

22、1.8，建筑面積235302.1平米(不含小學(xué)、幼兒園)不大于20%不小于45%B76026.8（包括幼兒園用地2400）商業(yè)金融業(yè)A-1地塊36518.936518.9不大于100000平米不大于40%不小于20%178883.6平米（含幼兒園小學(xué)用地）335302.1平米（不含小學(xué)幼兒園）2、地塊價值分析本地塊四面臨路，北側(cè)為津塘路，南側(cè)為規(guī)劃先鋒路，東側(cè)為變電所路（規(guī)劃武當(dāng)路），西側(cè)為鋼廠路。周邊這四條路均有拓寬改造的規(guī)劃，津塘路將進一步拓寬，路兩側(cè)進行大規(guī)模綠化，變電所路拓寬后將更名為武當(dāng)路，直通即將開建的柳林橋，道路通達性極佳，南側(cè)先鋒路及西側(cè)鋼廠路也將于近期動工改造，這兩條路均將建

23、設(shè)成為區(qū)域內(nèi)的重要交通干線。地塊周邊為傳統(tǒng)的居民區(qū)與企事業(yè)單位混雜的地區(qū)。地塊北側(cè)與津塘路隔路相望的是萬客隆超市和二號橋居民區(qū)，以及一些企事業(yè)單位；地塊西側(cè)為待整理的一機床廠、月牙河及新建居住區(qū)，東側(cè)與居民區(qū)與科研單位臨近，再向東3公里左右就到達東麗區(qū)區(qū)中心，地塊南側(cè)是正在拆遷改造的天鋼分廠、村莊等，向南1公里為海河。從未來規(guī)劃看，周邊地區(qū)除了一些剛剛出讓的土地之外，其余的企事業(yè)單位及村莊都將被拆遷，搬離這一地區(qū)。地塊西南側(cè)的天津鋼廠已完成拆遷，土地基本平整，準(zhǔn)備重新出讓。地塊南側(cè)靠近海河及河濱公園，交通便捷，鬧中取靜，景觀資源好，居住舒適度較好，適合安排低密度高端產(chǎn)品。地塊北側(cè)靠近津塘路一號

24、橋，津塘路不但有地鐵9號線在此設(shè)站，而且有多條公交線路通達市內(nèi)各地及濱海地區(qū)，此外在地塊北部還規(guī)劃有商業(yè)綜合體，生活便利性非常好，適合安排高層產(chǎn)品，這樣布置也可最大限度避免項目內(nèi)部各物業(yè)類型間的互相遮擋問題。地塊東西兩側(cè)緊鄰交通主干線，恐怕會有一定的噪音干擾，規(guī)劃時應(yīng)加以考慮。3、市場定位項目客戶總體定位于講究生活品味，追求生活品質(zhì)，高學(xué)歷、高素質(zhì)、高收入，現(xiàn)代、時尚、有國際化視野的客戶。因此，本項目產(chǎn)品應(yīng)充分迎合這部分客戶的偏好，努力營造項目品味，追求建筑品質(zhì)，項目總體風(fēng)格現(xiàn)代、時尚、國際化，別墅產(chǎn)品不失典雅、穩(wěn)重、大氣的氣質(zhì)。此外，本項目年齡較長的客戶則對于健康配置十分關(guān)心，年輕客戶大都有

25、良好的教育背景，對于環(huán)保類技術(shù)十分關(guān)注，而對于。因此，對于建筑新技術(shù)方面?zhèn)戎亟】?、環(huán)保，提升居住舒適度等技術(shù)的應(yīng)用。本項目別墅部分定位為：大隱于市的官邸型城市別墅本項目高層住宅部分定位為：五星級城市公館本項目商業(yè)部分定位：生活主題的休閑商業(yè)公園4、產(chǎn)品定位4.1 項目規(guī)劃原則從06年至今，市區(qū)內(nèi)成交的土地平均容積率達2.5，本項目住宅部分容積率僅為1.8，為市區(qū)內(nèi)非常稀缺的低容積率項目，也是唯一具備拆分容積率，規(guī)劃高附加值產(chǎn)品的項目，而這樣的高附加值產(chǎn)品同樣將是市區(qū)非常稀缺的產(chǎn)品類型；目前，天津市區(qū)內(nèi)的別墅產(chǎn)品即將絕跡，本項目應(yīng)抓住這一市場機遇，規(guī)劃城市別墅類產(chǎn)品，填補市場空白，迎合高端客戶對

26、于城市中的高檔次、低密度社區(qū)的向往，必將獲得極大的產(chǎn)品溢價能力；近來，天津高端公寓市場正被逐步激發(fā)，一些高品質(zhì)、高舒適度的公寓產(chǎn)品也取得了很好的業(yè)績，也是一種高附加值，高溢價能力的產(chǎn)品類型；在以上兩種主要的住宅類產(chǎn)品中，我們應(yīng)盡量多的排布別墅類產(chǎn)品，剩余面積安排景觀高層產(chǎn)品；在A-1地塊內(nèi)，根據(jù)容積率、覆蓋率等規(guī)劃指標(biāo)，規(guī)劃約6萬平方米經(jīng)濟型公寓類產(chǎn)品，適應(yīng)當(dāng)?shù)仄胀蛻粜枨?；?guī)劃4萬平方米地上商業(yè)面積，2萬平方米地下商業(yè)面積。通過合理的規(guī)劃設(shè)計，保持基地原有的規(guī)劃肌理和原生樹木，讓建筑散落于樹木之間，力爭將其建設(shè)成為現(xiàn)代建筑、原生地貌及人文積淀完美結(jié)合的經(jīng)典項目。 項目規(guī)劃注重主題營造，為后期

27、推廣鋪墊；要符合中國傳統(tǒng)“風(fēng)水”理論；物業(yè)類型面積（萬平米）位置聯(lián)排別墅9B地塊及A地塊南側(cè)景觀高層14.5A地塊公寓6A-1地塊商業(yè)（地上+地下）4+2A-1地塊4.2 別墅部分總體規(guī)劃形式建議采用合院別墅的規(guī)劃形式概念，形成組團的圍合感，加強土地利用效率，同時注意避免合院形式的別墅對居住私密性等方面的影響，在小院范圍、開窗方式、入戶方式等細節(jié)處理上應(yīng)充分考慮。盡量保證三級院落的空間體系，即社區(qū)空間、合院空間、私家庭院空間，每一層空間強調(diào)不同的功能。社區(qū)空間為完全開放空間，社區(qū)內(nèi)所有人均可享受，讓老人和兒童有相對較開闊的空間休閑；合院空間為半開放空間，提供鄰里交流、小型聚會的空間；私家庭院則

28、完全私密空間。A區(qū)靠近景觀高層的1-2排布置經(jīng)濟型產(chǎn)品，其余布置舒適型產(chǎn)品，端戶或景觀位置較好的位置也可出現(xiàn)少量高端型產(chǎn)品。B地塊最南側(cè)靠近主路的一排及兩側(cè)臨路位置安排經(jīng)濟型戶型，其余大部分位置安排舒適型產(chǎn)品，中心位置安排高端型產(chǎn)品，以上各類產(chǎn)品端戶可變異出面積稍大戶型。4.3 別墅戶型面積區(qū)間類型地上部分戶均面積戶數(shù)比經(jīng)濟型180-19035%舒適型22545%高端型25015%旗艦型2805%B區(qū)產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅容積率：不低于0.7類型戶數(shù)比位置經(jīng)濟型15%外圍，環(huán)形車道邊舒適型50%中心位置高端型30%中心位置，靠近主景觀旗艦型5%靠近主景觀端戶A區(qū)別墅產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅容積率：不低于

29、0.75類型戶數(shù)比位置經(jīng)濟型50%外圍，環(huán)形車道邊舒適型40%中心位置高端型10%中心位置，靠近主景觀4.4 別墅部分戶型設(shè)計要求地下室n 所有戶型設(shè)計地下室，充分理解政策規(guī)定，地下室須為全部贈送面積，不計入容積率，有分割產(chǎn)權(quán)；n 地下室面積基本與首層面積基本相同，在空間上預(yù)留較寬敞的活動空間； n 除經(jīng)濟型外，所有戶型配工人房及專用衛(wèi)生間，設(shè)置于地下；n 地下室空間應(yīng)充分利用，結(jié)合規(guī)劃設(shè)計下沉式院落，保證地下部分充分采光與良好的空氣流通； n 給水、排水、強弱電、暖氣等各種配套設(shè)施應(yīng)可在地下室正常使用；贈送面積n 所有戶型可適當(dāng)考慮贈送附加值，不超過總面積10%，但前提是要保證戶型使用的合理

30、性；n A地塊最靠近景觀高層的一排利用第四層贈送面積，提升這排戶型的附加值；層高n 戶型層高首層3.3米，二層3.0米，三層坡頂室內(nèi)最低處3.0米，地下室2.8米；可根據(jù)戶型面積適當(dāng)調(diào)整；戶型設(shè)計具體要求n 經(jīng)濟型戶型設(shè)計原則主要針對三口之家，開間5.1米起，三室格局，首層不設(shè)居室，二層兩個居室（未必設(shè)套房），三層主臥套（主臥、衛(wèi)生間、書房、衣帽間，保證主臥舒適度，書房、衣帽間尺度可適當(dāng)控制）n 舒適型戶型設(shè)計原則主要針對三口之家，開間6米起，三室格局，首層不設(shè)居室，二層兩個套房，三層主臥套（主臥、衛(wèi)生間、書房、衣帽間，保證主臥舒適度，書房、衣帽間尺度可適當(dāng)控制），室內(nèi)可設(shè)計中庭、吹拔等情趣空

31、間n 高端型戶型設(shè)計原則針對三代同堂，開間6.6米以上，四室格局，首層設(shè)父母房，二層兩個套房，三層主臥套（主臥、衛(wèi)生間、書房、衣帽間，保證主臥舒適度，書房、衣帽間尺度可適當(dāng)控制），室內(nèi)可以中庭、吹拔、家庭廳等情趣空間。4.5 停車方式及車位配比B區(qū)聯(lián)排別墅類型停車方式車位配比經(jīng)濟型（最南一排）小院停車1：1舒適型地下1：2高端型地下1：2旗艦型地下1：2A區(qū)聯(lián)排別墅類型停車方式車位配比經(jīng)濟型地下1：1舒適型地下1：2高端型地下1：24.6 采暖及制冷熱源采用市政集中供暖，室內(nèi)采用地輻射采暖方式。制冷，預(yù)留戶式中央空調(diào)位置。4.7高層戶型建議A區(qū)超高層樓座單層戶數(shù)層數(shù)戶型面積停車方式及車位配比中

32、間雙塔4戶43117（兩室）+80（一室）+180（舒適三室）+240（四室）全地下，1：1.2第二及第五棟4戶43最外側(cè)高塔4戶33145+145+105+105全地下1：1在兩個超高層之間，可用低于24米的7層舒適型公寓連接，該公寓為舒適型產(chǎn)品，兩梯兩戶戶型。居室位置面積戶數(shù)戶數(shù)比總面積面積比一居43F8017217.3%17.3%137609.4%9.4%二居33F10513213.3%30.6%138609.4%23.2%43F11717217.3%2012413.7%三居33F14613213.3%33.4%1927213.1%37.3%7F162282.8%45363.1%43F1

33、8017217.3%3096021.1%四居7F209141.4%18.7%29262.0%30.1%43F24017217.3%4128028.1%147.6 994100%100%146718100%100%層數(shù)棟數(shù)居室面積戶數(shù)戶數(shù)比總面積面積比434一居8017217.3%69.2%137609.4%72.3%二居11717217.3%2012413.7%三居18017217.3%3096021.1%四居24017217.3%4128028.1%332二居10513213.3%26.6%138609.4%22.6%三居14613213.3%1927213.1%73三居162282.8%4

34、.2%45363.1%5.1%四居209141.4%29262.0%147.6 994100%100%146718100.0%100%大堂物業(yè)類型面積要求高度裝修景觀高層（43F、33F）120平方米以上兩層(南北貫通)高檔精裝公寓80平方米以上一層（隨商業(yè)首層高度）時尚精裝大堂管理應(yīng)考慮后期提升服務(wù)品質(zhì)需要，考慮設(shè)置大堂助理等，提升服務(wù)品質(zhì)。4.8 會所同類項目會所配置項目名稱面積主要功能備注鉆石山6000國際標(biāo)準(zhǔn)恒溫泳池、壁球館、健身房、瑜伽、SPA、足浴共兩層，地下一層時代奧城3000游泳池、健身房、瑜伽、壁球館、乒乓球、臺球、棋牌室地下一層仁恒海河廣場2500左右游泳館、健身房、乒乓球

35、、羽毛球，其余未定不確定江勝天鵝湖5000游泳池、西餐廳、會客區(qū)、辦公區(qū)（局部二層部分）地上一層，局部兩層富力城3000游泳館、健身房、乒乓球、羽毛球，其余未定地下三層本項目會所定位會所主題：健康休閑會所總面積：3000平米，基本全部地下，注意結(jié)合下沉廣場、小院考慮自然通風(fēng)、采光需求；位置：安排在A地塊與A-1地塊之間，結(jié)合商業(yè)及超高層大堂入口預(yù)留出入口主要功能：游泳池4泳道25米泳池+兒童戲水池或按摩池，約800平米，有加熱功能，可四季使用泳池在高檔商品房項目中仍為標(biāo)志型設(shè)施，是檔次的象征，對客戶心理影響很大，形成獨特優(yōu)勢SPA健康SPA依托泳池，高檔次定位臺球/棋牌/乒乓球占用較小面積，2

36、00平米左右健身房選用名牌設(shè)備，面積適中，200平米左右4.9幼兒園、小學(xué)子女教育問題是影響客戶置業(yè)的重要因素。景觀高層和公寓部分的客戶較年輕，其子女會有部分在幼兒園及小學(xué)年齡段。n 盡量引入優(yōu)質(zhì)教育資源，豐富周邊配套；n 在布置操場與教學(xué)樓位置時應(yīng)充分考慮學(xué)校操場、教學(xué)樓與住宅的相互影響；4.10其他配置常規(guī)配置n 別墅部分舒適型以上面積戶型，預(yù)留私家電梯位置，并可改造為儲藏空間；n 智能化：家居智能集成溫度、對講、安防、信息交流等n 一卡通：實現(xiàn)車庫、門禁、電梯、繳費的全功能覆蓋；n 入戶門電子鎖可選擇密碼、指紋等形式n 加強安防系統(tǒng)配備：電子防護設(shè)備、室內(nèi)保險柜位置預(yù)留等，希望能有某項特

37、別能值得說的配置；n 國際衛(wèi)星電視系統(tǒng)；n 分戶中央空調(diào)機位預(yù)留；健康配置n LOW-e低輻射玻璃；n 全置換式新風(fēng)新風(fēng)機組將室外新鮮空氣經(jīng)過濾、除塵、加熱（降溫）、加濕（除濕）等處理后，以低速地面送風(fēng)的方式送到每一個房間，相對污濁的空氣從衛(wèi)生間、廚房的排氣系統(tǒng)有組織的排除室外；n 光導(dǎo)照明對于本項目大量地下室空間而言，本項技術(shù)實際應(yīng)用效果較好；n 地源熱泵地下水源中央空調(diào)系統(tǒng)是利用地球表面淺層的地?zé)崮苜Y源（地下水）進行制冷的高效、節(jié)能、環(huán)保的系統(tǒng)。地下水源熱泵通過輸入少量的高品位能源電能，實現(xiàn)低位熱能向高位熱能的轉(zhuǎn)移。地?zé)崮茉谙募咀鳛闊岜弥评涞睦湓?，也可在冬季作為熱泵供熱的熱源。n 毛細網(wǎng)柵

38、采暖制冷系統(tǒng)該類技術(shù)確實具有一定的溢價能力，對于項目品質(zhì)起到很好的提升作用，而且在天津市場目前基本上是空白，具有一定的新鮮度和號召力。在不影響建筑平面布局的情況下，結(jié)合各項技術(shù)目前的成熟度，可在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對部分分項技術(shù)適當(dāng)使用。4.11立面風(fēng)格建議別墅部分n 穩(wěn)重、典雅、大氣、時尚的總體風(fēng)格，突出項目品質(zhì)感；n 減低高度感，突出層次變化n 采用三段式手法n 采用米黃系列顏色，幾層采用石材，上層可考慮涂料；n 采用灰色調(diào)坡屋頂；方向選擇一：北美風(fēng)情優(yōu)勢n 可操作性強；n 風(fēng)格總體偏內(nèi)斂，迎合部分高檔次客戶需求；n 有一定的風(fēng)情感，對于宣傳推廣有利；n 與高層相對好配合；劣勢n 沖擊力

39、不夠；優(yōu)勢n 建筑符號感強，對客戶的沖擊力較強n 風(fēng)情感較強；劣勢n 設(shè)計、施工難度均較大，要形成一定精細度較困難；n 建筑形式有些地方不適宜北方天氣，需做調(diào)整；高層部分n 采用豎線條的哥特式建筑風(fēng)格n 強調(diào)公建感，體現(xiàn)品味與檔次n 強調(diào)高層建筑的背景感n 突出典雅、時尚、現(xiàn)代的風(fēng)格；n 在前期設(shè)計中充分考慮燈光效果的設(shè)計；n 提升公共區(qū)域的檔次，大堂的面積、高度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、入口形式感等；4.12景觀概念以及風(fēng)格方向n 強調(diào)與社區(qū)建筑形式的和諧統(tǒng)一；n 追求景觀種植密度的同時，注重精細操作；n 別墅部分社區(qū)入口強調(diào)儀式感；n 社區(qū)圍墻采用較厚重、不可透視圍墻，增強私密性及專屬感；n 重視對外公

40、共設(shè)計。社區(qū)外退綠帶上也應(yīng)有所設(shè)計，提升總體項目品質(zhì)及客戶感受n 龍涵道短期內(nèi)無過境交通，可做為我項目內(nèi)街重點考慮景觀設(shè)計；n 項目地塊內(nèi)有大量幾十年樹齡的原生大樹，在規(guī)劃時可將一部分樹木保留，打造項目景觀環(huán)境；n 除了基地內(nèi)保留的部分原生樹木外，可移栽大量品種優(yōu)良的成樹，在樹型、花期等方面統(tǒng)籌考慮，協(xié)調(diào)統(tǒng)一；n 社區(qū)內(nèi)可規(guī)劃小型水系，不做大面積水景，增加項目景觀的情趣性。；ü 活水與野趣，能夠最有效地提升園林的品質(zhì)檔次ü 近人尺度用植物增強私密性ü 宅間小徑，營造低密度別墅風(fēng)情ü 小品與景觀結(jié)合，標(biāo)示與景觀結(jié)合四、商業(yè)部分項目定位1、商業(yè)主題定位打造以

41、家庭為主題的Life style型商業(yè)公園打造中高檔次，以家庭消費為主題，以“品位時尚、精致生活”為理念，締造區(qū)域型一站式休閑、娛樂、購物中心，兼顧本社區(qū)配套型需求及周邊地區(qū)中高端目的型消費需求，將住宅的配套需求與時尚的零售理念相結(jié)合。在商業(yè)類型上既滿足小區(qū)高檔人員的生活需要，又能夠?qū)⒈容^時尚的零售理念引入，以聚集高消費人流為目的，提升項目的市場地位。在這里休憩、社交、購物、美食、欣賞藝術(shù)、享受都市DAY+NIGHT生活。通過自身的建筑特色與時尚的零售理念相結(jié)合，發(fā)展成為河?xùn)|區(qū)最有特點的時尚中心公園式休閑購物中心美國購物中心協(xié)會定義：購物中心是由開發(fā)商策劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，擁有大型的

42、主力店，多元化商業(yè)街和足夠的停車場，能滿足消費者的購物需求與日?；顒拥纳虡I(yè)場所。購物公園是購物中心的另一種形態(tài)。購物公園既是市民節(jié)假日購物、休閑、娛樂的理想去處，又是游客了解地方風(fēng)俗民情、采購特色商品的旅游觀光進店，具有文化性、平民性、休閑性。購物公園個性鮮明的園林小品，具趣味性的建筑物色彩、風(fēng)格，與綠色植物相映成趣，質(zhì)樸親切。購物公園具有購物中心的集中商業(yè)和實現(xiàn)物業(yè)整體商業(yè)價值的優(yōu)點，也具有商業(yè)街靈活、分散、多變的優(yōu)點，同時又兼有公園的綠色、放松、休閑、舒適的特征。他集三種城市功能于一身，是一種創(chuàng)新、有生命力的商業(yè)形式。2、規(guī)劃理念n 中央下沉式露天廣場，加強地下一層商業(yè)的風(fēng)情感及可視可達性

43、，達成雙首層概念；n 自由曲折式內(nèi)街，增強游人停留的興趣；n 動態(tài)空中走廊，強調(diào)各個樓層之間的交通聯(lián)系，最大限度提高高層商業(yè)價值；n 考慮與輕軌通道的連接，有利于引導(dǎo)輕軌人流進入商業(yè)；n 對于一些有一定需求，租金承受能力一般的業(yè)態(tài)，可以規(guī)劃至3層以上，從首層直接設(shè)置扶梯直達該區(qū)域，提升其價值；3、業(yè)態(tài)分布分層業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)單鋪面積位置及形態(tài)形態(tài)主力店運營方式地下2層停車場地下1層超市12000東側(cè)主力店自持翻斗樂2500西側(cè)主力店自持散鋪60-100下沉廣場周邊雙街布置自持地上電影院2500四層飄板主力店自持餐飲主力店1500一拖三一拖三主力店自持后期出售金融業(yè)形象店300-400沿街，公寓下一

44、拖二出售生活主題商街100-200商業(yè)廣場周邊一拖二出售30-50三層及以上，靠近影院或超市散鋪出售，部分鋪位考慮包租，便于業(yè)態(tài)整體規(guī)劃4、停車及車位項目停車考慮地面結(jié)合地下，項目地下二層全部為停車場，至少可以停放500輛機動車。地面可利用綠化帶建成草皮磚停車場，約可建設(shè)300個停車位。共建設(shè)約800停車位。五、公寓部分項目定位1、寫字樓市場簡析1.1 天津?qū)懽謽鞘袌鎏卣髅枋鎏旖蜃鳛橐粋€新興市場，近年來經(jīng)歷了快速的經(jīng)濟增長，對寫字樓物業(yè)的需求也隨之增大。1991年，作為天津第一棟優(yōu)質(zhì)寫字樓國際大廈開張，標(biāo)志著天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場開始形成。此后到1997年，天津?qū)懽謽且暂^為緩慢和平穩(wěn)的速度發(fā)展，平

45、均每年落成1座寫字樓，落成物業(yè)主要集中在南京路沿線。1997年，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的制度改革和發(fā)展，天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展開始提速，大量外資和國內(nèi)資本進入天津市場，辦公物業(yè)大量興起。但是大量的新增項目和同期亞洲金融危機的影響，使寫字樓市場競爭日益激烈，市場的不成熟也致使大量項目爛尾。直至2000年后，市場才逐漸有所回轉(zhuǎn)。經(jīng)濟的快速發(fā)展和入世后跨國企業(yè)的不斷入駐，天津?qū)懽謽鞘袌鲂枨笠恢北３稚仙龖B(tài)勢。許多爛尾樓也基本得以改造，重新進入市場。2002年至2008年，寫字樓存量年復(fù)合增長率達13.64%。天津?qū)懽謽鞘袌隹偭科。黜椖块g競爭相對激烈，高品質(zhì)寫字樓較少，未來新增供應(yīng)較大，是目前天津?qū)懽謽鞘袌?/p>

46、的基本特征。1.2 寫字樓市場供需分析截至2009年上半年，天津市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場存量為533,350平方米；從2002年到2009年，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓的供應(yīng)量較為平穩(wěn)，每年約有3萬平方米到7萬平方米的新增供應(yīng)進入市場。從2003年到2008年，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場平均每年凈吸納量約4.4萬平方米，略低于平均每年的新增供應(yīng)量4.8萬平方米。目前在建寫字樓預(yù)計新增供給將達111.2萬平方米，是目前市場總存量的兩倍。加上已規(guī)劃尚未開建的項目，預(yù)計未來十年內(nèi)平均每年將會有3-4個寫字樓物業(yè)項目竣工入市，給市場帶來每年20萬平米左右的寫字樓新增供應(yīng)。如和記黃埔項目、津塔、天津國際金融中心、富力中心、嘉里中心

47、、天津世貿(mào)中心等項目以及一批中檔寫字樓項目，將于未來幾年內(nèi)陸續(xù)上市?？傮w分析，天津?qū)懽謽鞘袌鲈谖磥韼啄陜?nèi)將呈現(xiàn)較明顯的供過于求的局面。此外，天津?qū)懽謽卿N售市場大約每年備案的成交量在30-50萬平方米左右，但這個數(shù)據(jù)里包含了部分以寫字樓產(chǎn)權(quán)立項的公寓類產(chǎn)品，如喜年廣場等，因此上述數(shù)據(jù)比實際的辦公需求有所放大。1.3 寫字樓市場細分天津已投入使用的寫字樓主要分布在“一區(qū)四線”上，“一區(qū)”即小白樓地區(qū)；“四線”即南京路沿線、友誼路沿線、十一經(jīng)路及后廣場區(qū)域、鞍山西道及華苑區(qū)域；其他商業(yè)繁華地區(qū)也有零星分布。小白樓地區(qū)目前擁有信達廣場、泰達大廈、金皇大廈、凱旋門大廈、ICTC等現(xiàn)代化樓宇，已經(jīng)成為市內(nèi)

48、商業(yè)、商務(wù)辦公最為集中的地區(qū)，具備了成為“CBD核心商務(wù)區(qū)”的先決條件。后期伴隨南站CBD嘉里中心等項目建成投入使用，將進一步確立該區(qū)域的核心商務(wù)區(qū)地位。南京路沿線區(qū)域以高端產(chǎn)品為主。以今晚大廈、河川大廈、萬科世貿(mào)廣場、津匯廣場、國際大廈、君隆廣場、和黃地鐵廣場等為代表，建設(shè)高端產(chǎn)品，吸引高端客戶進駐將成為本區(qū)域?qū)懽謽俏磥戆l(fā)展的趨勢。 友誼路圍堤道區(qū)域，目前已形成新的金融聚集地。目前入住友誼路的金融機構(gòu)幾乎涵蓋從中央到地方、從國內(nèi)到國外的眾多國有及商業(yè)銀行。已投入使用的廣銀大廈、合眾大廈、銀豐大廈、世貿(mào)大廈、友誼路中段將建成冶金大廈、金融大廈、君誼大廈、大安大廈，以及后期鑫銀大廈等項目的建成，

49、友誼路金融街的地位將更加穩(wěn)固。河?xùn)|十一經(jīng)路沿線和后廣場區(qū)域，由于地處未來南站“CBD”核心地區(qū)，毗鄰解放北路金融服務(wù)區(qū)，它將承接從解放北路分離出來的功能，成為物流、船代、貿(mào)易、保險、金融、房地產(chǎn)信息等第三產(chǎn)業(yè)為主的新型綜合功能區(qū)。十一經(jīng)路的人保大廈、天星河畔廣場及后廣場區(qū)域的渤海創(chuàng)智中心、冠福大廈、潤東國際大廈等項目，聚集了眾多保險、物流、貨代等企業(yè)，并呈現(xiàn)不斷外溢的趨勢。鞍山西道及華苑片區(qū)：特殊的市場使鞍山西道形成了以IT及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的科貿(mào)一條街，又由于天大、南大兩所高校的在人才和高科技技術(shù)兩方面的優(yōu)勢拉動，華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)也漸漸與鞍山西道聯(lián)動形成區(qū)域效應(yīng)，成為高科技制造和創(chuàng)業(yè)者的園地，代表項

50、目是榮華時代廣場、百腦匯科技大廈和海泰·遠艦信息廣場。1.4 片區(qū)寫字樓項目分析中外建項目隸屬天津市河?xùn)|區(qū)，處于規(guī)劃中的天鋼柳林城市副中心，北側(cè)為海河北岸連接中心城區(qū)與濱海新區(qū)的津塘公路及地鐵九號線，具有不可比擬的區(qū)域發(fā)展?jié)摿徒煌▋?yōu)勢。但是目前片區(qū)內(nèi)商務(wù)氛圍尚未成熟，與CBD區(qū)域及商業(yè)繁華區(qū)域相比缺乏強有力的支撐。由于項目所在片區(qū)與十一經(jīng)路及后廣場區(qū)域在區(qū)位和產(chǎn)業(yè)支撐方面類同，因此我們將重點研究河?xùn)|區(qū)域內(nèi)的寫字樓產(chǎn)品。1.5 小結(jié)天津重點商務(wù)區(qū)主要集中在南京路沿線、小白樓地區(qū)、友誼路沿線、鞍山西道沿線、十一經(jīng)路沿線、后廣場等區(qū)域，并且雖濱海新區(qū)的開發(fā)，有想濱海新區(qū)核心區(qū)發(fā)展的趨勢。

51、項目所屬片區(qū)目前并非天津傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，商務(wù)氛圍尚有待培育。區(qū)域內(nèi)寫字樓全部為銷售型，自用與出租比例約為7：3，自用客戶多為中小公司，自用面積150-400為多，行業(yè)有貿(mào)易物流、設(shè)計咨詢、金融證券、大企業(yè)或外地政府駐津辦等單位；該區(qū)域內(nèi)寫字樓幾乎沒有知名開發(fā)商開發(fā)的項目，各項目操作水平均較低，在產(chǎn)品設(shè)計、設(shè)備設(shè)施、營銷等工作均有待提升；后廣場片區(qū)寫字樓市場有一定的需求量，區(qū)內(nèi)各項目大約可實現(xiàn)每月1000平方米左右的銷售量；天津?qū)懽謽鞘袌鑫磥硪欢螘r間將呈現(xiàn)供過于求的局面，較大的市場供應(yīng)容易形成激烈的競爭，對租金水平和銷售價格產(chǎn)生較大壓力，未來寫字樓物業(yè)將面臨較大的招租和銷售壓力； 綜上所述，目前在

52、本項目所處地段不宜大規(guī)模開發(fā)辦公類產(chǎn)品。2、小戶型公寓市場分析2.1 小戶型公寓市場細分天津公建指標(biāo)的公寓類產(chǎn)品多為住宅開發(fā)商消化其項目內(nèi)的公建指標(biāo)，酒店類開發(fā)商或酒店管理公司主動開發(fā)的公寓比較少，這一特性也就決定了很多公寓類項目更多是向住宅產(chǎn)品靠攏，在戶型設(shè)計、管理服務(wù)、硬件配套等方面均更像住宅。公寓類產(chǎn)品根據(jù)建筑形態(tài)的不同可分為LOFT公寓和平層公寓。LOFT公寓多是屬于公建用地，根據(jù)本市公建產(chǎn)品面積計算規(guī)則，打擦邊球，利用4.8米層高偷夾層的面積，增加戶型附加值，抵消公建產(chǎn)品在金融政策、生活成本等方面的不利影響。這種靠近居住功能的中小戶型公寓投資居住兩可，銷售速度及價格均較理想。如喜年廣

53、場、君臨天下、嘀噠等項目。平層公寓則一般處于較好的地理位置，多為高端租賃市場較活躍的地區(qū)，依托良好的區(qū)位優(yōu)勢和商務(wù)資源，以及良好的物業(yè)服務(wù)，開發(fā)單位面積較小的投資型產(chǎn)品，也都取得了較好的銷售成績。時代奧城、津門津塔等。有的項目引入高級酒店管理公司，如天津中心、威斯汀公寓等等項目。2.2 典型項目分析君臨天下（LOFT公寓）君臨天下項目地處河北區(qū)博愛道與民族路交口，緊靠海河沿線，成為海河風(fēng)景區(qū)的一道亮彩，該項目距離天津站不到2公里。其對岸緊鄰天津和平路商業(yè)街，其環(huán)境價值因為海河景觀帶而逐漸升值。n 項目名稱：君臨天下n 物業(yè)地址：河北區(qū)博愛道與民族路交口n 開 發(fā) 商：天津星際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司n 樓層狀況：總43層，3-32層為酒店式公寓，33-37層為寫字樓，38-43層為麗嘉酒店n 建筑面積：約9.9萬平方米n 總套數(shù)：約1000套n 裝修狀況：毛坯n 產(chǎn)權(quán)年限：50年n 樓層平面：17梯40戶，銷售面