不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查流程

1、外業(yè)目的提交符合質(zhì)量要求的電子圖包括幢基線圖和宗地圖，界址簽章表和“辦理不動產(chǎn) 測繪報告需提供材料里規(guī)定的復(fù)印件 .考前須知：1、每幢樓均需要標注樓號、樓層數(shù)、樓層結(jié)構(gòu)；2、計算占地面積的幢基線需要用白線圍起來方便內(nèi)業(yè)入庫，3、與宗地相鄰的道路均要測其中線防止小區(qū)宗地占壓道路紅線，并在土地證復(fù)印件 上標注現(xiàn)路名和四至狀況。二、 根本概念1、地籍記載土地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量、價值、利用等根本狀況的圖簿冊及數(shù)據(jù)。2、地籍調(diào)查針對每宗地的權(quán)屬、界址、位置、面積、用途等進行的土地調(diào)查。3、界址線宗地的邊界線。4、界址點土地權(quán)屬界址線的轉(zhuǎn)折點。5、宗地土地權(quán)屬界址線封閉的地塊或空間。6、宗地圖描述一

2、宗地位置、界址點線和與相鄰宗地關(guān)系等要素的地籍圖，是土地證書和宗地檔 案的附圖7、占地面積特指房屋地表底層外圍水平投影面積，包括地表底層的陽臺、柱廊、門廊、室外樓梯 等水平投影面積。通俗的說，樓房的占地面積指地表底層的建筑面積包括計算全面積和 半面積的所有建筑面積。8、分攤土地面積1小區(qū)：分攤土地面積 =建筑面積 / 總建筑面積 *占地面積。2自建房：分攤土地面積 =建筑面積 / 總建筑面積 *宗地面積。三、 控制測量控制網(wǎng)分為首級控制網(wǎng)和圖根控制網(wǎng)，各等級控制網(wǎng)的布設(shè)應(yīng)遵循“從整體到局部、 分級布網(wǎng)的原那么。平面控制網(wǎng)的根本精度應(yīng)符合下面規(guī)定：四等網(wǎng)或E級網(wǎng)中最弱邊相對中誤差不得超過 1/4

3、5000。四等網(wǎng)或E級以下網(wǎng)最弱點相對于起算點的點位中誤差不得超過土5cm1、首級控制網(wǎng)：首級控制網(wǎng)可直接采用當?shù)匾延械膰叶?、三、四等三角點和國家B、C、D E級GPS點作為首級平面控制網(wǎng)點，但應(yīng)檢查其精度。2、圖根控制網(wǎng)：利用首級控制點求取參數(shù)后，可采用 RTK控制點測量方法布設(shè)圖根點。保證每一個圖 根點至少與兩個相鄰圖根點通視一個用來定向，一個用來檢查。為保證RTK測量精度，應(yīng)進行有效檢核。檢核方法有兩種：每個圖根點均應(yīng)有兩次獨立的觀測結(jié)果，兩次測量結(jié)果的平面坐標較差不得大于± 3cm高程的較差不得大于± 5cm，在限差內(nèi)取平均值作為圖根點的平面坐標和高程。 在測量界

4、址點和測繪幢基線時采用全站儀對相鄰RTK圖根點進行邊長檢查，其檢測邊長的水平距離的相對誤差不得大于 1/3 000。當RTK言號不好時，需采用圖根導(dǎo)線測量方法時，導(dǎo)線網(wǎng)宜布設(shè)成附合單導(dǎo)線、閉合 單導(dǎo)線或結(jié)點導(dǎo)線網(wǎng)，其主要技術(shù)參數(shù)見下表。圖根導(dǎo)線測量技術(shù)指標等級附合導(dǎo) 線長度(km)平均邊長(m)測回數(shù)測回差()方位角閉合差()坐標閉合差(m導(dǎo)線全長相對閉合差DJ2DJ6一級1.21201218± 24 Jn0.221/5 000二級0.7701± 40 J n0.221/3 000具體流程為：找已有控制點球七參數(shù) RTK十圖根控制點全站儀附合導(dǎo)線引點 測量一四、宗地界址點測

5、量界址點主要采用全站儀極坐標法測量，觀測時應(yīng)做測站檢查，檢查點可以是定向點、 鄰近控制點和已測設(shè)的界址點。界址點精度要求見下表。級 別界址點相對于鄰近控制點的點位誤差，相鄰界址點間距誤差(cm)中誤差允許誤差-一一± 5.0± 10.0-二二± 7.5± 15.0-三± 10.0± 20.0注1:土地使用權(quán)明顯界址點精度不低于一級，隱蔽界址點精度不低于二級。注2 : 土地所有權(quán)界址點可選擇一、二、三級精度。已用的宗地界址點測量方法主要有三種：1 當該宗地有80坐標或可轉(zhuǎn)換為80坐標的其他坐標時，那么直接利用該 80坐標生成宗 地圖。2

6、當該宗地沒有80坐標但業(yè)主和四鄰可以明確指界的，那么利用開發(fā)商和四鄰的指界結(jié) 果生成宗地圖。3當沒有該宗地80坐標并且開發(fā)商不能明確指界的，那么測量與小區(qū)相鄰的道路中線， 根據(jù)道路紅線和土地證的邊長形狀推出宗地范圍，但開發(fā)商需要簽訂“確認不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查結(jié)果承諾書。注：以上幾種方法均需在“不動產(chǎn)測量報告中注明五、幢基線測量幢基線使用全站儀的極坐標法觀測得到。測量內(nèi)容主要包括房屋的幢基線用于確定 房屋的位置和計算房屋的占地面積、房屋的外部輪廓如帶有裙樓的主樓的外部輪廓。 幢基線測量精度要求參考宗地界址點測量精度要求。1、測量方法測量房屋以勒腳以上墻角為準；房屋附屬設(shè)施測量：柱廊以柱外圍為準、門

7、廊以柱或圍護物外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準、挑廊以外輪廓投影為準、室外樓梯以外 圍水平投影為準。2、需要測量內(nèi)容落地陽臺；與房屋相連的永久性的室外樓梯；房屋間永久性的架空通廊；有柱或有圍 護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗；玻璃幕墻等作為房屋外墻的；依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空 層，有圍護結(jié)構(gòu)的，其高度在2.20m以上的部位；與房屋相連有上蓋走廊、檐廊。3、不需測量內(nèi)容 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階等；房屋之間 無上蓋的架空通廊。4、外業(yè)檢核外業(yè)測好后，需要內(nèi)業(yè)畫出幢基線圖，然后拿著打印好的幢基線去外業(yè)檢查，重點檢查有 無漏測、測錯的情況，核對樓層數(shù)及樓號是否

8、正確。主要流程為：外業(yè)測量內(nèi)業(yè)成圖夕卜業(yè)檢查內(nèi)業(yè)修改六、特殊情況處理方法1、小區(qū)內(nèi)封閉的院落如別墅需要測量封閉圍墻，且院落內(nèi)的房屋占用封閉圍墻的所 有土地面積即同自建房的占地面積分攤方法，但范圍需要小區(qū)開發(fā)商認可或已有單獨 土地證書。2、當一幢樓有超界情況時，整幢樓都不能出不動產(chǎn)測量報告，但宗地內(nèi)的其他不超界樓 幢可以正常辦理。3、當一幢樓跨越同一個法人的多個宗地時，那么默認該樓坐落在占地面積多的一塊宗地內(nèi)。 當同一個法人的多個宗地相連，并且無法分清，那么當成一塊宗地處理，但使用期限就低不 就高。4、當實測宗地面積小于土地證面積時，與局方、開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商出具“面積不符承 諾書，并簽字蓋章，

9、按實測面積來。5、當實測宗地面積大于土地證面積時，由局方出具解決意見，并與開發(fā)商協(xié)商，出具相 關(guān)證明。參考資料：?不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案試行?國土資源部地籍調(diào)查規(guī)程? TD/T1001-2021?房產(chǎn)測量標準? GB/ T17986.1-2000 辦理不動產(chǎn)測繪報告需提供材料小區(qū)：組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，代理人身份證 復(fù)印件及聯(lián)系方式，土地證復(fù)印件，竣工驗收報告有竣工日期的一頁復(fù)印即可，界址 簽章表，承諾書四鄰不簽字時才需要、面積不符承諾書面積與土地證面積有異議 時。單位：組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，代理人身份證

10、復(fù)印件及聯(lián)系方式，土地證復(fù)印件，房產(chǎn)證，竣工驗收報告有竣工日期的一頁復(fù)印即 可，界址簽章表，承諾書四鄰不簽字時才需要、面積不符承諾書面積與土地證面 積有異議時。自建房：權(quán)利人及共有人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，土地證復(fù)印件，房產(chǎn)證，界址簽章表，承諾書 四鄰不簽字時才需要、面積不符承諾書面積與土地證面積有異議時。辦土地證：組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，代理人身份證 復(fù)印件及聯(lián)系方式，國土資源局測繪隊提供的宗地 80 坐標，規(guī)劃許可證，界址簽章表， 承諾書四鄰不簽字時才需要、面積不符承諾書面積與土地證面積有異議時。確認不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查結(jié)果承諾書某某某國土資源局、某

11、某某不動產(chǎn)登記局：本單位人所持有的某國用 第號土地使用權(quán)證，因歷史原因,所登記的地籍調(diào)查成果無界址點坐標。目前，因 原因需要換發(fā)不動產(chǎn)證書，由于 原因，在確認本宗地界址點坐標時，四鄰無法再次到場指界，本次權(quán)籍調(diào)查過程中，在根本符合原土地證面積、尺 寸及原地籍調(diào)查結(jié)果的情況下，現(xiàn)申請由本人進行單方指界。如因本次單方指界的調(diào)查結(jié) 果與他人發(fā)生糾紛，同意按雙方認可邊界進行重新定界、測量，并承當所有相應(yīng)費用。此 過程中，本單位人負責承當此過程中引發(fā)的一切法律責任及后果。特此保證承諾人：年 月 日確認不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查面積不符承諾書某某某國土資源局、某某某不動產(chǎn)登記局：本單位人所持有的某國用 第號土地使用權(quán)證和長國用第號土地使用權(quán)證，因歷史原因，所登記的地籍調(diào)查