中國最強前十公司如何做地產(chǎn)？—中國房地產(chǎn)10強企業(yè)模式研究

1、中國最強前十公司如何做地產(chǎn)？中國房地產(chǎn)10強企業(yè)模式研究3月23日，由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合舉辦的中國房地產(chǎn)企業(yè)500強測評成果發(fā)布會暨500強高峰會議（相關(guān)專題>>）將在北京·中國大飯店隆重舉行。此次會議除了將發(fā)布中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強暨首選供應(yīng)商品牌外，還將發(fā)布一系列相關(guān)的測評報告，比如中國房地產(chǎn)10強企業(yè)模式研究報告。    據(jù)了解，中國房地產(chǎn)10強企業(yè)模式研究報告將詳解中國最強前10公司如何做地產(chǎn)，深刻透析2010年地產(chǎn)十強企業(yè)的盈利模式，全面揭秘中國房地產(chǎn)企業(yè)在時代變革中如何通過商業(yè)

2、模式得到企業(yè)戰(zhàn)略的全面提升？    中國房地產(chǎn)10強企業(yè)模式研究將從戰(zhàn)略提升到產(chǎn)品創(chuàng)新、從品牌打造到產(chǎn)品策略，從客戶關(guān)系到團隊管理，深入分析地產(chǎn)巨頭成功之道，結(jié)合中國本土實際，為企業(yè)管理者提供最佳學(xué)習(xí)范本。本文節(jié)選了部分內(nèi)容，讓讀者先睹為快，具體詳情敬請關(guān)注3月23日中國房地產(chǎn)企業(yè)500強測評成果發(fā)布會暨500強高峰會議（相關(guān)專題>>）。【摘要】：中國最強前十公司如何做地產(chǎn)？中國房地產(chǎn)10強企業(yè)模式研究將陸續(xù)揭曉答案，從戰(zhàn)略提升到產(chǎn)品創(chuàng)新、從品牌打造到產(chǎn)品策略，從客戶關(guān)系到團隊管理，深入分析地產(chǎn)巨頭成功之道。1、萬科中國地產(chǎn)企業(yè)活力及盈利標(biāo)桿

3、企業(yè)素描企業(yè)名稱：萬科企業(yè)股份有限公司成立時間：1984年企業(yè)性質(zhì)：萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍籌股。企業(yè)概況：萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。發(fā)展業(yè)績：經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶

4、關(guān)系組織。同時也是國內(nèi)第一家聘請第三方機構(gòu)，每年進行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。 模式研究一、 團隊管理將尊重員工放在第一位吸納人才萬科的創(chuàng)業(yè)者和管理團隊始終以職業(yè)經(jīng)理的道德操守嚴(yán)格要求自己，敬業(yè)愛崗，全心全意回報股東，萬科形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)的價值觀和文化，萬科的管理，點點滴滴中都透露出專業(yè)、專注和細致、嚴(yán)謹(jǐn)。1、 王石：獨具人格魅力的陽光型企業(yè)群體領(lǐng)袖一直一來，王石給人一種智慧穩(wěn)健的形象，他關(guān)注社會責(zé)任，引領(lǐng)業(yè)界風(fēng)尚，努力塑造一個被社會認(rèn)可并肯定的萬科。2、 團隊管理：尊重人是贏的人的最好方法萬科創(chuàng)業(yè)者很早就完成了轉(zhuǎn)化為職業(yè)經(jīng)理人的定位，很早就在企業(yè)內(nèi)部建立了完善的經(jīng)

5、理人制度，從而避免了許多民營企業(yè)創(chuàng)始合伙人之間的沖突和震蕩，使管理團隊得以長期穩(wěn)定，并且形成了系統(tǒng)的經(jīng)理人文化，理性的創(chuàng)業(yè)者和優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理團隊使萬科在管理上能夠集中精力，做細做深做透，不僅能在本地區(qū)積聚優(yōu)勢，而且建成了跨地區(qū)管理的高效體系。3、 有效激勵制度+透明化治理萬科對內(nèi)平等、對外開放、致力于建設(shè)"陽光照亮的體制"；認(rèn)真貫徹專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=萬科化的觀點；執(zhí)行規(guī)范、誠信、進取是萬科的經(jīng)營之道；鼓勵各種形式的溝通，提倡信息共享，反對黑箱操作；反對任何形式的官僚主義。 二、發(fā)展戰(zhàn)略多元化資源策略下的跨區(qū)發(fā)展模式如果把房地產(chǎn)行業(yè)視為一個企業(yè)可以長遠發(fā)展的領(lǐng)

6、域的話，那么工作重心是該放在提高自身經(jīng)營能力上呢，還是該放在抓機會上呢？萬科的答案是提高自身能力。萬科通過區(qū)域擴張、資整整合和企業(yè)并購等策略，將企業(yè)不斷壯大，最終成為中國第一。1、 “4+X”戰(zhàn)略在區(qū)域開發(fā)的具體模式上，萬科采取了選擇核心城市并且圍繞核心城市開發(fā)周邊區(qū)域城市的"集約式"開發(fā)模式，而另外一些南派地產(chǎn)商，如合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)等更多地聚集某些核心城市做"集中式"開發(fā)。這兩種思路各有利弊，采取各個區(qū)域均勻布局、占領(lǐng)更多城市的辦法，有利于防范個別地區(qū)房地產(chǎn)市場可能存在的風(fēng)險，并抓住新的城市增長機會（如萬科）；而集中于核心城市，有利于防范整個行業(yè)的市

7、場風(fēng)險，并更快的從宏觀調(diào)控后復(fù)蘇（如合生創(chuàng)展）。2、 多元化資源整合工業(yè)化的前提就是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，就算是萬科，其實也沒能力靠一家之力做到產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，惟一的方法就是通過產(chǎn)業(yè)鏈的整合來實現(xiàn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，將產(chǎn)業(yè)鏈下游的各個環(huán)節(jié)外包給一流的專業(yè)公司，建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。3、 股權(quán)收購形式增加土地儲備 三、產(chǎn)品品牌萬科精細化打造精致產(chǎn)品和金牌形象萬科1988年進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，集中資源創(chuàng)立了一系列地產(chǎn)開發(fā)項目品牌以及物業(yè)管理品牌，形成了較為突出的優(yōu)勢：文化品位、物業(yè)管理、企業(yè)形象、售前（售后）服務(wù)、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境景觀。無論是制度規(guī)范還是企業(yè)信譽，無論是產(chǎn)品還是服務(wù)，萬科在

8、業(yè)內(nèi)和消費者心目中都具有良好的口碑。1、 精品住宅來源于精細化設(shè)計和系統(tǒng)化梳理2、 強化品牌效應(yīng)，樹立萬科質(zhì)感品牌形象 四、客戶服務(wù)細分市場，以客戶為中心做服務(wù)升級世界上一流的企業(yè)全部將客戶放在第一位，研究客戶需求，進行客戶細分是企業(yè)成功的惟一選擇。在變化莫測的房地產(chǎn)市場上，惟一不變的是把握客戶的需求。房地產(chǎn)企業(yè)進行客戶細分的目的就是了解客戶需求，精準(zhǔn)設(shè)計出不同的產(chǎn)品，以最大限度滿足不同客戶的需求，搶占市場份額。1、 客戶關(guān)系：將客服打造成精專的第五專業(yè)2、 客戶細分：以客戶需求為導(dǎo)向定義企業(yè)運營流程3、 物管機制：信息化的客戶溝通加速客服工作績效 五、住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)

9、，引領(lǐng)低碳建筑“像造汽車一樣建房子”，一直是王石和萬科最大的夢想。萬科敏銳地把握了住宅產(chǎn)業(yè)化的趨勢，在學(xué)習(xí)國外先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，基于我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，創(chuàng)造性地開拓了一條我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展路徑，成為我國房地產(chǎn)行業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化的奠基者。1、 標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)方式和流程2、 住宅產(chǎn)業(yè)化操作特點2、恒大在跨越式發(fā)展中飛速前行 企業(yè)素描企業(yè)名稱：恒大地產(chǎn)集團成立時間：1997年企業(yè)性質(zhì)：恒大地產(chǎn)集團（香港聯(lián)合交易所股票代碼：3333）是集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)，于2009年11月5日在香港聯(lián)交所主板上市，是中國標(biāo)準(zhǔn)化運營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者。企業(yè)概況：恒

10、大地產(chǎn)集團集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國際企業(yè)集團，逾百家國際知名投資銀行、財團、基金股東遍布全球，在中國擁有員工兩萬余名，92%以上工程技術(shù)及管理人員為大學(xué)本科以上學(xué)歷，擁有中國一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司、中國甲級資質(zhì)的建筑設(shè)計規(guī)劃研究院、中國一級資質(zhì)的建筑施工公司、中國一級資質(zhì)的建筑監(jiān)理公司、中國一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司。發(fā)展業(yè)績：恒大集團已在廣州、上海、深圳、天津、重慶、沈陽、成都、長沙、太原、武漢、濟南、鄭州、石家莊、合肥、南京、長春、南昌、貴陽、西安、海口、昆明、蘭州、呼和浩特、啟東、銀川、南寧、哈爾濱、烏魯木齊等3個直轄市及24個省會城市設(shè)立分公司（地區(qū)公司），在

11、全國80多個主要城市擁有大型房地產(chǎn)項目150多個，覆蓋中端、中高端、高端及旅游地產(chǎn)等多個產(chǎn)品系列，是中國在建工程面積最大、進入省會城市最多的房地產(chǎn)企業(yè)。2009年,恒大實現(xiàn)銷售金額303億元；2010年，恒大銷售金額突破500億大關(guān)，穩(wěn)居中國房地產(chǎn)企業(yè)第一軍團；全球發(fā)債27.5億美元，海外融資規(guī)模最高，并以超過80億元的品牌價值位列全國房地產(chǎn)企業(yè)第一。 模式研究一、團隊管理標(biāo)準(zhǔn)化作風(fēng)加速企業(yè)高速運轉(zhuǎn)恒大集團用效率與手段，托起500億級企業(yè)的骨架性支撐。恒大的商業(yè)模式簡單，但恒大恰恰是這些年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場化的集大成者。1.企業(yè)領(lǐng)袖：許家印2.標(biāo)準(zhǔn)化運營模式實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢二、“質(zhì)量

12、錘”下的精裝修戰(zhàn)略 精裝房并不是裝修材料的簡單堆砌，精裝房代表了一種更高的生活品質(zhì)。因此，精裝房的設(shè)計必須領(lǐng)先于目前行業(yè)水平，甚至領(lǐng)先于目前人們對精裝的期望，以符合人們生活品質(zhì)不斷提高的需求。1.精品工程鑄造一流品質(zhì) 2.“9A精裝”標(biāo)準(zhǔn)打造住宅星級享受 三、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y本管控確保資金鏈高效運行在房地產(chǎn)行業(yè)，追求高周轉(zhuǎn)下的規(guī)模擴張需要高額土地儲備和開工量作為支撐，憑借超前的土地儲備戰(zhàn)略決策，恒大搶先進入了土地成本低、升值潛力大的城市和區(qū)域，在各區(qū)域的二線城市和經(jīng)濟較發(fā)達的三、四線城市的郊區(qū)收購?fù)恋?，支持企業(yè)未來幾年的住宅開發(fā)，均衡布局，重點發(fā)展中南部。 1.

13、三大資本運用絕招保證企業(yè)穩(wěn)定的資金鏈 2.高效的資本運作呈現(xiàn)絕佳業(yè)績 3.恒大上市開啟新地產(chǎn)時代 四、五百億戰(zhàn)績與千億雄圖 1.突破極限取得五百億戰(zhàn)績 2.現(xiàn)代圍棋思維布局地產(chǎn)千億雄圖 3、保利以狼性本色進行跨越式發(fā)展  企業(yè)素描企業(yè)名稱：保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司誕生時間：1992年企業(yè)性質(zhì)：是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè) 。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地

14、產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)概況：該集團經(jīng)營業(yè)范圍包括一級房地產(chǎn)開發(fā)，出租本公司開發(fā)商品房，房屋工程設(shè)計、舊樓拆遷、道路與土方工程施工。另外，還包括室內(nèi)裝修，冷氣工程及管理安裝，物業(yè)管理及酒店管理、批發(fā)和零售貿(mào)易（國家專營?？厣唐烦猓０l(fā)展業(yè)績：十九年來，保利地產(chǎn)保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，公司現(xiàn)已進入規(guī)?；l(fā)展階段，形成了廣州、北京、上海、武漢、重慶、沈陽等十八個城市的全國戰(zhàn)略布局，擁有44家控股公司。自2007年1月起，公司入選“上證50”“上證180”“滬深300”和“中證100”指數(shù)樣本股。截至2010年一季度，公司總資產(chǎn)已超千億。 模式研究一、團隊管理：保持狼心團隊特征快速出擊在行業(yè)中，

15、有“文科生萬科、工科生中海、國防生保利”的說法，以速度制勝是保利地產(chǎn)的一大特點，向來保利“兵貴神速”的開發(fā)進度為行業(yè)所驚嘆。這種速度與其領(lǐng)導(dǎo)者的軍旅作風(fēng)息息相關(guān)。1、李彬海時代：18年從創(chuàng)業(yè)到壯大2、“鐵娘子”宋廣菊繼承軍人DNA二、開發(fā)模式：鑄造業(yè)界傳奇“保利速度”保利地產(chǎn)是一個年輕的上市公司，但它強大的爆發(fā)力和成長性讓同行望而卻步。2002年，保利地產(chǎn)進行股份制改造時，凈利潤僅有7000萬，2009年上半年已超過13億；2006年剛上市時，與一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)差距還很大，兩年后即名列A股地產(chǎn)類上市公司前三甲。它用5年進入國內(nèi)18個經(jīng)濟發(fā)達的大中城市，迅速建立全國性布局；上市3年，銷售超過2

16、00億，從地區(qū)公司做到全國第二。在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成趕超萬科之勢，一時風(fēng)頭無二。1、保利崛起：蓄勢待發(fā)，鍛造驚人實力實力1：9年內(nèi)出色完成全國跨越式發(fā)展實力2：以量取勝，實現(xiàn)高速增長2、保利地產(chǎn)3大生存密碼密碼1：產(chǎn)品與企業(yè)品牌相互促進的發(fā)展戰(zhàn)略密碼2：四大融資渠道，助保利野蠻擴張密碼3：擴充彈藥，豐富土地儲備三、“亮劍全國”發(fā)展戰(zhàn)略決定企業(yè)新高度保利近兩年市場占有率迅速提升的一個重要動力，是其全國化布局的基本完成并開始進入收獲期。保利在進入的每一個城市深耕細作，要求區(qū)域公司“三年躋身五強，五年進入三強”，集團總部則給予充分的支援保障，在這樣的指導(dǎo)思想下，保利各區(qū)域公司都能在較短時間內(nèi)具備滾動開

17、發(fā)、持續(xù)經(jīng)營能力，市場份額不斷攀升。戰(zhàn)略1：先加后乘的區(qū)域發(fā)展1、核心經(jīng)濟圈布局：分散投資風(fēng)險2、經(jīng)濟圈布局的背后：最大化城市價值3、保利未來發(fā)展：擴大規(guī)模拓展相關(guān)行業(yè)戰(zhàn)略2：激進主義的資本運營1、資本運營模式：高負債率造就高增長2、另辟融資蹊徑：公司債券助保利開拓更廣闊未來3、資金短缺增發(fā)融資戰(zhàn)略3：絕對大膽的土地儲備土地儲備原則1：等量儲備，快速擴張土地儲備原則2：保利拿地不拘一格四、經(jīng)營策略：聚合企業(yè)管理、品牌建設(shè)的力量1、企業(yè)管理：復(fù)制最適合自身的模式2、提升品牌：企業(yè)高速發(fā)展的催化劑3、中高端精品住宅、商業(yè)地產(chǎn)雙劍合璧4、綠地多輪驅(qū)動沖世界500強的紅頂?shù)禺a(chǎn)商 企業(yè)素描企業(yè)

18、名稱：綠地集團成立時間：1992年企業(yè)性質(zhì)：國有控股的綜合性大型企業(yè)集團，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，其次涉足能源、金融、汽車等產(chǎn)業(yè)。企業(yè)概況：綠地集團是中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，在2010中國企業(yè)500強中位列第96位，在中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強中位列第36位。發(fā)展業(yè)績：綠地集團創(chuàng)立19年來，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，形成了目前“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為綠地集團的核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)項目遍及上海、北京、天津、重慶、南京、濟南、合肥、南昌、蘇州、無錫、常州、揚州、徐州、連云港、蕪湖等全國22個省41個城市；能源、金融、商業(yè)地產(chǎn)、建筑、汽車服務(wù)等產(chǎn)業(yè)也具

19、有較大的規(guī)模和較強的實力。 模式研究一、團隊管理精耕產(chǎn)品更精細化選拔和培養(yǎng)人才忙碌這詞用在張玉良的身上再合適不過，企業(yè)的飛速發(fā)展促使每一個置身其間的人都要快速運轉(zhuǎn)，但張玉良卻在這種越來越快的速度和越來越大的壓力面前越來越興奮，因為他看準(zhǔn)了未來地產(chǎn)的機遇，也看準(zhǔn)了綠地未來的大好前景。1.管理者：張玉良一個不像上海人的上海人2.團隊建設(shè)：精選人才，培養(yǎng)人才，穩(wěn)定人才 二、憑扎實的企業(yè)底盤沖刺世界500強綠地有雄厚的背景，有強烈的擴張野心，有沖刺世界500強的實力和決心。綠地集團已經(jīng)制定了近期發(fā)展戰(zhàn)略，力爭2010年成為全國布局、綜合實力領(lǐng)先國內(nèi)同行業(yè)的千億級企業(yè)，并在2011年

20、前后躋身世界企業(yè)500強。1.扎實的管理和多元融資渠道使發(fā)展后勁強增2.加強企業(yè)具體環(huán)節(jié)管理實力，沖刺世界500強三、與企業(yè)資源匹配度最高的商業(yè)模式的建設(shè)之道綠地和各地政府有著千絲萬縷的聯(lián)系，形成了其獨特的商業(yè)模式。由此，綠地也一如繼往地發(fā)揮著其“最懂得政府的開發(fā)商”的獨特優(yōu)勢。1.政商合一 實現(xiàn)差異化競爭（）.形成差異化競爭優(yōu)勢（）.實行“兩輪驅(qū)動”的推動方式（）.發(fā)展“新城戰(zhàn)略”模式新城戰(zhàn)略所需要的超大片土地，會帶來超大的資金壓力。綠地集團針對這一情況，特別注意加強與政府的戰(zhàn)略合作。綠地擅長的超高層建筑項目，能夠獲得政府的支持，捆綁土地平衡資金。戰(zhàn)略取勝是最高層次的競爭。做政府想做的事，讓

21、綠地項目融資大多有了保障，并獲得了當(dāng)?shù)卣摹靶湃我鐑r”，綠地也因此趕上中國城鎮(zhèn)化大趨勢，越做越大，從上海的地方開發(fā)商，躍升中國地產(chǎn)界“第一集團軍”行列。2.地產(chǎn)和能源建立商業(yè)模式的核心基礎(chǔ)3.多元化產(chǎn)融結(jié)合企業(yè)商業(yè)模式的靈魂思想四、通過清晰的產(chǎn)品線與企業(yè)品牌占領(lǐng)市場綠地集團注重產(chǎn)品的文化內(nèi)涵，作為一家在上海起家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于上海的海派文化有很深的理解，并將這種理解充分表現(xiàn)在其開發(fā)的產(chǎn)品中。無論是從產(chǎn)品品牌的命名上，還是產(chǎn)品的規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格上，始終貫徹“海派文化”的理念。1.高品質(zhì)產(chǎn)品是品牌的核心（）.以多種手段嚴(yán)格控制產(chǎn)品品質(zhì)如果是單純建造住宅樓，與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商相比優(yōu)勢不明顯；而介

22、入城市綜合開發(fā)后，則可以避開簡單的價格競爭，從而專注于物業(yè)的價值提升。（）.產(chǎn)品線與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征為了順利進入二、三線城市，綠地選擇了做超高層，做商業(yè)綜合體。住宅是短線投資，商業(yè)地產(chǎn)是中長期投資，把兩者結(jié)合起來，保障了現(xiàn)金流滾動的良性循環(huán)。另外，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的載體是商業(yè)地產(chǎn)，綠地順應(yīng)產(chǎn)業(yè)政策，逐步增加商業(yè)地產(chǎn)比重。2.六大類品牌體系搭建住宅類產(chǎn)品格局3.現(xiàn)代服務(wù)類地產(chǎn)品牌體系5、萬達商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)銜軍 企業(yè)素描企業(yè)名稱：萬達集團成立時間：1988年企業(yè)性質(zhì)：以商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級酒店、連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團。企業(yè)概況：經(jīng)歷20余年風(fēng)雨歷程，50余座城市謀篇布局，開發(fā)建設(shè)60余

23、個大型城市綜合體項目。發(fā)展業(yè)績：總資產(chǎn)1000億元，年銷售額600億元，每年向國家納稅超過50億元，用于慈善、貢獻于社會的資金也已超過15億元；建設(shè)60個左右的城市綜合體、持有物業(yè)總面積達到1000萬平方米左右，年租金收入60億元左右 模式研究一、團隊管理標(biāo)準(zhǔn)化制度化團隊運作推進企業(yè)發(fā)展選擇決定命運。企業(yè)今天所取得的成就，其實都是企業(yè)以前的選擇決定的，而企業(yè)今天的抉擇將決定企業(yè)以后的發(fā)展。在這個信息時代里，企業(yè)管理者要選擇接觸最新的信息，了解最新的趨勢，從而更好地創(chuàng)造企業(yè)的未來。1.王健林雷厲風(fēng)行的地產(chǎn)大俠2.企業(yè)建設(shè)制度化管理二、發(fā)展規(guī)劃系統(tǒng)化管理模式萬達集團自2000年開始由住宅

24、向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，在短短數(shù)年時間內(nèi)，成為內(nèi)地最大的商業(yè)不動地產(chǎn)運營商。萬達的目標(biāo)“百年企業(yè)”，全球領(lǐng)先行列的商業(yè)不動產(chǎn)運營商。1.以長遠規(guī)劃分解短期目標(biāo)（1）. 萬達發(fā)展長遠規(guī)劃的三階段（2）. 萬達集團商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程分解2.產(chǎn)品定位由純商業(yè)類型向綜合商業(yè)過渡（1）. 萬達商業(yè)廣場的三代產(chǎn)品定位（2）. 第三代產(chǎn)品萬達商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變城市綜合體（HOPSCA）的定位： “H”指 Hotel，酒店；“O”指Office，寫字樓；“P”指Public Space，公共空間；“S”指 Shopping Mall，購物中心；“C”指Culture & Recreation，文化娛樂休閑設(shè)施；

25、“A”指Apartment，公寓樓。3.絕佳的戰(zhàn)略合作伙伴聚斂財富萬達戰(zhàn)略合作商家具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的商家：沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦、國美電器、一兆韋德、神采飛揚、運動100、大歌星KTV、百盛購物廣場、燦坤3C數(shù)碼廣場、紅星美凱龍國際家居廣場、新加坡大食代美食廣場 三、產(chǎn)品設(shè)計開創(chuàng)性的訂單式商業(yè)地產(chǎn)萬達是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，其萬達廣場是中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。訂單式的商業(yè)地產(chǎn)模式是首創(chuàng)于萬達，其產(chǎn)品定位由純商業(yè)類型逐步轉(zhuǎn)向綜合商業(yè)類型，并以雙重保險為依托，具有超強的競爭力。1.四大支柱產(chǎn)業(yè)并行，以商業(yè)地產(chǎn)為核心主業(yè)2.第三代產(chǎn)品城市綜合體

26、業(yè)態(tài)特征3.雙重保險早就“鐵臂”訂單式商業(yè)地產(chǎn)四、資本運作現(xiàn)金流滾資金運行模式萬達在資金運作方面擁有自己的獨特方式，圍繞商業(yè)模式進行了一系列資源和運營的優(yōu)化，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式趨向完善，通過銷售平衡現(xiàn)金流的實踐，印證了商業(yè)模式和盈利模式的可行性。產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的資源投入比較合理、銜接順暢，資源體系的整合能力強，盈利情況較好，打造了較強的綜合競爭力。1.現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式2.現(xiàn)階段經(jīng)營利潤率節(jié)節(jié)高升3.擴充自有資金，拓寬融資渠道五、競爭戰(zhàn)略快魚吃慢魚2010年，萬達一口氣開張了15座萬達廣場、7家五星級酒店，以超過700萬平方米的持有物業(yè)，躋身亞洲排名第一的不動產(chǎn)商之位。 “現(xiàn)在除了大魚吃小魚，還講快魚

27、吃慢魚，因為快的效益要大于慢的效益。” 王健林表示，2011年，萬達的擴張速度還要加快，計劃開張18個萬達廣場和15家五星級酒店。1.住宅與商業(yè)并行發(fā)展的銷售戰(zhàn)略2.發(fā)展中西部二三線城市的土地策略關(guān)于選址位置的變化，萬達有如下幾點考慮因素 （1）城市核心商圈土地十分稀缺，競爭激烈及土地成本高，而城市副中心及新區(qū)土地成本較低；（2）城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點高，城市配套好，適合營造高品質(zhì)的項目；（3）中國城市的一個重要特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，從而為商業(yè)項目實現(xiàn)較好的消費基礎(chǔ)；（4）城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產(chǎn)品，降低開發(fā)風(fēng)險；（5）城市副中心及新區(qū)的開發(fā)項目投入

28、成本較低，升值潛力較大；（6）在城市副中心及新區(qū)開發(fā)大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優(yōu)惠。6、中海精耕細作以穩(wěn)制勝的地產(chǎn)隱形航母  企業(yè)素描企業(yè)名稱：中國海外發(fā)展有限公司成立時間：1979年企業(yè)性質(zhì)：國有控股的綜合性大型企業(yè)集團，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)。企業(yè)概況：中海于1992年在香港聯(lián)交所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河。2007年，公司入選香港恒生指數(shù)成份股，是首家入選恒指的中資地產(chǎn)股。2010年，公司獲選首次設(shè)立的“恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)”，為唯一一家上榜的中資房企，并榮登“FT世界500強”，為唯一入選的中資房地產(chǎn)企業(yè)，亦獲得證券市場周刊“102家上市

29、房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第一”。發(fā)展業(yè)績：中海堅持“誠信、務(wù)實、創(chuàng)新、求精”的核心價值觀，并將其滲透進企業(yè)運營的各個環(huán)節(jié)，在“誠信卓越 精品永恒”的品牌主張下，創(chuàng)造出一個個匠心獨運、品質(zhì)優(yōu)異的精品，為城市建設(shè)、社會可持續(xù)發(fā)展，建立和諧社會做出切實行動。公司連續(xù)七年蟬聯(lián)中國藍籌地產(chǎn)榜首企業(yè)，連續(xù)七次榮獲中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌，多次獲得中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10第一名，先后榮獲“中國最受尊敬企業(yè)”、“中國最佳品牌20強”、“中國25大典范品牌企業(yè)”、“影響中國生活方式十大品牌”、“中國最具社會責(zé)任房地產(chǎn)企業(yè)G20”等榮譽。  模式研究一、團隊管理以清晰架構(gòu)確保企業(yè)順利運營中

30、國海外把高素質(zhì)人才隊伍作為公司的立足之本，并建立了用事業(yè)吸引人才、用激勵留住人才、用制度培養(yǎng)人才的人力資源發(fā)展機制，在發(fā)展前景、個人空間、薪酬、工作環(huán)境等方面為有理想、有作為、忠誠于公司的員工提供不斷成長的空間，使員工個人的發(fā)展與集團的發(fā)展統(tǒng)一起來，建設(shè)富有中海文化特色的學(xué)習(xí)型企業(yè)。1.郝建民：一個靠實力打拼的低調(diào)地產(chǎn)人2.清晰管理架構(gòu)保證穩(wěn)健成長二、穩(wěn)健擴充地產(chǎn)帝國戰(zhàn)略版圖中海的營業(yè)收入與萬科幾近持平，但凈利潤卻高出萬科超過50%，這得益于中海極其穩(wěn)健的管控水平。因為穩(wěn)健，才得于常青。三十多年的專業(yè)房地產(chǎn)生涯，這在中國的房地產(chǎn)企業(yè)中非常罕有。三十多年來，中海的品牌價值在無聲無形中一路上揚，這

31、種價值的體現(xiàn)，大至城市面貌的轉(zhuǎn)變，小至中海業(yè)主的居家品質(zhì)，在中海布局的各大城市以加速度穩(wěn)健前行。1.四步完成地域擴張2.深化原有布局，有秩序進行擴張三、堅定精品開發(fā)的產(chǎn)品策略中海認(rèn)為住宅作為耐用消費品，其生命周期長，對某些消費者而言，也許一生只有一兩次購房機會，只有確?！皹菢蔷贰?，才會令每一位消費者都感到滿意。作為海外建筑商轉(zhuǎn)型的開發(fā)商，中海對質(zhì)量監(jiān)控之嚴(yán)為業(yè)界罕見，建立了質(zhì)量委員會、工程部、地盤三級質(zhì)量監(jiān)控體系，對工程管理的全過程進行嚴(yán)密的監(jiān)控。1.中海四大產(chǎn)品模式 步步升級2.中海的產(chǎn)品質(zhì)量體系3.規(guī)劃設(shè)計體系4.產(chǎn)品策略四、別具一格的成本控制體系1.中海房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的6個要點

32、思路2.中海項目開發(fā)成本控制的3具體辦法及4個經(jīng)驗7、綠城城市美麗的建造者  企業(yè)素描企業(yè)名稱：綠城房地產(chǎn)集團有限公司成立時間：1995年企業(yè)性質(zhì)：綠城中國控股有限公司于2006年7月13日在香港上市（股票代碼：3900），綠城房地產(chǎn)集團有限公司為其全資子公司。企業(yè)概況：國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)之一，具有國家一級開發(fā)資質(zhì)，專注于開發(fā)城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品系列，致力于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，已形成多層公寓系列、高層公寓系列、別墅系列、平層官邸系列、大型社區(qū)系列、城市綜合體系列，同時涉及高星級酒店、寫字樓學(xué)校等公建項目的開發(fā)。發(fā)展業(yè)績：綠城房地產(chǎn)集團歷經(jīng)十七年的發(fā)展，擁有90多家成員企業(yè)、3400多名員工，

33、房地產(chǎn)開發(fā)足跡遍及浙江省內(nèi)的杭州、寧波、溫州、嘉興、湖州、紹興、金華、舟山、臺州、麗水以及國內(nèi)北京、上海、天津、合肥、長沙、濟南、鄭州、烏魯木齊、南京、無錫、蘇州、青島、大連、海南陵水等50多個城市。至2010年12月底，集團土地儲備總用地面積達2600多萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達3900多萬平方米。 模式研究一、團隊管理凝聚人才力量打造萬能團隊出身貧寒的宋衛(wèi)平以15萬元創(chuàng)建綠城，如今的綠城是“中國十大最具價值房地產(chǎn)公司品牌”，并投資擁有一家中超足球俱樂部。綠城集團在杭州的地位，就像萬達在大連、碧桂園在廣州一樣顯赫。1.宋衛(wèi)平理想主義的地產(chǎn)賭徒2.綠城凝聚力，培養(yǎng)人才就是積蓄企業(yè)能量

34、二、綠城南征北戰(zhàn)全國布局策略 歷經(jīng)十七年的發(fā)展，綠城集團房地產(chǎn)開發(fā)足跡遍及全國50多個城市，強化浙江大本營市場的同時，以京滬為支點拓展環(huán)渤海、長三角等區(qū)域的二、三、四線城市。綠城十七年，從造屋、造園到造園區(qū)，終于開始嘗試“造城”。1.全國范圍拓展力度強勁 2.銷售收入保持穩(wěn)定增長 三、綠城產(chǎn)品細節(jié)和產(chǎn)品服務(wù)專注度研究 綠城認(rèn)為“城市的理想”就是實現(xiàn)“理想的城市精神”。理想之城將單元與單元之間、人與人之間的的社會性、自然性、人文性、復(fù)合性、國際性、多樣性、互補性以及交通網(wǎng)絡(luò)、市政功能、就業(yè)機會、商業(yè)配套等持續(xù)共生的發(fā)展、促進作為規(guī)劃脈絡(luò)與原則，以理想主義精神規(guī)劃人們生活的理想、城市的未來。1.體

35、現(xiàn)專注的內(nèi)容 2.服務(wù)匯聚價值源泉 四、綠城全力打造市場、行業(yè)、消費者的品牌戰(zhàn)略很難說這是一種巧合。就在2010年“十一”黃金周的前兩天，中央發(fā)布加強樓市調(diào)控的“五項措施”。幾乎是在同一時間，綠城宣布成立代建公司。作為中國高端物業(yè)開發(fā)的代表房地產(chǎn)企業(yè)，綠城“以品牌管理輸出突破資金土地瓶頸”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型在業(yè)界的悲觀氛圍中備受矚目。1.綠城堅持品牌輸出和管理輸出的經(jīng)典品牌戰(zhàn)略 2.打造“公司品牌+項目品牌”的品牌模式 3.注重地產(chǎn)品牌后延性特點4.消費者通過日后居住以及長期物業(yè)管理體驗品牌五、通過代建模式完成企業(yè)升級突圍 1.尋求突圍新招突破瓶頸 綠城以代建創(chuàng)造新的市場空間和利潤增長點2010年中央

36、調(diào)控非常精準(zhǔn)地打擊了開發(fā)商的資金面，這也意味著開發(fā)商以后將主要憑借自有資金才能獲取土地資源。在這樣一種趨勢下，綠城以代建模式突破土地和資金的瓶頸，無疑是一種必然選擇。開展項目代建業(yè)務(wù)是綠城應(yīng)對市場形勢、審時度勢而進行的戰(zhàn)略調(diào)整，代建業(yè)務(wù)可以充分發(fā)揮綠城專業(yè)管理能力和資源整合能力的商業(yè)價值。通過與外部優(yōu)勢資源的結(jié)合，綠城可以在不增加負債的前提下獲取服務(wù)收益，創(chuàng)造新的市場空間和利潤增長點。8、富力一體化全產(chǎn)業(yè)低成本模式集大成者 企業(yè)素描企業(yè)名稱：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司成立時間：1994年企業(yè)性質(zhì)：民營控股上市公司企業(yè)概況：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（香港聯(lián)合交易所上市編號：2777），注

37、冊資金8.06億人民幣，集房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體，擁有國家建設(shè)部頒發(fā)的一級開發(fā)資質(zhì)、甲級設(shè)計資質(zhì)、甲級工程監(jiān)理資質(zhì)、一級物業(yè)管理資質(zhì)及一級房地產(chǎn)中介資質(zhì),是中國綜合實力最強的房地產(chǎn)企業(yè)之一。發(fā)展業(yè)績：自1994年成立以來，富力人傾盡心思與心血，從細節(jié)出績效，終于贏得了客戶的認(rèn)同與贊賞。實力造就金牌品質(zhì)，榮譽閃耀品牌輝煌,公司在二零零五年至二零零九年連續(xù)五年蟬聯(lián)國家統(tǒng)計局評選及公布的中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第一名。 模式研究一、團隊管理信守“而思進，力創(chuàng)新高”的企業(yè)文化在10余年的發(fā)展過程中，富力形成了自己獨特的團隊文化。企業(yè)創(chuàng)始人的精神對整個

38、企業(yè)影響巨大，富力地產(chǎn)也不例外。張力和李思廉是富力地產(chǎn)的靈魂人物，他們的言行和經(jīng)歷是富力團隊文化的反映。1.文化理念與人才觀：創(chuàng)新、成長2.品牌與慈善事業(yè)：注重?zé)o形價值3.企業(yè)文化靈魂人物：張力和李思廉二、一體化地產(chǎn)運營盈利模式富力地產(chǎn)在不斷擴大企業(yè)實體的同時，形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。富力地產(chǎn)通過對現(xiàn)有資源的整合，從選址、購地、策劃、設(shè)計、工程、銷售、售后服務(wù)都有相應(yīng)的實體完成，對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)連的運營制定出一套嚴(yán)格的程序，真正地實現(xiàn)了一體化的地產(chǎn)運營之道。1.一體化運營模式下的六大發(fā)展方向和五大步 2.穩(wěn)健和創(chuàng)新：一體化運營模式的科學(xué)理念3.信息化：實現(xiàn)一體化運營模式的技術(shù)手段三、多元化低成本高速

39、擴張的發(fā)展戰(zhàn)略從長期來看，富力擁有的大量商業(yè)物業(yè)價值是值得期待的，但是，在短期內(nèi)卻造成了現(xiàn)金流的緊張。一直堅持商業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)向的富力在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域沉淀了大量的資金。在寸土寸金的廣州新興CBD珠江新城其擁有的項目就達到10多個。1.戰(zhàn)略理念總結(jié)：九大戰(zhàn)略關(guān)鍵點2.戰(zhàn)略運營：業(yè)績顯著四、全產(chǎn)業(yè)鏈模式下的成本控制1.六大策略實現(xiàn)成本控制2.成本控制具有二大特色五、以客戶為導(dǎo)向的產(chǎn)品戰(zhàn)略1.產(chǎn)品體系特點、戰(zhàn)略及營銷2.住宅產(chǎn)品案例：君湖華庭六、大手筆著力商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1.權(quán)重、布局及運營模式2.典型項目特色分析：摩根中心景觀概念七、提前布局海南著力旅游地產(chǎn)開發(fā)1.進一步推進布局海南戰(zhàn)略2.海南旅游地產(chǎn)項

40、目案例：富力灣9、碧桂園麥當(dāng)勞式擴張與連鎖經(jīng)營 企業(yè)素描企業(yè)名稱：碧桂園集團誕生時間：1992年企業(yè)性質(zhì)：2007年4月在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，是一家既遵守境內(nèi)法令法規(guī)、也須接受境外公司上市機構(gòu)規(guī)范監(jiān)管和法律約束的香港上市公司。企業(yè)概況：該集團以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，并涵蓋五星級酒店、教育、社區(qū)商業(yè)、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)等多個行業(yè)，現(xiàn)已發(fā)展成為境內(nèi)最大的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。發(fā)展業(yè)績： 碧桂園總部地點在中國廣東省佛山市順德區(qū)，已經(jīng)營造了十多個超大規(guī)模綜合社區(qū)。目前已發(fā)展成為擁有10多萬業(yè)主住戶、4萬多員工、屬下機構(gòu)涉及房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的大型綜合房地產(chǎn)企業(yè)。項目遍布于珠三角及國內(nèi)其他省市，開創(chuàng)性地建

41、立了碧桂園“星級酒店連鎖體系”“全國領(lǐng)先的教育連鎖體系”和以大型主題公園和高爾夫球會為內(nèi)容的“休閑娛樂配套體系”。 模式研究一、團隊管理將家族式管理進行到底楊國強曾這樣給碧桂園定義：大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價廉物美的房屋工廠。在企業(yè)內(nèi)部的團隊管理方面，楊國強具有強烈的家族觀念，和王石、許家印等企業(yè)家不一樣，有一套自己的打法。1.楊國強“最土”的低調(diào)地產(chǎn)教父2.低調(diào)家族企業(yè)垂直模式二、開發(fā)模式：招牌“碧桂園模式”搶占市場先機 碧桂園率先創(chuàng)立的“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的開發(fā)方式，已被地產(chǎn)界稱為“碧桂園模式”。憑借這一模式碧桂園處處占盡市場先機，而今碧桂園與時俱進，隨著市場的變革，“碧桂園模式”也有了新的涵義。1.統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃，鎖定產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營路線 2.保持“低價、快速”的經(jīng)營模式 3.獨特布局“農(nóng)村包圍城市”發(fā)展戰(zhàn)略 三、產(chǎn)品策略：精準(zhǔn)定位，有效整合 楊國強（碧桂園創(chuàng)始人）創(chuàng)造的“碧桂園模式”發(fā)展戰(zhàn)略可以概括為“精準(zhǔn)定位，有效整合”八個字，這也是碧桂園10余年來戰(zhàn)無不勝的真正原因，也是讓碧桂園在短時間內(nèi)成為中國地產(chǎn)大佬的重要法寶。1.精準(zhǔn)定位，打造客戶滿意的精品樓盤 碧桂園的產(chǎn)品滿足了主體市場消費者的需求曾長期負責(zé)碧桂園品牌規(guī)劃的原碧桂園董事長助理劉文偉說：“碧桂園針對的是主體市場，指的是買得起房但又不是很有錢、對價