商業(yè)地產(chǎn)公園商業(yè)

1、公園商業(yè)研究報告研究過程需要解決的關(guān)鍵問題 公園商業(yè)發(fā)展模式層面公園商業(yè)發(fā)展模式層面公園商業(yè)操作模式層面公園商業(yè)操作模式層面需要解決的關(guān)鍵問題1.公園商業(yè)發(fā)展模式有哪些，如何深層次的理解公園與商業(yè)的依存與互動，公園與商業(yè)如何有效融合，商業(yè)依托公園發(fā)展的溢價機(jī)理是什么？2.目前中國典型的公園商業(yè)有哪些，他們分別采用何種發(fā)展模式，其成功發(fā)展有哪些共性，失敗的原因又在哪里？3.適合于本項目自身的公園商業(yè)發(fā)展模式是什么，項目又該該采取何種發(fā)展戰(zhàn)略？4.公園商業(yè)在實際操作中遇到的政策壁壘是什么？規(guī)避政策壁壘通常的操作模式是什么？5.本項目該如何結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，延展適當(dāng)可行的操作模式以規(guī)避政策壁壘？研究思路

2、 總體思路總體思路 通過對公園商業(yè)開發(fā)模式的研究，結(jié)合成熟案例分析，逐漸解決前述問題，以尋找適合于本項目的公園商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)方向及開發(fā)策略。解析公園商業(yè) 何謂公園商業(yè)何謂公園商業(yè) 在經(jīng)歷了個體商業(yè)街階段、名店商業(yè)中心階段、大型倉儲超市階段、SHOPPING MALL階段等四個商業(yè)發(fā)展時期之后，一種更具生命力的世界終極商業(yè)形態(tài)公園商業(yè)應(yīng)勢而生。與其它傳統(tǒng)商業(yè)相比，公園商業(yè)在吸收SHOPPING MALL融合購物、餐飲、娛樂等豐富業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)之上，將公園風(fēng)景納入商業(yè)體系中，消費者既能享受到被一線品牌、特色商業(yè)所簇?fù)淼馁徫锟旄校挚审w驗到在公園里購物的輕松閑適。 公園商業(yè)典型特點公園商業(yè)典型特點

3、公園商業(yè)作為升級的商業(yè)發(fā)展模式，它提供給消費者的不僅是新穎多樣的購物休閑方式，更有傳統(tǒng)商業(yè)無法比擬的優(yōu)美景觀視野及開放的體驗消費環(huán)境。 公園商業(yè)將游憩、公園資源、房地產(chǎn)、主題商業(yè)有效結(jié)合起來，突破了單一房地產(chǎn)的概念，充分整合了地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。公園商業(yè)開發(fā)有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式，具備 泛地產(chǎn)諸多特征，在土地取得、開發(fā)過程及收益 獲取等諸多方面存在靈活操作空間。 通過分析國內(nèi)外大量公園商業(yè)案例，我們得出公園商業(yè)開發(fā)模式六大維度通過分析國內(nèi)外大量公園商業(yè)案例，我們得出公園商業(yè)開發(fā)模式六大維度 新加坡圣陶沙 美國Talega社區(qū) 深圳東部華僑城 深圳華僑城 廣州番禺中央公園 成都寬窄巷子 北京朝陽公園藍(lán)

4、色港灣 成都芙蓉古鎮(zhèn) 廣州南國桃園 La Jolla，美國加州 多摩，日本 帕拉德羅，古巴發(fā)展成功的都市副中心頻臨大城市群腹地區(qū)位泛地產(chǎn)或地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)其中幾其中幾個具有個具有代表性代表性的區(qū)域的區(qū)域圣陶沙，新加坡Talega社區(qū)，美國北京藍(lán)色港灣深圳華僑城 廣州番禺長隆度假區(qū) 成都寬窄巷子分析維度解析分析維度解析維度分析通過分析公維度分析通過分析公園商業(yè)關(guān)鍵構(gòu)成要素，園商業(yè)關(guān)鍵構(gòu)成要素，深層次的研究公園商深層次的研究公園商業(yè)的內(nèi)在機(jī)理，以達(dá)業(yè)的內(nèi)在機(jī)理，以達(dá)到正確判斷公園商業(yè)到正確判斷公園商業(yè)開發(fā)模式，解析案例，開發(fā)模式，解析案例，指導(dǎo)開發(fā)策略的目的。指導(dǎo)開發(fā)策略的目的。公園商業(yè)公園坐落的空間

5、分布關(guān)系公園面積與開發(fā)模式關(guān)系消費類型與物業(yè)帶動關(guān)系市場輻射距離關(guān)系地產(chǎn)主導(dǎo)與泛地產(chǎn)主導(dǎo)關(guān)系公園與商業(yè)的依托關(guān)系公園商業(yè)開發(fā)模式六大維度公園商業(yè)開發(fā)維度解析一公園商業(yè)開發(fā)維度解析一公園坐落的空間分布關(guān)系公園坐落的空間分布關(guān)系空間分布關(guān)系為公園坐落位置地緣關(guān)系，包括城市遠(yuǎn)郊、城市近郊、城市發(fā)展區(qū)、城市核心區(qū)等，直接反映公園對城市資源的擁有度。深圳東部華僑城位于城市遠(yuǎn)郊，是以文化旅游為特點的泛地產(chǎn)項目，以造城為核心開發(fā)要素。在操作層面上，先期投入巨大積累區(qū)域人氣，培育多業(yè)態(tài)市場。商業(yè)依托于公園，逐漸形成良性發(fā)展。重慶陶然大觀園位于城市核心區(qū)，開發(fā)商借助公園配套開發(fā)獨立的地產(chǎn)項目，城市核心價值與公園

6、特有價值迅速積累區(qū)域人氣，商業(yè)公園互為依托。在操作層面山，商業(yè)主題以民俗旅游主題為依托，打造綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)。在成功打造陶然古鎮(zhèn)得到政府信任，再次以民俗風(fēng)情報批，最終成功面世。對項目借鑒意義1、明確項目空間屬性，對于遠(yuǎn)郊項目來講，商業(yè)必然先期依附于公園；、明確項目空間屬性，對于遠(yuǎn)郊項目來講，商業(yè)必然先期依附于公園； 而擁有城市資源的核心區(qū)與發(fā)展區(qū)的項目，商業(yè)與公園互相依托，應(yīng)而擁有城市資源的核心區(qū)與發(fā)展區(qū)的項目，商業(yè)與公園互相依托，應(yīng) 充分利用公園的品牌提升商業(yè)和整體物業(yè)價值。充分利用公園的品牌提升商業(yè)和整體物業(yè)價值。2、由于涉及公園開發(fā)，必然具備泛地產(chǎn)開發(fā)的特征，項目功能更加綜合，投、由于涉及

7、公園開發(fā)，必然具備泛地產(chǎn)開發(fā)的特征，項目功能更加綜合，投 資合作方式也較為靈活，開發(fā)策略要重點把握把握社會、環(huán)境效益及商業(yè)資合作方式也較為靈活，開發(fā)策略要重點把握把握社會、環(huán)境效益及商業(yè) 回報的平衡，把握開發(fā)現(xiàn)金流的平衡?；貓蟮钠胶?，把握開發(fā)現(xiàn)金流的平衡。3、公園商業(yè)的開發(fā)通過合理操作能夠使得政府、開發(fā)商得到雙贏局面，項目、公園商業(yè)的開發(fā)通過合理操作能夠使得政府、開發(fā)商得到雙贏局面，項目 能夠為政府帶來什么，是必須回答的問題。而陶然居民俗風(fēng)情的成功給了能夠為政府帶來什么，是必須回答的問題。而陶然居民俗風(fēng)情的成功給了 我們重要啟示。我們重要啟示。公園商業(yè)開發(fā)維度解析二公園商業(yè)開發(fā)維度解析二公園與

8、商業(yè)的依托關(guān)系公園與商業(yè)的依托關(guān)系公園與商業(yè)在不同的發(fā)展模式下表現(xiàn)為不同的依托關(guān)系。對于泛地產(chǎn)、造城型開發(fā)模式而言，其開發(fā)策略必然通過公園的打造積累區(qū)域人氣，通過各種主題，如旅游、娛樂等，充分?jǐn)U大輻射面積，通過人氣積累實現(xiàn)商業(yè)與物業(yè)的銷售，這種開發(fā)模式下，商業(yè)必然依托于公園而發(fā)展。在區(qū)域已經(jīng)擁有較多或部分城市資源的情況下，開發(fā)商更多的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，同時盡量提升公園的品牌擴(kuò)大效應(yīng)，促進(jìn)商業(yè)旺盛發(fā)展，這時公園和商業(yè)是互為依托的關(guān)系，商業(yè)更多是作為公園的配套。深圳華僑城即為商業(yè)依托于公園發(fā)展的典型案例。重慶龍湖動步公園占地100余畝，現(xiàn)有的公園商業(yè)為酈晶館、 露天餐廳及兒童公園設(shè)施，分布于公園周邊

9、與公園內(nèi)部綠地， 商業(yè)與公園互為依托，公園的存在提升了整體商業(yè)和物業(yè)的 調(diào)性和品質(zhì)。在操作層面上，龍湖通過動步公園的建設(shè)與租 期管理，與政府成功進(jìn)行土地置換。通過有效的現(xiàn)金流獲取 了較多的利潤和品牌發(fā)展空間。對項目借鑒意義1、明確公園對于商業(yè)及整體物業(yè)品質(zhì)與品牌提升的巨大帶動作用，通過營銷、明確公園對于商業(yè)及整體物業(yè)品質(zhì)與品牌提升的巨大帶動作用，通過營銷 充分造勢，同時認(rèn)識到公園與商業(yè)的互為依托關(guān)系，控制好現(xiàn)金流支出。充分造勢，同時認(rèn)識到公園與商業(yè)的互為依托關(guān)系，控制好現(xiàn)金流支出。2、動步公園的成功開發(fā)，給了本項目很好的開發(fā)建議，通過幫助政府打造市、動步公園的成功開發(fā)，給了本項目很好的開發(fā)建議

10、，通過幫助政府打造市 政公園系統(tǒng)，獲取土地置換和增加商業(yè)面積的空間，同時利用公園綠地進(jìn)政公園系統(tǒng)，獲取土地置換和增加商業(yè)面積的空間，同時利用公園綠地進(jìn) 行商業(yè)盈利。行商業(yè)盈利。公園商業(yè)開發(fā)維度解析三公園商業(yè)開發(fā)維度解析三消費類型與物業(yè)帶動關(guān)系消費類型與物業(yè)帶動關(guān)系升級型單一型綜合型1 12 23 3站在消費站在消費者角度，者角度，對公園商對公園商業(yè)消費類業(yè)消費類型進(jìn)行分型進(jìn)行分解。解。消費特點消費項目單一、水平低、主題性不強(qiáng)，主題明確、特色鮮明餐飲、娛樂、休閑、婚慶等綜合型生態(tài)、休閑旅游區(qū)、公園主題區(qū)注重享受和精神放松，休閑活動多元，消費水平升級物業(yè)形態(tài)農(nóng)家樂低級旅社、餐飲等 精致規(guī)劃、風(fēng)格統(tǒng)

11、一、主題明確的特色商業(yè)街、商業(yè)內(nèi)街、并排獨棟商業(yè)、露天商業(yè)、酒店等 休閑觀光、高檔酒店配套、商務(wù)會議、精品商業(yè)、大型游樂設(shè)施等對于通常以房地產(chǎn)而非泛地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的開發(fā)商來講，公園商業(yè)采取升級型的開發(fā)模式，主題明確、特色鮮明，是較為合理的開發(fā)策略。北京朝陽公園SOLANA藍(lán)色港灣 SOLANA位于北京公園朝陽公園的西北湖岸，占地面積13萬平米，建筑面積15萬平米，由19棟2到3層地中海式風(fēng)格建筑環(huán)繞構(gòu)成。項目結(jié)合周邊消費市場，依托于城市公園，定位于超前的商業(yè)模式Lifestyle Shopping Park，融合娛樂、休閑、購物、餐飲等業(yè)態(tài)，集豐富業(yè)態(tài)、精美建筑、開放的消費環(huán)境為一體，塑造

12、出一個別具風(fēng)格的消費場所。 項目充分利用公園景觀優(yōu)勢及設(shè)置室外廣場等過渡空間， Lifestyle Shopping Park將自身獨特優(yōu)勢發(fā)揮極致，而這更符合現(xiàn)代人的生活休閑方式。開發(fā)商從項目定位到建筑規(guī)劃，從業(yè)態(tài)組合到品牌落位，從項目管理到品牌推廣，都充分注重細(xì)節(jié)完善，項目推出即引起市場轟動。 但 項目由于體量過大及市場競爭量較大，在招商及營運方面也出現(xiàn)諸多問題，需引起我們警覺。對項目借鑒意義1、公園商業(yè)主題明確，特點突出，且充分發(fā)揮公園在商業(yè)理念和規(guī)劃中的作、公園商業(yè)主題明確，特點突出，且充分發(fā)揮公園在商業(yè)理念和規(guī)劃中的作 用，將用，將“環(huán)境、開放、休閑環(huán)境、開放、休閑”的景觀貢獻(xiàn)發(fā)揮到

13、極致。的景觀貢獻(xiàn)發(fā)揮到極致。2、商業(yè)發(fā)展不能過分采取超前型戰(zhàn)略，并嚴(yán)格控制體量，以把握好現(xiàn)金流與、商業(yè)發(fā)展不能過分采取超前型戰(zhàn)略，并嚴(yán)格控制體量，以把握好現(xiàn)金流與 回收利潤的關(guān)系?；厥绽麧櫟年P(guān)系。泛地產(chǎn)主導(dǎo)的公園商業(yè)，通常屬于“造城”范疇，以旅游地產(chǎn)、影視地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等為主題打造，占地面積巨大，如深圳華僑城3.5平方公里，北京世紀(jì)華僑城1平方公里，其在開發(fā)模式、開發(fā)策略、盈利策略上已經(jīng)與普通地產(chǎn)開發(fā)有明顯區(qū)別。地產(chǎn)開發(fā)中的公園商業(yè)開發(fā)，具有泛地產(chǎn)的特征，其開發(fā)收益模式包括置換土地、置換面積、合資、獨資、承包、出租、收益分成等。龍湖動步公園的土地獲取模式及盈利策略值得借鑒。公園商業(yè)開發(fā)維度解析

14、四公園商業(yè)開發(fā)維度解析四地產(chǎn)主導(dǎo)與泛地產(chǎn)主導(dǎo)關(guān)系地產(chǎn)主導(dǎo)與泛地產(chǎn)主導(dǎo)關(guān)系項目的輻射距離與項目資源稟賦、品牌打造、定位方向有很大關(guān)系，較為知名的旅游地產(chǎn)項目，輻射距離與消費時間都較長，容易打造多業(yè)態(tài)發(fā)展模式。對于項目先天資源稟賦不是很強(qiáng)，并非旅游主題的公園商業(yè)來講，其輻射距離一般不會以城際定義，通常為城市級或區(qū)域級的，消費時間也不過1天，這對于物業(yè)發(fā)展定位有很大影響。部分城市內(nèi)部，具備獨特文化特征的公園商業(yè)項目，由于知名度較高，輻射距離較長，但消費時間卻不長，如成都的寬窄巷子。公園商業(yè)開發(fā)維度解析五公園商業(yè)開發(fā)維度解析五市場輻射距離關(guān)系市場輻射距離關(guān)系成都寬窄巷子 寬窄巷子占地一百多畝，是成都比

15、較有規(guī)模的清朝古街道，與大慈寺、文殊院并稱成都三大歷史文化保護(hù)區(qū)。經(jīng)過整體改造后，完成歷史文化保護(hù)街區(qū)與現(xiàn)代商業(yè)成功結(jié)合的經(jīng)營模式，以中式中庭院落式獨棟商業(yè)的建筑形式，形成以旅游、休閑為主、具有地域特色的復(fù)合文化步行街，已經(jīng)成為成為具有“老成都底片，新都市客廳”內(nèi)涵的“天府少城”，具有深刻的歷史文化內(nèi)涵。 寬窄巷子以“成都生活精神”為線索，在保護(hù)老成都原真建筑風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，形成匯聚街面民俗生活體驗、公益博覽、高檔餐飲、宅院酒店、娛樂休閑、特色策展、情景再現(xiàn)等業(yè)態(tài)的“院落式情景消費街區(qū)”和“成都城市懷舊旅游的人文游憩中心”。目前已經(jīng)成為城市核心區(qū)文化民俗商業(yè)的典型代表。對項目借鑒意義1、在城市核

16、心區(qū)充分挖掘民俗、歷史、文化價值，能夠充分規(guī)避項目規(guī)模及、在城市核心區(qū)充分挖掘民俗、歷史、文化價值，能夠充分規(guī)避項目規(guī)模及 先天旅游稟賦劣勢，短時間內(nèi)樹立品牌市場形象，創(chuàng)造核心價值。先天旅游稟賦劣勢，短時間內(nèi)樹立品牌市場形象，創(chuàng)造核心價值。2、項目建筑風(fēng)格為中式，建筑形式經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃，形成中庭院落式獨棟商業(yè)，、項目建筑風(fēng)格為中式，建筑形式經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃，形成中庭院落式獨棟商業(yè)， 建筑產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造細(xì)致詮釋了項目定位。建筑產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造細(xì)致詮釋了項目定位。公園商業(yè)開發(fā)維度解析六公園商業(yè)開發(fā)維度解析六公園面積與開發(fā)模式關(guān)系公園面積與開發(fā)模式關(guān)系項目面積與公園面積的規(guī)?；闆r不同，決定不同的開發(fā)模式和

17、開發(fā)戰(zhàn)略。郊區(qū)大型旅游主題公園商業(yè)，通過公園的打造提升區(qū)域價值，聚攏區(qū)域人氣，從先期商業(yè)依托于公園，逐步實現(xiàn)公園與商業(yè)的良性互動。城區(qū)級公園商業(yè)，商業(yè)在擁有城市資源的情況下，與公園互為依托，有效利用公園提升項目價值。城區(qū)級公園商業(yè)的開發(fā)原則，必須有效控制現(xiàn)金流，并最大限度發(fā)揮公園的營銷支撐作用。開發(fā)進(jìn)度上，應(yīng)合理控制公園開發(fā)節(jié)奏，享受公園不斷完善帶來的利潤持續(xù)增值過程。通過公園商業(yè)開發(fā)模式六大維度的分析通過公園商業(yè)開發(fā)模式六大維度的分析我們要問我們要問項目開發(fā)模式中的的六大維度是什么？項目開發(fā)模式中的的六大維度是什么？項目應(yīng)該采取何種開發(fā)模式？項目應(yīng)該采取何種開發(fā)模式？不同的開發(fā)模式，將帶來不

18、同的開發(fā)策略和現(xiàn)金流策略不同的開發(fā)模式，將帶來不同的開發(fā)策略和現(xiàn)金流策略公園商業(yè)項目維度解析公園商業(yè)項目維度解析項目開發(fā)維度體系1 12 23 34 45 56 6公園坐落的空間分布關(guān)系公園與商業(yè)的依托關(guān)系地產(chǎn)主導(dǎo)與泛地產(chǎn)主導(dǎo)關(guān)系市場輻射距離關(guān)系公園面積與開發(fā)模式關(guān)系消費類型與物業(yè)帶動關(guān)系項目開發(fā)模式要點城市核心發(fā)展區(qū)升級型特色定位互為依托地產(chǎn)主導(dǎo)城市或城際輻射城區(qū)級公園開發(fā)根據(jù)對項目開發(fā)模式6大維度的綜合分析，我們認(rèn)為公園商業(yè)項目的開發(fā)模式為：以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)公園與商業(yè)互為依托主題鮮明的城區(qū)級公園商業(yè)開發(fā)。區(qū)別于泛地產(chǎn)開發(fā)模式前期現(xiàn)金流的流出控制公園、商業(yè)、整體物業(yè)開發(fā)節(jié)奏的有序控制土地取

19、得模式借鑒明確公園對于商業(yè)及整體物業(yè)價值提升的重要作用公園作為商業(yè)發(fā)展的重要配套，商業(yè)公園共同聚集人氣產(chǎn)品研發(fā)、營銷、品牌建設(shè)階段將公園價值極致化營運個性化主題鮮明主題定位中的傾向性商業(yè)體量的控制公園規(guī)模影響開發(fā)定位合理控制公園開發(fā)節(jié)奏享受公園不斷完善帶來的價值持續(xù)增值開發(fā)模式在各個開發(fā)階段需解決的問題開發(fā)模式在各個開發(fā)階段需解決的問題拿地策略拿地策略政策壁壘在何方？如何有效規(guī)避？借鑒案例：龍湖動步公園借鑒案例：成都寬窄巷子、北京藍(lán)色港灣借鑒案例：重慶陶然大觀園項目定位項目定位開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)項目定位如何契合時代特征、區(qū)域及自身特點？契合政府意向方向，滿足政府需求？借鑒案例：產(chǎn)

20、品研發(fā)如何契合項目發(fā)展理念，并將景觀貢獻(xiàn)發(fā)揮極致？如何掌控項目開發(fā)節(jié)奏，實現(xiàn)品牌、利潤、現(xiàn)金流穩(wěn)健的發(fā)展目標(biāo)？拿地策略問題研判公園公園商業(yè)開發(fā)商業(yè)開發(fā)政策壁壘是什么？第十二條 規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)會同城市園林綠化主管部門劃定公園保護(hù)范圍，并實施控制管理。公園保護(hù)范圍內(nèi)建（構(gòu)）筑物的體量、色彩及建筑風(fēng)格等應(yīng)當(dāng)與公園景觀相協(xié)調(diào)，不得影響公園內(nèi)的植物生長。第十四條 城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)公園建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計方案，由市城市園林綠化主管部門審查，報市建設(shè)、規(guī)劃管理部門審批，其園林景點建設(shè)、園林小品建筑、景區(qū)道路系統(tǒng)等規(guī)劃設(shè)計方案，由市城市園林綠化主管部門審批。城市規(guī)劃區(qū)范圍以外的公園建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計方案由區(qū)、縣（

21、自治縣、市）城市園林綠化主管部門審查，建設(shè)、規(guī)劃管理部門審批。第十六條 綜合性公園綠化用地面積應(yīng)不低于其陸地面積的百分之八十，建筑面積不超過其總面積的百分之三；其他類型的公園按國家公園設(shè)計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。重慶市城市公園管理條例關(guān)于公園項目建設(shè)的有關(guān)政策第二十條 任何單位和個人不得侵占公園綠地，不得以出租、合作、合資或者其他方式，將公園綠地改作他用。第二十二條 因城市規(guī)劃確需改變或調(diào)整公園綠地性質(zhì)和范圍的，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)必須經(jīng)市城市園林、規(guī)劃、土地管理部門同意后，報市人民政府批準(zhǔn)；城市規(guī)劃區(qū)范圍以外的經(jīng)區(qū)、縣（自治縣、市）城市園林、規(guī)劃、土地管理部門同意，報同級人民政府批準(zhǔn)，并報市城市園林綠化主

22、管部門備案。 占用公園綠地應(yīng)依法予以補(bǔ)償并供給土地，用于公園建設(shè)。 第二十六條 單位和個人在公園內(nèi)舉辦大型游樂、展覽等活動，應(yīng)征得公園管理機(jī)構(gòu)和城市園林綠化主管部門及公安等部門的同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。通過公園的投入建設(shè)，獲取更多商業(yè)指標(biāo)的政策壁壘解讀第十六條第二十條綜合性公園綠化用地面積應(yīng)不低于其陸地面積的百分之八十，建筑面積不超過其總面積的百分之三；其他類型的公園按國家公園設(shè)計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。解讀面積限制，硬性規(guī)定。任何單位和個人不得侵占公園綠地，不得以出租、合作、合資或者其他方式，將公園綠地改作他用。解讀行為限制，硬性規(guī)定。拿地策略問題研判如何規(guī)避政策壁壘？策略一公園管理用房價值最大化1

23、、公園的用地性質(zhì)為公共配套屬性，政府部門認(rèn)定公園用地上的建筑不可售。2、公園管理用房的功能應(yīng)是對社區(qū)內(nèi)配套功能的重要補(bǔ)充，彌補(bǔ)社區(qū)內(nèi)生活休閑配套功能的不足。這是為小區(qū)業(yè)主對社區(qū)運動休閑配套的基本需要。管理用房屬性管理用房報建談判要點1、報建備案名稱：服務(wù)與管理用房。2、按規(guī)劃條件要求，前期按政府部門答復(fù)應(yīng)屬于不可銷售。3、口頭、書面資料中避免出現(xiàn)任何“商業(yè)”會所“的字眼 。4、業(yè)主享有使用市政配套設(shè)施的權(quán)益。5、業(yè)態(tài)可能根據(jù)市場需要進(jìn)行調(diào)整 。管理用房價值實現(xiàn)1、充分用足3%的管理用房面積指標(biāo)。2、管理用房定位納入公園商業(yè)整體定位，以實現(xiàn)價值連帶。3、租金收益分配可作為綜合談判條件之一，納入整

24、個談判體系。策略二爭取公園管理權(quán)操作要點1、按照誰建設(shè)誰管理的模式，與政府協(xié)議設(shè)立公園承租期，承租期為3050年，期間公園的管理權(quán)為開發(fā)商所有。2、在項目營運期間，非業(yè)主進(jìn)入公園實行收費管理，計費標(biāo)準(zhǔn)由物價局合法設(shè)定。3、承租管理期間，以提供社區(qū)及社會配套服務(wù)的方式，對外出租公園部分場地經(jīng)營權(quán)，如兒童樂園、CS挑戰(zhàn)訓(xùn)練場地，部分運動場地的收費管理等，贏取收入回報。策略三公園特色商業(yè)立項計劃操作要點1、針對公園建設(shè)投入進(jìn)行等值價值計算，估測所需置換的土地面積及物業(yè)增加面積指標(biāo)。2、置換的土地面積或者物業(yè)增加面積指標(biāo)，以特色公園商業(yè)主題立項（如列入重慶市民俗風(fēng)情基地、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地等模式），規(guī)避

25、招牌掛的影響。3、項目定位應(yīng)結(jié)合重慶發(fā)展主題與公園特有價值，切實帶動區(qū)域發(fā)展，提升區(qū)域品牌價值，達(dá)到或超過政府期望。項目定位研判項目定位原則服務(wù)于開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略，服務(wù)于項目報建。前瞻性、高起點，緊密聯(lián)系時代發(fā)展特征。有效延展區(qū)域及項目自身優(yōu)勢特征。有助于快速提升項目形象，增強(qiáng)項目輻射范圍。服務(wù)于開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略，服務(wù)于項目報建有助于快速提升項目形象，增強(qiáng)項目輻射范圍。前瞻性、高起點，緊密聯(lián)系時代發(fā)展特征。有效延展區(qū)域及項目自身優(yōu)勢特征。定位原則解析，實現(xiàn)特色商業(yè)立項報建順利通過，增加溢價指實現(xiàn)特色商業(yè)立項報建順利通過，增加溢價指標(biāo)的目的。而政府對于民俗文化類項目較感興標(biāo)的目的。而政府對于民俗文化

26、類項目較感興趣。趣。開放、融合、生態(tài)、健康、快節(jié)奏的時代特征，開放、融合、生態(tài)、健康、快節(jié)奏的時代特征，領(lǐng)先的商業(yè)發(fā)展模式則是借助于公園的休閑領(lǐng)先的商業(yè)發(fā)展模式則是借助于公園的休閑Lifestyle Shopping Park區(qū)域作為不斷成熟的城市副中心迫切需要配套商區(qū)域作為不斷成熟的城市副中心迫切需要配套商業(yè)中心或商業(yè)帶，而佛教文化、走馬鎮(zhèn)文化、廟業(yè)中心或商業(yè)帶，而佛教文化、走馬鎮(zhèn)文化、廟會文化等賦予區(qū)域一定的歷史文化沉淀。會文化等賦予區(qū)域一定的歷史文化沉淀。項目并非旅游地產(chǎn)，而品牌提升要求增強(qiáng)項目輻射項目并非旅游地產(chǎn)，而品牌提升要求增強(qiáng)項目輻射范圍和輻射能力，賦予項目文化價值與內(nèi)涵，為達(dá)范

27、圍和輻射能力，賦予項目文化價值與內(nèi)涵，為達(dá)成目標(biāo)帶來契機(jī)。成目標(biāo)帶來契機(jī)。以民俗、歷史風(fēng)情作為公園商業(yè)整體調(diào)性。符合生態(tài)、健康的時代特征，具有l(wèi)ifestyle Shopping Park模式要素。將區(qū)域歷史沉淀運用到項目發(fā)展中。建筑形態(tài)以中式商業(yè)街為主，且充分運用公園在商業(yè)理念和規(guī)劃中的作用，發(fā)揮“環(huán)境、開放、休閑”的景觀貢獻(xiàn)。業(yè)態(tài)選擇以餐飲為主，帶動休閑、娛樂、零售，業(yè)態(tài)比例定位為6：3：1。重慶地區(qū)首個 Lifestyle 民俗文化商業(yè)街強(qiáng)調(diào)定位高度強(qiáng)調(diào)特有價值強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)屬性整體定位闡析整體定位闡析強(qiáng)調(diào)高度及獨特性，差異化的定位思路以服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)價值屬性，充分運用Lifestylel

28、理念，賦予項目強(qiáng)烈的價值特征強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)屬性，以歷史文化為基調(diào)，提升整體業(yè)態(tài)品牌附加值Lifestyle Lifestyle Shopping Center源起于美國，并在上世紀(jì)八、九十年代在歐美得到蓬勃發(fā)展。它提供給消費者的不僅是新穎多樣的購物休閑方式，更有傳統(tǒng)商業(yè)無法比擬的優(yōu)美景觀視野及開放的體驗消費環(huán)境。 國際購物中心協(xié)會對Lifestyle Shopping Center的定義：“位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征。多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、購物等，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營造出別致的休閑消費場所。”

29、Lifestyle Shopping Center與零售業(yè)更加注重消費體驗這一趨勢相吻合，將消費者從巨無霸的大盒子中釋放出來，在一個開放的環(huán)境中完成消費。 重慶民俗文化印象陪都文化移民文化佛教文化建筑文化茶藝文化火鍋文化 碼頭文化 以建筑文化為基礎(chǔ)，餐飲文化功能為核心，帶動體驗式休閑、娛樂、購物功能的整體發(fā)展。 項目作為民俗文化商業(yè)街，強(qiáng)調(diào)在部分文化業(yè)態(tài)的引領(lǐng)下，整合其它關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)，達(dá)到共融的目的。闡析：1、建筑產(chǎn)品風(fēng)格體現(xiàn)中式民俗風(fēng)情，作為商業(yè)整體功能實現(xiàn)的基礎(chǔ)。2、重慶各區(qū)域都已形成各自商業(yè)中心，項目不具備成為零售中心的市場條件。餐飲業(yè)具有相對較強(qiáng)輻射力，且具有諸多成功案例，建議作為主要功能

30、。3、同時可配置一定的休閑娛樂作為輔助性業(yè)種，完善業(yè)種結(jié)構(gòu)。4、項目品牌影響力持續(xù)擴(kuò)大后，可引入包括工藝品零售作坊、土特產(chǎn)零售坊、民俗畫廊、民俗演藝茶館、小型精品酒店等旅游類業(yè)種。5、綜上所述，擬以餐飲、休閑娛樂、零售等作為項目主業(yè)種，大致規(guī)模比例暫定為6：3：1。6、隨著周邊居住區(qū)入住率的增加，市場會更趨成熟，將來可以通過換租的方式調(diào)整業(yè)種間的比例，動態(tài)地適應(yīng)漸變的市場環(huán)境。根據(jù)項目自身特點建議定位為：中高檔中高端餐飲、休閑、零售消費群體闡析：1、消費群體心理特征：重視消費環(huán)境和心理感受。2、消費群體消費情節(jié)：口碑效應(yīng)、圈層效應(yīng)、獵奇。3、消費群體來源；品牌建立初期以周邊企事業(yè)單位及居住社區(qū)消費為主，隨著品牌知名度的不斷提升，消費群體來源擴(kuò)展到重慶主城區(qū)甚至周邊區(qū)域。4、項目民俗文化風(fēng)情的立意，可不斷擴(kuò)展消費群體的廣度。本地正餐