房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響研究

1、    房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響研究    摘 要：稅收對價格的影響主要通過稅收對市場供求的影響和稅收轉(zhuǎn)嫁來實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)稅費(fèi)從交易環(huán)節(jié)來看，不同的征收對象，導(dǎo)致對房地產(chǎn)價格的影響也不同。在短期內(nèi)，對購買者征稅會帶動房地產(chǎn)價格的下降，對供給者征稅則會使得房地產(chǎn)價格上升，當(dāng)同時對購買者和供給者征稅時，房地產(chǎn)價格的升降則取決于兩者的征收力度。從長期來看，對購買者征稅對房地產(chǎn)價格并無影響，而對供給者征稅則只能帶來房地產(chǎn)價格的上漲關(guān)鍵詞：流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)；稅費(fèi)；供求平衡；房地產(chǎn)價格在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，稅收對價格的影響主要是通過根據(jù)供求規(guī)律，當(dāng)一種商品價格上升時

2、，供給量增加，反之亦然；當(dāng)一種商品價格下降時，需求量增加。供給曲線與需求曲線相交，決定了市場均衡價格和數(shù)量。一般而言，對房地產(chǎn)購買者征稅，會導(dǎo)致需求的減少，即需求曲線的向左下方移動；對房地產(chǎn)供給者征稅，會導(dǎo)致供給減少，即供給曲線向左上方移動。因此，征稅將導(dǎo)致形成新的均衡價格和均衡數(shù)量。在對房地產(chǎn)市場征稅時，通常會發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，即納稅人通過種種途徑將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給他人。稅收轉(zhuǎn)嫁取決于市場結(jié)構(gòu)以及供給和需求的價格彈性（注1：需求的價格彈性表示在一定時期內(nèi)價格一定程度的變動所引起的需求量變動的程度，需求的價格彈性= 需求量變動的百分比/ 價格變動的百分比；供給價格彈性是指供給量相對價格變化作出的反應(yīng)

3、程度，供給價格彈性 = 供給量變動百分比 / 價格變動百分比）。如果需求相對于供給缺乏彈性，則稅收主要是向前轉(zhuǎn)嫁給購買者；而如果供給相對于需求缺乏彈性，則稅收要向后轉(zhuǎn)嫁給供給者。在我國現(xiàn)行稅制體系中，對房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種有：營業(yè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅。這些稅收政策的變動勢必對房地產(chǎn)價格變動產(chǎn)生一定的影響。從征收對象上來看，由于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅費(fèi)有的是對供給者征收，有的是對購買者征收，不同的征收對象，導(dǎo)致對房地產(chǎn)價格的影響也不同。從期限上來看，房地產(chǎn)稅費(fèi)對短期和長期的房地產(chǎn)價格的影響也是不一樣的。一、短期內(nèi)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響

4、（一）對購買者征稅引起的房地產(chǎn)價格變動情況在短期內(nèi)，供給曲線則是一條向右上方傾斜的曲線，即隨著價格的提高，供給數(shù)量增加。此時需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)所決定的均衡價格水平為p1。當(dāng)政府對購買者征稅時，同等價格下消費(fèi)者的需求量會減少，需求曲線向左下方移動，與供給曲線相交形成了新的均衡價格p2，低于未征稅前的均衡價格p1，即：在短期內(nèi)，政府對購買者征稅會使得房地產(chǎn)的價格趨于下降。（二）對供給者征稅引起的房地產(chǎn)價格變動情況當(dāng)政府對供給者征稅時，在短期內(nèi)，同等價格下供給者所愿意提供的房屋數(shù)量是減少的，短期供給曲線向左上方移動，此時移動的短期供給曲線與需求曲線所決定的新的均衡價格水平p2高于未征稅前的均衡

5、價格水平p1。既在短期內(nèi)，政府對房地產(chǎn)供給者征稅會使得房地產(chǎn)的價格升高。此外，在對供給者征稅，通常會發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，影響了房地產(chǎn)價格的變動。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收變動對房地產(chǎn)價格的影響，主要取決于稅收轉(zhuǎn)嫁和稅負(fù)最終的負(fù)擔(dān)者。經(jīng)過稅收轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)稅收的負(fù)擔(dān)最終可以出現(xiàn)三種情況：一是買者與賣者按一定比例分?jǐn)?；二是全部由賣者負(fù)擔(dān)；三是全部由買者負(fù)擔(dān)。究竟由誰承擔(dān)或誰承擔(dān)多少稅收取決于很多因素，這些因素包括房地產(chǎn)的供給者和購買者在市場上的壟斷程度、房地產(chǎn)的供給與需求狀況和政府的政策目標(biāo)等等。二、長期期內(nèi)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響（一）對購買者者征稅引起的房地產(chǎn)價格變動情況在長期內(nèi)，作為供給者決定性生產(chǎn)要素的土地數(shù)

6、量是一定的，因此長期供給曲線是一條垂線，但房產(chǎn)不同于其它商品，其可以作為一種固定資產(chǎn)來長期持有，在價格低于一定水平時，供給者寧愿自己持有也不愿意對外出售，此價格為與需求曲線的交點(diǎn)p1，在價格為p1時，供給者所愿意提供的數(shù)量小于等于q1，長期供給曲線為一條水平線。價格低于p1時，供給者愿意提供的數(shù)量為0；高于p1時，供給者愿意提供的數(shù)量為q1，是一條垂線，此時如果政府對購買者征稅的話，同等價格下消費(fèi)者所愿意購買的數(shù)量是減少的，需求曲線向左下方移動，此時需求曲線與長期供給曲線的交點(diǎn)，即新形成的均衡價格并未發(fā)生變化，即：政府對購買者征稅，不會引起價格的變化。（二）對供給者征稅引起的房地產(chǎn)價格變動情況

7、若政府對供給者征稅，從長期來看，供給者為了保持一定的利潤，必然會想辦法把這部分稅額轉(zhuǎn)嫁到購買者身上，這樣，購買者購買同等數(shù)量的房屋所需要的付出的價格必然會提高，既需求曲線向右上方移動，移動的需求曲線與長期供給曲線所形成的新的均衡價格水平為p2，且p2>p1，即：政府對供給者征稅，會引起價格的上漲。三、結(jié)語房地產(chǎn)稅費(fèi)從交易環(huán)節(jié)來看，不同的征收對象，導(dǎo)致對房地產(chǎn)價格的影響也不同。在短期內(nèi)，對購買者征稅會帶動房地產(chǎn)價格的下降，對供給者征稅則會使得房地產(chǎn)價格上升，當(dāng)同時對購買者和供給者征稅時，房地產(chǎn)價格的升降則取決于兩者的征收力度。從長期來看，對購買者征稅對房地產(chǎn)價格并無影響，而對供給者征稅則只能帶來房地產(chǎn)價格的上漲。參考文獻(xiàn)1 張學(xué)誕.中國財產(chǎn)稅研究m.中國市場出版社，2007年版.2 謝伏瞻主編.中