個(gè)人理財(cái)和房地產(chǎn)置業(yè)的關(guān)系

1、個(gè)人理財(cái)和房地產(chǎn)置業(yè)的關(guān)系個(gè)人理財(cái)和房地產(chǎn)置業(yè)的關(guān)系油氣儲(chǔ)運(yùn)工程200804020416張振華個(gè)人理財(cái)和房地產(chǎn)置業(yè)的關(guān)系ins摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是一種資金密集型的企業(yè)，財(cái)務(wù)管理工作在整個(gè)房 地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中扮演舉足輕重的角色。但當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作體系的建設(shè)和完善相比房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)展處于相對(duì)滯后。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng) 爭(zhēng)能力，就必須提高財(cái)務(wù)管理水平。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)現(xiàn)狀；房地產(chǎn)企業(yè);房產(chǎn)投資隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅 猛發(fā)展，并在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中占有越來(lái)越重要的地位。豐厚的利潤(rùn)吸 引許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的參與，樓市行情一

2、度上揚(yáng)。為了抑制高額房 價(jià)，我國(guó)政府出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策以調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。在這 種背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)如何適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要，在激烈的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求立足點(diǎn)與發(fā)展之路，已成其為廣泛探索的重大問(wèn)題。 另外，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，在財(cái)務(wù)管理中也存在多種問(wèn)題, 有待進(jìn)一步完善和提高。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理便成為當(dāng)前研究 的重要課題。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀的愿望從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來(lái)講，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下五個(gè) 特點(diǎn)：（一是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格差異擴(kuò)大，各種檔次的價(jià)格相互之間的 參照性減低，低價(jià)更低，高價(jià)更高，總體均價(jià)趨降；（二是房地產(chǎn)行 業(yè)邊際利潤(rùn)水平降低，既有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，也有資金

3、成本因素，但因 其銷(xiāo)售規(guī)模較大，因而對(duì)投資仍具較強(qiáng)吸引力（三是資金"技術(shù)品牌"土地等行業(yè)門(mén)檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，尤其是土地資源的限制，使得進(jìn)入成本大增（四是房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度 減慢，雖然市場(chǎng)總量迅速擴(kuò)大，但政府管制趨強(qiáng)，而消費(fèi)沖動(dòng)趨減, 銷(xiāo)售周期加長(zhǎng)（五是日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造成營(yíng)銷(xiāo)成本上升，客戶(hù)服 務(wù)成本亦呈上升趨勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)成本使項(xiàng)目利潤(rùn)更趨降低。從市場(chǎng)類(lèi)型和消費(fèi)者角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正由生存消費(fèi)型轉(zhuǎn)向 投資消費(fèi)型。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)的日趨豐富及消費(fèi)者的成熟,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求形態(tài)及消費(fèi)者購(gòu)房心理正在發(fā)生著深刻變化,消費(fèi) 者對(duì)房地產(chǎn)的需求正從必需品轉(zhuǎn)向追求

4、享受的消費(fèi)品,住房的功能也 由原先的保值"增值的房產(chǎn)功能向消費(fèi)、享受功能擴(kuò)展。由于產(chǎn)品供 應(yīng)日漸豐富，消費(fèi)者無(wú)須擔(dān)心房?jī)r(jià)的漲落而難以把握購(gòu)房時(shí)機(jī)，而可 以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定。但消費(fèi)者在如此有利的市場(chǎng)中也并 非絕對(duì)的贏家，還是要承擔(dān)進(jìn)入市場(chǎng)必然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的買(mǎi)家風(fēng)險(xiǎn)和投資 風(fēng)險(xiǎn)。在從生存消費(fèi)向投資消費(fèi)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，消費(fèi)者改善居住需 求而消費(fèi)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求仍然是拉動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的核心動(dòng)力,但這并 不說(shuō)明現(xiàn)在的房地產(chǎn)市不熱，因?yàn)楦纳迫藗兙幼l件是個(gè)持續(xù)、長(zhǎng)期 的過(guò)程，不能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。如果各種資金都為追求利潤(rùn)而盲目進(jìn)入 市場(chǎng)，人們都為改善居住而過(guò)度透支消費(fèi)，房地產(chǎn)投資增幅及消費(fèi)速 度超過(guò)

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地 產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生）泡沫。高及所購(gòu)產(chǎn)品大體相似，大多數(shù)人享有基本相似的居住條件，人們對(duì)住房進(jìn)行更新?lián)Q代的速度加快。房地產(chǎn)商利用建筑業(yè)"建材業(yè)” 設(shè)計(jì)業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對(duì)消費(fèi)者更具吸引力的新產(chǎn)品，表現(xiàn)出 電子業(yè)的某些現(xiàn)象。由于競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新不再是簡(jiǎn)單的應(yīng) 用新技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過(guò)綜合和優(yōu)化市場(chǎng) 因素滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。在以產(chǎn)品為主題的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn) 企業(yè)專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)大大提高，全行業(yè)明顯進(jìn)步而且更加理性，發(fā)展商已熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律和技術(shù)，模仿和照搬都有助于行業(yè)發(fā)展，但 不能保證項(xiàng)目成功。整個(gè)房地

6、產(chǎn)市場(chǎng)從你死我活的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向資源組 合，行業(yè)內(nèi)部不同優(yōu)勢(shì)的各方走向?qū)で蠊餐?。?zhuān)業(yè)咨詢(xún)代理機(jī) 構(gòu)的市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。20世紀(jì)90年代中后期到現(xiàn)在，雖 然我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī) 模，有些還頗具實(shí)力，但相對(duì)“小、散、差”的特點(diǎn)并沒(méi)有改變。截 至2003年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)僅有349家。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)差。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的 資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。 而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開(kāi)發(fā)能力低, 與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。

7、例如，上海市目前的房地產(chǎn) 企業(yè)有2000多家，平均注冊(cè)資本金不足2000萬(wàn)元，實(shí)收資本金不足 6000萬(wàn)元。上海市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模小，在2003年 全市8267. 51萬(wàn)平方米的施工面積中，平均每個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)面積僅為 3. 3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場(chǎng)份額的4%左右。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。由于歷史上的種種原 因，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問(wèn)題，企業(yè)所需資金 主要是靠銀行貸款解決。目前，國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也 不過(guò)幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相 比，實(shí)在相距甚遠(yuǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多在70%以上，

8、有 的高達(dá)90%。這種過(guò)高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至 引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè) 的利潤(rùn)率一般都超過(guò)社會(huì)其它行業(yè)的利潤(rùn)率，同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè) 的進(jìn)入壁壘較低，從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，一大批社會(huì)游資涌入房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。這些開(kāi)發(fā)商短期行為嚴(yán)重，既沒(méi)有長(zhǎng)期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃, 也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲 交房等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影 響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的基本單位和資源配置基本手段的企業(yè)，必須具

9、備 一系列的條件，如：企業(yè)的產(chǎn)權(quán)界定要清晰，企業(yè)必須有充分的自主 權(quán)，企業(yè)要以個(gè)人財(cái)產(chǎn)或法人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)負(fù)完全責(zé)任或有限責(zé) 任。這些條件其實(shí)也就是我們常說(shuō)的現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求。從這 些條件和要求來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)還存在著很多問(wèn)題，總體來(lái)說(shuō) 還不能很好地滿(mǎn)足這些要求。然而，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì) 將在很大程度上決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)走勢(shì)和發(fā)展 方向，不論是開(kāi)發(fā)商還是政府管理部門(mén)都需要對(duì)這些問(wèn)題及其未來(lái)發(fā) 展趨勢(shì)有一定的把握。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇、開(kāi)發(fā)過(guò) 程直至項(xiàng)目完成后的售后服務(wù)等全過(guò)程的管理。與其他企業(yè)一樣，房 地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理

10、、經(jīng)驗(yàn)管理的體制上。素質(zhì)高、能力強(qiáng) 的企業(yè)家隊(duì)伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵。企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程 度上決定了企業(yè)集團(tuán)的成敗。它的有利之處在于：能人有魅力、有經(jīng) 驗(yàn)、有智力、有威信、有獻(xiàn)身精神，通過(guò)他們孜孜不倦的工作、奮斗, 推動(dòng)了企業(yè)的不斷發(fā)展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數(shù)量有限，假設(shè)有100萬(wàn)家企業(yè)，而只有10萬(wàn)名能人，意味著有90% 的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類(lèi)，也分專(zhuān)業(yè)，難以與各種 不同門(mén)類(lèi)的企業(yè)對(duì)口；再次，能人也有自身局限性，如個(gè)人的隨意性 和模式化管理的科學(xué)性之間存在著深刻矛盾，這時(shí)的能人，實(shí)際將成 為企業(yè)發(fā)展的阻力。先進(jìn)的管理模式是企業(yè)長(zhǎng)治久安、不斷發(fā)展的根 本保

11、證。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運(yùn) 作；沒(méi)有好的管理模式，能人也會(huì)無(wú)用武之地；有了好的管理模式, 能人離去，企業(yè)會(huì)受振動(dòng)，但不會(huì)受重傷。房地產(chǎn)企業(yè)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，目前官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)字是全 國(guó)近3萬(wàn)家，占中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80%多。中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度 改革的不斷深化，個(gè)人購(gòu)房取代集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)成為市場(chǎng)交易的主流，以及 中國(guó)加入世貿(mào)組織，對(duì)外開(kāi)放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國(guó)房地 產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。宏觀總體來(lái)看，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，其中許多問(wèn)題都亟待解決，集中表 現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個(gè)方面。三、房地產(chǎn)投資技巧1、該出手時(shí)才出手其實(shí)，“投資房產(chǎn)和做股票一樣，一定要在 合適的時(shí)間，以較低的價(jià)格，介入有潛力的房產(chǎn)，然后在一片叫好聲 中及時(shí)出局。這樣才能獲得很好的投資收益?！痹趧e人都在“動(dòng)”時(shí), 千萬(wàn)要頭腦清醒，不要“見(jiàn)風(fēng)就是雨”，先做個(gè)冷靜的旁觀者，以靜 制動(dòng)，找行家聊聊，看好想好再出手。2、“見(jiàn)人下菜碟”定要注意，目標(biāo)樓盤(pán)附近是否會(huì)有較大的租房需求，租客是哪類(lèi)人群，喜歡什么樣的戶(hù)型、環(huán)境、配置等，這 樣才能針對(duì)市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地做到“見(jiàn)人下菜碟”。比如在使館區(qū)附 近的樓盤(pán)，“老外”經(jīng)常出沒(méi)，又喜歡扎堆，他們喜歡社區(qū)氛圍好, 環(huán)境鬧中取靜，安保設(shè)施先進(jìn)，房?jī)?nèi)客廳大而方正，衛(wèi)生間別太局促, 物業(yè)服務(wù)檔次較高且服務(wù)項(xiàng)目