基于灰色預(yù)測(cè)系統(tǒng)的西寧商品房用地供需研究

1、    基于灰色預(yù)測(cè)系統(tǒng)的西寧商品房用地供需研究    邱甘全摘 要 本文從西寧市商品房市場(chǎng)的實(shí)際出發(fā)，根據(jù)數(shù)據(jù)可獲取性等原則，對(duì)影響西安市商品房需求與供給的七個(gè)因素進(jìn)行初步篩選，并在其基礎(chǔ)上根據(jù)2005年2013年9年間西寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)資料和商品房供求的相關(guān)數(shù)據(jù)，分別利用相關(guān)分析模型與灰色關(guān)聯(lián)度模型進(jìn)一步篩選，得到與西寧市商品房需求與供給具有相關(guān)關(guān)系的影響因子。對(duì)于相關(guān)影響因子，采用灰色系統(tǒng)gm（1，1）模型或非線(xiàn)性預(yù)測(cè)模型對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，得到各個(gè)相關(guān)影響因子2016年2020年的預(yù)測(cè)值。根據(jù)各個(gè)相關(guān)影響因子的預(yù)測(cè)值，結(jié)合多元線(xiàn)性回歸模型與bp神

2、經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型對(duì)2016年2020年西寧市商品房需求量與供給量進(jìn)行預(yù)測(cè)，得到“十三五”期間的預(yù)測(cè)值。關(guān)鍵詞 灰色預(yù)測(cè)系統(tǒng) 西寧商品房一、引言自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市化和工業(yè)化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。而作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要一環(huán)的住宅市場(chǎng)，由于受土地使用制度與住房制度改革的不斷深化，以及國(guó)家對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的各種鼓勵(lì)和支持措施，使住宅市場(chǎng)化程度不斷提高，住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并且購(gòu)買(mǎi)商品住宅已成為我國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)居民解決住房問(wèn)題的主要途徑。住宅作為人類(lèi)生存最基本的物質(zhì)條件之一，以及家庭消費(fèi)的重要的組成部分，住宅市場(chǎng)發(fā)展的好壞直接關(guān)系著整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，因此對(duì)于

3、住宅各個(gè)方面的研究就顯得尤為重要。二、影響因子體系住宅市場(chǎng)需求影響因素包括宏觀和微觀兩個(gè)層面，涉及政策、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)以及環(huán)境等多個(gè)方面。由于政策、環(huán)境等方面的因素，定性指標(biāo)多且難以量化，加之獲取較困難，不利于客觀性的預(yù)測(cè)，因此本文在選取影響因子時(shí)，只選取經(jīng)濟(jì)與社會(huì)方面的因素。經(jīng)濟(jì)與社會(huì)方面的因素，由于可以直接從歷年統(tǒng)計(jì)資料中獲取，且資料比較完整，可以直接定量分析，便于實(shí)現(xiàn)客觀、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。因此，現(xiàn)選取有關(guān)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)方面的并對(duì)住宅需求量產(chǎn)生影響的因素，構(gòu)建出住宅需求量影響因子體系，作為客觀、科學(xué)、準(zhǔn)確預(yù)測(cè)住宅需求量（住宅用地需求量）的前提。利用dps7.05軟件對(duì)數(shù)據(jù)取分辨系數(shù)，然后得到灰色關(guān)聯(lián)分

4、析，結(jié)果如表1。從中選取最高值的七個(gè)影響因素建立模型并預(yù)測(cè)。三、城鎮(zhèn)建設(shè)用地灰色預(yù)測(cè)模型建立灰色gm（1，1）預(yù)測(cè)模型：所謂灰色系統(tǒng)是對(duì)黑色系統(tǒng)和白色系統(tǒng)而言的，由于某些信息系統(tǒng)的隨機(jī)性較強(qiáng)、規(guī)律性不夠明顯，信息之間又是內(nèi)在聯(lián)系的，這樣的系統(tǒng)就稱(chēng)之為“灰色系統(tǒng)”。而灰色系統(tǒng)分析就是對(duì)原始信息進(jìn)行處理，弱化信息的不確定性、強(qiáng)化規(guī)律性，將原來(lái)具有隨機(jī)性的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為規(guī)律性強(qiáng)的信息，使原來(lái)波動(dòng)變化明顯的數(shù)列變成單調(diào)上升的生成數(shù)列，從而建立連續(xù)函數(shù)微分方程預(yù)測(cè)模型。與傳統(tǒng)預(yù)測(cè)模型相比，灰色預(yù)測(cè)模型由于計(jì)算簡(jiǎn)便、無(wú)須典型的概率分布、減少時(shí)間序列的隨機(jī)性、計(jì)算精度高等優(yōu)點(diǎn)，因此可用于對(duì)各項(xiàng)影響因子進(jìn)行預(yù)測(cè)。

5、本文利用灰色系統(tǒng)中的gm（1，1）對(duì)各項(xiàng)影響因素進(jìn)行預(yù)測(cè)，可以減少系統(tǒng)內(nèi)部噪音的污染，使預(yù)測(cè)結(jié)果更加準(zhǔn)確。對(duì)七個(gè)關(guān)鍵因子構(gòu)造的模型的各項(xiàng)參數(shù)（如表2）。對(duì)以上預(yù)測(cè)出的七個(gè)因子建立模型預(yù)測(cè)其在20162020年的值，結(jié)果如表3。再通過(guò)bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)得到的西寧市非住宅類(lèi)商品房需求量預(yù)測(cè)值（如表4）。根據(jù)公式計(jì)算出商品房建設(shè)用地需求總量，結(jié)果如表5所示。四、預(yù)測(cè)結(jié)果對(duì)比分析通過(guò)上述預(yù)測(cè)我們可以看到，西寧市再2016年2020年的土地供應(yīng)中，西寧市的土地用地量與需求量均穩(wěn)步增長(zhǎng)；用地量的平均增長(zhǎng)速度約為4000平方米，需求量增長(zhǎng)速度約為每年5000平方公里；平均每年的用地供應(yīng)量比需求量要少接近25萬(wàn)平方米。約占用地量的16%，需求量的14%。但是總體水平趨于平緩。因此，在未來(lái)的住房用地越來(lái)越緊縮的情況下，肯定會(huì)因?yàn)橛玫毓?yīng)量跟不上需求量。在此基礎(chǔ)上，政府可以考慮適當(dāng)放寬土地的供給。隨著西寧城市人口的快速增長(zhǎng)，新增城市用地尤其是居住用地一定要在滿(mǎn)足需求的情況下嚴(yán)格控制土地濫用的現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境發(fā)展的協(xié)調(diào)度和城市土地的用地效益要能達(dá)到統(tǒng)一。西寧作為典型的和孤星城市，在用地量的調(diào)控時(shí)除了要考慮到一些內(nèi)在的動(dòng)力、政策和制度引導(dǎo)還特別要注意地形地貌的保持和完整，以及水資源的利用分配。綜上分析表明，隨著西寧居民生活水平的提高、人口的增長(zhǎng)、交通的改善