第二章 土地價格

1、第二章第二章 土地價格土地價格 第一節(jié)第一節(jié) 土地價格概述（掌握）土地價格概述（掌握） 一、土地價格的內(nèi)涵（勞動價值論）一、土地價格的內(nèi)涵（勞動價值論） 土地是土地是自然物，而非人類創(chuàng)造，不包含人類的勞自然物，而非人類創(chuàng)造，不包含人類的勞動價值，因而土地也就沒有價值，當(dāng)然不存在其動價值，因而土地也就沒有價值，當(dāng)然不存在其價值的貨幣表現(xiàn)價值的貨幣表現(xiàn)土地價格。但是由于土地是土地價格。但是由于土地是一種壟斷財產(chǎn)，土地的壟斷是因為土地本身的稀一種壟斷財產(chǎn)，土地的壟斷是因為土地本身的稀缺性及其滿足人類需要的特殊使用價值，所以土缺性及其滿足人類需要的特殊使用價值，所以土地有價格。地有價格。 1 1）真正

2、的地租，即絕對地租和級差地租）真正的地租，即絕對地租和級差地租 2 2）土地投資的折舊）土地投資的折舊 3 3）土地投資的利息）土地投資的利息 20012001年年中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程價規(guī)程（GB/T18508-2001GB/T18508-2001）規(guī)定我國城鎮(zhèn)土）規(guī)定我國城鎮(zhèn)土地估價的內(nèi)涵是：在正常市場條件下，一定年地估價的內(nèi)涵是：在正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)價利特征是出讓土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)價格、承租土地使用權(quán)價格是其特殊

3、形式，租賃格、承租土地使用權(quán)價格是其特殊形式，租賃權(quán)價格、地役權(quán)價格是其派生形式。權(quán)價格、地役權(quán)價格是其派生形式。 二、土地價格特點二、土地價格特點 1 1）土地價格是土地的權(quán)益價格）土地價格是土地的權(quán)益價格 2 2）土地價格不依生產(chǎn)成本定價）土地價格不依生產(chǎn)成本定價 3 3）土地價格主要由土地需求決定）土地價格主要由土地需求決定 4 4）土地價格呈上升趨勢）土地價格呈上升趨勢 5 5）土地價格具有強(qiáng)烈的地域性）土地價格具有強(qiáng)烈的地域性 三、土地價格形式三、土地價格形式 （一）按土地權(quán)利分類（一）按土地權(quán)利分類 1.1.土地所有權(quán)土地所有權(quán) 土地所有權(quán)價格是土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格。土地所有權(quán)價格是

4、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格。 2.2.土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)價格 在一定期限中持有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的在一定期限中持有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格，包括土地使用權(quán)出讓價格、土地使用權(quán)一種價格，包括土地使用權(quán)出讓價格、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格等。轉(zhuǎn)讓價格等。 3.3.租賃價格租賃價格 4.4.抵押價格抵押價格 （二）按土地價格形式方式分類（二）按土地價格形式方式分類 1.1.交易價格交易價格 通過市場交易形成的土地成交價格。通過市場交易形成的土地成交價格。 2.2.評估價格評估價格 土地估價人員應(yīng)用土地估價程序和方法評土地估價人員應(yīng)用土地估價程序和方法評估出的土地價格。估出的土地價格。 （三

5、）按政府管理手段分類（三）按政府管理手段分類 1.1.申報地價申報地價 由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)提出申報的由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)提出申報的地價。地價。 2.2.公告（示）地價公告（示）地價 政府定期公布的地價。一般是征收土地增值稅政府定期公布的地價。一般是征收土地增值稅和征收土地補償?shù)囊罁?jù)。和征收土地補償?shù)囊罁?jù)。 3.3.補地價補地價 它是一塊土地原先價值與現(xiàn)在價值之差額，它是一塊土地原先價值與現(xiàn)在價值之差額，土地使用者付給土地最終業(yè)主的補賞金額。土地使用者付給土地最終業(yè)主的補賞金額。 補地價常見于舊區(qū)重建補地價、居屋補地補地價常見于舊區(qū)重建補地價、居屋補地價、丁屋補地價（香港）

6、等時候發(fā)生。價、丁屋補地價（香港）等時候發(fā)生。 （四）按土地價格技術(shù)分類（四）按土地價格技術(shù)分類 土地總價、單價（單位土地價格）、樓面土地總價、單價（單位土地價格）、樓面地價（單位建筑面積地價）地價（單位建筑面積地價） （五）按土地開發(fā)利用和估價目的分類（五）按土地開發(fā)利用和估價目的分類 熟地價格、生地價格、毛地價格熟地價格、生地價格、毛地價格第二節(jié)第二節(jié) 土地價格基本理論土地價格基本理論 一、地租理論一、地租理論 （一）地租的概念（一）地租的概念 馬克斯認(rèn)為，地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中馬克斯認(rèn)為，地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部

7、門，是社會生產(chǎn)關(guān)系的反映。部門，是社會生產(chǎn)關(guān)系的反映。 任何社會任何社會 （一）地租概念（一）地租概念 奴隸制地租奴隸制地租 基本形式：勞役地租基本形式：勞役地租 封建地租封建地租 前期：實物地租前期：實物地租 后期：貨幣地租后期：貨幣地租 資本主義地租資本主義地租 主要形式：貨幣地租主要形式：貨幣地租 社會主義地租社會主義地租 在國家、集體和個人三者根本利益一致的前提在國家、集體和個人三者根本利益一致的前提下，對土地收益的分配關(guān)系，同時社會主義地下，對土地收益的分配關(guān)系，同時社會主義地租還是國家用于調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)與分配的經(jīng)濟(jì)杠租還是國家用于調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)與分配的經(jīng)濟(jì)杠桿。桿。 （二）馬克思主義地

8、租理論（二）馬克思主義地租理論 1.1.級差地租級差地租 2.2.絕對地租絕對地租 3.3.壟斷地租壟斷地租 4.4.建筑地段地租建筑地段地租 5.5.地價理論地價理論 （三）現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論（三）現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論 1.1.胡佛的地租理論（下圖）胡佛的地租理論（下圖） 2.2.阿隆索地租理論阿隆索地租理論 1 1）假設(shè)條件（）假設(shè)條件（3 3點）點） 2 2）主要內(nèi)容）主要內(nèi)容 3.3.薩繆爾森地租理論薩繆爾森地租理論 （四）地租與地價的關(guān)系（四）地租與地價的關(guān)系 地價與地租都屬于價格范疇，兩者相互補地價與地租都屬于價格范疇，兩者相互補充。充。 地租是決定地價的基礎(chǔ)地租是決定地價的

9、基礎(chǔ) 注意：兩方面判定注意：兩方面判定 2.2.地租與地價的區(qū)別地租與地價的區(qū)別 1 1）兩種價格購買內(nèi)容不同）兩種價格購買內(nèi)容不同 2 2）兩者價格決定的機(jī)制不同）兩者價格決定的機(jī)制不同 二、區(qū)位理論二、區(qū)位理論 （一）區(qū)位概念及特征（一）區(qū)位概念及特征 1 1. .區(qū)位概念區(qū)位概念 自然地理自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位、交通地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位、交通地理區(qū)位區(qū)位 2.2.區(qū)位特征區(qū)位特征 1 1）概念的雙重性）概念的雙重性 6 6）區(qū)位的相對性）區(qū)位的相對性 2 2）區(qū)位的動態(tài)性）區(qū)位的動態(tài)性 7 7）區(qū)位的設(shè)計性）區(qū)位的設(shè)計性 3 3）區(qū)位的層次性）區(qū)位的層次性 4 4）區(qū)位的等級性）區(qū)

10、位的等級性 5 5）區(qū)位的稀缺性）區(qū)位的稀缺性 （二）區(qū)位的分類（二）區(qū)位的分類 層次性層次性空間分類法空間分類法 農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)區(qū)位、工業(yè)區(qū)位、商業(yè)區(qū)位、住宅區(qū)區(qū)位、工業(yè)區(qū)位、商業(yè)區(qū)位、住宅區(qū)位、其他區(qū)位（金融、保險、通訊、教育位、其他區(qū)位（金融、保險、通訊、教育文化、政府服務(wù)、交通運輸）文化、政府服務(wù)、交通運輸） （三）區(qū)位因子（三）區(qū)位因子 區(qū)位因子，是構(gòu)成區(qū)位或者影響區(qū)位經(jīng)濟(jì)區(qū)位因子，是構(gòu)成區(qū)位或者影響區(qū)位經(jīng)濟(jì)活動的諸多因素，又稱區(qū)位因素。不同類活動的諸多因素，又稱區(qū)位因素。不同類型的區(qū)位其區(qū)位因子的組合不同，同一區(qū)型的區(qū)位其區(qū)位因子的組合不同，同一區(qū)位因子對不同的經(jīng)濟(jì)活動的區(qū)位決策的重位因

11、子對不同的經(jīng)濟(jì)活動的區(qū)位決策的重要性不同。（要性不同。（1111類）類） （四）區(qū)位論（四）區(qū)位論 1.1.區(qū)位論概念區(qū)位論概念 是關(guān)于人是關(guān)于人類社會經(jīng)濟(jì)活動的場所及其空間類社會經(jīng)濟(jì)活動的場所及其空間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的理論。經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的理論。 2.2.區(qū)位論的類型區(qū)位論的類型 3.區(qū)位論的產(chǎn)生 按照產(chǎn)生的時間先后順序排列 三、勞動價值論三、勞動價值論 （一）歐洲古典經(jīng)濟(jì)學(xué)勞動價值論（一）歐洲古典經(jīng)濟(jì)學(xué)勞動價值論 洛克洛克政府論政府論 配配第第 亞當(dāng)亞當(dāng)斯密斯密國富論國富論 李嘉圖李嘉圖 （二）馬克思價值理論（二）馬克思價值理論 資本論資本論中，馬克思主要表現(xiàn)為勞動價中，馬克思主要表現(xiàn)為勞動價值論中價值

12、體、價值量和價值形式的分析。值論中價值體、價值量和價值形式的分析。 1.1.價值體的分析價值體的分析 兩兩因素：使用價值和價值因素：使用價值和價值 勞動的二重性勞動的二重性 2.2.價值量的分析價值量的分析 3.3.價值形式分析價值形式分析 W=W=c c+v+m+v+m 四、供求理論四、供求理論 （一）土地供求（一）土地供求 1.1.土地自然供給土地自然供給 2.2.土地的經(jīng)濟(jì)供給土地的經(jīng)濟(jì)供給 （二）土地需求（二）土地需求 人類為了生存和發(fā)展利用土地進(jìn)行各種生人類為了生存和發(fā)展利用土地進(jìn)行各種生產(chǎn)和消費活動的需求。產(chǎn)和消費活動的需求。 土地需求是一種客觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，土地本土地需求是一種客觀

13、的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，土地本身并不是需求的直接對象，是派生的、間身并不是需求的直接對象，是派生的、間接的需求，即接的需求，即引致性需求。引致性需求。 引致需求引致需求（Derived demandDerived demand）是由阿弗里德）是由阿弗里德馬歇爾在其馬歇爾在其經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理原理一一書中首次提出的書中首次提出的經(jīng)濟(jì)概念經(jīng)濟(jì)概念。 例如例如：消費者為什么需要面包？因為面包能夠：消費者為什么需要面包？因為面包能夠提供直接的效用。面包商為什么需要面粉？顯提供直接的效用。面包商為什么需要面粉？顯然，他并不期望從面粉中得到直接的效用，他然，他并不期望從面粉中得到直接的效用，他盤算的是，用面粉來生產(chǎn)消費

14、者需要的面包以盤算的是，用面粉來生產(chǎn)消費者需要的面包以獲取收益。正是消費者對面包的需求引致了面獲取收益。正是消費者對面包的需求引致了面包商對面粉這樣的生產(chǎn)要素的需求。因此，經(jīng)包商對面粉這樣的生產(chǎn)要素的需求。因此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家就把對生產(chǎn)要素的需求稱為引致需求。濟(jì)學(xué)家就把對生產(chǎn)要素的需求稱為引致需求。 （三）土地供需平衡分析（三）土地供需平衡分析 1.1.一般商品的供求關(guān)系一般商品的供求關(guān)系 2.2.土地的供求關(guān)系土地的供求關(guān)系第三節(jié)：土地價格的影響因素第三節(jié)：土地價格的影響因素 一、一般因素一、一般因素 主要主要有行政因素、人口因素、社會因素、有行政因素、人口因素、社會因素、經(jīng)濟(jì)因素和國際因素。經(jīng)濟(jì)

15、因素和國際因素。 （一）行政因素（一）行政因素 國家政策國家政策對土地價格的干預(yù)。（對土地價格的干預(yù)。（7 7項制度）項制度） （二）人口因素（二）人口因素 人口人口因素因素對地價的對地價的影響與人口密度、人口影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。 （三）社會因素（三）社會因素 1.1.政治治安政治治安 2.2.社會安定社會安定 3.3.房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī) 4.4.城市化狀況城市化狀況 （四）國際因素（四）國際因素 1.1.國際政治狀況國際政治狀況 2.2.國際經(jīng)濟(jì)狀況國際經(jīng)濟(jì)狀況 （五）經(jīng)濟(jì)因素（五）經(jīng)濟(jì)因素 1.1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2.2.

16、儲蓄和投資水平儲蓄和投資水平 3.3.財政收支和金融狀況財政收支和金融狀況 4.4.居民收入和消費水平居民收入和消費水平 5.5.物價變動物價變動 6.6.利率水平利率水平 二、區(qū)域因素二、區(qū)域因素 1.1.區(qū)域位置區(qū)域位置 2.2.繁華程度繁華程度 3.3.基礎(chǔ)設(shè)施條件基礎(chǔ)設(shè)施條件 4.4.規(guī)劃限制規(guī)劃限制 5.5.環(huán)境質(zhì)量環(huán)境質(zhì)量 三、個別因素三、個別因素 1.1.面積面積 6.6.宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件 2.2.寬度寬度 7.7.宗地臨街情況宗地臨街情況 3.3.深度深度 8.8.城市規(guī)劃限制城市規(guī)劃限制 4.4.形狀形狀 9.9.土地使用年限土地使用年限 5.5.坡度坡度第四

17、節(jié)第四節(jié) 土地價格管理土地價格管理 一、土地價格管理的含義一、土地價格管理的含義 簡稱簡稱為地價管理，是指政府為了規(guī)范土地為地價管理，是指政府為了規(guī)范土地市場的交易行為，保持土地市場的穩(wěn)定和市場的交易行為，保持土地市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，保護(hù)土地交易者和國家等各方健康發(fā)展，保護(hù)土地交易者和國家等各方面的合法利益采取的土地價格為核心的各面的合法利益采取的土地價格為核心的各種調(diào)控、引導(dǎo)和管理措施。種調(diào)控、引導(dǎo)和管理措施。 1）對土地價格及土地價格體系進(jìn)行管理，）對土地價格及土地價格體系進(jìn)行管理，調(diào)控地價水平。調(diào)控地價水平。 2）對土地價格評估工作進(jìn)行管理。）對土地價格評估工作進(jìn)行管理。 3）對土地價

18、格中因土地價格引起的各種糾）對土地價格中因土地價格引起的各種糾紛進(jìn)行處理。紛進(jìn)行處理。 二、土地價格管理的目的和意義二、土地價格管理的目的和意義 （一）土地管理的目的（一）土地管理的目的 1.1.通過地價管理，使土地價格合理化。通過地價管理，使土地價格合理化。 2.2.通過地價管理通過地價管理，使土地價格在一定時期內(nèi)保，使土地價格在一定時期內(nèi)保持穩(wěn)定。持穩(wěn)定。 3.3.通過地價管理通過地價管理，使土地價格和國家地價政策，使土地價格和國家地價政策一致。一致。 （二）土地價格管理的意義（二）土地價格管理的意義 1.1.宏觀上看，地價管理是國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的宏觀上看，地價管理是國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的保證

19、。保證。 2.2.中觀上看，地價管理是土地市場管理的核心。中觀上看，地價管理是土地市場管理的核心。 3.3.微觀上看，地價管理直接關(guān)系到土地產(chǎn)權(quán)交微觀上看，地價管理直接關(guān)系到土地產(chǎn)權(quán)交易雙方的切身利益。易雙方的切身利益。 三、土地價格管理的作用三、土地價格管理的作用 1.1.調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系，抑制土地投機(jī)調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系，抑制土地投機(jī) 2.2.促進(jìn)土地資源合理配置，充分有效利用促進(jìn)土地資源合理配置，充分有效利用土地土地 3.3.為土地市場管理提供依據(jù)為土地市場管理提供依據(jù) 4.4.規(guī)范土地市場中交易各方行為規(guī)范土地市場中交易各方行為 5.5.規(guī)范土地估價方法，提高估價水平規(guī)范土地估價方法，提高

20、估價水平 6.6.防止國有土地收益流失防止國有土地收益流失 7.7.通過地價，合理分配社會財富通過地價，合理分配社會財富 四、土地價格體系（掌握） 1.1.基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價 反映城鎮(zhèn)及農(nóng)村整體地價水平，作為政府反映城鎮(zhèn)及農(nóng)村整體地價水平，作為政府對地價實行宏觀管理和控制的標(biāo)準(zhǔn)。對地價實行宏觀管理和控制的標(biāo)準(zhǔn)。 2.2.標(biāo)定地價標(biāo)定地價 反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和土地市場進(jìn)行管理的依作為政府對地價和土地市場進(jìn)行管理的依據(jù)。據(jù)。 3.3.交易底價交易底價 反映宗地在不同市場條件和不同交換形式反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下的地

21、價水平，供土地交易或交換各方作下的地價水平，供土地交易或交換各方作為交易最低價或期望價參考的交易底價或為交易最低價或期望價參考的交易底價或交易評估價。交易評估價。 4.4.成交價格成交價格 反映具體宗反映具體宗地在土地市場交易或交換等活地在土地市場交易或交換等活動中的現(xiàn)實價格，由土地交易雙方認(rèn)可并動中的現(xiàn)實價格，由土地交易雙方認(rèn)可并據(jù)此支付地價款的土地價格。據(jù)此支付地價款的土地價格。 5.5.其他價格其他價格 由以上四種類型的土地價格衍生和派生的由以上四種類型的土地價格衍生和派生的供抵押貸款、土地稅收、資產(chǎn)核算、土地供抵押貸款、土地稅收、資產(chǎn)核算、土地出讓等方面使用的土地價格。出讓等方面使用的

22、土地價格。 五、土地價格管理政策和制度五、土地價格管理政策和制度 （一）土地價格管理政策（一）土地價格管理政策 1.1.國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價價 城市城市房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法：采取雙方協(xié)議出讓土：采取雙方協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。最低價。 2.2.政府可以按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需求，對單位政府可以按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需求，對單位和個人的土地使用權(quán)實行提前收回。和個人的土地使用權(quán)實行提前收回。 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法：國家對土地使用者依：國家對土地使用者依法取得的土地