合作建房的稅收籌劃案例

1、合作建房的稅收籌劃案例2007-06-11 16:32:20 | 來(lái)源：遼寧省地方稅務(wù)局 | 作者：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲企業(yè)）與某工業(yè)企業(yè)（乙企業(yè)）合作建房。協(xié)議規(guī)定，乙企業(yè)向甲企業(yè)提供 3000 平方米土地使用權(quán)，由甲企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)商務(wù)樓一幢，乙企業(yè)按照該項(xiàng)目銷售收入的 20參與分配。會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理房屋建成后，該項(xiàng)目實(shí)際銷售收入5000 萬(wàn)元，乙企業(yè)分得利潤(rùn)1000萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)稅函1995156 號(hào)文件的規(guī)定，乙企業(yè)提供土地取得的分成收入，應(yīng)按 “轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目繳納 5的營(yíng)業(yè)稅。甲企業(yè)有關(guān)會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理如下：乙企業(yè)提供土地使用權(quán)時(shí)，甲企業(yè)按照預(yù)計(jì)分成收入（假設(shè)為1200 萬(wàn)元）作賬：

2、借：無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán) 1200貸：應(yīng)付賬款乙企業(yè)（預(yù)估）1200甲企業(yè)應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)成本”，待房屋開發(fā)完成后，將“開發(fā)成本”全部結(jié)轉(zhuǎn)至“產(chǎn)成品”，房屋全部對(duì)外銷售后，按規(guī)定繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建稅和教育費(fèi)附加，并結(jié)轉(zhuǎn)“產(chǎn)品銷售成本”。甲企業(yè)實(shí)際支付給乙企業(yè)1000 萬(wàn)元時(shí)， 乙企業(yè)應(yīng)當(dāng)給甲企業(yè)出具土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，甲企業(yè)作以下分錄：借：應(yīng)付賬款乙企業(yè)（預(yù)估）1200貸：銀行存款 1000產(chǎn)品銷售成本 200乙企業(yè)有關(guān)會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理如下：提供土地使用權(quán)時(shí)，按照預(yù)估收入作賬：借：應(yīng)收賬款甲企業(yè)（預(yù)估）1200貸：遞延收入 1200實(shí)際取得分配收入 10

3、00 萬(wàn)元時(shí)，分錄如下：借：銀行存款 1000遞延收入 200貸：應(yīng)收賬款甲企業(yè)（預(yù)估）1200借：遞延收入 1000貸：其他業(yè)務(wù)收入 1000同時(shí)，按“土地使用權(quán)”賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)支出”。乙企業(yè)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)10005（173）55（萬(wàn)元）借：其他業(yè)務(wù)支出 50貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 50應(yīng)交稅金應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 3.5其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費(fèi)附加 1.5除此之外，乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)還需繳納土地增值稅?；I劃分析上述合作建房業(yè)務(wù)，屬于常規(guī)操作，如果換一種納稅方案，其情況就大不相同?，F(xiàn)分析如下：根據(jù)國(guó)稅函1995156 號(hào)文件的規(guī)定，如果乙企業(yè)提供土地使用權(quán)，甲企業(yè)出資

4、金，共同成立丙公司， 那么乙公司從丙公司取得的稅后利潤(rùn)不用繳納營(yíng)業(yè)稅。 但這種方法在實(shí)際操作中并不可取， 因?yàn)楸颈仨毴〉梅康禺a(chǎn)開發(fā)資質(zhì)， 而取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需要具備許多條件， 辦理這些手續(xù)通常情況需要一年的時(shí)間。 另一方面這種合作方式會(huì)給乙企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果丙公司虧損，乙企業(yè)將不能得到利潤(rùn)分配。我們?cè)賮?lái)看另一種合作方法是否可行。根據(jù)財(cái)稅2002191 號(hào)文件的規(guī)定，從2003 年 1月 1 日起，以無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資不征營(yíng)業(yè)稅， 轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)也不再征收營(yíng)業(yè)稅。 如果乙企業(yè)將該土地直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定比例的股權(quán)，則乙企業(yè)也不用繳納營(yíng)業(yè)稅。這種做法與前一種方法相比， 解決了房

5、地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)問題， 不必另外申請(qǐng)開發(fā)資質(zhì)。 但僅僅這樣處理仍然沒有解決乙企業(yè)存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 與乙企業(yè)取得固定收入的計(jì)劃不符， 另一方面，乙企業(yè)投資于甲企業(yè)，會(huì)改變甲企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，這需要得到甲企業(yè)原有股東的同意。如果乙企業(yè)同意最終以 1000 萬(wàn)元的價(jià)格將該項(xiàng)股權(quán)按比例（甲企業(yè)原股東所占甲企業(yè)股權(quán)的比例）轉(zhuǎn)讓給甲企業(yè)的原股東，則乙企業(yè)退出甲企業(yè)后，甲企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)仍然不變。最終結(jié)果是，乙企業(yè)以土地使用權(quán)對(duì)外投資， 然后又將該項(xiàng)投資對(duì)外轉(zhuǎn)讓， 實(shí)際是提供了土地使用權(quán)，取得了 1000 萬(wàn)元的收益，節(jié)省了土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加。需要注意的是， 采取第二種方案時(shí)， 甲企業(yè)股東可能會(huì)擔(dān)心乙企業(yè)

6、惡意收購(gòu)而不接受這種方案。但是，如果乙企業(yè)占有的股份不足以對(duì)甲企業(yè)施加重大影響， 則甲企業(yè)的股東一般會(huì)接受這種方案。此外，采取這種方案，甲企業(yè)需要作兩次變更登記，還要變更公司章程。這種方案之所以具有操作的可行性， 主要是基于“以土地使用權(quán)對(duì)外投資不征營(yíng)業(yè)稅”這一稅收優(yōu)惠政策。應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是， 前面的案例只是說(shuō)明合作建房業(yè)務(wù)的規(guī)范操作， 后面的籌劃方案分析則是從稅收政策的角度分析其操作的可行性。 企業(yè)合作建房業(yè)務(wù)能否按上述方法操作， 應(yīng)結(jié)合具體情況確定。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定 建房(1997)12 號(hào)建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)

7、構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定建房(1997)12 號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市建委(建設(shè)廳)，北京市政管委、直轄市房地產(chǎn)管理局：現(xiàn)將建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理若干規(guī)定印發(fā)給你們，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。建設(shè)部一九九七年一月九日建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定(建設(shè)部第 50 號(hào)令)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為， 提高房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的專業(yè)技術(shù)水平， 現(xiàn)就房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理中的若干問題，規(guī)定如下：一、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)， 必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員和規(guī)定的注冊(cè)資本， 由

8、當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格后發(fā)給房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)臨時(shí)資格證書，再行辦理工商登記。 并在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)， 到登記機(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案， 一年后可申請(qǐng)?jiān)u定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)。二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)分類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)制度。根據(jù)其專業(yè)人員狀況、 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和注冊(cè)資本進(jìn)行評(píng)定， 其中注冊(cè)資本不作為各地政府房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的事業(yè)性編制的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定等級(jí)的條件。各等級(jí)的具體條件如下：(一)一級(jí)注冊(cè)資本 100 萬(wàn)元以上；有七名以上(不包括離退休后的返聘人員和兼職人員，下同)取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書

9、并登記注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師；專職房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員(包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和取得房地產(chǎn)估價(jià)員崗位證書的房地產(chǎn)估價(jià)員)占職工總數(shù)的 70%以上；從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)連續(xù)四年以上；每年獨(dú)立承擔(dān)估價(jià)標(biāo)的物建筑面積 10 萬(wàn)平方米以上或土地面積 3 萬(wàn)平方米以上的評(píng)估項(xiàng)目 5 宗以上；以房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估為主營(yíng)業(yè)務(wù)。(二)二級(jí)注冊(cè)資本 70 萬(wàn)元以上；有五名以上取得 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書 并登記注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師；專職房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員(包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和取得房地產(chǎn)估價(jià)員崗位證書的房地產(chǎn)估價(jià)員)占職工總數(shù)的 70%以上；從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)連續(xù)三年以上；每年獨(dú)立承擔(dān)估價(jià)標(biāo)的物建筑面積 6

10、萬(wàn)平方米以上或土地面積 2 萬(wàn)平方米以上的評(píng)估項(xiàng)目 5 宗以上；以房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估為主營(yíng)業(yè)務(wù)。(三)三級(jí)注冊(cè)資本 40 萬(wàn)元以上；有三名以上取得 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書 并登記注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師；專職房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員(包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和取得房地產(chǎn)估價(jià)員崗位證書的房地產(chǎn)估價(jià)員)占職工總數(shù)的 70%以上；從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)連續(xù)二年以上；每年獨(dú)立承擔(dān)估價(jià)標(biāo)的物建筑面積 2 萬(wàn)平方米以上或土地面積 8 千平方米以上的評(píng)估項(xiàng)目 5 宗以上。三、各級(jí)資格房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)范圍一級(jí)機(jī)構(gòu)可從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估?？梢钥缡?、自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。二級(jí)機(jī)構(gòu)可從事房地產(chǎn)買賣、 租賃、 抵押

11、、 企業(yè)兼并、 合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估?？梢栽谄渥?cè)地的省、自治區(qū)、直轄市區(qū)域內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。三級(jí)機(jī)構(gòu)可從事建筑面積 5 萬(wàn)平方米、 土地面積 1.5 萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。可以在注冊(cè)地城市區(qū)域內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。臨時(shí)資格機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)范圍根據(jù)其資金和人員的相應(yīng)條件確定， 可在其注冊(cè)地城市區(qū)域內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。四、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格審批程序一級(jí)由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門推薦， 報(bào)省、 自治區(qū)建委(建設(shè)廳)初審，初審合格后報(bào)建設(shè)部審批，頒發(fā)資格等級(jí)證書。二級(jí)由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門推薦， 報(bào)省、 自治區(qū)建委(建設(shè)廳)審批，頒發(fā)資格等級(jí)證書，并抄報(bào)建設(shè)部。三級(jí)由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地

12、產(chǎn)管理部門推薦， 報(bào)省、 自治區(qū)建委(建設(shè)廳)或其授權(quán)的部門審批，頒發(fā)資格等級(jí)證書。直轄市區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的申報(bào)和審批，按建設(shè)部第50 號(hào)令城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。五、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格申報(bào)材料申請(qǐng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門如實(shí)提交以下材料：(一)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格申請(qǐng)書及其主管部門的證明文件；(二)工商登記營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；(三)機(jī)構(gòu)的組織章程及主要的內(nèi)部管理制度；(四)固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的證明；(五)注冊(cè)資本驗(yàn)資證明；(六)法人代表及負(fù)責(zé)人的任職文件；(七)專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書、任職文件及聘任合同；(八)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)材料；(九)重要的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；(十)

13、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門規(guī)定的其它文件。六、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)升降及取消評(píng)估資格(一)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展情況進(jìn)行等級(jí)調(diào)整，每二年評(píng)定一次，重新授予資格等級(jí)證書。(二)在本規(guī)定頒發(fā)之前成立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，其等級(jí)根據(jù)目前狀況評(píng)定； 本規(guī)定頒發(fā)之后成立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)， 其等級(jí)從臨時(shí)資格開始。臨時(shí)資格的最長(zhǎng)期限為二年，并不得再次申請(qǐng)臨時(shí)資格。(三)資格等級(jí)的評(píng)定與年審工作結(jié)合進(jìn)行，機(jī)構(gòu)年審的情況是評(píng)定資格等級(jí)的依據(jù)之一。對(duì)于年審不合格的機(jī)構(gòu)， 可以由等級(jí)評(píng)定初審部門提出降低其資格等級(jí)或取消評(píng)估資格意見，報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。(四)申請(qǐng)升級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)

14、根據(jù)申請(qǐng)的等級(jí)在年審前半年將所需材料報(bào)相應(yīng)的初審部門， 初審部門在年審后將初審意見上報(bào)有關(guān)審批部門。資格等級(jí)升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升， 不得越級(jí)升級(jí)。 每次申請(qǐng)升級(jí)要間隔至少二年以上。(五)任何等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)違反國(guó)家和地方的有關(guān)法律法規(guī)，違反職業(yè)道德，情節(jié)嚴(yán)重的，由資格審批部門取消其評(píng)估資格建房及裝修材料價(jià)格同比上漲百分建房及裝修材料價(jià)格同比上漲百分之四點(diǎn)三之四點(diǎn)三來(lái)源：本站 發(fā)布日期：2011-2-21 查看次數(shù)：6363【泉州建材裝飾網(wǎng)】數(shù)據(jù)顯示，1 月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲4.9%。全國(guó)工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格比上月上漲 0.9%， 比去年同月上漲 6.6%； 工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格比上月上漲 1.2%， 比去年同月上漲 9.7%。日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)公布了今年1 月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要數(shù)據(jù)，居住類價(jià)格同比上漲6.8%。其中，水、電、燃料價(jià)格同比上漲