不動產(chǎn)二重買賣的法律救濟(共9頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上不動產(chǎn)二重買賣的法律救濟不動產(chǎn)是人們得以生存的基礎性財產(chǎn)，也是自由的基礎和保障。在市場經(jīng)濟的自由競爭原理下，不動產(chǎn)二重買賣在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中較為常見。二重買賣涉及不動產(chǎn)所有權的轉移和喪失，重心是什么樣的第二買受人能取得交易房屋的所有權。為維護市場經(jīng)濟的自由競爭原理，立法者既不能絕對的禁止二重買賣，又必須對善意的第二買受人進行保護以維護交易安全。一、 不動產(chǎn)二重買賣的常見形式不動產(chǎn)二重買賣是指不動產(chǎn)所有權人在與第一購買人簽訂買賣合同后，又將同一不動產(chǎn)賣與第二購買人的行為。在現(xiàn)實生活中，常見有四種形態(tài)：其一，二個債權合同，即不動產(chǎn)所有權人與第一購買人簽訂買賣合同，未交付占

2、有也未登記，而后又與第二購買人簽訂買賣合同，同樣也沒有交付占有和登記。其二，一個債權合同，另一個為債權合同加交付，即不動產(chǎn)所有權人與第一購買人簽訂買賣合同后，又與第二購買人簽訂合同，并交付占有使用。其三，一個債權合同，另一個債權合同加登記，即不動產(chǎn)所有權人與第一購買人簽訂買賣合同后，又將不動產(chǎn)賣與第二購買人并辦理登記手續(xù)。其四，一個債權合同加交付占有使用，另一個債權合同加登記，即在第一購買人入住后，第二購買人辦理了過戶登記手續(xù)。對于第一種形態(tài)，按照市場經(jīng)濟自由競爭原理以及債的相對性原理，二個債權合同顯然都是有效的，法律不應過度干預當事人之間的買賣自由。賣方違約的，買方可以要求損害賠償。一般而言

3、，第二購買人出價會更高，因而發(fā)生爭議時，可以確定由第二購買人取得所有權，因為這樣比較符合自由競爭原理。對于第二種形態(tài)，方法可以按照第一種情形判斷。對于第三種形態(tài)，顯然應由第二購買人取得不動產(chǎn)所有權。前三種形態(tài)，由于第一購買人取得的是債權，而債僅具有相對效力，因而從根本上說，第二購買人在不動產(chǎn)所有權的取得上具有優(yōu)先性。但有困惑的是第四種形態(tài)，因為這種情況下，第一購買人已經(jīng)入住，占有使用房屋，而第二購買人卻在此時辦理了登記手續(xù)，至少是取得了名義上的所有權。對該種情形，后文將進一步論述。二、傳統(tǒng)民法及現(xiàn)行法律的救濟方式及缺陷我國現(xiàn)行法律對不動產(chǎn)二重買賣在形態(tài)上并沒有做出精細的區(qū)分，在司法實踐中也比較

4、混亂。傳統(tǒng)的對二重買賣進行救濟的民法理論是侵害債權理論及撤銷權理論。XX年6月1日施行的最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋確立了二重買賣禁止的一般規(guī)定。(一)第三人侵害債權理論債權乃請求特定他人為或不為一定行為的權利，性質(zhì)上屬相對權，僅具有相對效力。但債權亦為權利之一種，得為侵權行為之對象。侵害債權包括三種情形：一是債權歸屬之侵害;二是債權標的物之侵害;三是債務履行之侵害。 在不動產(chǎn)二重買賣中，第二購買人通過法律行為(買賣合同)獲得標的之不動產(chǎn)，致使出賣人履行不能。通常而言，第二購買人通過合理對價購買出賣人的財產(chǎn)，即使明知出賣人已經(jīng)與第一購買人簽訂了買賣合同，也很

5、難說第二購買人的法律行為具有違法性，因為這符合自由競爭的市場經(jīng)濟原理，當然不正當競爭則屬例外，自不待言。因而在二重買賣情形，出賣人將不動產(chǎn)移轉于第二購買人，致給付不能時，出賣人對第一購買人僅負有債務不履行的責任。第二購買人即使明知前買賣契約的存在，仍不負侵權責任。第二購買人只有在其購買行為系出于“故意以悖于善良風俗的方法加損害于第一購買人”時，始負侵權責任。 而“故意以悖于善良風俗的方法加損害于他人”系概括條款，須于個案予以具體化，并在衡量債權人利益與第三人經(jīng)濟活動自由利益的基礎上決之。(二)撤銷權撤銷權又稱廢罷訴權，乃債權人對于債務人所為之有害債權行為，得向法院申請撤銷的權利。撤銷權作為債的

6、保全的一種方法，涉及靜態(tài)的債權人的保護和動態(tài)的第三人交易安全的保護二項法益，其權利的行使侵及第三人交易自由與交易利益，因而法律對撤銷權的成立規(guī)定了嚴格的要件。撤銷權的成立要件包括客觀要件和主觀要件，客觀要件有三：一，須有債務人之行為，可為有償行為也可為無償行為;二，行為須以財產(chǎn)為標的;三，行為有害于一般債權。其中重要者是第三個要件，出賣人的第二次出讓行為必須是有害于一般債權，即足以減少其一般財產(chǎn)，削弱共同擔保，使得債權不能完全被清償，否則不得行使撤銷權。主觀要件包括債務人惡意且受益人也須惡意。所謂惡意是指“于行為時明知有損于債權人之權利者”。 我國合同法第74條規(guī)定了債權人撤銷權制度，包括三種

7、情形：放棄到期債權、無償轉讓及明顯不合理的低價轉讓行為。(三)商品房買賣合同司法解釋中的規(guī)定XX年最高人民法院發(fā)布了關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第8條、第9條對二重買賣進行了規(guī)定。第8條規(guī)定了商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，買受人因而無法取得房屋的，可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。第9條規(guī)定了當出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人時，同樣要負上述第8條情形的賠償責任。(四)傳統(tǒng)民法救濟方式的缺陷傳統(tǒng)的第三人侵害債權的理論本身在范圍上還需要進一步界定，而在二重買賣情形，因社會經(jīng)濟活

8、動適用自由競爭原理，第二次轉讓能否構成對第一購買人債權的侵害，實有疑問。按照王澤鑒先生的觀點，第二次轉讓必須是“故意以悖于善良風俗的方法加損害于他人”者才能成立侵權行為，而何謂“故意以悖于善良風俗的方法加損害于他人”還需進一步具體化，因此用第三人侵害債權理論來對二重買賣進行救濟在理論和實踐上都較為困難。關于使用撤銷權方法，我國合同法規(guī)定了三種情形，而從這三種情形來看，并不包括以合理價格進行第二次轉讓的行為，因而，按照現(xiàn)行合同法的規(guī)定，二重買賣并不能用撤銷權制度來實施救濟。商品房買賣合同的司法解釋并沒有對誰能獲得優(yōu)先的所有權做出一般的法律規(guī)則，從第8條的規(guī)定看，第二購買人能取得所有權，第一購買人

9、可以要求懲罰性賠償，但對第二購買人取得不動產(chǎn)所有權的要件沒有規(guī)定。從第9條的規(guī)定看，第一購買人取得所有權，而第二購買人可獲得懲罰性賠償?？傮w上，這兩條都沒有明確誰能取得所有權的規(guī)則，而只是規(guī)定了二重買賣時可以向惡意的出賣人要求懲罰性的賠償，提供保護的角度是債權性的，如何構成出賣人的“惡意”也不明確。三、完善二重買賣救濟方式的基本思路及路徑如前所述，傳統(tǒng)民法理論對不動產(chǎn)二重買賣提供的救濟方式具有較大缺陷。在不動產(chǎn)二重買賣的四種情形中，前三種情形基本上可以按照債的相對性原理以及市場經(jīng)濟的自由競爭原理來加以評判。而困惑最大的是第四種情形，爭議也最大。依據(jù)現(xiàn)行債權形式主義的立法，即不動產(chǎn)物權變動=不動

10、產(chǎn)買賣合同+登記，顯然應該由第二購買人取得不動產(chǎn)所有權，因為第二購買人進行了不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)物權變動不登記不生效，這也稱為登記要件主義的立法模式。在這種情形，第一購買人多已經(jīng)入住，如果是新房則肯定進行了裝修，出賣人已經(jīng)將房屋交付第一購買人使用，現(xiàn)實生活秩序已經(jīng)形成，而此時如果法律允許第二購買人可以用登記就簡單的取得所有權的話，顯然不夠公正，理由是：登記構成了對現(xiàn)存生活秩序的破壞，打破現(xiàn)存生活秩序必須要有足夠的、公正的理由和依據(jù)，登記的背后需要有其他的構成要件來支撐。我國XX年7月公布的物權法(草案)(社會討論稿)第111條規(guī)定了不動產(chǎn)善意取得制度，然而適用該條規(guī)定的前提條件是出賣人是無權處分

11、人，而在本文所提的第四種情形中由于第一購買人并沒有成為法律上的所有權人，出賣人依然是有權處分人，因而草案規(guī)定的善意取得制度仍然不能對二重買賣提供合理的救濟。因此，完善二重買賣法律救濟方式的基本思路是特種情形的二重買賣必須與善意取得制度相協(xié)調(diào)，通過善意取得制度來界定第二購買人取得所有權的要件，這也是各種法律制度的通常做法，比如，美國法上所規(guī)定的第二購買人取得優(yōu)先權的要件是：善意的(bona fide)、不知情的(without notice)、支付了對價(for value)的購買人。德國法通過建立物權公示原則和不動產(chǎn)登記的公信力原則確立了不動產(chǎn)善意取得制度。 日本法通過“背信的惡意者”規(guī)則來界

12、定第二購買人能否取得所有權。為與不動產(chǎn)善意取得制度相協(xié)調(diào)，構建和完善二重買賣救濟方式的路徑有二條：一，直接確認房屋的交付占有為移轉所有權的一種方式;二，確立房屋買賣中取得占有使用的債權的物權化規(guī)則。(一)確認房屋的交付占有為移轉所有權的一種公示方式在德國民法中，不動產(chǎn)物權變動的基本規(guī)則是：不動產(chǎn)物權變動=物權合同+登記，不動產(chǎn)物權變動由雙重要件構成，沒有登記不發(fā)生物權變動的后果，沒有當事人之間的物權合意，登記也沒有效力。我國的物權法繼受了德國法的登記要件主義模式，所不同的是，登記的基礎是債權合同，而不是物權合意。這種取形式而去實質(zhì)的做法并沒有能夠為我國的現(xiàn)實問題提供較好的解決方法。二重買賣中核

13、心問題是確立不動產(chǎn)所有權轉移的一般規(guī)則。按照美國法的思路，不動產(chǎn)買賣合同的訂立與所有權轉讓是買賣的兩個不同的階段，所有權轉移的要件是轉讓書(deed)的交付，而轉讓書的交付之所以能移轉所有權的本質(zhì)特征是轉讓書中包含了出讓人放棄、轉讓財產(chǎn)的意圖。 由此可見，美國法也承認當事人關于所有權轉移的意思表示在所有權移轉中具有根本性意義。再來看二重買賣中的第四種情形，出賣人已經(jīng)將房屋交付給第一購買人占有使用了，出賣人出讓房屋的意思不容否認，而第一購買人也已經(jīng)入住了，取得房屋的意思是顯然的，第一購買人此時不可能說這不是我的房子而說只是暫時使用他人的房子而已，理由也很簡單，因為我已經(jīng)買了，錢也付了，出賣人也把

14、房子交給我了。確立這種情形已經(jīng)轉移房屋的所有權既符合民法法理又符合民眾對不動產(chǎn)交易的一般觀念。按照這一法理，房屋的交付占有當可為不動產(chǎn)物權變動的一種公示方式，經(jīng)交付占有的不動產(chǎn)，其所有權也隨之轉移。這樣，第一購買人取得的就不是僅具有相對性的債權，而是可直接支配的物權，并在一定范圍內(nèi)排出他人的干涉。因而，第二購買人想要從不再是真正所有權人而僅僅是登記名義人的出賣人處取得該不動產(chǎn)，就須嚴格適用不動產(chǎn)善意取得制度，只有善意的信賴登記，并且對價有償才能對抗第一購買人的所有權。(二)以占有使用為基礎的債權的物權化完善二重買賣救濟方式的第二種路徑是創(chuàng)設以占有為基礎的債權的物權化的規(guī)則。債權物權化的典型規(guī)則是“買賣不破租賃”原則，在承租法律關系中，承租人依據(jù)租賃合同對房屋在租賃期間的占有使用不受房屋所有權變動的影響。其法理基礎一方面在于保護處于相對弱勢的承租人，他方面則是在于維護當事人根據(jù)合法的合同關系建立起