房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目全過程工程造價管理模式分析探討

1、    房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目全過程工程造價管理模式分析探討    凌耀鋮摘 要：近年來，隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇以及房地產(chǎn)市場逐步走向成熟和規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率已經(jīng)趨于平均化，并且將逐步告別過去的暴利時代，房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)投資商己越來越重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價控制，科學(xué)、有效的項(xiàng)目開發(fā)成本管理，是房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)集約效益型開發(fā)、降低成本、實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤最大化的不可回避的一個現(xiàn)實(shí)問題。為此，本文主要就房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目全過程工程造價管理模式，進(jìn)行了具體的分析，以供參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；全過程；造價管理引 言：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，工程造價管理是其中最重要的一個工

2、作環(huán)節(jié)，其不僅會對房地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量造成影響，還會對房地產(chǎn)公司的聲譽(yù)造成影響。因此房地產(chǎn)在對投資項(xiàng)目進(jìn)行施工建設(shè)的過程中，一定要做好工程造價管理工作，通過工程造價管理工作對工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量以及工程成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，避免對房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)造成影響，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升的同時，樹立起企業(yè)的品牌形象，擴(kuò)大其在行業(yè)市場上的影響力。1 全過程造價管理基本理論與方法與全生命周期造價管理模式相比，全過程造價管理模式更具動態(tài)性，是一種基于活動管理的決策和實(shí)施方法，它把項(xiàng)目的造價控制看作是一個動態(tài)實(shí)施的過程，在整個建設(shè)項(xiàng)目的全過程當(dāng)中，都需要對項(xiàng)目的造價進(jìn)行估算，并對成本實(shí)施控制。顯而易見，這種模式是一種

3、全新的開發(fā)項(xiàng)目造價管理模式，它的核心思想是采用基于活動管理的方法去降低和消除項(xiàng)目中的無效和低效活動，從而實(shí)現(xiàn)建設(shè)成本的最小化。目前，這一模式已經(jīng)得到了世界上許多優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司的認(rèn)可，并在實(shí)際應(yīng)用中取得不錯的效果，是一種比較科學(xué)的造價管理模式，這也是本文重點(diǎn)分析研究的工程造價管理模式，但建設(shè)成本的最小化并不等同于全生命周期投資成本的最小化，這還有待于我們進(jìn)一步研究。2 全過程工程造價管理模式的重要性2.1 嚴(yán)格控制施工，杜絕材料浪費(fèi)在全過程工程造價管理過程中，最重要的工作就是對工程施工進(jìn)行嚴(yán)格控制，杜絕施工材料的浪費(fèi)。否則，如果不能對工程的施工進(jìn)行嚴(yán)格控制，提高施工材料的使用效率，即使在施工準(zhǔn)

4、備環(huán)節(jié)已經(jīng)對工程造價進(jìn)行了有效控制，也很難將工程造價降下來。在工程造價管理中，房地產(chǎn)公司的監(jiān)理工程師一定要發(fā)揮工程監(jiān)理作用，在施工時對材料的有效利用進(jìn)行嚴(yán)密規(guī)劃和嚴(yán)格管制，決不能出現(xiàn)施工大手大腳，肆意浪費(fèi)、破壞材料現(xiàn)象的出現(xiàn)。因此來對其施工進(jìn)行約束，提高施工單位的節(jié)約意識，進(jìn)而達(dá)到提高材料利用率，大幅度提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。2.2 對合同索賠進(jìn)行有效預(yù)防在對工程造價進(jìn)行管理的過程中，預(yù)防合同索賠是房地產(chǎn)企業(yè)對工程施工過程進(jìn)行有效控制和確保公司經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)保障。在全過程管理過程中，在工程開始施工之前，房地產(chǎn)公司應(yīng)該進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的圖紙會審，并要求施工單位對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行仔細(xì)研究和分析，找出設(shè)計(jì)圖紙

5、中存在的相關(guān)問題，對工程設(shè)計(jì)的可行性進(jìn)行分析。2.3 調(diào)整工程款支付方式，確保公司經(jīng)濟(jì)效益房地產(chǎn)公司工程款支付方式的不同，對施工單位施工情況的影響程度也不同，如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程款支付上能夠?qū)κ┕挝贿M(jìn)行有效約束，就能夠有效提升施工單位的施工效率，同時也能夠?qū)こ淘靸r進(jìn)行有效控制。通過全過程工程造價管理模式，可以對房地產(chǎn)公司工程款的支付模式進(jìn)行有效調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)公司資金比較充足的時候，應(yīng)該采用"進(jìn)度控制"的方式對工程款進(jìn)行支付，即以工程的施工進(jìn)度為參考標(biāo)準(zhǔn)對工程款進(jìn)行支付，以此來約束施工單位如期完工。而當(dāng)房地產(chǎn)公司的資金較為緊張的時候，房地產(chǎn)公司應(yīng)該以"質(zhì)量控制&

6、quot;的方式對工程款進(jìn)行支付，在支付工程款的過程中，以工程的施工質(zhì)量為主要參考依據(jù)對工程款進(jìn)行支付，如果滿足施工質(zhì)量要求，則支付安全工程款；如果工程施工質(zhì)量滿足不了施工質(zhì)量要求，則按照合同規(guī)定對工程款進(jìn)行扣減，以此來在確保施工單位的施工質(zhì)量的同時對工程造價進(jìn)行有效控制。3 全過程造價管理的模式分析3.1 確定工程造價在房地產(chǎn)公司以往的工程造價管理和控制過程中，通常只重視對工程施工過程中的造價進(jìn)行管理和控制，通過對工程施工進(jìn)行嚴(yán)格控制，刻意的縮減施工流程、降低施工標(biāo)準(zhǔn)或者是使用廉價的材料來達(dá)到降低工程造價的目的。但是，這種方法雖然能夠?qū)こ坛杀具M(jìn)行控制，卻容易因?yàn)楸ＷC不了工程施工質(zhì)量而形成安

7、全隱患，并且，這種方法由于只是對工程施工過程進(jìn)行控制，而沒有貫穿整個工程，沒有達(dá)到全過程控制工程造價的目的，所以具有一定的局限性，無法達(dá)到理想的工程造價控制的目的。3.2 控制工程造價（1） 工程設(shè)計(jì)階段在工程設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位以控制工程造價為目的，設(shè)計(jì)出多種可供選擇的不同設(shè)計(jì)方案，然后由房地產(chǎn)公司通過對比和選擇，選取最合適的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案2。在對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行確定之后，設(shè)計(jì)單位還要在滿足建筑工程抗震以及整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)來進(jìn)一步縮減建筑工程材料的使用量，并盡可能降低施工難度，從而達(dá)到對建筑工程造價進(jìn)行有效控制的目的，全面降低建筑工程的成本。（2） 材料采

8、購階段在全過程工程造價中，雖然設(shè)計(jì)階段對整個工程的造價控制具有比較重要的影響，但是其設(shè)計(jì)費(fèi)用僅僅占據(jù)了其中的1%，而包括材料、設(shè)備以及機(jī)械等在內(nèi)的材料費(fèi)用，卻足足占據(jù)了整個建筑工程總造價近70%。因此，在對建筑工程造價進(jìn)行控制的過程中，房地產(chǎn)公司一定要對材料的控制引起足夠重視。首先，在對材料進(jìn)行采購的過程中，應(yīng)該做好監(jiān)督工作，避免暗箱操作，中飽私囊等問題的出現(xiàn)；其次，在采購材料時，應(yīng)該做好貨比三家，盡可能在滿足材料質(zhì)量、規(guī)格等要求的基礎(chǔ)上以最低的價格購買材料，降低成本；最后，在建筑工程施工的過程中，應(yīng)該做好材料儲存工作，避免材料損傷，造成不必要的浪費(fèi)，擴(kuò)大成本。（3） 施工階段在工程施工階段，

9、對工程施工進(jìn)行控制主要指的是對施工工藝流程以及材料的使用情況進(jìn)行控制，避免出現(xiàn)延誤工期、不按照使用流程進(jìn)行施工以及施工中材料浪費(fèi)等問題，進(jìn)而導(dǎo)致工程施工成本的增加。首先，在施工過程中，房地產(chǎn)公司應(yīng)該聘請專業(yè)的監(jiān)理工程師對工程施工進(jìn)行全程監(jiān)理，以保證施工的順利進(jìn)行；其次，應(yīng)該加強(qiáng)施工中對材料使用的控制，規(guī)定施工單位材料的使用額度，獎省罰費(fèi)，以確保施工人員能夠在進(jìn)行過詳細(xì)規(guī)劃和計(jì)算之后再對材料進(jìn)行使用，避免出現(xiàn)浪費(fèi)。（4） 工程竣工結(jié)算階段在全過程造價管理模式下，房地產(chǎn)公司就應(yīng)該對工程竣工結(jié)算階段的造價控制引起足夠重視，首先，房地產(chǎn)公司應(yīng)該對施工前、施工中簽訂的合同進(jìn)行詳細(xì)核對，避免出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的錯誤，以影響工程經(jīng)濟(jì)效益最大化的實(shí)現(xiàn)。其次，在工程竣工結(jié)算的控制階段，一切都要以事實(shí)為參考依據(jù)，切實(shí)反映實(shí)際成本，讓自身和施工方都了解到該工程的造價問題，在對工程造價進(jìn)行有效控制的同時，避免日后出現(xiàn)糾紛，保障公司自身的經(jīng)濟(jì)效益。4 結(jié)束語在項(xiàng)目開發(fā)過程中，加強(qiáng)工程造價的管理對提升房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益具有較為重要的影響，而在以往的項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)公司在對工程造價進(jìn)行管理的過程中存在一定弊端，無法確保自身經(jīng)濟(jì)效益最大化的實(shí)現(xiàn)。因此，在對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)公司就應(yīng)該通過應(yīng)用全過程管理模式對工程造價進(jìn)行管