房地產(chǎn)企業(yè)會計核算

1、第一章房地產(chǎn)企業(yè)會計核算概論第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營模式，但總體上可以劃分為以下兩類：銷售物業(yè)模式：通過土地購買、規(guī)劃設(shè)計、組織施工、竣工驗收、產(chǎn)品銷售等五個階段，將開發(fā)完成的房地產(chǎn)移交給購買者，并一次性取得銷售收入。自持物業(yè)模式：將開發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用，通過出租、聯(lián)營、自營等方式分期取得經(jīng)營收入。1992年實行市場經(jīng)濟以后，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，但始終局限于銷售物業(yè)模式，這時的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是開發(fā)商，買進賣出，企業(yè)沒有自己的資產(chǎn)。而進入21世紀以來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了自持物業(yè)

2、模式，并完成了從開發(fā)商向不動產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。這也是本書將企業(yè)定位為房地產(chǎn)企業(yè)而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因。同樣，本書所研究的會計核算不僅涉及傳統(tǒng)的銷售物業(yè)，同時也涉及新興的自持物業(yè)。一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)可以將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可以將土地和房屋分別開發(fā)。它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)有：土地的開發(fā)與經(jīng)營：企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。房屋的開發(fā)與經(jīng)營：房屋的開發(fā)指房屋的建造，房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完

3、成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、安置房和代建房等。城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施，也可以開發(fā)建設(shè)不能有償轉(zhuǎn)讓的、為開發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的公共配套設(shè)施。代建工程的開發(fā)：代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)項目的運作流程房地產(chǎn)企業(yè)將自有資金投資于具體的房地產(chǎn)項目，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為，其運作流程主要包括以下幾個階段： (一)前期準備階段 前期的準備工作主要包括房地產(chǎn)項目的立項規(guī)劃審批、設(shè)計施工、市場規(guī)劃、土地出

4、讓或轉(zhuǎn)讓等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體情況對投資來源、建設(shè)方式、經(jīng)營模式等方面進行詳細的規(guī)劃和戰(zhàn)略決策。前期準備階段是項目運作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項目成敗的關(guān)鍵因素。 (二)建設(shè)施工階段 在該階段，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過程，并使其達到驗收標準。該階段是房地產(chǎn)項目運作的中心環(huán)節(jié)。 (三)銷售或自持階段 對于銷售物業(yè)模式，房地產(chǎn)企業(yè)通過出售房地產(chǎn)，回籠資金、實現(xiàn)利潤；而對于自持物業(yè)模式，房地產(chǎn)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營收入。三、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(一)前期準備階段的特點開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實行

5、招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權(quán)證。 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)之前無須報政府審批，具有充分的自主權(quán)。而房地產(chǎn)企業(yè)在開工前，要通過政府的立項審批和規(guī)劃審批。 用地審批要對企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。 (二)建設(shè)階段的特點 開發(fā)過程中受到政府相關(guān)部門的控制。在建設(shè)過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。 開發(fā)產(chǎn)品只有通過政府的驗收才可交付購買者。經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產(chǎn)品才可上市交易。 市政部門的產(chǎn)品和服務(wù)是開發(fā)產(chǎn)品的重要

6、組成部分。水、電、熱、燃氣、通信等配套設(shè)施必須達到使用條件，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才能交付使用。 對產(chǎn)品的設(shè)計要委托專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計機構(gòu)來完成。施工要委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)來完成。 建設(shè)周期長，投資大。房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期一般都很長，整個過程往往幾年才能全部完成。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，一方面，需要投入大量的購地資金；另一方面，開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，又需要不斷地投入建設(shè)資金，因而，房地產(chǎn)項目的投資額往往都非常大。 (三)銷售階段的特點 銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品完工后進行銷售。由于預(yù)售可

7、以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。 商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記。取得“商品房預(yù)售許可證”。 產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過政府審批，即取得政府的竣工驗收后才得以實現(xiàn)。另外，開發(fā)商還要落實物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。 (四)持有階段的特點 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的開發(fā)產(chǎn)品，除了對外進行銷售轉(zhuǎn)讓外，還可能存在長期持有的情況。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。 所謂經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有

8、長期收益的特點。房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)的特點如下： 為了規(guī)避經(jīng)營性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營風(fēng)險，一般隋況下，房地產(chǎn)企業(yè)持有的經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較大。如果經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較小，房地產(chǎn)企業(yè)可以直接將其進行銷售，因其一般不具有持有的價值。 房地產(chǎn)企業(yè)對持有的經(jīng)營性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進行自營，取得自營收入。 持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產(chǎn)企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經(jīng)過較長的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。 持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。在宏觀經(jīng)濟調(diào)控之下房地產(chǎn)企業(yè)的可

9、持續(xù)經(jīng)營能力面臨考驗，依靠內(nèi)生資金提升業(yè)績、擴展規(guī)模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。而內(nèi)生資金主要來源于企業(yè)自有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)生的長期收益。四、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點(一)資金管理的特點 房地產(chǎn)項目投資巨大，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金遠遠不能滿足項目的投資需求，一般都要向銀行進行融資。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資品種。開發(fā)貸款的使用對象，就是房地產(chǎn)企業(yè)具體的開發(fā)項目。 在開發(fā)產(chǎn)品未完工前，一般需要通過預(yù)售取得銷售回款，并將其投入后期的開發(fā)建設(shè)中。 資金支出的重點內(nèi)容是地價款、建筑安裝支出和稅費。地價款的來源一般為企業(yè)的自有資金，建筑安裝工程及稅費的支出來源為開發(fā)貸款和預(yù)售回款。 (二)財

10、務(wù)風(fēng)險的特點 現(xiàn)金流風(fēng)險。由于開發(fā)產(chǎn)品的投資巨大，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最重要的財務(wù)風(fēng)險。所以，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容。 盈利風(fēng)險。在施工過程中，施工合同一般只是暫定價，最終價格需要在竣工結(jié)算后才能確定，而工程完工后，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位對結(jié)算值往往存在不同程度的爭議。因此，房地產(chǎn)項目的利潤只有在竣工結(jié)算完成后才能準確確定，平時對利潤的預(yù)測有可能存在較大的誤差。 銷售風(fēng)險。不動產(chǎn)的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不被市場認可，開發(fā)產(chǎn)品無法更改，造成產(chǎn)品積壓，變現(xiàn)困難。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售對金融政策的依賴程度很高。如很多消費者要通過銀行按揭貸款

11、來支付房款，銀行按揭政策的變動直接影響產(chǎn)品的銷售情況。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與其他行業(yè)會計核算的不同，在于核算的對象不同，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對象是房地產(chǎn)項目，其特點在于投入資金多、風(fēng)險大，為此，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。這種估算就是通常所講的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算，而項目投資費用估算與項目會計核算之間既存在千絲萬縷的聯(lián)系，又存在一定的差異，因此，我們首先要了解項目投資費用估算的一般內(nèi)容和方法。 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算 由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成

12、本費用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。 房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。 (一)開發(fā)成本 1土地使用權(quán)出讓金 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類。似地塊的出讓金數(shù)額并進行時問、地

13、段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆遷安置補償費 土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。 拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地

14、單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補償。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 3前期工程費 前期工程費為項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算。 “三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。 4建安工程費 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、

15、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。 5基礎(chǔ)設(shè)施費 基礎(chǔ)設(shè)施費又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。 6公共配套設(shè)施費 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照建安工程費的估算方法。 7不可預(yù)見費它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按35計算。8開發(fā)期間稅費 開發(fā)項目投資估算

16、應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。 (二)開發(fā)費用 開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。 1管理費用可以項目開發(fā)成本構(gòu)成中前l(fā)6項之和為基數(shù)，按3左右計算。2銷售費用 它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：廣告宣傳費。約為銷售收入的23。銷售代理費。約為銷售收入的152。其他銷售費用。約為銷售收入的051。以上各項銷售費用合計約占銷售收入的46。3財務(wù)費用 它指為籌集資金而發(fā)

17、生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。 為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的作用主要體現(xiàn)為以下三點：是籌集建設(shè)資金和金融部門批準貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)；是可行性研究和在項目評估中進行技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù)。二、房地產(chǎn)項目會計核算的特點 (一)開發(fā)模式?jīng)Q定會計核算 建設(shè)方式和經(jīng)營模式可以統(tǒng)稱為開發(fā)模式，不同的開發(fā)模式涉及的會計核算方法也存在較大的差異。例如，對于開發(fā)任務(wù)，是成立分公司還是成立子公司進行管理，其會計核算方法存在根本的不同。 子公司是相對于母公司而言的，具有獨立

18、法人資格；分公司是相對于總公司而言的，沒有獨立法人資格，一般不具有獨立核算條件，企業(yè)所得稅由總公司匯總繳納。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，負責(zé)具體項目開發(fā)的子公司，通常叫做項目公司；而負責(zé)具體項目開發(fā)的分公司，通常叫做項目經(jīng)理部。 目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，選擇成立項目公司，即子公司。如果成立分公司，它們會擔(dān)心分公司的開發(fā)業(yè)務(wù)涉及的納稅風(fēng)險乃至經(jīng)營風(fēng)險牽連到總公司。但隨著我國公司法的不斷完善，以及房地產(chǎn)企業(yè)抵抗風(fēng)險能力的不斷加強，越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)會選擇分公司的開發(fā)模式。 (二)銷售核算與自營核算并存 房地產(chǎn)企業(yè)對于開發(fā)的產(chǎn)品有兩種處理方式，一是對外進行銷售，二是留作自用或自營。針對這兩種

19、不同的方式，企業(yè)會計核算的方法也不盡相同。 如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目全部為自持物業(yè)，則企業(yè)應(yīng)按照固定資產(chǎn)建設(shè)進行操作和處理。然而，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目為綜合性項目，購買的土地是一宗地，在這一宗地上既要建設(shè)銷售物業(yè)，也要建設(shè)自持物業(yè)。這就存在銷售核算與自營核算并存的現(xiàn)象。 (三)開發(fā)節(jié)點與收入、成本核算 房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)企業(yè)相比，在收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)上存在差異。開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)周期長，建設(shè)過程中的預(yù)售收入作為預(yù)收賬款處理，并在項目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入。開發(fā)建設(shè)中的支出計入開發(fā)成本，在項目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。因此，從會計核算的角度看，項目開發(fā)節(jié)點對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算結(jié)果將產(chǎn)生直接的

20、影響。 (四)針對總承包單位的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，一般不是自行建造產(chǎn)品，而是與具體的建筑施工企業(yè)簽訂建筑施工合同，委托施工企業(yè)進行施工建設(shè)，這就是我們通常講的承發(fā)包關(guān)系。對于規(guī)模較大、施工要求復(fù)雜的房地產(chǎn)施工工程，需要有不同的專業(yè)施工單位進行分工合作，但為了便于管理，一般由一家具有資金和技術(shù)實力的施工單位總承包，然后再由總承包單位將工程分包給其他施工單位。在房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)問的承發(fā)包關(guān)系中存在著諸多會計核算問題，針對承包單位的核算將對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生直接的影響。 (五)非持續(xù)經(jīng)營假設(shè) 作為房地產(chǎn)企業(yè)來講，開發(fā)完一個項目，可能會在很長時間都沒有新的項目進行開發(fā)，另外，有

21、些房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式是開發(fā)一個項目就成立一個新的項目公司，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的非持續(xù)經(jīng)營，這違背了會計假設(shè)中的持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)企業(yè)的會計核算相比，其本質(zhì)具有很大不同。 (六)借款費用的核算 房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時要投入大量的資金，除了房地產(chǎn)企業(yè)具備一定數(shù)量的自有資金外，一般情況下要通過銀行貸款籌措資金。因此，借款費用是房地產(chǎn)項目開發(fā)成本中較大的支出項目之一，借款費用的核算對于房地產(chǎn)企業(yè)來講至關(guān)重要。 (七)公共配套設(shè)施的核算 為了滿足購房者除居住外的其他需求，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，往往會在開發(fā)區(qū)域內(nèi)建造一些配套設(shè)施。房地產(chǎn)企

22、業(yè)將其提供給居民作為有償或無償使用，一般不會對外轉(zhuǎn)讓這些配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)。對于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施，有以下兩種處理方式：一是房地產(chǎn)企業(yè)自留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益；二是房地產(chǎn)企業(yè)不留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)不能取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益。以上不同的處理方式，其會計核算方法也存在較大差異。第二章房地產(chǎn)企業(yè)基本核算第一節(jié)貨幣資金的核算 貨幣資金是房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中處于貨幣形態(tài)的資產(chǎn)，它可立即作為支付手段并被普通接受，因而最具有流動性。它由庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金組成。由于貨幣資金是現(xiàn)實的支付手段，而房地產(chǎn)企業(yè)又是資金密集型的企業(yè)，所以貨幣資金的核算和管理對于房

23、地產(chǎn)企業(yè)來講至關(guān)重要。 一、庫存現(xiàn)金的核算 庫存現(xiàn)金是指房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中零星支付需要而保留的現(xiàn)金，其實就是存放在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門，由出納人員保管，用于企業(yè)日常開銷的零用現(xiàn)金。庫存現(xiàn)金的核算，分為總分類核算和明細分類核算。 (一)庫存現(xiàn)金的總分類核算 庫存現(xiàn)金的總分類核算是通過設(shè)置“庫存現(xiàn)金”科目進行的。“庫存現(xiàn)金”是資產(chǎn)類科目，借方反映庫存現(xiàn)金的增加，貸方反映庫存現(xiàn)金的減少，本科目期末借方余額，反映房地產(chǎn)企業(yè)持有的庫存現(xiàn)金。 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部周轉(zhuǎn)使用備用金的，不在“庫存現(xiàn)金”科目中核算，可以單獨設(shè)置“備用金”科目，也可以在“其他應(yīng)收款”科目中設(shè)置明細科目核算。 房地產(chǎn)企業(yè)

24、增加庫存現(xiàn)金，借記“庫存現(xiàn)金”科目，貸記“銀行存款”等科目；減少庫存現(xiàn)金，做相反的會計分錄。 房地產(chǎn)企業(yè)庫存現(xiàn)金增加的業(yè)務(wù)，主要包括兩個方面：一是從銀行提取現(xiàn)金；二是收取客戶的售房款。房地產(chǎn)企業(yè)庫存現(xiàn)金減少的業(yè)務(wù)，主要包括發(fā)放工資、支付差旅費等。 【例2-l】 2009年6月7日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司從銀行提取現(xiàn)金30000元。應(yīng)根據(jù)現(xiàn)金支票存根填制付款憑證，會計分錄如下：借：庫存現(xiàn)金 30000 貸：銀行存款 30000【例2-2】 2009年6月10日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司收到客戶交存的購房款20000元，根據(jù)公司所開發(fā)票的記賬聯(lián)填制收款憑證，會計分錄如下：借：庫存現(xiàn)金 20000 貸：預(yù)收賬款 20

25、000 【例2-3】 2009年6月15日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司以現(xiàn)金支付5月份員工工資50000元，應(yīng)根據(jù)工資表填制付款憑證，會計分錄如下：借：應(yīng)付職工薪酬 50000 貸：庫存現(xiàn)金 50000 【例2-4】 2009年6月17日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司員工劉利報銷出差費用800元，根據(jù)差旅費報銷單填制付款憑證，會計分錄如下：借：管理費用差旅費800 貸：庫存現(xiàn)金800 (二)庫存現(xiàn)金的明細分類核算 明細分類核算是通過設(shè)置現(xiàn)金日記賬進行的?，F(xiàn)金日記賬是反映和監(jiān)督現(xiàn)金收支結(jié)存的序時賬，必須采用訂本式賬簿，并為每一賬頁順序編號，防止賬頁丟失或隨意抽換，也便于查閱。 現(xiàn)金日記賬一般采取收、付、存三欄式格式，由出

26、納人員根據(jù)審核后的原始憑證或現(xiàn)金收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時登記；對于從銀行提取現(xiàn)金的業(yè)務(wù)，一般編制銀行存款的付款憑證，并據(jù)以登記現(xiàn)金日記賬。每日終了應(yīng)計算本日現(xiàn)金收入、支出的合計數(shù)和結(jié)存數(shù)，并同實存現(xiàn)金進行核對，做到日清月結(jié)，保證賬款相符。 所有的收付款憑證應(yīng)由出納人員送交會計人員，作為登記總分類賬的依據(jù)。總分類賬戶中“庫存現(xiàn)金”科目余額應(yīng)與現(xiàn)金日記賬的余額相等。 (三)庫存現(xiàn)金盈虧的核算 為了保證企業(yè)庫存現(xiàn)金的安全，房地產(chǎn)企業(yè)要定期對出納員保管的庫存現(xiàn)金進行盤點核對，如果出現(xiàn)短缺、溢余的情況，要通過“待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”科目進行核算。 “待處理財產(chǎn)損溢”科目核算房地產(chǎn)企業(yè)在

27、清查財產(chǎn)過程中查明的各種財產(chǎn)盤盈、盤虧和毀損的價值。通常設(shè)置兩個明細科目，即“待處理固定資產(chǎn)損溢”、“待處理流動資產(chǎn)損溢”。庫存現(xiàn)金的盈虧應(yīng)通過“待處理流動資產(chǎn)損溢”明細科目進行核算。待處理財產(chǎn)損溢在未報經(jīng)批準前與資產(chǎn)直接相關(guān)，在報經(jīng)批準后與當期損溢直接相關(guān)。盤盈的庫存現(xiàn)金，借記“庫存現(xiàn)金”科目，貸記“待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”科目。盤虧的庫存現(xiàn)金，借記“待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”科目，貸記“庫存現(xiàn)金”科目。 盤盈的庫存現(xiàn)金，按管理權(quán)限報經(jīng)批準后處理時，借記“待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。盤虧的庫存現(xiàn)金，按管理權(quán)限報經(jīng)批準后處理時，借記“其他應(yīng)

28、收款”、“營業(yè)外支出”等科目，貸記“待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”科目。庫存現(xiàn)金的盈虧，應(yīng)查明原因，在期末結(jié)賬前處理完畢，處理后“待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”科目應(yīng)無余額。 【例25】 2009年6月20日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財務(wù)部對庫存現(xiàn)金盈點時，發(fā)現(xiàn)庫存現(xiàn)金短缺3000元，并及時向公司領(lǐng)導(dǎo)報告，在未查明原因前，會計分錄如下：借：待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢 3000 貸：庫存現(xiàn)金 3000 【例26】2009年6月21日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財務(wù)部對庫存現(xiàn)金短缺3000元的原因進行調(diào)查，查明是屬于出納員私自挪用庫存現(xiàn)金造成的，會計分錄如下：借：其他應(yīng)收款 3000 貸：待處理財產(chǎn)損溢待

29、處理流動資產(chǎn)損溢 3000 【例27】 2009年6月25日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財務(wù)部對庫存現(xiàn)金盈點時，發(fā)現(xiàn)庫存現(xiàn)金溢余1000元，并及時向公司領(lǐng)導(dǎo)報告，在未查明原因前，會計分錄如下：借：庫存現(xiàn)金 1000 貸：待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢 1000 【例28】 2009年6月26日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財務(wù)部對庫存現(xiàn)金溢余1000元的原因進行調(diào)查，查明是屬于無法支付的原因造成的，會計分錄如下：借：待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢 1000 貸：其他應(yīng)收款 1000 (四)備用金的核算備用金是指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門按照內(nèi)部規(guī)定撥付給其所屬單位、部門或個人周轉(zhuǎn)使用的現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身管理要求，對備

30、用金可以單獨設(shè)置“備用金”科目，也可以在“其他應(yīng)收款”科目中設(shè)置明細科目進行核算。房地產(chǎn)企業(yè)為了方便經(jīng)營，一般都會撥付給營銷部門和工程部門一定額度的備用金，使用備用金的部門定期報銷，由財務(wù)部門及時補足備用金額度?！纠?9】 2009年6月28日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財務(wù)部對其下屬的營銷部實行備用金制度，撥付備用金20000元，會計分錄如下：借：備用金營銷部 20000 貸：庫存現(xiàn)金 20000 【例2-10】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司營銷部在6月份共使用備用金15200元，并持相關(guān)報銷單據(jù)向公司財務(wù)部報銷費用。財務(wù)部經(jīng)審核并以庫存現(xiàn)金補足營銷部備用金額度，會計分錄如下：借：銷售費用 15

31、200 貸：庫存現(xiàn)金 15200二、銀行存款的核算銀行存款是指房地產(chǎn)企業(yè)存放在銀行和其他金融機構(gòu)的貨幣資金。按照國家現(xiàn)金管理和結(jié)算制度的規(guī)定，每個企業(yè)都要在銀行開立賬戶，稱為結(jié)算戶存款，企業(yè)通過該賬戶辦理現(xiàn)金的存取款業(yè)務(wù)和與其他單位之間的收支業(yè)務(wù)。銀行存款的核算，分為總分類核算和明細分類核算。 (一)銀行存款的總分類核算 銀行存款的總分類核算是通過設(shè)置“銀行存款”科目進行的?！般y行存款”是資產(chǎn)類科目，借方反映銀行存款的增加，貸方反映銀行存款的減少，本科目期末借方余額，反映房地產(chǎn)企業(yè)存在銀行或其他金融機構(gòu)的貨幣資金。 房地產(chǎn)企業(yè)將貨幣資金存入銀行或其他金融機構(gòu)，借記“銀行存款”科目，貸記“庫存現(xiàn)

32、金”、“預(yù)收賬款”等科目；從銀行或其他金融機構(gòu)提取和支出貨幣資金，借記“庫存現(xiàn)金”、“生產(chǎn)成本”等科目，貸記“銀行存款”科目。房地產(chǎn)企業(yè)涉及銀行存款增加的業(yè)務(wù)，主要包括： 將企業(yè)收取的現(xiàn)金存人銀行或其他金融機構(gòu)； 收取客戶用轉(zhuǎn)賬方式支付的可售物業(yè)售房款； 收取客戶用轉(zhuǎn)賬方式支付的持有物業(yè)租金。 房地產(chǎn)企業(yè)涉及銀行存款減少的業(yè)務(wù)，主要包括支付地價、工程等成本類支出以及費用和稅金類支出。 【例2-11】 2009年6月9日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司取得購房客戶交存的一張金額為100萬元的轉(zhuǎn)賬支票，財務(wù)人員及時將其存入公司開戶銀行。根據(jù)進賬單、發(fā)票記賬聯(lián)填制收款憑證，會計分錄如下：借：銀行存款 1000000

33、 貸：預(yù)收賬款 1000000 【例2-12】 2009年6月12日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司將其開發(fā)并持有的購物中心物業(yè)一層出租給天美公司，按照租賃合同，天美公司當日通過電匯形式將租金200萬元匯入中聯(lián)房地產(chǎn)公司的開戶銀行。中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)開戶銀行出具的入賬通知、公司所開發(fā)票的記賬聯(lián)填制收款憑證，會計分錄如下：借：銀行存款 2000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000000 【例2-13】 2009年6月19日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司通過電匯形式向國友建筑公司支付工程進度款500萬元，中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)電匯回單及國友公司提供的發(fā)票填制付款憑證，會計分錄如下：借：生產(chǎn)成本 5000000 貸：銀行存款 5000000

34、【例2-14】 2009年6月22日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司為支付廣告費，向一佳廣告公司開出了一張金額為20萬元的轉(zhuǎn)賬支票。中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)支票存根及一佳廣告公司提供的發(fā)票填制付款憑證，會計分錄如下：借：銷售費用廣告費 200000 貸：銀行存款 200000 (二)銀行存款的明細分類核算明細分類核算是通過設(shè)置銀行存款日記賬進行的。銀行存款日記賬是反映和監(jiān)督企業(yè)銀行存款收支結(jié)存的序時賬，必須采用訂本式賬簿，并為每一賬頁順序編號，防止賬頁丟失或隨意抽換，也便于查閱。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當按照不同的開戶銀行和其他金融機構(gòu)、不同的存款種類，分別設(shè)置銀行存款日記賬。銀行存款日記賬一般采取收、付、存三欄式格式，由出納人員

35、根據(jù)審核后的原始憑證或銀行存款收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時登記。每日終了應(yīng)結(jié)出余額，銀行存款日記賬應(yīng)定期與銀行對賬單核對，至少每月核對一次。月末，企業(yè)銀行存款賬面余額與銀行對賬單之間如有差額，應(yīng)按月編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，并調(diào)節(jié)相符。所有的收付款憑證應(yīng)由出納人員送交會計人員，作為登記總分類賬的依據(jù)?？偡诸愘~戶中“銀行存款”科目余額應(yīng)與銀行存款日記賬的余額相等。三、其他貨幣資金的核算其他貨幣資金是指除現(xiàn)金、銀行存款以外的其他各種貨幣資金。其他貨幣資金包括外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證保證金存款、信用卡存款、存出投資款和在途貨幣資金等。 外埠存款是企業(yè)到外地進行臨時或零星采購時

36、，匯往外地銀行開設(shè)采購專戶的款項。 銀行匯票存款是匯款人將款項交存當?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，在尚未辦理結(jié)算之前的票據(jù)存款。 銀行本票存款是指企業(yè)為取得銀行本票按規(guī)定存入銀行的款項。企業(yè)辦理銀行本票，需將款項交存開戶銀行。本票存款實行全額結(jié)算，本票存款額與結(jié)算金額的差額一般采用支票或其他方式結(jié)清。 信用證保證金存款是指采用信用證結(jié)算方式的企業(yè)為開具信用證而存入銀行信用證保證金專戶的款項。信用卡存款是指企業(yè)為取得信用卡而存入銀行信用卡專戶的款項。 存出投資款是指企業(yè)已存人證券公司但尚未進行投資的資金。 在途貨幣資金是指企業(yè)與所屬單位或上下級之間匯解款項，在月

37、終尚未到達，處于在途的資金。 (一)房地產(chǎn)企業(yè)的其他貨幣資金 由于所處行業(yè)的特點不同，房地產(chǎn)企業(yè)不同于生產(chǎn)或商業(yè)企業(yè)，一般不存在外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證保證金存款、信用卡存款、存出投資款等其他貨幣資金。而房地產(chǎn)企業(yè)的其他貨幣資金主要體現(xiàn)為以下幾類： 按揭貸款保證金。購房人用貸款購買商品房的，由房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性保證擔(dān)保，并按貸款總額的一定比例存入貸款銀行，作為按揭貸款保證金，待產(chǎn)權(quán)證辦妥完成抵押登記，結(jié)束保證擔(dān)保責(zé)任后，房地產(chǎn)企業(yè)可以辦理保證金使用手續(xù)。 銀行承兌匯票保證金。銀行承兌匯票保證金是指向銀行申請開具承兌匯票時，銀行對申請企業(yè)所收取的一定金額的保證金。 在途貨幣

38、資金。在途貨幣資金是指企業(yè)與所屬單位或上下級之間匯解款項，在月終尚未到達，處于在途的資金。 對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，一方面，收取銀行按揭款是銷售回款的主要渠道；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為了融資的需要，往往以銀行承兌匯票方式對外支付工程款或設(shè)備款。因此，按揭貸款保證金和銀行承兌匯票保證金是房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的重要組成部分。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)其他貨幣資金的核算 為了單獨反映房地產(chǎn)企業(yè)其他貨幣資金的收入、付出和結(jié)存情況，應(yīng)設(shè)置“其他貨幣資金”賬戶進行核算。該賬戶為資產(chǎn)類賬戶，借方登記其他貨幣資金的增加數(shù)；貸方登記其他貨幣資金的減少數(shù)；期末借方余額，反映其他貨幣資金的結(jié)存數(shù)。在該賬戶下，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點，

39、應(yīng)設(shè)置“按揭貸款保證金”、“銀行承兌匯票保證金”、“在途貨幣資金”等明細賬戶，進行明細核算。 1按揭貸款保證金的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在收到按揭貸款銀行出具的入賬通知時，按進入企業(yè)按揭貸款結(jié)算戶的金額，借記“銀行存款”科目，按進入企業(yè)按揭貸款保證金戶的金額，借記“其他貨幣資金按揭貸款保證金”科目，按銀行發(fā)放的按揭貸款總額，貸記“預(yù)收賬款”等科目。當按揭貸款購房人所購商品房產(chǎn)權(quán)證辦理完成，并辦理了抵押登記，按揭貸款銀行將保證金轉(zhuǎn)入按揭貸款結(jié)算戶后，根據(jù)轉(zhuǎn)入金額，借記“銀行存款”科目，貸記“其他貨幣資金按揭貸款保證金”。 【例215】 2008年6月22日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司收到銀行發(fā)放的購房人李宏按揭貸款

40、總計70萬元，其中按揭貸款結(jié)算戶收到63萬元，保證金戶收到7萬元(保證金比例為10)。應(yīng)根據(jù)按揭貸款銀行開具的入賬通知填制收款憑證，會計分錄如下：借：銀行存款 630000 其他貨幣資金按揭貸款保證金 70000 貸：預(yù)收賬款 700000 【例2-16】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司為購房人李宏辦理了商品房產(chǎn)權(quán)證，并辦妥了按揭貸款銀行的抵押登記手續(xù)。銀行將按揭貸款保證金7萬元，由按揭貸款保證金賬戶轉(zhuǎn)入按揭貸款結(jié)算戶。應(yīng)根據(jù)按揭貸款銀行開具的轉(zhuǎn)賬通知填制收款憑證，會計分錄如下：借：銀行存款 70000 貸：其他貨幣資金按揭貸款保證金 700002銀行承兌匯票保證金的核算房地產(chǎn)企業(yè)開出銀

41、行承兌匯票，按銀行承兌匯票票面金額，借記“生產(chǎn)成本”、“應(yīng)付賬款”等科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。按交付的銀行承兌匯票保證金金額，借記“其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金”科目，貸記“銀行存款”科目。銀行承兌匯票到期，按房地產(chǎn)企業(yè)支付的票款，借記“應(yīng)付票據(jù)”科目，按從銀行承兌匯票保證金賬戶支付的金額，貸記“其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金”科目，按從企業(yè)其他銀行賬戶支付的金額，貸記“銀行存款”科目。 【例2-17】 2009年1月5日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司向銀行申請開具了一張面額為100萬元的銀行承兌匯票，用于支付工程款。并按約定，向銀行交付了50，即50萬元的保證金。應(yīng)根據(jù)相應(yīng)手續(xù)填制付款憑證，會計分錄如

42、下：借：生產(chǎn)成本 1000000 貸：應(yīng)付票據(jù) 1000000同時，借：其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金 500000 貸：銀行存款 500000 【例2-18】 2009年7月4日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司開具的銀行承兌匯票到期，銀行收到貼現(xiàn)銀行轉(zhuǎn)來的賬單，從中聯(lián)房地產(chǎn)公司的基本戶中扣劃50萬元，從保證金戶扣劃50萬元。企業(yè)應(yīng)根據(jù)相應(yīng)手續(xù)填制付款憑證，會計分錄如下：借：應(yīng)付票據(jù) 1000000 貸：銀行存款 500000 其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金 5000003在途貨幣資金的核算在途貨幣資金的核算一般只在月末結(jié)賬時進行。企業(yè)收到所屬單位匯出款項的通知，但未收到開戶銀行收賬通知的款項，屬于在途貨幣資

43、金。在月末結(jié)賬時，企業(yè)應(yīng)借記“其他貨幣資金在途貨幣資金”賬戶，貸記有關(guān)賬戶；待下月初收到匯入款項時，再借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他貨幣資金在途貨幣資金”賬戶。由于在途貨幣資金屬于銀行之間劃撥款項時間差所引起，在途時間不會很長，月中發(fā)生的在途款項，可以不進行賬務(wù)處理，以簡化核算手續(xù)?！纠?19】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司收到集團總部匯出款項通知，已匯出款項5000萬元，但中聯(lián)公司開戶銀行當天未收到該款項。應(yīng)根據(jù)集團總部匯出款項通知填制收款憑證，會計分錄如下：借：其他貨幣資金在途資金 50000000 貸：其他應(yīng)收款內(nèi)部往來 50000000 【例2-20】 2009年7月2日，中

44、聯(lián)房地產(chǎn)公司收到匯款時，根據(jù)銀行通知編制如下會計分錄：借：銀行存款 50000000 貸：其他貨幣資金在途資金 50000000第二節(jié)職工薪酬的核算一、職工薪酬的概念和內(nèi)容職工薪酬是指房地產(chǎn)企業(yè)為獲得職工提供的服務(wù)而給予各種形式的報酬以及其他相關(guān)支出。職工薪酬的范圍如下：職工工資、獎金、津貼和補貼職工福利費。醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費和生育保險費等社會保險費。其中，養(yǎng)老保險費包括按國家規(guī)定的標準向社會保險經(jīng)辦機構(gòu)繳納的基本養(yǎng)老保險費，以及按企業(yè)年金計劃向企業(yè)年金基金相關(guān)管理人繳納的補充養(yǎng)老保險費。以購買商業(yè)保險形式提供給職工的各種保險待遇，也屬于職工薪酬。住房公積金。工會經(jīng)

45、費和職工教育經(jīng)費。非貨幣性福利。包括企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)放給職工作為福利、將企業(yè)擁有的資產(chǎn)無償提供給職工使用、為職工無償提供醫(yī)療保健服務(wù)等。 因解除與職工的勞動關(guān)系給予的補償。其他與獲得職工提供的服務(wù)相關(guān)的支出。 二、工資及相關(guān)職工薪酬的核算 職工薪酬中最基礎(chǔ)的內(nèi)容是工資。工資包括一切構(gòu)成工資總額的部分，如工資、獎金、津貼和補貼等。另外，與工資相關(guān)的職工薪酬還包括社會保險費和住房公積金。 (一)工資的計算方法 1一般情況下工資的計算應(yīng)付月工資月標準工資缺勤工資缺勤工資日標準工資×缺勤天數(shù) 日標準工資月標準工資÷月標準工作日月標準工作日為2175天 2特殊情況下工資的計算 工傷工

46、資：全額支付。 病假工資：按一定比例支付。 事假工資：無工資。法定假日工資：全額支付。 加班工資：按一定倍數(shù)支付。 【例2-21】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司實行的是固定月薪制，某員工固定月薪為2600元，2009年5月份該員工請事假4天。計算該員工5月份工資。 (1)計算該員工目標準工資： 目標準工資2600÷217511954(元) (2)計算該員工缺勤工資： 缺勤工資11954×447816(元) (3)計算該員工5月份工資： 應(yīng)付月工資260047816212184(元) (二)會計科目設(shè)置 設(shè)置“應(yīng)付職工薪酬”一級科目，在其下根據(jù)工資、社會保險費、住房公積金等，設(shè)置二級科目，

47、分別為：“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付社會保險費”、“應(yīng)付住房公積金”等。 房地產(chǎn)企業(yè)中營銷部門人員職工薪酬在“銷售費用”科目核算；其他部門人員職工薪酬在“管理費用”科目核算。 (三)會計核算方法 1計提工資及相關(guān)職工薪酬的核算 計提當月職工薪酬時：借記有關(guān)成本費用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”科目。營銷部門的工資及相關(guān)職工薪酬在“銷售費用”科目核算，其他人員的工資及相關(guān)職工薪酬在“管理費用”科目核算。 計提當月社會保險費時：對于企業(yè)承擔(dān)部分，借記有關(guān)成本費用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付社會保險費”科目。對于個人承擔(dān)部分，借記“應(yīng)付職工薪酬一一應(yīng)付工資”，貸記“其他應(yīng)收款"科目。 計提當月

48、住房公積金時：對于企業(yè)承擔(dān)部分，借記有關(guān)成本費用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付住房公積金”科目。對于個人承擔(dān)部分，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”，貸記“其他應(yīng)收款”科目。 代扣個人所得稅時：借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交個人所得稅”科目。 2發(fā)放工資及相關(guān)職工薪酬的核算 發(fā)放工資時：按實發(fā)工資金額，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”科目，貸記“銀行存款”科目。 繳納社會保險費及住房公積金時：對于企業(yè)承擔(dān)部分，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付社會保險費”科目和“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付住房公積金”科目；對于個人承擔(dān)部分，借記“其他應(yīng)收款”科目。按繳納的總額貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。 繳納代扣個

49、人所得稅時：借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交個人所得稅”科目，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。 【例2-22】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司2009年5月份的工資總額為40萬元，其中：營銷部門人員工資為10萬元，其他部門管理人員工資為30萬元。 該公司按工資總額的30為職工繳納社會保險，按工資總額的10為職工繳納住房公積金。社會保險個人承擔(dān)部分為工資總額的10，住房公積金個人承擔(dān)部分為工資總額的6。該公司的發(fā)薪日為6月5日，公司代扣個人所得稅12萬元。 (1)5月末計提當月職工薪酬時，編制如下會計分錄：借：管理費用 300000 銷售費用 100000 貸：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資400000 (2)5月末計提當月社會

50、保險費時，編制如下會計分錄： 企業(yè)承擔(dān)社會保險為12萬元(40×30)，其中：營銷部門為3萬元，其他部門管理人員為9萬元。會計分錄為：借：管理費用 90000 銷售費用 30000 貸：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付社會保險費 120000 個人承擔(dān)社會保險為4萬元(40×10)，其中：營銷部門為1萬元，其他部門管理人員為3萬元。會計分錄為：借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資40000 貸：其他應(yīng)收款40000 (3)5月末計提當月住房公積金時，編制如下會計分錄： 企業(yè)承擔(dān)住房公積金為4萬元(40×10)，其中：營銷部門為1萬元，其他部門管理人員為3萬元。會計分錄為：借：管理費用 300

51、00 銷售費用 10000 貸：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付住房公積金40000 個人承擔(dān)住房公積金為24萬元(40×6)，其中：營銷部門為06萬元，其他部門管理人員為18萬元。會計分錄為： 借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資 24000 貸：其他應(yīng)收款 24000 (4)5月末計提代扣個人所得稅時，編制如下會計分錄： 借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資 12000 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交個人所得稅 12000 (5)6月5日發(fā)放工資時，編制如下會計分錄： 發(fā)放工資時，“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”科目貸方余額32.4萬元(4042412)。 借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資 324000 貸：銀行存款 324000 (6)6月份繳納

52、社會保險費及住房公積金時，編制如下會計分錄： 借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付社會保險費 120000 應(yīng)付住房公積金40000 其他應(yīng)收款 64000貸：銀行存款 224000 (7)6月份繳納代扣個人所得稅時，編制如下會計分錄： 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交個人所得稅 12000 貸：銀行存款 l2000 三、其他職工薪酬的核算 其他職工薪酬包括職工福利費、工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費、非貨幣性福利、因解除與職工的勞動關(guān)系給予的補償、其他與獲得職工提供的服務(wù)相關(guān)的支出。 其他職工薪酬的核算，應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付職工薪酬”一級科目，在其下根據(jù)薪酬類別如福利費、辭退補償、帶薪休假費用等，設(shè)置二級科目，如“應(yīng)付辭退補償”、“應(yīng)付福利

53、費”、“應(yīng)付工會經(jīng)費”、“應(yīng)付職工教育經(jīng)費”、“非貨幣性福利”等。(一)職工福利費、工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費的核算 1職工福利費的核算 職工福利費一般是用于改善職工生活條件的，對于非獨立法人和非營利性的職工醫(yī)院、浴室、食堂餐飲等發(fā)生的費用均可在福利費中列支。 房地產(chǎn)企業(yè)月末按照一定比例計提職工福利費，借記“管理費用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬一應(yīng)付福利費”科目。發(fā)生職工福利費支出時，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付福利費”科目，貸記“銀行存款”等科目。 根據(jù)新企業(yè)會計準則有關(guān)規(guī)定，職工福利費屬于職工薪酬的一種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)和實際情況，合理預(yù)提每月應(yīng)付職工福利費，年末時根據(jù)實際情況作出調(diào)整

54、：當年實際發(fā)生金額大于預(yù)提金額的，應(yīng)當補提應(yīng)付職工福利費； 當年實際發(fā)生金額小于預(yù)提金額的，應(yīng)當沖回多提的職工福利費。 2工會經(jīng)費的核算工會經(jīng)費主要是指組織會員開展集體活動及會員特殊困難補助的費用。主要包括宣傳活動、文體活動、工會行政費用及困難補助等支出。 如果房地產(chǎn)企業(yè)已成立工會的，企業(yè)每月應(yīng)按全部職工實際工資總額的2向本企業(yè)工會撥交工會經(jīng)費。月末計提工會經(jīng)費，借記“管理費用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工會經(jīng)費”科目。向本企業(yè)工會撥付工會經(jīng)費時，根據(jù)工會開具的專用收據(jù)，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工會經(jīng)費”科目，貸記“銀行存款”等科目。 如果房地產(chǎn)企業(yè)未成立工會的，企業(yè)可以計提工會經(jīng)費，也可以不計