房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理方法和分錄大全

1、會(huì)計(jì)資料下載房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)核算方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度，上市公司自2007年1月1日起施行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則具體準(zhǔn)則。在稅務(wù)稽查中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下三個(gè)方面的財(cái)務(wù)核算。1.銷售收入的確認(rèn)按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)商品銷售收入的確認(rèn)原則進(jìn)行確認(rèn)。在實(shí)際操作中，開發(fā)企業(yè)主要在開發(fā)產(chǎn)品交付使用，并將發(fā)票賬單交付給買受人時(shí)確認(rèn)銷售收入。2.成本費(fèi)用的構(gòu)成  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本按成本計(jì)算對(duì)象計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等；費(fèi)用按其與項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)系分為開發(fā)成本和期間費(fèi)用

2、。期間費(fèi)用可直接進(jìn)行稅前扣除，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用，3.開發(fā)成本的核算開發(fā)項(xiàng)目成本的核算實(shí)行制造成本法，可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本和代建工程開發(fā)成本。其基本核算程序：（1）確定成本核算對(duì)象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。其基本原則是： 一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。 同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體項(xiàng)目，開、竣工時(shí)間相近且由同一施工單位施工的，可并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部

3、位，劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。（2）確定開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目是歸集生產(chǎn)費(fèi)用的明細(xì)科目，具體反映計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)費(fèi)用的用途和開發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成。（3）審核開發(fā)成本的真實(shí)性與合法性。（4）歸集與分配開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。 （5）編制成本計(jì)算單，結(jié)

4、轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本。計(jì)算已完工開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品” 科目。（6）結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。按對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。房地產(chǎn)投資企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目一、資產(chǎn)類二、負(fù)債類三、所有者權(quán)益類四、成本類五、損益類現(xiàn)金銀行存款其他貨幣資金短期投資應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收帳款壞帳準(zhǔn)務(wù)預(yù)付帳款其他應(yīng)收款 物資采購(gòu)采購(gòu)保管費(fèi)庫存材料庫存設(shè)備低值易耗品材料成本差異委托加工材料開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房待攤費(fèi)用長(zhǎng)期投資固定資產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)清理固定資產(chǎn)購(gòu)建支出無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)待處理財(cái)產(chǎn)損溢短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付帳款預(yù)收帳款其他應(yīng)付款應(yīng)付工資應(yīng)付福利費(fèi)應(yīng)交

5、稅金應(yīng)付利潤(rùn)其他應(yīng)交款預(yù)提費(fèi)用長(zhǎng)期借款應(yīng)付債券長(zhǎng)期應(yīng)付款實(shí)收資本資本公積盈余公積本年利潤(rùn)利潤(rùn)分配開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)支出銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用投資收益營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外支出會(huì)計(jì)明細(xì)科目設(shè)置一 資產(chǎn)類應(yīng)收帳款、 壞帳準(zhǔn)務(wù)、 預(yù)付帳款、 其他應(yīng)收款 采購(gòu)保管費(fèi)：采購(gòu)保管人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、維修費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、等庫存材料：a主要材料。指用于工程或產(chǎn)品并構(gòu)成工程或產(chǎn)品實(shí)體的各種材料，如黑色金屬材料、有色金屬材料、木材、硅酸鹽材料、小五金材料、電器材料、化工材料等。b結(jié)構(gòu)件。指經(jīng)過吊裝、拼砌和安裝而構(gòu)成房屋建筑物實(shí)體的各種金

6、屬的、鋼筋混凝土的、木質(zhì)的結(jié)構(gòu)件等。c機(jī)械配件。指施工機(jī)械、生產(chǎn)設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備等各種機(jī)械設(shè)備替換、維修使用的各種零件和配件，以及為機(jī)械設(shè)備準(zhǔn)備的備品備件。d其他材料。指不構(gòu)成工程或產(chǎn)品實(shí)體，但有助于工程或產(chǎn)品形成，或便于施工、生產(chǎn)進(jìn)行的各種材料，如燃料、油料、飼料等。庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、玻璃器皿等開發(fā)產(chǎn)品：包括開發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等分期收款開發(fā)產(chǎn)品：出租開發(fā)產(chǎn)品：周轉(zhuǎn)房：企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)在用周轉(zhuǎn)房和周轉(zhuǎn)房攤銷兩個(gè)明細(xì)科目待攤費(fèi)用：長(zhǎng)期投資固定資產(chǎn)累計(jì)折舊

7、無形資產(chǎn)：包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。二 負(fù)債類：短期借款、 應(yīng)付帳款、 預(yù)收帳款其他應(yīng)付款、 應(yīng)付工資、 應(yīng)付福利費(fèi)應(yīng)交稅金： 主要包括（營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅25%、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）應(yīng)付利潤(rùn)其他應(yīng)交款：教育費(fèi)附加3%長(zhǎng)期借款：向金融機(jī)構(gòu)借款一年以上。一年以下在“短期借款科目”核算三 所有者權(quán)益類：實(shí)收資本：不超過注冊(cè)資金額的那部分投資額，本科目應(yīng)按投資人設(shè)置明細(xì)帳。資本公積：超過注冊(cè)資金額的那部分投資額，本科目應(yīng)按投資人設(shè)置明細(xì)帳。盈余公積： 本年利潤(rùn)： 利潤(rùn)分配：四 成本類;開發(fā)成本：分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施

8、開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)。可根據(jù)下述六項(xiàng)來設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目房產(chǎn)開發(fā)業(yè)成本費(fèi)用明細(xì)一覽表 項(xiàng)目?jī)?nèi)容土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。前期工程  費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、測(cè)繪、勘察、設(shè)計(jì)、各項(xiàng)臨時(shí)工程、“七通一平” 等費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施  費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供熱、供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等設(shè)施費(fèi)用。建筑安裝 工程

9、費(fèi)指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。配套設(shè)施  費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的、可計(jì)入土地和房屋開發(fā)成本的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等應(yīng)在“配套設(shè)施成本”中單獨(dú)核算。開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。五 損益類：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：包括

10、土地轉(zhuǎn)讓收入、商品（房屋）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。主營(yíng)業(yè)務(wù)成本銷售費(fèi)用：主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用發(fā)生的銷售費(fèi)用：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加：計(jì)提本月應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅其他業(yè)務(wù)收入：包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入其他業(yè)務(wù)支出管理費(fèi)用：工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、旅差費(fèi)、物料消耗、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、其他財(cái)務(wù)費(fèi)用：利息凈支出，外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)

11、手續(xù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)外收入 營(yíng)業(yè)外支出一、新開辦房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理及會(huì)計(jì)分錄全集（一）、資產(chǎn)類主要會(huì)計(jì)科目核算:（1）現(xiàn)金從銀行提取現(xiàn)金： 借：現(xiàn)金   貸：銀行存款支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金： 借：其他應(yīng)收賬xx 成本類或材料類科目 貸：現(xiàn)金 （2）銀行存款（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購(gòu)買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購(gòu)方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應(yīng)收賬款xx公司或個(gè)人 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)：借：應(yīng)收賬款xx公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項(xiàng)時(shí)：借：銀行存款

12、貸：應(yīng)收賬款（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法提取壞賬準(zhǔn)備金：借：管理費(fèi)用 貸：壞賬準(zhǔn)備發(fā)生壞賬時(shí):借：壞賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)收賬款收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款:借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準(zhǔn)備 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票:借：應(yīng)收票據(jù)xx公司   貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商業(yè)匯票到期：若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）:借：銀行存款  貸：應(yīng)收賬款若為有息商業(yè)匯票:借：銀行存款  貸：應(yīng)收票據(jù)xx公司 &

13、#160;  財(cái)務(wù)費(fèi)用（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書、付款單） 借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款   貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料：借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款   貸：庫存材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本   貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款   貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款

14、用銀行存款補(bǔ)付余額：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款   貸：銀行存款預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款：借：預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款   貸：銀行存款材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款   貸：預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款用銀行存款補(bǔ)付余額：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款 貸：銀行存款（7）物資采購(gòu)：主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。（8）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等（9）材料成本差異：主要用來核算

15、實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本a主要材料。指用于工程或產(chǎn)品并構(gòu)成工程或產(chǎn)品實(shí)體的各種材料，如黑色金屬材料、有色金屬材料、木材、硅酸鹽材料、小五金材料、電器材料、化工材料等。 b結(jié)構(gòu)件。指經(jīng)過吊裝、拼砌和安裝而構(gòu)成房屋建筑物實(shí)體的各種金屬的、鋼筋混凝土的和木質(zhì)的結(jié)構(gòu)件等。 c機(jī)械配件。指施工機(jī)械、生產(chǎn)設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備等各種機(jī)械設(shè)備替換、維修使用的各種零件和配件，以及為機(jī)械設(shè)備準(zhǔn)備的備品備件。 d其他材料。指不構(gòu)成工程或產(chǎn)品實(shí)體，但有助于工程或產(chǎn)品形成，或便于施工、生產(chǎn)進(jìn)行的各種材料，如燃料、油料、飼料等。（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于

16、開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本購(gòu)入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）：借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu)   貸：銀行存款計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格） 借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu)   貸：采購(gòu)保管費(fèi)采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)×分配率材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）：借：庫存設(shè)備 貸：物資采購(gòu)訂購(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸

17、費(fèi)單據(jù)）：借：預(yù)付賬款   貸：銀行存款設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫：借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu)   貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款沖減預(yù)付的設(shè)備貨款：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付供貨款 貸：預(yù)付賬款支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款：借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)   貸：庫存設(shè)備銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）：借：銀行存款   貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：其他業(yè)務(wù)支出   貸：庫存設(shè)備（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)

18、與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工：借：委托加工材料  貸：庫存材料    材料成本差異加工完后驗(yàn)收入庫：借：委托加工材料   貸：銀行存款 借：庫存材料xx材料   貸：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用：借：開發(fā)間接費(fèi)用  貸：低值易耗品倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費(fèi)用  貸：低值易耗品 借：采購(gòu)保管費(fèi)   貸：待攤費(fèi)用（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格

19、，可以按照合同的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)：借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本對(duì)外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本  貸：開發(fā)產(chǎn)品（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本   貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目出租土地或是房屋時(shí)：借：出租開

20、發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品   貸：開發(fā)產(chǎn)品租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款   貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本借：周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房   貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷：借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用 貸：周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大：借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用  貸：銀行存款 如果金額較大：借：待攤費(fèi)用或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用  貸：銀行存款最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目（18）固定資產(chǎn)購(gòu)入的固定資產(chǎn)（所附原始憑

21、證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購(gòu)貨發(fā)票等）：借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款購(gòu)入需要安裝的固定資產(chǎn)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出   貸：銀行存款支付安裝費(fèi)用：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出   貸：銀行存款安裝完畢交付使用時(shí)：借：固定資產(chǎn)   貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出   貸：銀行存款領(lǐng)用材料時(shí)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出   貸：庫存材料分配建筑工人工資和福利費(fèi)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出  貸：應(yīng)付工資    應(yīng)付福利費(fèi)完畢

22、建筑交付使用：借：固定資產(chǎn)   貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）：借：固定資產(chǎn)  貸：實(shí)收資本    累計(jì)折舊改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）借：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)殘料變賣時(shí)：借：銀行存款 貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出支付擴(kuò)建工程款時(shí)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：銀行存款工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出交付使用時(shí)：借：固定資產(chǎn)生產(chǎn)用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn)（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長(zhǎng)期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，

23、包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。 （二）、負(fù)債的主要會(huì)計(jì)科目的核算（1）應(yīng)付賬款：因購(gòu)買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單：借：開發(fā)成本   貸：應(yīng)付賬款以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí)：借：應(yīng)付賬款   貸：預(yù)付賬款補(bǔ)付其余款時(shí)：借：應(yīng)付賬款   貸：銀行存款（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的購(gòu)房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到預(yù)付款時(shí)：借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí)：借：應(yīng)收賬款   貸；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 借：預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款 貸：應(yīng)收賬款

24、收回全部余款：借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款（3）應(yīng)付工資開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資：借：現(xiàn)金 貸：銀行存款 借：應(yīng)付工資   貸：現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)：借：應(yīng)付工資  貸：其他應(yīng)收款代扣水電費(fèi)              代扣房租月末分配工資費(fèi)用借：開發(fā)成本（建安）  開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）  銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）  管理費(fèi)用（行政管理部門）管理費(fèi)用勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長(zhǎng)期放假員工）  采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門） 應(yīng)付福利費(fèi)

25、（醫(yī)務(wù)人員）（4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計(jì)提）借：開發(fā)成本（建安）  開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）  銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）  管理費(fèi)用（行政管理部門）  采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門） 貸：應(yīng)付福利費(fèi)用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)：借：應(yīng)付福利費(fèi)   貸：現(xiàn)金（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加  貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅     

26、60;    應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅          應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅借：管理費(fèi)用貸：應(yīng)交稅金房產(chǎn)稅        車船使用稅      土地使用稅月末計(jì)算的所得稅：借：所得稅  貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅實(shí)際交納

27、的稅金：借：應(yīng)交稅金xx稅   貸：銀行存款（6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款月末按規(guī)定提取教育附加 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加   貸：其他應(yīng)交款教育費(fèi)附加（三）、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算（1）開發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、

28、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目開發(fā)土地成本費(fèi)用：借：開發(fā)成本土地開發(fā) 貸：銀行存款 或 應(yīng)付賬款xx公司分配開發(fā)的間接費(fèi)用： 借：開發(fā)成本土地開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本土地開發(fā)。配套設(shè)施開發(fā)計(jì)算公式：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）×配套設(shè)施預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）×100%發(fā)生的配套

29、設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開發(fā)）借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)   貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)   貸：銀行存款同時(shí)領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)  貸：庫存設(shè)備或庫存材料分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)   貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對(duì)象的）借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：銀行存款開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）

30、借：開發(fā)成本房屋開發(fā)  貸：銀行存款    或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款自已組織施工的 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：銀行存款 或 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款   應(yīng)付工資     庫存材料或設(shè)備代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出：借：開發(fā)成本代建工程開發(fā) 貸：銀行存款  或庫存材料  或現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用：借：開發(fā)成本代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：開發(fā)成本代建工程 貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)移交委托單位后

31、，根據(jù)移交手續(xù) 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本代建工程結(jié)算成本   貸：開發(fā)成本代建工程（2）開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí)： 借：開發(fā)間接費(fèi)用  貸：銀行存款    或應(yīng)付賬款      或應(yīng)付工資分配開發(fā)的間接費(fèi)用 ： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)   貸：開發(fā)間接費(fèi)用竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)： 借：開發(fā)產(chǎn)品房屋   貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（3）管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政

32、管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用（5）銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用發(fā)生的銷售費(fèi)用：借：銷售費(fèi)用  貸：銀行存款    或應(yīng)付賬款（四）、收入、利潤(rùn)的主要會(huì)計(jì)科目核算（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)

33、算收入、出租房租金收入。由于營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價(jià)款結(jié)算時(shí)間上的不一致，我們應(yīng)該分開計(jì)算在實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同時(shí)收到價(jià)款時(shí)：借：銀行存款   貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價(jià)款收取后的：借：應(yīng)收賬款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入預(yù)收價(jià)款時(shí)，待開發(fā)完工后再移交使用的：借：銀行存款   貸：預(yù)收賬款移交使用時(shí)：借：應(yīng)收賬款   貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 借：預(yù)收賬款  銀行存款  貸：應(yīng)收賬款以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入借：銀行存款   貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形

34、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入借：銀行存款 或應(yīng)收賬款 貸：其他業(yè)務(wù)收入（3）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本  貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（4）其他業(yè)務(wù)支出（5）主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加計(jì)提本月份主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅          應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅    

35、60;     應(yīng)交土地增值稅    其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費(fèi)附加月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支出  貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅          應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅    其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費(fèi)附加 二、開發(fā)成本及期間費(fèi)用、銷售、利潤(rùn)的核算會(huì)計(jì)分錄： 1、“開發(fā)成本”，主要包括： （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）； （2）前期工程費(fèi)（

36、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）； （3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）； （4）建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）； （5）公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)。可根據(jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目 開發(fā)土地成本費(fèi)用： 借：開發(fā)成本土地開發(fā) 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款xx公司 分配開發(fā)的間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本土地開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本

37、土地開發(fā) 配套設(shè)施開發(fā) 計(jì)算公式： 某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100% 發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開發(fā)） 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 貸：銀行存款 同時(shí)領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 貸：庫存設(shè)備或庫存材料 分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 房

38、屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對(duì)象的） 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：銀行存款 開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種 出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 自已組織施工的 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 應(yīng)付工資 代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出 借：開發(fā)成本代建工程開發(fā) 貸：銀行存款 或庫存材料 或現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：開發(fā)成本代建工

39、程 貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù) 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本代建工程結(jié)算成本 貸：開發(fā)成本代建工程 2、開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費(fèi)用等 借：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 或應(yīng)付工資 分配開發(fā)的間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本房屋開發(fā) 3、（1）預(yù)售房款 借：銀行存款、現(xiàn)金 貸：預(yù)收賬款 （2）開發(fā)完工，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售房款 借：預(yù)收賬款 貸：經(jīng)營(yíng)收入 （3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本 借：經(jīng)營(yíng)成

40、本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （4）計(jì)提稅金 借：經(jīng)營(yíng)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金-營(yíng)業(yè)稅 貸：應(yīng)交稅金-城建稅 貸：其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加 （5）結(jié)轉(zhuǎn)收入 借：經(jīng)營(yíng)收入 貸：本年利潤(rùn) （6）結(jié)轉(zhuǎn)稅金 借：本年利潤(rùn) 貸：經(jīng)營(yíng)稅金及附加 （7）結(jié)轉(zhuǎn)成本、費(fèi)用 借：本年利潤(rùn) 貸：經(jīng)營(yíng)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 三房地產(chǎn)行業(yè)要交哪些稅種,稅率各是多少? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。（一）營(yíng)業(yè)稅:計(jì)稅依據(jù):為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個(gè)方面： 1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓

41、無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅； 2、銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率為5%； 3、土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征稅。計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×適用稅率 （二）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加： 以營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護(hù)稅， 依3%計(jì)征教育費(fèi)附加。 （三）土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。它采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，應(yīng)納土地增值稅=

42、土地增值額×適用稅率速算扣除額×速算扣除率。 其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入扣除項(xiàng)目金額。 計(jì)算扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計(jì)扣除。 （四）房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值(評(píng)估值)為計(jì)稅依據(jù),稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評(píng)估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋稅率12%。 （五）城鎮(zhèn)土地使用稅:是在城市、縣城、建制

43、鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計(jì)算、分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額=(各級(jí)土地面積×相應(yīng)稅額)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。 （六）印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率, 應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書立的合同、

44、書據(jù)等，應(yīng)繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.05%繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。 （七）契稅： 契稅是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓以及房屋買賣的成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，適用稅率為3。 征收范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與和交換）、房屋買賣、房屋贈(zèng)與和房屋交換。計(jì)稅依據(jù)主要是成交價(jià)格、核定價(jià)格、交換價(jià)格差額和“

45、補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出 讓費(fèi)用或者土地收益”等。應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率 （八）企業(yè)所得稅、外資和外國(guó)企業(yè)所得稅：是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目）×適用稅率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。跨年工程當(dāng)年上交所得稅按預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率預(yù)售收入的利潤(rùn)率按開發(fā)項(xiàng)目所在地不同，分別按縣級(jí)不低于10%、地市不低于15%、省會(huì)城市不

46、低于20%的原則或分項(xiàng)確定。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（九）個(gè)人所得稅 :是對(duì)個(gè)人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進(jìn)稅率。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開

47、發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：1土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。2房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營(yíng)指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接

48、受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：1開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。3開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面：(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)

49、務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。企業(yè)不僅因購(gòu)銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會(huì)因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。4開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。   開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

50、大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。</p><p> 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算     經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。         由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。

51、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。(一)開發(fā)成本     共有八項(xiàng)：1土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并

52、進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。(1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用

53、。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4建安工程費(fèi) 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建