房屋土建維修規(guī)范要求

1、房屋土建維修規(guī)范要求 1.0標(biāo)識管理 1.1各類標(biāo)識牌、板、圖、圍欄、屏風(fēng)等(除道路交通標(biāo)志)由管理處統(tǒng)一委托設(shè)計(jì)、制作。 1.2小區(qū)道路道路交通標(biāo)志由承包小區(qū)停車場道路交通設(shè)施工程的供方按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制作、安裝。 1.3小區(qū)入伙后,由管理處負(fù)責(zé)將小區(qū)引導(dǎo)牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備房房間標(biāo)牌、設(shè)備標(biāo)牌等按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)安裝到位。須填寫的標(biāo)牌,應(yīng)用電腦打字后粘貼,禁止用手填寫。 1.4管理處辦公室宜按公司統(tǒng)一形象進(jìn)行裝修。 1.5土建施工修理作業(yè)時(shí),可能對業(yè)主造成危急的,須用帶有警示的圍欄、屏風(fēng)進(jìn)行圍護(hù)。 1.6庫存的材料、備件等應(yīng)標(biāo)識,有用件與報(bào)廢件應(yīng)分開放置,防止誤用。 2.

2、0使用管理: 2.1建筑、設(shè)施使用管理 2.1.1管理處應(yīng)依據(jù)本物業(yè)的自身特點(diǎn),房屋公共部分、公共設(shè)施及室外道路、場地的管理方法,并向業(yè)主公布。裝修:期間加強(qiáng)對裝修戶的掌握,由業(yè)主造成的損壞,應(yīng)按價(jià)賠償或修復(fù)。 2.1.2車場要加強(qiáng)巡察(監(jiān)視),因駕駛、保養(yǎng)不當(dāng),造成交通設(shè)施損壞、道路場地的污染,應(yīng)由車主負(fù)責(zé)處理。 2.1.3兒童樂園的設(shè)施應(yīng)保證完好,應(yīng)提示業(yè)主不要讓幼兒單獨(dú)玩耍造成意外傷害。雨天,路滑的地面應(yīng)設(shè)標(biāo)識牌,防止業(yè)辦法外滑倒。 2.1.4外墻立面廣告、屋面放射天線、自動售貨機(jī)等小區(qū)資源應(yīng)統(tǒng)一管理經(jīng)營,不可免費(fèi)出讓 3.0修理管理: 3.1修理責(zé)任劃分 3.1.1新建房屋在保修期內(nèi)

3、新建房屋,自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起,在規(guī)定的保修期內(nèi),由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修?？⒐を?yàn)收與業(yè)主進(jìn)入的時(shí)間差,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。 2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為: 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限; 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏,為5年; 供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期; 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝,為2年; 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方商定。建設(shè)工程的保修期,自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 3.1.2保修期滿后 物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)房屋建筑共同部位、

4、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。業(yè)主擔(dān)當(dāng)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。 3.1.3其他狀況 凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的,由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或賜予賠償。 3.2保修期內(nèi)管理方法 3.2.1保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及發(fā)展商與建筑施工單位、安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。保修期內(nèi),房管組在保修及外委小修工程修理單填寫修理內(nèi)容,由施工單位負(fù)責(zé)各分項(xiàng)工程的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管:日過長,導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者,竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時(shí)間差,由發(fā)展商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修,保修期順延。 3.2.2保修期結(jié)束,保修單位結(jié)算保修金時(shí),管理處

5、須在結(jié)算申請書上照實(shí)填寫使用方意見,并報(bào)公司審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù),管理處有權(quán)拒絕簽字。 3.3土建修理 3.3.1計(jì)劃 每年初,房管組按公司規(guī)定制定公共建筑設(shè)施修理計(jì)劃,填寫公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃,報(bào)管理處主任審讀,由公司核準(zhǔn)并審批后實(shí)施。日常零星養(yǎng)護(hù)修理,主要通過房管組每日巡查及巡樓保安員巡查、修理人員巡查、業(yè)主報(bào)告等渠道收集。房管組在每日巡查時(shí)應(yīng)留意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā)覺設(shè)施損壞故障,須于當(dāng)日填寫公共設(shè)施修理單并交與修理人員,如須外委則填寫保修及外委小修工程修理單。若遞交公共設(shè)施修理單三日后,該問題仍未整改,則再次填寫公共設(shè)施修理單,直接遞交給管理處主任.新建、改建公

6、共設(shè)施及管理用房由管理處提出需求,管理處核準(zhǔn),總經(jīng)理審批。 土建中修、大修計(jì)劃由管理處制定,總經(jīng)理審查確定方案。 3.3.2實(shí)施 管理處委托的供方修理人員須按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、物業(yè)公司有關(guān)要求,按制定計(jì)劃的時(shí)間對房屋共 有部分的門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理。房管組在公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄上填寫修理養(yǎng)護(hù)內(nèi)容。零修項(xiàng)目,房管組應(yīng)準(zhǔn)時(shí)在公共設(shè)施修理單或保修及外委小修工程修理單上填寫修理內(nèi)容,并委派人員修復(fù)處理,零修項(xiàng)目不得超過三天。不能準(zhǔn)時(shí)修復(fù)處理的應(yīng)報(bào)告管理處主任,并說明原因,由主任按實(shí)際狀況進(jìn)行處理或向管理處報(bào)告。有償修理,房管組在用戶修理服務(wù)單上記錄受理時(shí)間,并依

7、據(jù)狀況與客戶預(yù)約,填寫預(yù)約時(shí)間按時(shí)派修理人員上門修理,修理結(jié)束后由客戶簽名確認(rèn)。修理人員須在預(yù)約時(shí)間內(nèi)上門修理。 土建中修、大修,公共設(shè)施、管理用房的建筑工程,由管理處選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會簽手續(xù),并由管理處組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、管理處工程師或聘請的專家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。 3.3.3檢查 計(jì)劃養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目施工完畢后,由工程部部長組織檢查,并簽署檢查意見。零星項(xiàng)目完工后,由房管組進(jìn)行檢查并在公共設(shè)施修理單或保修及外委小修工程修理單上簽署檢查意見。 土建中修、大修,公共設(shè)施、管理用房的建筑工程,由管理處現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由管理處組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合

8、格,填寫工程竣工驗(yàn)收證明,由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理工程竣工驗(yàn)收證明,未辦理工程竣工驗(yàn)收證明者不予結(jié)算工程款。 公司管理處每周進(jìn)行一次周檢,每月組織一次全面檢查,發(fā)覺問題在月檢狀況記錄表中記錄并通知相關(guān)單位。 3.3.4處理 各種檢查中發(fā)覺的不合格項(xiàng),須限時(shí)進(jìn)行返工、返修。房管組應(yīng)定期對修理中發(fā)生的問題進(jìn)行統(tǒng)計(jì),找出建筑易出的問題,修理人員的通病及手冊中不合理的規(guī)定,上報(bào)公司進(jìn)行糾正、預(yù)防。 4.0備件材料(工程材料)管理 詳見供方選評和選購掌握程序、物品防護(hù)掌握程序。 5.0技術(shù)資料管理 5.1國家、行業(yè)現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 管理處應(yīng)通過因特網(wǎng)、

9、書店、報(bào)紙等途徑,收集、整理國家行業(yè)發(fā)布的新規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及老標(biāo)準(zhǔn)廢止的狀況,準(zhǔn)時(shí)刷新索引,標(biāo)識出標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的有效性。 5.2工程(物業(yè))竣工資料 工程(物業(yè))竣工資料指工程竣工時(shí)發(fā)展商報(bào)市檔案館的全套資料。依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例,發(fā)展商須向物業(yè)公司移交一套完整的竣工資料。竣工資料的接管按前期介入和接管入伙掌握程序中的有關(guān)要求辦理?？⒐べY料為全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn),須保證其完好無損。合同期滿退出管理時(shí),應(yīng)將資料交業(yè)主委員會。本條款參照文件掌握程序執(zhí)行。 6.0對供方的掌握 詳見供方選評和選購掌握程序 7.0裝修管理 7.1裝修審批 1)房屋裝修應(yīng)由業(yè)主本人(或業(yè)主委托人持業(yè)主書面委托書)會同其委托的裝修者到管理處申

10、報(bào),照實(shí)填寫二次裝修申請審批表,并提交裝修合同復(fù)印件、交驗(yàn)裝修者裝修資格證書原件,經(jīng)管理處審批后,發(fā)放裝修許可證,方可進(jìn)行裝修。 2)裝修作業(yè)人員,憑身份證或暫住證等有效證件持裝修許可證到管理處辦理出入證,憑出入證方可進(jìn)入小區(qū)裝修。 3)業(yè)主(住/用戶)在辦理二次裝修申請時(shí),應(yīng)分別向管理處交納裝修保證金等相關(guān)裝修費(fèi)用。工程完工,業(yè)主入住一個(gè)月后經(jīng)管理處驗(yàn)收,無違章或滲、漏、堵、損壞等狀況發(fā)生,管理處方可退還業(yè)主和施工單位的裝修保證金;否則,要從保證金中扣除賠償費(fèi)用或罰款,多退少補(bǔ)。 4)辦公樓或商場的裝修面積50平方米以上需申報(bào)消防局審批;審批后,按審批要求進(jìn)行裝修。 5)對未向管理處申報(bào)或不

11、符合規(guī)定條件自行開工的裝修工程,管理處有權(quán)依法制止其違法裝修行為。 7.2裝修范圍 1)裝修活動必需保證建筑物結(jié)構(gòu)和使用安全,禁止下列行為: a.裝修涉及公共設(shè)施、公共空間; b.轉(zhuǎn)變房屋承重結(jié)構(gòu); c.在承重墻上穿洞,拆除連接陽臺的墻體、門窗; d.不適當(dāng)增加樓面靜荷載,包括在室內(nèi)砌墻、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等; e.任意刨鑿、重?fù)繇敯?、外墻?nèi)側(cè)及排煙管道,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線; f.破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層; g.使用不符合消防要求的裝修材料; h.其他違章裝修活動。 確需轉(zhuǎn)變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、明顯加大負(fù)荷的,住/用戶應(yīng)委托建筑物原設(shè)計(jì)單位或有相應(yīng)資質(zhì)

12、的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案,報(bào)政府設(shè)計(jì)審批部門審批。 2)樓頂、外墻、外門窗、陽臺的裝修及空調(diào)的安裝及其他裝修活動必需符合建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法(建設(shè)部2021第110號令)、建筑裝飾裝修管理規(guī)定(建設(shè)部2000第46號令)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),符合管理處的要求,保證建筑物外觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 3)住/用戶安裝分體及窗式空調(diào)需到管理處申報(bào),并按管理處指定位置安裝。空調(diào)支架應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定要求,應(yīng)采用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓必需經(jīng)過防銹處理,否則,裝修住/用戶要擔(dān)當(dāng)由此造成的返工及其它損害后果(如下雨鐵銹污染外墻面、空調(diào)墜落等)。 4)安裝防盜門不得阻礙鄰近住/用戶出入及占用公共通道,不準(zhǔn)轉(zhuǎn)變原有門洞尺寸,不得損

13、壞門洞四周的墻面。 5)為保證建筑外觀的統(tǒng)一協(xié)調(diào),前陽臺的裝修必需符合y市國土主管部門的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(不準(zhǔn)封閉前陽臺、安裝防盜網(wǎng))。房間窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜網(wǎng),但必需按管理處規(guī)定要求進(jìn)行安裝。 6)禁止擅自改動、暗藏燃?xì)夤艿涝O(shè)施,確需改動的,應(yīng)提前一個(gè)月向供氣單位提出申請,由供氣單位組織實(shí)施。 7)禁止擅自拆改供電、通訊、智能化線路。 8)禁止將雨水管道用于生活污水的排放。 7.3裝修施工管理 1)裝修者應(yīng)自開工之日起的三個(gè)月內(nèi)完成裝修。如的確需要延期,應(yīng)由業(yè)主本人(或業(yè)主委托人持業(yè)主書面委托書)前來辦理延期手續(xù)。 2)裝修施工作業(yè)時(shí)間為每天8:00-12:00,14:30-18:00; 節(jié)假日

14、原則上允許施工,但不得進(jìn)行有噪聲及散發(fā)刺激性氣味的工作。如在非工作時(shí)間內(nèi)施工,或在節(jié)假日進(jìn)行有噪聲及刺激性氣味的工作,管理處有權(quán)責(zé)令其停工、扣留或沒收工具,并視情節(jié)輕重賜予懲罰。 3)裝修施工,必需遵守安全操作規(guī)程,保證作業(yè)人員及四周居民和財(cái)產(chǎn)的安全。住/用戶不得私自在戶外接駁水、電,違者照章罰款。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等,應(yīng)由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。 裝修戶內(nèi)廚房和衛(wèi)生間等有防水要求的部位防水施工隱藏前,須由管理處進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)證,才可進(jìn)行下一作業(yè)。若條件許可應(yīng)要求施工方進(jìn)行三日的閉水試驗(yàn),管理處觀看有無滲水狀況,并在裝修巡查表記錄。 4)未經(jīng)批準(zhǔn),工作場地內(nèi)嚴(yán)禁使用

15、電爐、電炊具,電熱水棒等電熱設(shè)施;嚴(yán)禁使用煤氣。施工使用的電動工具等必需符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),電動工具(或臨時(shí)接電線)須配開關(guān)箱,開關(guān)箱必需設(shè)漏電保護(hù)器,漏電動作電流小于30ma,開關(guān)箱電源線須采用橡膠電纜,在施工完成后準(zhǔn)時(shí)拆除。 5)裝修施工臨時(shí)動火、用電,應(yīng)提前向管理處申報(bào),并填寫臨時(shí)動火作業(yè)申請表,說明動火、用電部位,使用工具的品種、負(fù)荷,動火、用電作業(yè)起止時(shí)間,動火、用電作業(yè)安全措施等等。 6)裝修施工作業(yè)應(yīng)遵守消防規(guī)定,每50m2作業(yè)現(xiàn)場配備1個(gè)2kg滅火器,每個(gè)作業(yè)現(xiàn)場應(yīng)至少配備兩個(gè)滅火器(禁止使用1211滅火器)。 7)施工單位必需負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的消防工作。在本小區(qū)住/用戶內(nèi)進(jìn)行裝修的

16、施工單位負(fù)責(zé)人為防火責(zé)任人,負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的防火安全工作。確保各項(xiàng)防火安全措施的落實(shí)。 8)各施工單位防火責(zé)任人要對現(xiàn)場工作人員進(jìn)行防火安全和工地管理制度的宣傳教育,使施工人員提高安全意識,自覺遵守有關(guān)的安全操作規(guī)程和制度。 9)如因違反裝修管理規(guī)定所發(fā)生的消防事故,由發(fā)生事故的施工單位,個(gè)人以及雇請施工的業(yè)主(住/用戶)按規(guī)定擔(dān)當(dāng)一切經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。 10)裝修垃圾必需袋裝,并根據(jù)管理處指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放、清運(yùn),對違章堆放、拋棄裝修垃圾的,管理處有權(quán)責(zé)令限期清理。不準(zhǔn)時(shí)清理的,管理處代為清理,費(fèi)用由裝修戶擔(dān)當(dāng)。猶如一樓有兩戶以上同時(shí)進(jìn)行裝修施工,不能分清責(zé)任的,由各裝修戶共同負(fù)責(zé)。

17、 11)裝修施工人員必需保證公共設(shè)施完好、清潔,不得隨便在公共走道堆放裝修材料,不得在樓道、電梯內(nèi)亂涂亂畫,否則按規(guī)定予以懲罰。 12)裝修施工人員每日完工后必需清場,不得留宿樓宇戶內(nèi)。如私自居住在樓宇裝修戶內(nèi),一經(jīng)發(fā)覺,按治安管理懲罰法規(guī)定送交當(dāng)?shù)嘏沙鏊幚怼?13)裝修施工人員憑出入證出入小區(qū),工作期間應(yīng)佩戴出入證,不戴證件,涂改或轉(zhuǎn)借出入證的人員一經(jīng)查出,將處以罰款和沒收證件,直至取消裝修資格。 14)管理處依據(jù)裝修工程登記表,對在裝修戶每天將不定時(shí)派專人進(jìn)行巡查。裝修者應(yīng)將在管理處申報(bào)時(shí)辦理的裝修許可證貼在裝修戶大門內(nèi),以便于巡查工作的進(jìn)行。對上述違規(guī)問題在裝修巡查表中記錄,輕者現(xiàn)場糾

18、正,重者管理處將下發(fā)給裝修負(fù)責(zé)人整改通知單,視情節(jié)輕重進(jìn)行懲罰。 7.4違章裝修處理 管理處工作人員有權(quán)檢查裝修狀況,裝修人員應(yīng)自覺接受管理處工作人員的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo),對違反規(guī)定者,管理處有權(quán)作如下處理: 1)責(zé)令停工; 2)責(zé)令恢復(fù)原狀; 3)扣留或沒收工具; 4)停水、停電; 5)賠償經(jīng)濟(jì)損失; 6)參照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法(建設(shè)部2021第110號令)進(jìn)行懲罰、建筑裝飾裝修管理規(guī)定(建設(shè)部2000第46號令)。 以上幾種懲罰可同時(shí)并處。 8.0管理績效評定:房屋完好率,修理準(zhǔn)時(shí)率,修理合格率 8.1房屋完好率 房屋完好率是指:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積和百分比。即: 完好房建筑面積+基本完好房建筑面積 房屋完好率=完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/總的房屋建筑面積×100% 每年年底,由管理處組織管理處按國家房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行復(fù)核評定,計(jì)算出每個(gè)物業(yè)的完好率。房屋經(jīng)過大、中修竣工驗(yàn)收后,應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率(但