九江鉆石名苑項(xiàng)目營銷策劃案

1、 第一篇 市 場(chǎng) 篇第一章 宏觀市場(chǎng)分析一、地理概況： 九江位于江西省北部，長(zhǎng)江中下游交接處南岸，地處贛、鄂、皖四省交界處，是長(zhǎng)江黃金水道沿岸十大港口城市之一，現(xiàn)在是贛北政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、交通中心，得天獨(dú)厚的自然條件和優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理位置，在振興江西經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，具有特別重要的戰(zhàn)略地位，為發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)奠定了基礎(chǔ)。二、地理位置： 九江地理坐標(biāo)為東經(jīng)113°57116°53，北緯28°4730°06，全境東西27公里，南北寬140公里，總面積18.823平方公里，占江西省總面積的11.3%九江地處中亞熱帶向北亞熱帶的過渡區(qū)，氣候溫和，四季分明，年平均氣溫161

2、7。雨量充沛，年降雨量13001600毫米，4050%的降水量集中在第二季度。年均日照百分率為3847%，年均濕度達(dá)7080%，區(qū)域分布明顯，垂直差異較大。三、交 通： 九江地處黃金水道中下游，是大京九鐵路與萬里長(zhǎng)江唯一交點(diǎn)城市。水陸交通十分便利，一個(gè)集水陸空于一體的立體交通樞紐城市已經(jīng)形成，九江已成為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和京九經(jīng)濟(jì)帶交叉輻射的重點(diǎn)城市。四、人 口： 98年來，九江市人口總數(shù)為49.66萬，其中潯陽區(qū)26.55，廬山區(qū)23.11萬，人口密度為710人/平方公里。五、九江市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 九江是著名的旅游勝地，其自然景觀廬山、龍宮洞、石鐘山、吳城候鳥與人文景觀東林寺、能仁寺、真如寺、煙水亭、

3、潯陽樓交相輝映。98年金融風(fēng)暴的嚴(yán)重影響和長(zhǎng)江特大洪水的猛烈侵襲，九江旅游業(yè)受重大影響。全市共接待海外旅游者8,565人次，旅游收入2,017.9萬元人民幣，接待國內(nèi)旅游者272.1 萬人次，旅游收入14.57億元人民幣，分別比歷史最好水平的1997年下降67.8%、69.6% 和15.2 %。為持續(xù)發(fā)展九江旅游業(yè)，98年起先后修建了五老峰旅游度假村、秀峰索道、太乙村、落星墩等景點(diǎn)，開發(fā)了不少旅游新景點(diǎn)，注重度假和會(huì)展設(shè)施的建設(shè)與完善，為使廬山盡快成為國際旅游度假中心和國際會(huì)議展覽中心創(chuàng)造條件，為九江旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的后勁。六、人民生活、物價(jià)： 98年市區(qū)居民人均可支配收入為3973

4、萬元，人均消費(fèi)支出3170.54元。食品支出占消費(fèi)性支出的53.2%；家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出小幅上升；通訊消費(fèi)增幅最大；住房消費(fèi)隨之提高，由97年的人均388.76元增長(zhǎng)到98年的405.04元。人均居住面積也由9.82平方米上升到10.98平方米。2000年在1999年集資房淡出市場(chǎng)后，居民用于購買商品房，改善居住條件的消費(fèi)明顯上升，據(jù)保守統(tǒng)計(jì)住房消費(fèi)將達(dá)到人均440元左右。第二章 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況（一）九江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及特征 十五時(shí)期，國家將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策陸續(xù)出臺(tái)。2000年全國商品房銷售火爆，全面出現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，初步概算全國商

5、品房銷售總額可達(dá)1800億元人民幣，比1999年增長(zhǎng)了40%左右，江西省同比增長(zhǎng)率高于全國平均水平，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)可達(dá)60%左右，九江同比增長(zhǎng)率與全省平均水平基本持平。 相比南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)，九江房地產(chǎn)起步慢，開發(fā)規(guī)模小，開發(fā)經(jīng)營范圍小，開發(fā)意識(shí)薄弱，但經(jīng)過近三年的市場(chǎng)培育，取得了可喜突破，具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：1、 住宅開發(fā)勢(shì)成主流，小區(qū)開發(fā)日漸喚醒隨著九江整體投資環(huán)境改善，相關(guān)優(yōu)惠政策出臺(tái)，房地產(chǎn)投資加大，1999年九江房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積24.78萬平方米，住宅開發(fā)占絕對(duì)比例，商業(yè)服務(wù)用房較少，2000年開發(fā)面積較99年同比增長(zhǎng)了14.37%,達(dá)到28萬平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年九江商品房住宅投

6、資占整體投資比例的85%以上，2001年住宅開發(fā)力度持續(xù)加大，據(jù)報(bào)批資料粗略統(tǒng)計(jì)有近20萬平方米的新工程即將上馬。一些空置已久的項(xiàng)目在取得銀行信貸后，通過重新定位加以包裝，將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，參與競(jìng)爭(zhēng)。 潯陽路、十里大道、長(zhǎng)虹大道等城市主干道，住宅建設(shè)日益高漲。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也由過去低層次，同類地段同質(zhì)樓盤的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，上升到物業(yè)綜合素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)。從單棟臨街商住樓發(fā)展到稍有規(guī)模的住宅小區(qū)。 發(fā)展商開始注重小區(qū)環(huán)境，例如濱江花園花力氣塑造中心庭園、噴泉廣場(chǎng)； 青年路的湖濱花園規(guī)劃出中心庭院，潯陽東路的鴻豐花園騰出空地布置中心花園，成為2000年度受消費(fèi)者追捧的置業(yè)熱點(diǎn)，以此為契機(jī)，未來幾年住宅小區(qū)發(fā)展方向?qū)⒆?/p>

7、循沿海發(fā)達(dá)地區(qū)往生態(tài)社區(qū)發(fā)展，營造回歸自然的居住環(huán)境。2 買方市場(chǎng)需求明顯，專業(yè)營銷開始走俏 供大于求是目前買方市場(chǎng)最明顯的特征，2000年竣工面積達(dá)20多萬平方米銷售趨旺，但面對(duì)近20萬平方米的存量住房，市場(chǎng)供給壓力激增。不少戶型功能不完善，間距過小，建筑質(zhì)量不好的住宅物業(yè)在同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中遭到消費(fèi)者無情拋棄。受外地專業(yè)策劃公司在九江策劃代理的明星樓盤的影響，九江不少開明的發(fā)展商日漸走出拍腦袋的思維誤區(qū)，開始引用“外腦”資源。從前期市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)的立項(xiàng)到整個(gè)項(xiàng)目的銷售及售后服務(wù)，都采用規(guī)范的全程策劃代理，避免決策的盲目性、規(guī)避入市的風(fēng)險(xiǎn)，縮短運(yùn)作周期，降低運(yùn)作成本，提高項(xiàng)目的可操

8、作性。 在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中，既講究分工合作，又充分利用各自資源優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)市場(chǎng)缺口，積極引導(dǎo)消費(fèi)，創(chuàng)造有效需求，專業(yè)營銷扮演市場(chǎng)出奇制勝的關(guān)鍵角色。3 消費(fèi)者置業(yè)日趨理性，個(gè)性化物業(yè)成為熱點(diǎn) 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)已初步進(jìn)入買方市場(chǎng)，消費(fèi)者面臨更多可以選擇的樓盤，消費(fèi)者的需求日益擴(kuò)大，消費(fèi)行為也日趨成熟、理性。消費(fèi)者不僅關(guān)心價(jià)格和比較戶型，更關(guān)注居住環(huán)境和小區(qū)配套。善于比較、注重實(shí)惠是當(dāng)前消費(fèi)者的突出特征，龍?chǎng)位▓@的創(chuàng)意戶型（躍層），湖濱花園的樓中樓贏得市場(chǎng)喝彩。（二）九江房地產(chǎn)發(fā)展前景與趨勢(shì) 九江商品房在走向市場(chǎng)化的同時(shí)，注重學(xué)習(xí)外地的先進(jìn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 綠化從無到有，從零星點(diǎn)綴到規(guī)劃高綠化生態(tài)社區(qū)，物業(yè)

9、管理從無意識(shí)到有意識(shí)地實(shí)行人本服務(wù)精神，整體建筑從簡(jiǎn)單的筒子樓、千篇一律的兵營式排列到擁有新穎外立面，舒適實(shí)用的戶型，以及擁有小區(qū)生活配套設(shè)施等都將是未來幾年九江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。 在未來的市場(chǎng)發(fā)展中，將呈現(xiàn)幾大新趨勢(shì)：1、開發(fā)商所開發(fā)的住宅小區(qū)規(guī)模將逐漸加大 不少實(shí)力派企業(yè)品牌企業(yè)將瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)高回報(bào)利潤空間進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，投資住宅開發(fā)。改變過去投資主體小，開發(fā)范圍窄的舊格局，廬峰路、長(zhǎng)虹大道、九龍街將成為開發(fā)熱點(diǎn)。2、價(jià)格穩(wěn)中有升，需求有望拉大 隨著江西整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，刺激房地產(chǎn)需求的多種利好政策頻頻出臺(tái)，信貸放寬，公房上市，梯度消費(fèi)即將形成，九江商品房供求也隨之趨熱，價(jià)格穩(wěn)中有升，

10、但升幅不大。3、戶型面積需求加大，功能日趨完善 目前空置積壓的三房一廳、二房一廳的比例過高，在售的安居型的三房二廳、二房二廳，因戶型功能分區(qū)、通風(fēng)采光設(shè)計(jì)較實(shí)用，而受到消費(fèi)者的歡迎。不少有前瞻眼光的發(fā)展商注重項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和全程策劃，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，定位適銷對(duì)路的商品房，三房二廳、二房二廳將成為市場(chǎng)需求主流，少量的創(chuàng)意戶型如樓中樓、躍層、錯(cuò)層也會(huì)受到個(gè)性需求的消費(fèi)者喜受，但市場(chǎng)需求份額不大。4、 規(guī)模住宅小區(qū)將成為置業(yè)熱點(diǎn)，優(yōu)秀物業(yè)管理成為新的物業(yè)賣點(diǎn)。 追求高品質(zhì)生活是改善居住條件的終極目標(biāo)，擁有完善的生活配套設(shè)施、清新宜人的居住環(huán)境，居則無憂的物業(yè)管理是走向成功的發(fā)展商的最佳選擇，相鄰城

11、市南昌房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，培育中一系列廣受消費(fèi)者喜愛的生活社區(qū)。人文氣息濃厚、居住環(huán)境優(yōu)越的住宅小區(qū)已成為置業(yè)亮點(diǎn)，市場(chǎng)有效需求釋放的巨大利潤空間將吸引越來越多的九江房地產(chǎn)開發(fā)商著手提高所開發(fā)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，營造消費(fèi)者需求的規(guī)模小區(qū),成為市場(chǎng)的置業(yè)熱點(diǎn)。5、交通便捷縮短時(shí)空距離，置業(yè)半徑會(huì)逐次擴(kuò)大 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，各行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)觸角將伸至各居民區(qū)，突破僅在繁華地段的市中心商業(yè)區(qū)中發(fā)展?fàn)I業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的舊觀念。城市交通的快速發(fā)展，為市中心擁擠的居住環(huán)境提供了新的發(fā)展空間，緩減市中心置業(yè)安家的壓力，郊區(qū)置業(yè)已成為現(xiàn)實(shí)。盡管不少受傳統(tǒng)市中心情結(jié)影響的消費(fèi)者，仍然關(guān)注潯陽路等市中心地段住宅發(fā)展，

12、但受城市規(guī)劃市中心用地限制的影響，未來幾年房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)將圍繞市政規(guī)劃的商業(yè)主干道而展開，長(zhǎng)虹大道、廬峰路、前進(jìn)路將是最直接的受益者。新材料、新能源的在城郊結(jié)合部規(guī)模社區(qū)的推廣適用，大大降低運(yùn)作成本，如此諸多優(yōu)勢(shì)會(huì)吸引市場(chǎng)主流的中檔收入家庭到城郊結(jié)合部安家置業(yè)。附表二 九江市2000年第三次規(guī)劃審定商品房住宅項(xiàng)目一覽表申 請(qǐng) 單 位建 設(shè) 地 址報(bào)建用地面積（M2）備 注九江鑫順房地產(chǎn)開發(fā)公司長(zhǎng)虹西路3732容積率1.8，建筑密度26%，綠地率25%安福房地產(chǎn)開發(fā)公司十里大道與長(zhǎng)虹西路交叉口西北角515849綠化率25%九江民生集團(tuán)龍開河路07-2號(hào)地塊11610容積率2.0,建筑密度30%,綠

13、地率30%市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司環(huán)城路170-1882620市安居工程指揮部九龍街13-1地塊4200容積率2.0,建筑密度40%,綠地率20%廬峰小區(qū)建設(shè)指揮部原看守所內(nèi)16666.6經(jīng)濟(jì)適用房市天強(qiáng)房地產(chǎn)公司潯陽路蓮花池路丁官路之間4900容積率3.9,建筑密度48%,綠地率25%廬山區(qū)五里鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司五里鄉(xiāng)畜牧場(chǎng)內(nèi)10000金城房地產(chǎn)開發(fā)公司湓浦路口900容積率3.24,建筑密度46.5%贛北房地產(chǎn)開發(fā)公司南湖支路7000申 請(qǐng) 單 位建 設(shè) 地 址報(bào)建用地面積（M2）備 注市住宅房地產(chǎn)開發(fā)公司三里街62號(hào)1320容積率2.3,建筑密度32%,綠地率大于25%東盟實(shí)業(yè)有限公司廬山路

14、沙子墩片區(qū)9750容積率2.3,建筑密度32%,綠地率大于30%楚天房地產(chǎn)開發(fā)公司龍開河02地塊3800廈港房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司廬山路與普云路交匯3250容積率3.8,建筑密度35%安美達(dá)房地產(chǎn)公司十里大道21號(hào)5030容積率2.5,建筑密度45%,綠化率大于25%九江鑫誠地產(chǎn)開發(fā)公司柴桑路18號(hào)3050容積率3.0,建筑密度45%,綠化率大于25%九江鑫誠地產(chǎn)開發(fā)公司十里大道1115號(hào)570綠地率大于25%九江市房地產(chǎn)公司都天巷43-71號(hào)4400容積率2.5,建筑密度36%,綠地率大于25%九江市銀華房地產(chǎn)開發(fā)公司電訊器材廠9900二、銷售狀況 九江房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近幾年的市場(chǎng)培育，雖然取得了可

15、喜的進(jìn)步，市場(chǎng)需求趨旺，市場(chǎng)前景看好，但作為拉動(dòng)九江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力，仍顯力度不夠。市場(chǎng)發(fā)育的不完善，仍然是其主要特征，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的十二個(gè)銷售較好的商品房住宅物業(yè)（見附表一）2000年預(yù)售面積256000年平方米，粗略統(tǒng)計(jì)完成銷售面積131580多平方米，占預(yù)售面積的51.39%，商品房住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出個(gè)別物業(yè)銷售尚好，但未形成明星樓盤，整體銷售形勢(shì)不容樂觀的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的層次低下由于九江房地產(chǎn)市場(chǎng)小，受開發(fā)思路的局限，跟風(fēng)現(xiàn)象較嚴(yán)重，略有成功之處很快被全盤照搬，聽說歐陸建筑較時(shí)尚，到處貼上“歐陸風(fēng)情”的標(biāo)鑒。某些項(xiàng)目的二房二廳、三房二廳好銷，市場(chǎng)

16、全都定位二房二廳、三房二廳。造成同類地段同質(zhì)物業(yè)增多，真正能滿足差異性需求的樓盤較少，可供消費(fèi)者選擇的余地減少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)只能走低層次的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)路線。2、營銷手段落后，不能挖掘潛在優(yōu)勢(shì) 盡管不少開發(fā)商搭起了售樓處，在外墻上作了包裝，嘗試引進(jìn)上海、深圳的營銷模式。但由于九江整體銷售水平的落后，銷售人員未經(jīng)系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，對(duì)銷售技巧未能充分領(lǐng)悟，不能很好的引導(dǎo)消費(fèi)；策劃未能充分分析物業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)，去把握其市場(chǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)不足，在資源整合上不能形成突出特征，只能走大眾化路線，滿足基本的屬性需求，這也是九江未能形成明星樓盤的關(guān)鍵因素。眾多住宅物業(yè)重視地段位置優(yōu)勢(shì)，忽視了滿足公共活動(dòng)區(qū)的靈活處理，

17、使小區(qū)缺乏親和力，物業(yè)流于大眾化。3、物業(yè)管理滯后發(fā)展，影響物業(yè)檔次提升 九江市目前物業(yè)管理水平較低，還處在起步階段，現(xiàn)有的商業(yè)性物業(yè)管理公司不多。商品房住宅的物業(yè)管理大多由房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的物業(yè)管理處承擔(dān)，物業(yè)管理單位與業(yè)主對(duì)住宅物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識(shí)的誤區(qū)也僅限于日常代收水電費(fèi)，垃圾清理，門衛(wèi)看守以及入住前裝修的管理。對(duì)于住宅小區(qū)的生活環(huán)境保證及物業(yè)維護(hù)認(rèn)識(shí)不足，消費(fèi)心態(tài)仍處于10-20元/戶/月的水平，造成九江市物業(yè)管理現(xiàn)狀普遍的“臟、亂、差”，直接影響在售物業(yè)的檔次提升。三、典型樓盤分析（一）鴻豐花園1、 項(xiàng)目概況鴻豐花園位于潯陽東路36號(hào)，占地30畝，建筑面積3.8萬平方米,規(guī)劃10棟6

18、層商住樓,毗鄰市二中,周邊師專附中、市八中、潯東小學(xué)、龍山小學(xué)和九師附小等學(xué)校林立。三里街菜場(chǎng)馬獅商廈、聯(lián)盛百貨在數(shù)百米之距。規(guī)劃中規(guī)模最大的醫(yī)院171醫(yī)院亦在百米之內(nèi)。金融保險(xiǎn)系統(tǒng)均在沿街辦公。生活配套設(shè)施完善。一期臨街四棟，于2001年5月31日入住。二期五棟自2000年5月開盤以來，實(shí)現(xiàn)70%的銷售業(yè)績(jī)。2、 規(guī)劃設(shè)計(jì)鴻豐花園充分利用該梯形地塊，規(guī)劃出36%高綠化2.1容積率的封閉式小區(qū)。 （1）沿街南北朝向“一”字形4棟多層商住，擋住交通主干道的喧鬧，東西朝向的“品”字形；（2） 氣派的門碑樓將臨街的2棟樓聯(lián)成一體；（3） 大型的落地玻璃保證充足的光線；（4） 一梯二戶的單元式住宅，維

19、持鄰里的寧靜；（5） 以二房二廳、三房二廳為主力戶型滿足換房一族的置業(yè)需求。3、 戶型構(gòu)成：戶型面積(m2)數(shù)量(套)占整體比例(%)銷售量二房二廳一衛(wèi)99.05248.9917二房二廳一衛(wèi)100.42248.9916三房二廳二衛(wèi)128.73248.9923三房二廳二衛(wèi)139.26248.9920三房二廳二衛(wèi)143.78248.9917復(fù)式(五房一廳)231.48-248.4493.354其他含一期AB戶型13851.690合計(jì)267100197 二期住宅二層和六層定價(jià)1220元/平方米,三、四、五層定價(jià)1280元/平方米。綜合評(píng)述鴻豐花園自2000年初推出來，因其處潯陽區(qū)成熟的社區(qū)，成為不少

20、想解決九江城市戶口的外地生意人和市中心情結(jié)的九江居民的置業(yè)目標(biāo)。鴻豐地產(chǎn)務(wù)實(shí)的開發(fā)理念，工期短、綠化率高、戶型適當(dāng)、價(jià)格合理等諸多綜合因素的作用，使鴻豐花園成為九江市為數(shù)不多的暢銷住宅項(xiàng)目。（二）龍惠花園1、 項(xiàng)目概況 龍惠花園是九江建成房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)的住宅小芪 ，位于十里大道中段，鄰近十里大道與長(zhǎng)虹大道交匯處，享有諸多配套生活服務(wù)設(shè)施，周邊擁有市三醫(yī)院、建行、新村小學(xué)、菜市場(chǎng)等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，有多路公交車直通市區(qū)、火車站。小區(qū)共7棟，總建筑面積29880平方米，目前小區(qū)全部竣工。2、 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) （1）室內(nèi)動(dòng)靜分離，功能較完善； （2）采光通訊性能俱佳，每個(gè)房間者有窗戶； （3）

21、規(guī)劃較大的中心花園； （4）圍合式住宅小區(qū)，便于封閉式管理； （5）戶型較實(shí)用，以85.79-99.10平方米的二房二廳和101.12-145.42平方米的三房二廳為主,較受中等收入家庭歡迎。附戶型分布表戶型面積（m2）數(shù)量（套）比例（%）二室一廳76.4013311084.01499.1014二室二廳85.73720667.0988.382492.022893.742197.555699.101490.0856三室二廳101.1266520.97110.8421117.226113.676145.4214四室二廳(復(fù)式)209.10361.94四室二廳一房(復(fù)式)217.673合計(jì)31030

22、81003、 價(jià)格水平 龍惠花園在2000年5月以820元/平方米起價(jià)推出，均價(jià)927 元/平方米，最高價(jià)980元/平方米，略低于對(duì)面的天?；▓@，一次性付款可享97折優(yōu)惠，建行可提供7成20年按揭。附價(jià)格表層數(shù)價(jià)格備注1880元/平方米送花園2、6920元/平方米3、4、5980元/平方米7820元/平方米配庫房送屋面花園車庫980元/平方米4、 優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：（1） 九江建成房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的小區(qū)有4/7樓房評(píng)為優(yōu)質(zhì)工程，便于吸引消費(fèi)群體；（2） 十里大道目前人氣旺，市場(chǎng)需求較旺；（3） 小區(qū)周邊生活服務(wù)設(shè)施配套較為完善，加強(qiáng)了消費(fèi)群體的置業(yè)；（4） 采用先進(jìn)的紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，單元進(jìn)戶設(shè)

23、有電子防盜門，統(tǒng)一安裝進(jìn)戶鐵防盜門，實(shí)行封閉性管理。劣勢(shì)：（1） 本項(xiàng)目規(guī)模較小，難于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益；（2） 相鄰處有天?；▓@競(jìng)爭(zhēng)。綜合評(píng)述：九江建成房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)的龍惠花園，以全新的歐陸式建筑技巧營造了大景觀陽臺(tái)，綠意蔥蘢的中庭花園，較新穎的布局、完善的配套設(shè)施和物業(yè)管理，合理的價(jià)格，一次性竣工且周邊生活服務(wù)設(shè)施完善，吸引消費(fèi)者，自2000年5月開盤以來，取得了70%的銷售業(yè)績(jī)。（三）湖濱小區(qū)1、 項(xiàng)目概況小區(qū)由九江信華集團(tuán)有限公司投資開發(fā)建設(shè)，湖濱小區(qū)位于廬山南路與青年路交叉處，與甘棠公署相鄰，橫跨廬山南路，分為南北兩區(qū)，總占地面積5000平方米，總建筑面積28000平方米，其中

24、住宅面積27341平方米，綠化率35%，生活設(shè)施配套完善，周邊擁有湖濱幼兒園、湖濱小學(xué)、市一中、十一中、青少年宮、銀行等生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)是具有較豐富生態(tài)自然環(huán)境的高格調(diào)歐陸式住宅小區(qū)。目前，南區(qū)已建成售完，北區(qū)共8棟正在建設(shè)中。 2、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 北區(qū)占地2100平方米，總建筑面積2000平方米，共中住宅面積19100平方米，建筑特點(diǎn)如下：（1） 利用甘棠湖公園自然環(huán)境的高綠化優(yōu)勢(shì)，營造一個(gè)純生態(tài)的社區(qū)；（2） 半園式布局8棟多層住宅，并規(guī)劃較大面積的中心花園與大自然景觀相互輝映；（3） 樓間距大，保證樓宇之間的充足通風(fēng)采光。3、 戶型分布 戶型以103.89-110.91二室二廳和125.95-1

25、44.76平方米的三室二廳為主，但在多數(shù)為長(zhǎng)條形，不利于室內(nèi)空間的合理利用。戶型面積（M2）數(shù)量（套）比例（%）二室二廳103.89-110.9112367三室二廳125.95-144.762815三室二廳二衛(wèi)125.95-130.973317合計(jì)1841004、價(jià)格水平以1000元/平方米起價(jià)推出，最高價(jià)1410元/平方米，均價(jià)1246元/平方米，略高于同類地段住宅項(xiàng)目20-30元/平方米。一次性付款可享97折，建行提供7成20年按揭，2001年2月份價(jià)格表：2#價(jià)格表 4#價(jià)格表樓層價(jià)格(元/M2)數(shù)層價(jià)格(元/M2)1F1100店面73002F12102F、6F12603F12603F、

26、4F、5F13104F、5F14107F10006F13307F10005、 優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：（1） 九江信華集團(tuán)有限公司成功地開發(fā)了信華苑湖濱花園南區(qū)，建筑質(zhì)量施工期短等優(yōu)勢(shì)；（2） 北區(qū)規(guī)模較大，現(xiàn)以期房的形式售出50%以上，項(xiàng)目啟動(dòng)的資金壓力?。唬?） 毗鄰甘棠湖公園，周邊自然環(huán)境佳，市中心人氣旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛；（4） 整個(gè)小區(qū)規(guī)模較大，便于鉆苑物業(yè)管理；（5） 與東寶公寓經(jīng)濟(jì)適用住房湖濱小區(qū)等共同形成較成熟社區(qū)。劣勢(shì)：（1） 北區(qū)建筑半圓型規(guī)劃，有2棟住宅是東西向，夏天陽光直射室內(nèi)，不利于住戶休息；（2） 部分兩房二廳長(zhǎng)條型設(shè)計(jì)，不便于起居、家庭裝修和家俱擺設(shè)；（3） 與同類地段

27、住宅物業(yè)相比價(jià)格高出20-30元/平方米。綜合評(píng)述： 九江信華集團(tuán)有限公司利用其成功開發(fā)湖濱花園南區(qū)的優(yōu)勢(shì)，在緊鄰甘棠花園處續(xù)建居住環(huán)境高格調(diào)歐陸住宅北區(qū)。小區(qū)配套設(shè)施完備，統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理，周邊自然環(huán)境佳，生活服務(wù)設(shè)施配套完善，地處市中心，吸引消費(fèi)者產(chǎn)生有效的置業(yè)需求。自2000年11月開盤以來，市場(chǎng)反映很好已取得50%的銷售業(yè)績(jī)。（四）濱江花園1、 項(xiàng)目概況 濱江花園位于九江市濱江路與甘棠北路交叉口，由4棟7層高住樓和2棟25層高的適用多功能商住樓組成，花園中間是花園噴泉，花草盆景，羅馬庭園式溫馨住宅環(huán)境，工程造型別致，獨(dú)具匠心，虛實(shí)結(jié)合，富有時(shí)代氣息。占地9250平方米，建筑面積496

28、50平方米，建筑密度37.3%，綠化率50%，由九江市廬山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司（以地皮融資），珠海建安集團(tuán)，上海市南市區(qū)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司共同開發(fā)，珠海集團(tuán)總承建住宅。交通便利，物業(yè)管理規(guī)范，目前，4棟商住樓已竣工開盤，高層已建一層。2、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 由華東建筑設(shè)計(jì)研究院主持設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)本著以人為本的原則，南北通透，歐陸古典主義風(fēng)格與現(xiàn)代建筑結(jié)合完善，特點(diǎn)如下：（1） 房型實(shí)用的擺設(shè)，通風(fēng)采光全部周密兼顧；（2） 室內(nèi)動(dòng)靜分離，功能較完善；（3） 規(guī)劃大面積的中心花園（4） 圍合式住宅小區(qū)，使于封閉式管理3、 戶型分布 以77.50平方米84.07平方米的二房一廳和110.38平方米的三室二廳二

29、衛(wèi)為主。戶型面積(M2)數(shù)量(套)比例(%)二室一廳77.50-84.073244三室二廳二衛(wèi)110.382028四室二廳二衛(wèi)131.021014三室二廳二衛(wèi)(復(fù)式)205.36-218.1846四室二廳二衛(wèi)(復(fù)式)241.3323二室二廳(復(fù)式)148.12-161.5046合計(jì)721004、價(jià)格水平 該項(xiàng)目以1480元/平方米起價(jià)，均價(jià)1603元/平方米，最高價(jià)1690元/平方米，一次性付款97折，交行提供6成10年按揭。樓層價(jià)格（元/M2）1F15302F、6F15803F、5F16804F16907F1480物管費(fèi)40元/戶、月5、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)劣：（1） 紅色坡形屋頂，羅馬庭園式中心花

30、園，大面積綠化與滾滾長(zhǎng)江相輝映；（2） 內(nèi)墻基本裝修，門窗、外墻等其它合用部分裝修一致，有利于保證房屋質(zhì)量及外觀的完善統(tǒng)一；（3） 體貼入微的管家式物業(yè)管理服務(wù)，便于統(tǒng)一管理，讓業(yè)主住著安全舒心；（4） 珠海建安集團(tuán)等三家公司共同投資開發(fā)，實(shí)力雄厚，一期先開發(fā)4棟多層，有利于加速資金周轉(zhuǎn)；（5） 交通便利，有一路直通市內(nèi)。劣勢(shì)：（1） 價(jià)格較高，高出同類地段住宅200-300元/平方米；（2） 44%二室一廳的戶型與小區(qū)高價(jià)位高品質(zhì)嚴(yán)重沖突；（3） 地理位置較偏，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行等生活服務(wù)設(shè)施配套欠完善，影響消費(fèi)置業(yè)；（4） 物業(yè)管理費(fèi)較高；（5） 高層建筑建在北面，阻礙了南面多層住宅的視

31、野。綜合評(píng)述： 濱江花園商住樓全框架結(jié)構(gòu)，工程造型新穎別致，立面線條豐富，虛實(shí)結(jié)合，富有時(shí)代氣息。中心花園噴泉，花草盆景，小區(qū)內(nèi)配套完備，住宅環(huán)境溫馨。物業(yè)管理先進(jìn)完備，交通便利。高品質(zhì)、高價(jià)格只適合高收入家庭購置。地理位置較偏，周邊學(xué)校、醫(yī)院等生活設(shè)施配套欠完善，高比例的二室一廳與高品質(zhì)、高價(jià)格相矛盾，只適合中等收入家庭消費(fèi)者，影響了住宅的銷售。目前，自2000年5月一盤以來，二室一廳只銷售2%，其它住宅幾乎銷售一空。第三章 消費(fèi)群體分析一、消費(fèi)需求趨勢(shì)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研得出消費(fèi)需求結(jié)論 區(qū)域范圍由于九江市區(qū)域范圍不大，消費(fèi)者對(duì)距離的遠(yuǎn)近認(rèn)識(shí)通常以交通方便來衡量，潯陽區(qū)交通通暢，商業(yè)繁華，仍是市中

32、心情結(jié)的消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)。但價(jià)格合理，配套完善，交通便利的地段區(qū)域仍受到消費(fèi)者的喜愛，市政規(guī)劃的商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒃俅纬蔀橄M(fèi)者置業(yè)熱點(diǎn)。 住宅類型多層住宅仍然是消費(fèi)者最能接受的。別墅作為一種身份的象征受到不少人士的推崇，但消費(fèi)者能夠接受的別墅價(jià)格較低，價(jià)格適當(dāng)，環(huán)境優(yōu)美的別墅將受到中高檔收入家庭喜愛。但比例不宜過大。高層住宅受到價(jià)格高、費(fèi)用高、實(shí)用率低以及停電停水等因素的困擾，市場(chǎng)需求極小。 價(jià)格水平九江市整體收入水平不高是直接影響居民購房消費(fèi)的主要因素。潯陽區(qū)消費(fèi)者最能接受的是900-1000元/平方米；廬山區(qū)消費(fèi)者最理想的價(jià)位是500元/平方米左右。從市場(chǎng)供求上分析，潯陽區(qū)定位在1200元/

33、平方米的價(jià)格的中檔偏上多層住宅是大有市場(chǎng)，廬山區(qū)經(jīng)過提高物業(yè)的綜合素質(zhì)，600-700元/平方米的多層住宅，1200-1300元/平方米的別墅應(yīng)該被市場(chǎng)接受。 住房面積2000年整體市場(chǎng)經(jīng)過調(diào)整，中檔偏大的三房單位、二房單位已成為主流。其中70-99平方米的二房、100-130平方米的三房占大多數(shù)，而70-90平方米的二房、90-110平方米的三房單位，市場(chǎng)需求大于供給，捕捉市場(chǎng)有效需求有望滿足置業(yè)熱點(diǎn)。 戶型的構(gòu)成 因安居型的三房二廳、二房二廳易滿足中檔偏上家庭置業(yè)一步到位的需求，故錯(cuò)層樓、中樓成為新生代家庭個(gè)性需求的熱點(diǎn)。開發(fā)面積大小適中（70-99平方米的二房二廳和91-110平方米的三

34、房二廳單位）功能分區(qū)完善，通風(fēng)采光俱佳的創(chuàng)意型戶型，既有別于平層的實(shí)在又有別墅型享受，將會(huì)受到市場(chǎng)的追捧。 交通便利消費(fèi)者在居住得舒適的同時(shí)，又關(guān)注市政配套設(shè)施的發(fā)展。交通的便利程度直接關(guān)系消費(fèi)者上班購物、下一代上學(xué)等日常生活的舒適順暢。周圍景觀好、地理位置較佳、交通便利的樓盤依然是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。二、消費(fèi)者群體分析（一）消費(fèi)群體分類1、受訪者性別 本次調(diào)查采用登門拜訪、電話預(yù)約、售樓處現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研等方式，發(fā)放回收230份問卷，其中住宅問卷114份，有效問卷103份。商場(chǎng)消費(fèi)問卷116份，有效問卷111份。受訪者大部分是十里大道和市西一路那一帶的家庭。住宅問卷其中男性是家庭購房的主要決策者，占68

35、.9%,女性相應(yīng)較少占31.1%。性 別男女總 計(jì)人數(shù)（個(gè)）7132103比例（%）68.9%31.1%100%2、你的職業(yè)職 業(yè)事業(yè)單位企業(yè)管理 人員公務(wù)員私營業(yè)主金融證券人士自由職業(yè)者其它合計(jì)人數(shù) （個(gè)） 975430309103比例（%）8.79%6.8%4.9%41.7%29.1%8.7%受訪者職業(yè)是私營業(yè)主比例相當(dāng)大，占41.1%，而事業(yè)、企業(yè)單位比例較小，九江以從事商品批發(fā)和汽車銷售的商業(yè)人士較多占多數(shù)。1、 你受教育程度教育程度初中以下高中或中專大 專本科及以上合 計(jì)人數(shù)（個(gè)）1070167103比例（%）9.7%68%15.5%6.8% 文化程度是高中或中專占70%，大?；虮究?/p>

36、以上占6.8%，文化水平總體還算高，素質(zhì)也相對(duì)的高一些。2、 你現(xiàn)在的家庭成員家庭成員三口之家四口之家三代同堂其 它合 計(jì)人數(shù)（個(gè)）40311814103比例（%）38.8%30.1%17.5%13.6%  三口之家占38.8%，四口之家占30.1%，現(xiàn)在青年家庭是消費(fèi)主力軍。3、 家庭收入家庭年收入2萬元以下24萬元48萬元8萬元以上合 計(jì)人數(shù)（個(gè)）663142103比例（%）64%30.1%3.92%1.98%100% 家庭收入2萬元以下的受訪者比例最多，占42.62%，24萬元之間的占30.1%，再其次是在48萬元之間者占3.92%，整體數(shù)據(jù)顯示為九江消費(fèi)者的收入水平比較低，商

37、品房開發(fā)的主力消費(fèi)群是家庭收入在24萬元左右。4、 現(xiàn)居住宅為現(xiàn)居住宅公房、宿舍租房與借房商品房合計(jì)人數(shù)（個(gè)）351751103比例（%）34%16.5%49.5%100% 消費(fèi)者所住商品房比例占49.5%，而租房與借房公房宿舍兩者總占50.5%，表明九江住房商品化程度不高，隨著市政府住房商品化的全面推進(jìn)，九江商品房的需求潛力巨大，一大批有購買能力的租房戶、借房戶和住集體宿舍家庭都將轉(zhuǎn)化為有效需求。（二）住宅消費(fèi)需求特征分析1、 您準(zhǔn)備何時(shí)購房何時(shí)購買3個(gè)月內(nèi)半年內(nèi)一年內(nèi)二年內(nèi)暫 無合 計(jì)人數(shù)(個(gè)例(%)0.1%2.9%16.5%12.6%67.9% 據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，

38、二年以內(nèi)的準(zhǔn)備購房者占有32.1%，其中半年至一年內(nèi)購房者占整體調(diào)研比例的16.5%，一年至二年內(nèi)購房者占12.6%。2、 您購房的主要原因買房原因置業(yè)改善條件現(xiàn)居人理想投資為父母為子女其它合計(jì)人數(shù)(個(gè))121337631220103比例(%)11.7%12.6%36%5.8%2.9%11.7%19.4%據(jù)調(diào)研結(jié)果表明：(1） 因居住不理想，而擬購房者比例最高。據(jù)進(jìn)一步詢問發(fā)現(xiàn)，該部分受訪者或住集體宿舍或借房、租房居住者較多。起居不分，餐廚合用，洗溺功能不全是他們目前住房的共同特征，嚴(yán)重地影響居住生活質(zhì)量，給生活帶來不便。（2） 其次，欲改善居住條件而購房者占12.6%，據(jù)進(jìn)一步詢問發(fā)現(xiàn)居住十

39、里大道的有房受訪者，受以住建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)落后之苦，采光、通風(fēng)，廚房排煙污水處理等不盡理想，希望通過換房來實(shí)現(xiàn)居住條件和生活質(zhì)量的同步提高。3、您喜歡的住宅類型住宅類型高層公寓多層住宅獨(dú)門獨(dú)戶的別墅合 計(jì)人數(shù)(個(gè))87421103比例(%)78%718%204%100% 目前生活條件中下，多層住宅仍然是消費(fèi)者最樂意接受的。占71.8%，其次是條件允許的前提下，受訪者寧愿選擇獨(dú)門獨(dú)戶的別墅，占20.4%；而高層公寓的比例極小部分占7.8%。進(jìn)一步調(diào)查：由于九江經(jīng)濟(jì)疲軟，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入來說購買能力比較低，多層住宅價(jià)格一直處在較低的水平，自然受到消費(fèi)者歡迎。且九江房產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成多元化，別墅和高層住宅在

40、九江房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于萌芽狀態(tài)，尚不形成對(duì)多層住宅的競(jìng)爭(zhēng)。別墅項(xiàng)目?jī)H在弘雅花園旁興建二十多棟，高層公寓僅濱江花園有二棟，數(shù)量較少，銷售并未看好。4、您希望購買住宅戶型戶型二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房二廳復(fù)式（躍式）合計(jì)人數(shù)(個(gè))82224211513103比例(%)7.8%21.4%23.3%31.1%439%12.5% 據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示,受訪者對(duì)二房、三房的市場(chǎng)需求較大。其中，三房二廳是消費(fèi)者最受青睞的戶型，占31.1%；其次是三房一廳占23.3%二房二廳占21.4%；復(fù)式、躍層式戶型等創(chuàng)新戶型也受到不少消費(fèi)者的喜愛。進(jìn)一步詢問發(fā)現(xiàn)：（1） 三居室的戶型因功能較完備，能滿足首次置業(yè)者

41、一步到位或換房一族改善居住條件的需求。（2） 因消費(fèi)者的生活質(zhì)量的提高和消費(fèi)觀念的改變，消費(fèi)者對(duì)二個(gè)廳的選擇趨勢(shì)明顯增強(qiáng)。（3） 復(fù)式、躍層等新穎戶型，體現(xiàn)一種時(shí)尚高貴的生活追求，消費(fèi)者潛意識(shí)中想擁有此等戶型，但經(jīng)濟(jì)條件限制了有效需求。5、您準(zhǔn)備選擇的住宅面積住宅面積70 m2以下71M2-90 m291m2-110 m2111m2-130 m2131m2-150 m2151m2-170 m2171m2-190 m2191m2以上合計(jì)人數(shù)(個(gè))8383396216103比例（%）7.9%36.8%31.6%8.8%6.1%1.8%0.9%6.1%100% 受訪者對(duì)住宅面積的需求集中在70-13

42、0平方米的區(qū)段,占整體比例的77.2%，而其中70-90平方米占36.81%，90-110平方米占31.6%；110-130平方米占8.8%,而對(duì)其他面積的需求較分散。據(jù)進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)：（1）70-90平方米的二房較符合新婚年輕家庭消費(fèi)要求，尤其是在廬山區(qū)年輕家庭需求更明顯。（2）90-110平方米的三房是較符合中青年家庭的消費(fèi)需求。（3）110-130平方米能滿足中高檔收入家庭置業(yè)需求。6、您認(rèn)為在西一路購房可接受的價(jià)格住宅單價(jià)(元/ m2)900以下900-10001000-11001100-12001200-13001300-1400合計(jì)人數(shù)(個(gè))66286012103比例(%)64.1

43、%27.2%5.8%0%1%1.9%100%受訪者表示該地段可接受的最合理的房?jī)r(jià)為900元/平方米以下占64.1%，其次為900-1000元/平方米占27.2%，能接受1000-1100元/平方米的消費(fèi)者相應(yīng)較少。但消費(fèi)者強(qiáng)調(diào)個(gè)別物業(yè)檔次較高的房?jī)r(jià)可適當(dāng)調(diào)高，選擇1200元/平方米以上的合計(jì)占2.9%。7、 您購房的信息來源信息來源電視廣告報(bào)紙廣告戶外廣告親友廣告合 計(jì)人數(shù)（個(gè)例（%）13.6%24.3%28.2%33.9%100%通過親友廣告獲取樓盤信息的最多占33.9%；其次是戶外廣告占28.2%，報(bào)紙廣告占24.3%,電視效果并不明顯。8、您選擇住宅的類型類 型

44、現(xiàn) 樓期 樓合 計(jì)人數(shù)（個(gè)）7528103比例（%）72.8%27.2%100% 據(jù)調(diào)研結(jié)果表明：消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)樓的選擇趨向較期樓更明顯有72.8%的消費(fèi)者認(rèn)為現(xiàn)樓風(fēng)險(xiǎn)小,入伙快,而偏愛現(xiàn)樓。27.2%的消費(fèi)者認(rèn)為期樓可供選擇的余地大,對(duì)戶型功能分區(qū)、通風(fēng)、采光建筑質(zhì)量都有較大的選擇權(quán)而中意期樓。9、您選擇住宅考慮的最主要因素考慮條件價(jià)格位置交通便利小區(qū)環(huán)境開發(fā)商實(shí)力戶型好購物建質(zhì)周邊環(huán)境及治安物業(yè)管理付款方式總計(jì)人數(shù)（個(gè)）77286423619241827158309 我們?cè)谡{(diào)研中列舉影響購房行為的諸多因素，供受訪者做限量（多項(xiàng)選擇），最后發(fā)現(xiàn)排前五位的依次是價(jià)格、交通、地段區(qū)位、周邊環(huán)境和小區(qū)

45、環(huán)境，與我們前期在九江調(diào)研結(jié)果基本相一致。 在調(diào)研中進(jìn)一步詢問發(fā)現(xiàn)：（1） 價(jià)格依然是九江消費(fèi)者最關(guān)心的敏感因素。目前，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度不高，物業(yè)檔次差距不大的市場(chǎng)環(huán)境中，價(jià)格依然是取勝的關(guān)鍵；（2） 交通是否便利是關(guān)系到消費(fèi)者日常生活上下班、兒童上學(xué)是否順暢的一大關(guān)鍵因素。（3） 地段區(qū)位作為房地產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟的標(biāo)志，在消費(fèi)者心目中占住重要地位。商業(yè)繁榮，配套設(shè)施完善的市中心地段依然是置業(yè)者的首選之地。周邊環(huán)境和小區(qū)環(huán)境的優(yōu)美舒適已成為提升片區(qū)物業(yè)檔次的一大因素，湖水相印的富有人文氣志的文化社區(qū)，會(huì)受到置業(yè)者的追捧。10、您希望的付款方式付款方式分期付款一次性付款銀行按揭合計(jì)人數(shù)(個(gè))25255

46、3103比例(%)24.3%24.3%51.4%100%從付款方式來看，九江居民的消費(fèi)者較一年前有較大的改變，選擇銀行按揭來提前消費(fèi)購房者有大幅提高，選擇分期付款來購房者明顯減少。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)選擇分期付款的占24.3%，選擇銀行按揭的付款方式占51.4%。11、您是否希望所購住宅裝修裝修狀況不裝修全套裝修簡(jiǎn)單裝修廚衛(wèi)裝修合 計(jì)人數(shù)（個(gè)）5415268103比例（%）52.42%14.56%25.2%7.8%100% 有52.42%的消費(fèi)者選擇不裝修,但希望發(fā)展提供可參考的裝修設(shè)計(jì)方案；有14.56%的消費(fèi)者愿意選擇全套；有25.2%的消費(fèi)者選擇簡(jiǎn)單的裝修，說明九江居民住房消費(fèi)正在逐漸接受外來文化

47、教育的熏陶，注重居住生活的品味提高，同時(shí)表明在九江消費(fèi)者看來住房裝修仍是頗費(fèi)財(cái)力、精力的事情。12、您認(rèn)為物業(yè)管理收費(fèi)多少合適物業(yè)管理收費(fèi)(元/M2)0.1以下0.1-0.20.2-0.30.3-0.40.4以上合 計(jì)人數(shù)（個(gè)）5640232103比例（%）54.4%38.8%1.9%2.9%2%100% 接受物管費(fèi)在0.1元/平方米以下的占54.4%;其次是0.1-0.2元/平方米占38.8%,而選擇0.2元/平方米以上的占6.8%。 據(jù)進(jìn)一步詢問獲悉：九江住宅物業(yè)的物業(yè)管理水平低、服務(wù)范圍小導(dǎo)致可收取的物業(yè)管理費(fèi)用也較低。雖然有個(gè)別住宅小區(qū)引進(jìn)封閉式物業(yè)管理服務(wù)，但月前尚未起到示范作用。消

48、費(fèi)調(diào)研結(jié)論： 1、九江市域范圍不大，但受行政區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、文化的影響，置業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)板塊的選擇呈現(xiàn)出北熱南平的格局，北部具體地說潯陽區(qū)作為市中心依然是消費(fèi)者置業(yè)的最佳歸宿，南部的開發(fā)區(qū)和廬山區(qū)在近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中雖有趨暖之勢(shì)，但相對(duì)市中心聚集了相當(dāng)部分中等收入的家庭置業(yè)安家。 2、近三年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極培育下，九江房地產(chǎn)已經(jīng)取得較大的突破，商品房的消費(fèi)群體從中高收入階層向中等收入家庭擴(kuò)散。隨著二級(jí)市場(chǎng)放開及城市規(guī)劃的日趨完善，土地資源的合理利用，一大批潛在的消費(fèi)群體將轉(zhuǎn)化為有效需求，而成為換房一族，中高檔住宅市場(chǎng)仍然是高收入階層市場(chǎng)，相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的商品房成為中等收入家庭的置業(yè)首選。

49、梯度消費(fèi)即將形成。 3、受置業(yè)區(qū)域的影響西一路一帶房地產(chǎn)發(fā)展尚未成熟，周邊配套欠完善，消費(fèi)者能接受的住房以中等偏上為主，面積在90-130平方米的三房和70-110平方米二房，單價(jià)在900元/平方米左右，總價(jià)在10萬元左右的商品房能被中等偏上的家庭接受。規(guī)劃超前小區(qū)配套完善，物業(yè)管理佳，日常生活便利等綜合因素上物有所值，物超所值的規(guī)模小區(qū)物業(yè)即將成為引導(dǎo)消費(fèi)的市場(chǎng)熱點(diǎn)。 4、適應(yīng)九江消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，開發(fā)動(dòng)靜分區(qū)、起居分開，餐廳客廳隔離，洗溺分開的三房二廳、二房二廳為主的戶型，輔以少量的三房一廳和復(fù)式單位面積應(yīng)結(jié)合戶型結(jié)構(gòu)，突出適用性的住宅單位會(huì)受到市場(chǎng)追捧。 5、在住宅銷售中，樣板房展示的引導(dǎo)

50、效果反應(yīng)極好，九江消費(fèi)者對(duì)住宅裝修有進(jìn)一步認(rèn)識(shí)，選擇精裝修的傾向有所增強(qiáng)，因而在實(shí)際銷售中應(yīng)根據(jù)不同需求個(gè)性的消費(fèi)者制訂裝修套餐服務(wù)，激發(fā)消費(fèi)需求產(chǎn)生沖動(dòng)購買，并進(jìn)一步引導(dǎo)消費(fèi)者現(xiàn)場(chǎng)成交。 6、從廣告信息來源的結(jié)果看，九江消費(fèi)者通過親友廣告途徑獲取信息最多，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售反應(yīng)，在九江老客戶帶新客戶成交的現(xiàn)象十分明顯，充分利用消費(fèi)者口碑宣傳效果，能夠迅速地樹立項(xiàng)目的市場(chǎng)品牌。因此在實(shí)際銷售過程中從開發(fā)商到代理商，從銷售一線業(yè)務(wù)員到后勤的各方面人員均應(yīng)自始至終，貫徹執(zhí)行銷售服務(wù)第一的策劃精神，實(shí)現(xiàn)“人推人”的銷售策略，爭(zhēng)在短期內(nèi)將本項(xiàng)目包裝成明星樓盤，帶旺市場(chǎng)需求。7、 經(jīng)過市場(chǎng)的積極培育，銀行按揭的

51、順利推廣，九江消費(fèi)者的消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大了消費(fèi)層，激發(fā)了相當(dāng)部分消費(fèi)者的投資意識(shí)，對(duì)期房進(jìn)行適度的包裝，通過到位的促銷手段，制造羊群效應(yīng)，會(huì)取得良好的銷售開局。 8、根據(jù)戶外廣告效應(yīng)的時(shí)間長(zhǎng)，廣告受眾較集中和消費(fèi)者易接受的特點(diǎn)，結(jié)合郵政夾頁廣告和報(bào)刊懸念廣告來配合現(xiàn)場(chǎng)的墻體形象廣告可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)眾人皆知的視覺沖擊效果，因此可以通過較新穎的創(chuàng)意和圖案在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。三、商場(chǎng)消費(fèi)行為分析1、 您需求商鋪的目的 受訪者選擇自營的比例較多占74%，投資商鋪的較少占26%。結(jié)合我們?nèi)霊粽{(diào)查，九江對(duì)商鋪的需求大多是自營；通過投資商鋪?zhàn)赓U他人，賺取回報(bào)的方式較少。受京九線的影響，十里大道沿街的商鋪

52、租金回報(bào)逐漸上調(diào)，消費(fèi)行為中投資的比重逐漸加大，投資商鋪的意識(shí)在增強(qiáng)，這種消費(fèi)意識(shí)的改變?cè)谖磥矶昕赡軙?huì)成為一種突出特征。買商鋪目的自營投資合計(jì)人數(shù)（個(gè)）8229111比例（%）74261002、 您認(rèn)為多大的經(jīng)營單位面積最合適34%的受訪者認(rèn)為21-30平方米的經(jīng)營單位最經(jīng)濟(jì)，25%的受訪者認(rèn)為31-50平方米的經(jīng)營單位較合適；13%的受訪者選擇51-70平方米的商鋪。選擇其他區(qū)間段的較分散，并無明顯的特征。據(jù)此，我們認(rèn)為： 選擇21-30平方米的經(jīng)營單位，較符合小型的娛樂設(shè)施和家庭小超市； 選擇51-70平方米的經(jīng)營單位占13%，表明選擇中等面積的經(jīng)營單位有一定市場(chǎng)，但市場(chǎng)份額不多； 本項(xiàng)目商鋪面積劃分宜根據(jù)經(jīng)營范圍組