工程部前期介入注意事項(xiàng)

1、.一、物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)階段應(yīng)該提出哪些意見(jiàn)？一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時(shí)不但要考慮對(duì)銷(xiāo)售有利的各種外部條件，更要考慮與之對(duì)應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡(jiǎn)便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)（說(shuō)明）應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議： 1）低壓配電回路及電能表的合理設(shè)置；2）高低壓配電房、變壓器房不宜設(shè)在地下室最低層（防水淹）；3）設(shè)備房應(yīng)有足夠的維修空間；4）水泵房電氣控制柜基礎(chǔ)高度要適當(dāng)抬高；5）應(yīng)急燈、出口指示燈和疏散指示燈等和電源線路的連接應(yīng)通過(guò)插頭、插座的連接；6）水、電井房要設(shè)照明燈具；7）同一小區(qū)應(yīng)盡量將監(jiān)控室、消防中心集中設(shè)置。（8）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職

2、工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等）。 （9）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。 （10）設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔。（11）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。（12）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。（13）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。（14）小區(qū)內(nèi)的車(chē)位配置要考慮到車(chē)輛比例盡量充足。 （15）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)

3、成防攀越的。 （16）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。 （17）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤(pán)、高低杠桿等設(shè)施和器械。 （18）排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。 （19）現(xiàn)在大部分家庭將陽(yáng)臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題。 （20）低價(jià)商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生

4、老式空調(diào)口的敝端和遺留問(wèn)題（滲漏）。（21）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對(duì)講電話、門(mén)鈴的配置除在玄門(mén)外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來(lái)電來(lái)訪時(shí)的尷尬。）（22）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。（23）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開(kāi)關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。（24）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。（25）小區(qū)

5、路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開(kāi)支）。（26）垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門(mén)朝外便于垃圾清運(yùn)車(chē)在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。（27）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開(kāi)關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。（28）一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來(lái)度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。（29）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。（30）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居

6、民用水和商鋪用水的管路分開(kāi)并各配計(jì)量表（以避免自來(lái)水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無(wú)形中又會(huì)長(zhǎng)期多支出費(fèi)用）。（31）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。（32）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周?chē)鷳?yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。（33）建筑物的臨街、下有行人路面或停車(chē)位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。（34）各單元門(mén)、停車(chē)位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。（35）所有單元進(jìn)戶門(mén)應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。（

7、36）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開(kāi)發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。（37）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)(以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè))。（38）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。（39）最容易發(fā)生問(wèn)題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。 （c）陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆

8、座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來(lái)不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。二、物業(yè)公司在工程施工階段介入過(guò)程中應(yīng)注意什么？ 一個(gè)物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)講主要對(duì)開(kāi)發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議： （1）對(duì)小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價(jià)格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用

9、件，盡量采用國(guó)家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。（3） 涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過(guò)程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開(kāi)發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書(shū)面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨價(jià)目表

10、、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。（5） 一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書(shū)，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。（6） 小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門(mén)的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過(guò)水電部門(mén)校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過(guò)公安部門(mén)的安全技防測(cè)試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。（7） 為方便以后的物業(yè)管理，對(duì)大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），

11、高層及大型寫(xiě)字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開(kāi)，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開(kāi)關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。（9）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。（10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會(huì)同參加，對(duì)不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的

12、二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。在施工階段介入11）參與施工監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，并適當(dāng)?shù)叵蝽?xiàng)目公司、總工室等部門(mén)反映，必要時(shí)以公司名義發(fā)函，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設(shè)質(zhì)量隱患消滅在建造過(guò)程中，從而提高樓盤(pán)的建造質(zhì)量；注意的重點(diǎn)是 隱蔽工程，如埋地線管的材質(zhì)、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導(dǎo)線的型號(hào)（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設(shè)計(jì)要求施工。12）熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對(duì)圖紙的改動(dòng)作出記錄，便于后期管理，也為接管驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）打下基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)；13

13、）集圖紙、資料、使用說(shuō)明書(shū)，熟悉設(shè)備的功能；14）和項(xiàng)目公司、施工單位、設(shè)備廠家及有關(guān)部門(mén)搞好關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，利于后期設(shè)備保修和管理。三參加設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交1）驗(yàn)收參加人員要盡可能熟悉有關(guān)的施工驗(yàn)收規(guī)范，了解設(shè)計(jì)要求。要點(diǎn)：a、 檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施的性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。如：柴油發(fā)電機(jī)能否手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)；啟動(dòng)的時(shí)間是否達(dá)到要求，消防30秒，人防15秒；輸出電壓和頻率是否穩(wěn)定，配電開(kāi)關(guān)能否自動(dòng)切換等；開(kāi)啟濕式報(bào)警閥的試驗(yàn)閥，測(cè)試消防噴淋泵是否能自動(dòng)啟動(dòng)等。b、 檢查施工工藝。如：設(shè)備是否有編號(hào)；配電柜、控制柜及其各回路、電器元件是否標(biāo)識(shí)清楚；配線是否整齊；接線是否牢固；有多條（3條）

14、以上零、地線的要設(shè)置零線、地線匯流排；多股線要壓接線耳；線槽蓋、線盒蓋是否齊全。c、 設(shè)備、設(shè)施外觀檢查，是否有損壞、生銹或殘缺。d、 在驗(yàn)收證明書(shū)上簽字，對(duì)存在問(wèn)題要如實(shí)寫(xiě)上，不要簡(jiǎn)單簽名， 2）接管移交要點(diǎn)：a、 要有移交設(shè)備清單、資料清單、項(xiàng)目公司和物業(yè)公司雙方簽字。b、列出存問(wèn)題， 由項(xiàng)目公司簽字確認(rèn)。c、 明確存在問(wèn)題的整改責(zé)任和整改時(shí)間3）籌辦物業(yè)管理中心1、擬定工程人員編制；2、招聘工程人員；3、制定開(kāi)盤(pán)前工程人員培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容；4、標(biāo)準(zhǔn)化管理制度及規(guī)程懸掛上墻準(zhǔn)備；5、協(xié)助制定開(kāi)辦預(yù)算；6、跟進(jìn)管理中心的裝修工程。附：前期介入工程師崗位職責(zé)1小區(qū)綠化、道路、交通、景觀、公建

15、配套、樓宇公共地方、公共設(shè)施、車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) 、小區(qū)安全防范系統(tǒng)、商鋪、會(huì)所功能布局等規(guī)劃設(shè)計(jì)，從物業(yè)管理和日后使用方便的角度提出專業(yè)意見(jiàn)。2參加甲方組織的小區(qū)各專業(yè)設(shè)計(jì)、施工圖紙會(huì)審。3參與施工現(xiàn)場(chǎng)的了解、跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)可能影響日后使用或管理運(yùn)作的因素及時(shí)反饋給甲方采取適當(dāng)施。4召開(kāi)有集團(tuán)總工室、發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)、工程建設(shè)主管部門(mén)參加溝通意見(jiàn)交流會(huì)。5協(xié)助制定開(kāi)辦預(yù)算。6議定工程人員編制。7招聘工程技術(shù)人員。8 跟進(jìn)管理中心的裝飾工程。9各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交前的遺留問(wèn)題及待改善事項(xiàng)向甲方提出。10按照中華人民共和國(guó)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及集團(tuán)工作程序協(xié)助編制物業(yè)接管計(jì)劃。附：關(guān)于新建樓盤(pán)前

16、期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一些意見(jiàn)1、建筑專業(yè)：1）根據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范：外窗窗臺(tái)距樓面、地面的凈高低于0.9米時(shí)，應(yīng)有防護(hù)設(shè)施，所以窗臺(tái)高度低于0.9米的開(kāi)啟窗應(yīng)設(shè)安全防護(hù)欄；2）住宅的廚房宜設(shè)排煙氣的煙道，避免各廚房抽油煙機(jī)的排氣管直接向室外甚至是臥室窗戶排放，造成居室周?chē)h(huán)境污染和影響外立面美觀以及鄰里不和；3）住宅各廳房應(yīng)預(yù)留合適的空調(diào)室外機(jī)位、空調(diào)排水孔及排水管，避免沒(méi)有預(yù)留或預(yù)留位置不夠或所需排水管、銅管過(guò)長(zhǎng)；2、弱電專業(yè)1） 消防梯、客梯轎廂內(nèi)的緊急呼叫，應(yīng)連通監(jiān)控中心或消防中心；2）為優(yōu)化人員及設(shè)備的管理，節(jié)省人力資源，小區(qū)的保安監(jiān)控中心及消防控制中心宜統(tǒng)一設(shè)立，不宜分期設(shè)置多個(gè)控制中心；3）弱電系統(tǒng)（包括消防報(bào)警）應(yīng)設(shè)專用接地裝置，在系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)把弱電防雷裝置一并納入設(shè)計(jì)范圍；3、強(qiáng)電專業(yè)1）有關(guān)用電計(jì)量問(wèn)題2）高、低壓配電房、變壓器房