房地產(chǎn)營銷 (23)

1、十六、產(chǎn)權、產(chǎn)權調(diào)換、產(chǎn)權調(diào)換與作價補償相結合和產(chǎn)權登記（1）產(chǎn)權亦即財產(chǎn)的所有權，又稱物權。它是指財產(chǎn)所有者在法律允許的范圍內(nèi)，對其財產(chǎn)享有的占用、使用、收益和處分的權利。作為財產(chǎn)的房屋，稱之為“房產(chǎn)”。房產(chǎn)是房屋的經(jīng)濟形態(tài)，房產(chǎn)的所有權即房產(chǎn)的產(chǎn)權。以往所指的房產(chǎn)，包括房屋及其占用的一定范圍內(nèi)的土地（屋基、院落等）。我國現(xiàn)行憲法規(guī)定：城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，因此，房產(chǎn)的概念不包括土地。但由于房屋和土地具有天然的不可分割性，房屋是建筑在土地之上的，土地是房屋的載體，二者密不可分，所以，一般講房地產(chǎn)產(chǎn)權時，即指房屋的所有權和土

2、地的使用權。（2）產(chǎn)權調(diào)換是指拆遷人用易地或者再建設的房屋與被拆遷人的房屋進行交換，被拆遷人原來的房屋被拆除后仍然保留相應房屋的產(chǎn)權。產(chǎn)權調(diào)換的補償標準，按照產(chǎn)權人被拆除房屋的建筑面積計算。（3）產(chǎn)權調(diào)換與作價補償相結合是指在拆遷補償中對被拆遷人的房屋一部分實行產(chǎn)權調(diào)換，一部分實行作價補償。（4）產(chǎn)權登記是指城鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權人或產(chǎn)權代理人按規(guī)定向國家房地產(chǎn)管理機關申請登記，經(jīng)國家房地產(chǎn)管理機關核實，發(fā)放房地產(chǎn)產(chǎn)權證書（或房屋所有權證和土地使用權證）的過程。只有經(jīng)產(chǎn)權登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權，才能獲得國家法律的認可并受國家法律的保護。十七、標準價、成本價、抵交價、負擔價（1）標準價是指部分市（縣）在出售公

3、有住房時，依據(jù)當?shù)芈毠ぜ彝テ骄?jīng)濟承受能力確定的低于成本價的售房價格，由負擔價和抵交價兩部分構成。標準價屬于城鎮(zhèn)住房制度改革初期的一種過渡性價格，它將逐步趨近于成本價，并最終被市場價所取代。（2） 成本價是指在房改售房中，各市（縣）按照建造公有住房的平均成本而測定的價格。按照現(xiàn)行規(guī)定，城鎮(zhèn)公有住房的成本價由以下7項因素構成： 征地和拆遷補償費； 勘察設計和前期工程費； 建安工程費； 住宅小區(qū)基礎設施建設費（小區(qū)級非營利性配套公建費是否列入成本，由各地自行確定）； 管理費； 貸款利息； 稅金。（3）抵交價是指在按標準價購房時，單位面積房價中，職工可以用單位資助的住房公積金支付的金額。它一般按家庭

4、雙職工65年（男職工35年，女職工30年）內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80%計算。從每年公布的標準價中，扣除負擔價后的余額，即為當年的抵交價。（4）負擔價是指按標準價購房時，單位面積房價中，需要職工用個人收入直接支付的金額。一般依當?shù)厍耙荒觌p職工年平均工資的適當倍數(shù)確定，并隨職工收入水平的提高呈同向變化。十八、房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn) 抵押、房地產(chǎn)典當、房地產(chǎn)分割和房地產(chǎn)交換（1）房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)權利人自愿將其房屋及其附屬設施連同相關土地使用權，按約定轉(zhuǎn)讓給買受人，由買受人接受并按約定支付價款的民事法律行為。房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)流通中最基本、最常見的交易形式。房地產(chǎn)

5、買賣必須采取書面形式，由買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同（協(xié)議）。房地產(chǎn)買賣與一般商品買賣比較，其特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 進行買賣的房屋不能作空間轉(zhuǎn)移，只能在權屬上轉(zhuǎn)移變更房屋所有權。 房屋買賣價款數(shù)額大，可以分期支付房款。 供買賣的房屋其產(chǎn)權必須明確，依法限制買賣的房地產(chǎn)不得買賣。 房地產(chǎn)買賣雙方必須具有完全的民事行為能力，是合格的當事人。 房地產(chǎn)買賣必須履行法律手續(xù)，經(jīng)房地產(chǎn)管理機關辦理登記過戶手續(xù)，否則無效。（2）房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權利人將自己擁有的房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓給他人的民事法律行為。房地產(chǎn)贈與是房地產(chǎn)流通的一種重要形式。在房地產(chǎn)贈與中，將自己擁有的房屋所有權和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使

6、用權轉(zhuǎn)讓他人的人稱房地產(chǎn)贈與人，接受他人贈與的人稱受贈人。房地產(chǎn)贈與雖是房地產(chǎn)的無償轉(zhuǎn)讓，但涉及價值巨大的不動產(chǎn)的產(chǎn)權變更，也是房屋所有權人和土地使用權人的變更。辦理房地產(chǎn)贈與，可以商定附加有益于社會公益事業(yè)的特定條件，但必須是出于贈與當事人雙方完全愿意，必須訂立贈與契約（合同），必須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理贈與登記和審核手續(xù)。不得以贈與的形式回避法規(guī)，損害公共利益或他人的利益。公民作為房地產(chǎn)贈與人，必須是房地產(chǎn)的權利人，必須是具有完全民事行為能力的人，必須是根據(jù)自己的意志將屬于自己的房屋所有權及土地使用權贈與其他公民、國家、集體組織或社會團體。（3）房地產(chǎn)租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋及

7、其附屬設施連同相關土地使用權提供給承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租賃關系終止時，將承租房屋交還出租人的一種民事法律行為。房地產(chǎn)租賃是零星出賣房地產(chǎn)使用權的一種交易形式。在這種交易過程中，出讓房地產(chǎn)使用權的一方為出租方，通過支付租金而獲取房地產(chǎn)使用權的一方為承租方。隨著城市流動人口的增加和城市經(jīng)濟活動的發(fā)展，房屋租賃已經(jīng)成為房地產(chǎn)交易活動和頻繁的行為，城市房地產(chǎn)管理法在借鑒和總結國內(nèi)外經(jīng)驗的基礎上，對房屋租賃管理作了法律規(guī)定。這些法律規(guī)定不僅可以保護租賃雙方的合法權益，制止違法出租和利用出租房屋從事違法活動，而且還可以從房屋租賃活動管理中為國家收取土地收益。（4）房地產(chǎn)抵押：城市房地

8、產(chǎn)管理法第46條對房地產(chǎn)抵押的概念和本質(zhì)特征作了如下闡釋：“房地產(chǎn)抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償?！狈康禺a(chǎn)抵押是一種民事法律行為，其中提供房地產(chǎn)抵押物的一方是抵押人；享有債權并接受抵押物的一方是抵押權人。抵押人可以是債務人，也可以是第三人；抵押人和抵押權人均可以是自然人或法人，以及其他社會組織。抵押的本質(zhì)特征，就是當債務人超過抵押合同的規(guī)定期限沒有履行債務時，其中包括債務人故意不履行和因其他原因無法履行的各種情況，法律規(guī)定的抵押權人可以拍賣抵押物并從中優(yōu)先受償。（5）房地產(chǎn)典當（

9、或稱房屋典權）是房地產(chǎn)使用權特有的一種流通形式。它是房屋所有權人將其房屋連同該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權以一定典價轉(zhuǎn)讓給他人占有、使用和收益，并在典期屆滿時完好返還房屋并收回典金的民事活動。在房地產(chǎn)典當中，出讓房地產(chǎn)使用權并取得典價的一方為出典人，受讓房地產(chǎn)并支付典價的一方為承典人或典權人。雖然典和當是有區(qū)別的，但國內(nèi)習慣將房屋典權稱為房屋典當，大家已約定俗成，都明白房屋典當即指房屋典權。（6）房地產(chǎn)分割也稱房地產(chǎn)析產(chǎn)或分產(chǎn)，是指共有房地產(chǎn)或公有房地產(chǎn)分割為各自所有的法律行為。如合伙散伙析產(chǎn)、法人分立析產(chǎn)、兄弟姐妹析產(chǎn)等。另外，還有房地產(chǎn)權利人將自己擁有的房地產(chǎn)部分贈與他人而引起的房地產(chǎn)分割、

10、數(shù)個繼承人繼承房地產(chǎn)而引起的房地產(chǎn)分割、夫妻離婚而引起的共有房地產(chǎn)分割等。房地產(chǎn)分割是十分常見和十分普遍的房地產(chǎn)流通和轉(zhuǎn)移的形式之一。（7）房地產(chǎn)交換，也稱房地產(chǎn)互換或房屋互易。房地產(chǎn)交換分兩種性質(zhì)，一種是房地產(chǎn)產(chǎn)權交換；一種是房地產(chǎn)使用權交換。 房地產(chǎn)產(chǎn)權交換：是房地產(chǎn)權利人將自己所有的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權與對方的房地產(chǎn)實行產(chǎn)權交換的行為。 房地產(chǎn)使用權交換：是指房地產(chǎn)使用人對正在使用的房地產(chǎn)，通過與對方交換或多角交換使用權，使雙方或多方都能使用上合適的房屋的行為。房屋交換有利于房屋的合理使用，有利于解決房屋使用人在住房上、生活上的不方便，也有利于減少城市的交通流量。十

11、九、印花稅、城市土地使用稅和契稅（1）印花稅是國家對各種經(jīng)濟、技術合同和具有合同性質(zhì)憑證、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移證書、賬簿及國家規(guī)定有關文契憑證所征收的一種稅。按國家規(guī)定，購買住宅的買賣雙方需簽訂住房買賣合同，因此屬于征稅的范圍。納稅義務人是買賣商品住宅而簽訂住房買賣合同的雙方立據(jù)人。（2）城市土地使用稅：納稅人為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、城市工礦區(qū)范圍內(nèi)使用國有土地的單位和個人。租住公有住宅的住房不交土地使用稅，居住自購的商品房住宅、私有住宅者都應依法納稅。征稅目的是為更合理地利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級差收入在國家、單位、個人三者間的分配，提高土地使用效率。（3）契稅是指房地產(chǎn)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當事人所訂契約按

12、房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收；契稅除具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移合法性的作用。二十、住房貸款、個人住房貸款、個人住房組合貸款（1）住房貸款是指銀行提供給客戶用于購買、建造、改造和維修住房的貸款。住房貸款按用途不同，可分為購建住房貸款、改造維修住房貸款；按貸款方式可分為個人住房貸款、住房開發(fā)貸款；按擔保方式可分為住房抵押貸款、住房擔保貸款、住房抵押加擔保貸款。住房貸款多屬中長期貸款。（2）個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵

13、押物或質(zhì)押物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。（3）個人住房組合貸款是指由住房資金管理機構運用政策性住房資金，商業(yè)銀行運用信貸資金向同一借款申請人同時發(fā)放的，用于購買同一套自住普通商品住宅的個人住房貸款，它是政策性和商業(yè)性貸款組合的總稱。二十一、住宅的戶型和套型（1）住宅的戶型，可以用四種方法進行劃分： 根據(jù)住戶人口多少，可分為一口戶、二口戶等。 根據(jù)住戶的輩分，分為一代戶、二代戶、三代戶、三代以上戶。 用人口結構分類法可分出單身戶、夫妻戶、核心戶（夫妻帶有未婚子女）等。 根據(jù)住宅規(guī)格，可分為一室一廳、二室一廳及三室二廳等。（2）住宅的套型，即滿足不同戶型家庭生活需要的居住空間類型。目前的住

14、宅套型面積指標是以“自然間”或“室”來劃分的。根據(jù)我國頒布的城鎮(zhèn)住宅設計規(guī)范，住宅面積標準分為：小套（每套使用面積不小于18）；中套（每套使用面積不小于30）；大套（每套使用面積不少于45）。第九章 購房貸款問答本章重點內(nèi)容通過本章的學習，您可以： 熟悉商業(yè)性個人住房貸款的對象和條件 熟悉政策性個人住房貸款的對象和條件 熟悉個人住房組合貸款的對象和條件 熟悉二手房抵押貸款的對象和條件 熟悉個人商業(yè)用房貸款的對象和條件 掌握各種住房貸款的程序 熟悉各種住房貸款的額度、期限和利率 知曉常見的貸款償還方式 清楚辦理商業(yè)性個人住房貸款所需費用 正確處理貸款期間的利率調(diào)整問題 知道貸款購房需要注意哪些問

15、題 清楚退休后買房能否申請住房貸款的政策 幫助購房者了解“沖還貸”手續(xù)引 言對于一般消費者來說，購房要一次性付款好比天方夜譚。一個解決這個難題的辦法，就是申請購房貸款。什么是購房貸款?如何申請購房貸款?能貸多少?什么人才能申請?針對此類問題，我們特邀請中國建設銀行北京市分行房地產(chǎn)金融業(yè)務部的專家，在此提供了權威、詳實和細致的指導，以幫助銷售人員輕松掌握相關房貸知識。文中所涉及信息均以中國建設銀行北京分行為例，如與其他商業(yè)銀行所提供服務有不同之處，應以其他銀行自身的規(guī)定為準。第一節(jié) 基礎·概念篇目前，建行及其他商業(yè)銀行開辦的個人住房貸款業(yè)務包括商業(yè)性個人住房貸款、政策性個人住房貸款、個

16、人住房組合貸款、二手房抵押貸款及個人商業(yè)用房貸款。（一）商業(yè)性個人住房貸款是指商業(yè)銀行運用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)購買住房的自然人發(fā)放的貸款，簡稱個人住房貸款。（二）政策性個人住房貸款是指住房資金管理中心運用房改資金（住房公積金），委托商業(yè)銀行向購買自住住房的住房公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。根據(jù)政策性個人住房貸款業(yè)務委托人的不同，北京市又分為北京市住房資金管理中心個人住房擔保委托貸款、中央國家機關個人住房擔保委托貸款、中共中央直屬機關個人住房擔保委托貸款三種。1、北京市住房資金管理中心個人住房擔保委托貸款，是指由北京市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金，委托商業(yè)銀行向購買自住住房

17、的住房公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。2、中央國家機關個人住房擔保委托貸款，是指中央國家機關住房資金管理中心運用住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買自住住房的中央國家機關在京單位的住房公積金繳存人和匯繳單位的離退休職工發(fā)放的擔保貸款。3、中共中央直屬機關個人住房擔保委托貸款，是指由中共中央直屬機關住房資金管理中心運用住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買自住住房的中直機關在京單位的住房公積金繳存人和匯繳單位的離退休職工發(fā)放的擔保貸款。（三）組合貸款是指由北京市住房資金管理中心（含分中心）或中央國家機關住房資金管理中心、中共中央直屬機關住房資金管理中心運用住房公積金、銀行運用信貸資金向同一借款人同時發(fā)放的

18、用于購買同一套自住普通住房的個人住房貸款。組合貸款分為：銀行、市中心個人住房組合貸款，銀行、國管中心個人住房組合貸款，銀行、中直機關個人住房組合貸款三種。（四）二手房抵押貸款是指商業(yè)銀行運用信貸資金，向在房地產(chǎn)二級交易市場購買再交易住房，并以所購住房作抵押的購房人發(fā)放的貸款。（五）個人商業(yè)用房貸款是指銀行利用信貸資金，向購買自營商業(yè)用房和自用辦公用房的自然人發(fā)放的貸款。第二節(jié) 實務·問答篇一、商業(yè)性個人住房貸款（一）商業(yè)性個人住房貸款的對象、條件是什么?答：貸款對象為具有完全民事行為能力的自然人，申請貸款時必須具備下列條件：1、具有合法身份；2、有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好有償還貸款本

19、息的能力；3、有合法有效的購買住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求的其他證明文件；4、有所購住房全部價款20%以上的自籌資金用于支付所購住房的首付款；5、有貸款行認可的合法有效的擔保；6、貸款行規(guī)定的其他條件。（二）貸款的額度、期限和利率是什么?答：貸款額度最高為所購住房全部價款或評估價值的80%。貸款期限最長為30年。個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關規(guī)定執(zhí)行。（三）擔保方式有幾種?答：個人住房貸款實行抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和保證加抵押貸款四種方式。（四）商業(yè)性個人住房貸款的程序是什么?答：商業(yè)性個人住房貸款要經(jīng)過以下六個步驟：1、申請：借款人到銀行經(jīng)辦機構或與銀行簽訂“合作協(xié)議”的開發(fā)商

20、處填寫借款申請表，并提供以下材料：合法有效的身份證件、職業(yè)和收入證明、合法有效的購房合同或協(xié)議以及貸款行要求的其他證明文件、借款人用于購買住房的首付款證明、貸款行規(guī)定的其他文件和資料。2、調(diào)查：銀行經(jīng)辦機構或建設銀行委托的律師事務所（或公證處）對借款人提供的資料進行調(diào)查。3、審批：銀行經(jīng)辦機構對借款人的申請進行審批。4、借款人開戶、領儲蓄卡并簽訂借款合同。5、辦理抵押、擔保、質(zhì)押和保險等有關擔保手續(xù)。6、借款合同生效，資金劃入開發(fā)商賬戶。二、政策性個人住房貸款（一）貸款對象、貸款條件是什么?答：貸款對象：在本市購買自住住房，同時在住房公積金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位

21、的離退休職工。同時，借款人需具備下列條件：1、具有北京市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；3、具有購買住房的合同或有關證明文件；4、提供住房資金管理中心及所屬分中心（以下簡稱委托人）同意的擔保方式；5、符合委托人規(guī)定的其他條件；6、北京市住房資金管理中心、中央國家機關住房資金管理中心的借款申請人須建立住房公積金1年以上，且申請委托貸款前連續(xù)交存住房公積金的時間不少于6個月。（二）貸款的額度、期限和利率是什么?答：關于貸款額度，相關的規(guī)定比較多，針對不同情況有不同的額度：1、北京市住房資金管理中心：單筆貸款最高貸款額不得超過30萬元，不得超過所購房屋評估

22、價值的90%，同時也不能超過實際購房款的90%；以第三人住房提供抵押的單筆個人貸款最高貸款額同時不能超過用于抵押的房屋的評估價值及實際購房款的90%。2、中央國家機關住房資金管理中心：購買公有住房和危改加房改住房貸款單筆最高額度不超過30萬元，同時不超過購房合同價款的90%；購買商品房、經(jīng)濟適用房（含單位自建）、集資建設的住房、二手房貸款單筆最高額度不超過30萬元，同時不超過購房合同價款的80%。3、中共中央直屬機關住房資金管理中心：購買商品房和經(jīng)濟適用住房申請貸款，單筆貸款額為借款申請人提出借款申請當月住房公積金賬戶余額（不足8萬元的按8萬元計算）的15倍，同時不超過所購住房價款（扣除本人及

23、配偶的購房補貼資金）的80%，最高額度不超過40萬元（不足部分申請組合貸款）；購買房改房申請貸款，單筆貸款最高額度不超過40萬元，同時不超過所購住房價款的90%。貸款期限由委托人和借款人商定，最長不得超過30年。個人住房貸款利率按照中國人民銀行相關規(guī)定執(zhí)行。（三）貸款程序是什么?答：政策性個人住房貸款主要包括以下程序：1、申請：借款人到委托人處填報借款申請表，并提供以下材料：本人戶口本、身份證或其他有效居留證明；購房合同或意向書等有關證明文件；借款人所在單位同意貸款的信函；委托人要求提供的其他材料。2、調(diào)查：委托人初審合格后，商業(yè)銀行經(jīng)辦機構（以下簡稱受托人）對貸款進行調(diào)查，并提出調(diào)查意見。3

24、、審批：委托人根據(jù)受托人提出的調(diào)查意見，對貸款進行審批。4、簽訂借款合同：根據(jù)委托合同，受托人與借款人簽訂借款合同及相應合同。5、借款人開立還款賬戶。6、辦理抵押、擔保、質(zhì)押和保險等有關擔保手續(xù)。7、借款合同生效，資金劃入開發(fā)商賬戶。三、個人住房組合貸款（一）貸款對象和條件是什么?答：與個人住房貸款及住房資金管理中心個人住房擔保委托貸款對象和條件相同。（二）貸款的額度、期限、利率是多少?答：個人住房組合貸款的貸款額度（即公積金貸款加銀行信貸資金貸款）不超過申請人所購房款的80%，貸款期限最長不超過30年。貸款利率分別執(zhí)行個人住房委托貸款利率和個人住房貸款利率。（三）組合貸款程序是什么?答：組合

25、貸款的程序如下：1、申請（見政策性個人住房貸款）。2、初審：委托人對申請進行初審，并確定公積金及銀行信貸資金的貸款比例。3、調(diào)查：委托人初審合格后，受托人對貸款進行調(diào)查，并提出調(diào)查意見。4、簽訂借款合同：委托人及貸款經(jīng)辦行共同審批同意后，借款雙方分別簽訂住房資金管理中心個人住房擔保委托貸款借款合同和商業(yè)銀行個人住房貸款借款合同。5、借款人開立還款賬戶。6、辦理抵押、擔保、質(zhì)押和保險手續(xù)。7、借款合同生效，資金劃入開發(fā)商賬戶。四、二手房抵押貸款（一）貸款對象、貸款條件是什么?答：貸款對象為具有完全民事行為能力的自然人，申請貸款時必須具備下列條件：1、具有合法身份的自然人；2、有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信

26、用良好，有償還貸款本息的能力；3、所購房屋的產(chǎn)權明晰，符合法律、法規(guī)規(guī)定的可進入房地二級市場流通的條件；4、有購買住房的合同和協(xié)議；5、同意以所購房屋及其權益作為抵押物；6、提出借款申請時，有不低于購房價款20%的自有資金；7、貸款銀行規(guī)定的其他條件。（二）貸款的額度、期限和利率是什么?答：二手房抵押貸款的貸款額度最高為所購住房全部價款或評估價值的80%；貸款期限最長為30年；利率按照中國人民銀行有關規(guī)定執(zhí)行，個人住房貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息。（三）二手房抵押貸款的程序是什么?答：二手房抵押貸款的程序有以下六步：1、申請：借款人（購房人）到商業(yè)銀

27、行經(jīng)辦機構填寫借款申請表，并提供以下材料：合法有效的身份證件、職業(yè)和收入證明，合法有效的購房合同或協(xié)議以及貸款行要求的其他證明文件、借款人用于購買住房的首付款證明、貸款行規(guī)定的其他文件和資料。此外，售房人須提供如下資料：售房人（含共有人）身份證明及復印件；房屋共有權人同意出售的書面文件；所售房屋的房屋所有權有效證件及復印件；如房屋已出租，須提供承租戶同意出售的證明文件；保證所售房屋符合上市出售條件的證明。2、調(diào)查：商業(yè)銀行經(jīng)辦機構或商業(yè)銀行委托的律師事務所（或公證處）對借款人提供的資料進行調(diào)查。3、審批：商業(yè)銀行經(jīng)辦機構對借款人的申請進行審批。4、借款人開戶、領儲蓄卡并簽訂借款合同。5、辦理抵

28、押、擔保、質(zhì)押和保險等有關擔保手續(xù)。6、借款合同生效，資金劃入售房人賬戶。五、個人商業(yè)用房貸款（一）個人商業(yè)用房貸款的貸款對象、貸款條件是什么?答：貸款對象為具有完全民事行為能力的自然人。申請貸款時必須具備下列條件：1、自然人具有合法身份；2、有按期償還貸款本息的能力；3、有合法有效的購買商業(yè)用房的合同和協(xié)議；4、有所購商業(yè)用房全部價款40%以上的自籌資金，并保證用于支付所購商業(yè)用房的首付款；5、有貸款行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人，其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；6、符合貸款行規(guī)定的其他條件。（二）個人商業(yè)用房貸款的額度、期限和利率是什么?答：個人商業(yè)用房貸款的貸款

29、額度最高為所購住房全部價款或評估價值的60%，貸款期限最長為10年，貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同檔次貸款利率執(zhí)行（不執(zhí)行個人住房貸款利率）。（三）個人商業(yè)用房貸款的程序是什么?答：個人商業(yè)用房貸款的程序是：1、申請：借款人（購房人）到建設銀行經(jīng)辦機構填寫借款申請表，并提供以下材料：合法有效的身份證件、職業(yè)和收入證明、合法有效的購房合同或協(xié)議以及貸款行要求的其他證明文件、借款人用于購買住房的首付款證明、貸款行規(guī)定的其他文件和資料。2、調(diào)查：建設銀行經(jīng)辦機構或建設銀行委托的律師事務所（或公證處）對借款人提供的資料進行調(diào)查。3、審批：建設銀行經(jīng)辦機構對借款人的申請進行審批。4、借款人開戶、領儲蓄卡并簽訂借款合同。5、辦理抵押、擔保、質(zhì)押和保險等有關擔保手續(xù)。6、借款合同生效，資金劃入售房