房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理程序

1、天津市海泰控股集團(tuán)有限公司程序房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理程序1目的與范圍1.1房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是天津海泰控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱海泰控股集團(tuán)）核心產(chǎn)業(yè)之一，為了落實(shí)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展及規(guī)范管理特制定本程序。1.2本程序規(guī)定了海泰控股集團(tuán)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的組織和管理的控制要求和基本程序。1.3本程序適用于海泰控股集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目考察、投資分析、摘牌士地、項(xiàng)目出讓、項(xiàng)目建設(shè)的策劃、組織、實(shí)施和管理、房地產(chǎn)出售、出租過程。2引用文件2.1海泰控股集團(tuán)建設(shè)項(xiàng)目管理規(guī)定2.2海泰控股集團(tuán)財(cái)務(wù)管理辦法2.3海泰控股集團(tuán)合同管理辦法2.4海泰控股集團(tuán)建設(shè)工程檔案管理辦法3職責(zé)3.1企業(yè)運(yùn)營(yíng)部為房

2、地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的主管部門，負(fù)責(zé)考察土地項(xiàng)目，投資價(jià)值分析，房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)及對(duì)項(xiàng)目概（預(yù)）算、招標(biāo)、合同、建設(shè)等工作進(jìn)行審核，協(xié)助代建公司對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行報(bào)批以及工程建設(shè)管理。3.2財(cái)務(wù)管理部是建設(shè)項(xiàng)目的資金管理部門，負(fù)責(zé)建設(shè)資金的審核、撥付、監(jiān)督、審計(jì)等工作。3.3紀(jì)檢監(jiān)察室負(fù)責(zé)土地購(gòu)買合同審查，并會(huì)簽合同審批單。3.4招商工作部負(fù)責(zé)協(xié)助尋找與接洽項(xiàng)目公司受讓方、房產(chǎn)購(gòu)買方與承租方。4程序要求 4.1考察土地項(xiàng)目4.1.1海泰控股集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)班子依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)、發(fā)展規(guī)劃，確定擬投資的土地項(xiàng)目。4.1.2 企業(yè)運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)對(duì)擬投資的土地項(xiàng)目的區(qū)位、地塊以及所在區(qū)域的人口、交通、市政配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等情況進(jìn)

3、行調(diào)研考察。 4.2撰寫投資方案4.2.1企業(yè)運(yùn)營(yíng)部根據(jù)土地項(xiàng)目的考察情況，分析預(yù)測(cè)該土地項(xiàng)目的投資收益率、凈現(xiàn)金流量等未來收益情況以及該土地項(xiàng)目對(duì)高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集、招商引資所帶來的促進(jìn)程度，結(jié)合海泰控股集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)和濱海高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，提出可行的土地投資方案。 4.3土地決策購(gòu)買 4.3.1 土地投資方案經(jīng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)部部長(zhǎng)審核，主管經(jīng)理批準(zhǔn)，上報(bào)黨政聯(lián)席會(huì)。4.3.2 集團(tuán)黨政聯(lián)席會(huì)依據(jù)集團(tuán)持續(xù)成長(zhǎng)、高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對(duì)土地投資方案進(jìn)行審議，提出明確議案后以黨政聯(lián)席會(huì)議紀(jì)要形式報(bào)集團(tuán)董事會(huì)。4.3.3 集團(tuán)董事會(huì)對(duì)黨政聯(lián)席會(huì)議紀(jì)要中所提出的土地投資議案進(jìn)行表決，以董事會(huì)決議形式做

4、出是否購(gòu)買土地、何種價(jià)格、何種方式購(gòu)買土地的決策。4.3.4 企業(yè)運(yùn)營(yíng)部根據(jù)董事會(huì)決議貫徹實(shí)施。 4.4土地摘牌的實(shí)施 4.4.1對(duì)董事會(huì)決議由集團(tuán)直接摘牌的土地項(xiàng)目，企業(yè)運(yùn)營(yíng)部按照土地管理法天津市土地管理?xiàng)l例的要求準(zhǔn)備公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、競(jìng)買申請(qǐng)、授權(quán)委托書、受托人身份證的復(fù)印件等摘牌所需資料。 4.4.2 企業(yè)運(yùn)營(yíng)部按照集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理制度提交保證金的資金使用申請(qǐng)，由財(cái)務(wù)管理部籌集資金并交付。 4.4.3 企業(yè)運(yùn)營(yíng)部將保證金收據(jù)復(fù)印件與4.4.1中提到的摘牌資料一同交至土地交易中心，并在土地交易中心指定的時(shí)間參與該塊土地的競(jìng)買。 4.4.4 對(duì)董事會(huì)決議由項(xiàng)目公司摘牌的土地項(xiàng)目，企業(yè)運(yùn)營(yíng)部按照公

5、司法、工商登記條例、公司章程規(guī)定，投資成立項(xiàng)目公司。4.4.5企業(yè)運(yùn)營(yíng)部協(xié)助項(xiàng)目公司籌集、交付保證金，按照土地管理法、天津市土地管理?xiàng)l例的要求準(zhǔn)備公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、競(jìng)買申請(qǐng)、授權(quán)委托書、受托人身份證、保證金收據(jù)的復(fù)印件等摘牌所需資料，交至土地交易中心，并在土地交易中心指定的時(shí)間參與該塊土地的競(jìng)買。4.5簽訂土地購(gòu)買合同4.5.1 土地競(jìng)買成功后，企業(yè)運(yùn)營(yíng)部根據(jù)合同法、土地管理法、天津市土地管理?xiàng)l例、集團(tuán)公司經(jīng)濟(jì)合同管理辦法的要求，辦理土地購(gòu)買合同的簽批手續(xù)， 合同內(nèi)容力求公平公正，在土地交易中心指定的時(shí)間內(nèi)簽訂土地購(gòu)買合同。4.5.2土地購(gòu)買合同經(jīng)集團(tuán)公司紀(jì)檢監(jiān)察室負(fù)責(zé)審核，并與企業(yè)運(yùn)營(yíng)部、財(cái)務(wù)管

6、理部共同會(huì)簽合同審批表，經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)簽署批準(zhǔn)后，方可簽訂土地購(gòu)買合同。4.6土地購(gòu)買款的交付4.6.1土地購(gòu)買合同簽訂后，由企業(yè)運(yùn)營(yíng)部根據(jù)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理制度提交土地購(gòu)買資金申請(qǐng)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后由財(cái)務(wù)管理部籌集資金并在土地購(gòu)買合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交付。4.7規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證、土地證的辦理4.7.1企業(yè)運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)選址，并負(fù)責(zé)規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證、土地證的辦理。4.7.2根據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、行政許可法、天津市城市規(guī)劃條例與天津市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書管理規(guī)定(修訂)規(guī)定要求，企業(yè)運(yùn)營(yíng)部準(zhǔn)備好營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、地形圖、授權(quán)委托書、法人身份證、受托人身份證、申請(qǐng)書等資料，交至市規(guī)

7、劃和國(guó)土資源局，辦理選址意見書。4.7.3獲取選址意見書后，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、天津市城市規(guī)劃條例，企業(yè)運(yùn)營(yíng)部準(zhǔn)備營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、核定用地圖、土地購(gòu)買合同、授權(quán)委托書、法人身份證、受托人身份證、申請(qǐng)書與選址意見書一同交至市規(guī)劃和國(guó)土資源局，辦理規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證。4.7.4 依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、天津市土地管理?xiàng)l例、土地登記規(guī)則、地籍調(diào)查規(guī)程、天津市城鎮(zhèn)、村莊地籍調(diào)查實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，企業(yè)運(yùn)營(yíng)部準(zhǔn)備營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、地籍資料、土地購(gòu)買合同、授權(quán)委托書、法人身份證、受托人身份證、申請(qǐng)書、指界表、法人證明與規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證

8、一同交至市規(guī)劃和國(guó)土資源局，辦理土地證。4.8項(xiàng)目公司出讓4.8.1企業(yè)運(yùn)營(yíng)部對(duì)運(yùn)營(yíng)該塊土地項(xiàng)目的投資收益、區(qū)域發(fā)展、項(xiàng)目利潤(rùn)進(jìn)行分析、測(cè)算，擬定該塊土地項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式、運(yùn)營(yíng)主體、資金投入及回收方式，撰寫地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案。4.8.1 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案經(jīng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)部部長(zhǎng)審核，主管經(jīng)理批準(zhǔn)，上報(bào)黨政聯(lián)席會(huì)。4.8.2 集團(tuán)黨政聯(lián)席會(huì)依據(jù)集團(tuán)持續(xù)成長(zhǎng)、高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案進(jìn)行審議，提出明確議案后，以黨政聯(lián)席會(huì)議紀(jì)要形式報(bào)集團(tuán)董事會(huì)。4.8.3 集團(tuán)董事會(huì)對(duì)黨政聯(lián)席會(huì)議紀(jì)要中所提出的議案進(jìn)行表決，以董事會(huì)決議形式做出是否自營(yíng)土地、是否轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司或土地使用權(quán)、以何種價(jià)格、何種方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司或土

9、地使用權(quán)的決策。4.8.4 企業(yè)運(yùn)營(yíng)部按照董事會(huì)決議內(nèi)容貫徹實(shí)施。4.8.5 招商工作部協(xié)助尋找和接洽購(gòu)買方。4.8.6 財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)辦理相關(guān)財(cái)務(wù)手續(xù)、協(xié)助回收轉(zhuǎn)讓資金。4.9房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程立項(xiàng)4.9.1企業(yè)運(yùn)營(yíng)部為建設(shè)項(xiàng)目的主管部門，對(duì)項(xiàng)目概（預(yù)）算、招標(biāo)、合同、建設(shè)等工作進(jìn)行審核；4.9.2企業(yè)運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)與代建公司洽談合同方案，達(dá)成一致意見后形成合同初稿，經(jīng)雙方確認(rèn)后，由企業(yè)運(yùn)營(yíng)部報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)簽署合同。4.9.3建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)由代建公司負(fù)責(zé)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)部協(xié)助代建公司依據(jù)中華人民共和國(guó)建筑法和天津市建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例、天津市建設(shè)工程施工許可證管理辦法的規(guī)定，準(zhǔn)備營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、地形

10、圖、土地購(gòu)買合同、授權(quán)委托書、法人身份證、受托人身份證、申請(qǐng)書與規(guī)劃許可證一同交至市建委，辦理施工許可證。4.10工程建設(shè)招標(biāo)及施工管理4.10.1集團(tuán)公司的自建工程采用招投標(biāo)方式，嚴(yán)格執(zhí)行中華人們共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法、關(guān)于加強(qiáng)園區(qū)限額以下建設(shè)工程項(xiàng)目承發(fā)包管理的試行規(guī)定和天津海泰控股集團(tuán)有限公司招標(biāo)監(jiān)督辦法的規(guī)定，對(duì)于10萬元以上（含10萬元）的單項(xiàng)工程，應(yīng)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)；供電、給水等基礎(chǔ)配套工程施工單位的選擇根據(jù)當(dāng)?shù)厥姓芾聿块T要求確定。4.10.2施工單位的選擇應(yīng)遵守公開、公平、公正、擇優(yōu)的原則，嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)要求確定資質(zhì)等級(jí)，原則上選擇具有所承擔(dān)工程專業(yè)二級(jí)（

11、含二級(jí)）以上資質(zhì)的單位，工程總承包單位具有一級(jí)（含一級(jí)）以上的資質(zhì)。4.10.3企業(yè)運(yùn)營(yíng)部應(yīng)協(xié)助代建公司編制完善的招標(biāo)文件、工程量清單和評(píng)標(biāo)標(biāo)底，如確因項(xiàng)目進(jìn)度原因，無法確定成本的分項(xiàng)工程，應(yīng)先按估算計(jì)入總包報(bào)價(jià)，待實(shí)施前再單獨(dú)進(jìn)行招標(biāo)，以減少后期成本增加因素。4.10.4招標(biāo)的評(píng)標(biāo)辦法原則在資質(zhì)、技術(shù)標(biāo)合格的基礎(chǔ)上，采用商務(wù)標(biāo)最低價(jià)的中標(biāo)原則；總包等綜合類可以采取綜合百分法評(píng)標(biāo),采取合理低價(jià)的中標(biāo)原則；具體執(zhí)行集團(tuán)公司商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)辦法。4.10.5企業(yè)運(yùn)營(yíng)部應(yīng)監(jiān)督項(xiàng)目代建公司及總承包或施工單位依據(jù)國(guó)家安全生產(chǎn)、工程質(zhì)量、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行工程建設(shè)。4.10.6項(xiàng)目代建公司項(xiàng)目概（預(yù)）算和資

12、金使用計(jì)劃由企業(yè)運(yùn)營(yíng)部進(jìn)行審核，經(jīng)黨政聯(lián)席會(huì)議通過后生效。4.10.7。財(cái)務(wù)管理部是建設(shè)項(xiàng)目和代建項(xiàng)目建設(shè)資金的主管部門，負(fù)責(zé)設(shè)立代建項(xiàng)目建設(shè)資金專用賬戶，由財(cái)務(wù)管理部及項(xiàng)目代建公司共同管理，以上4.10.1至4.10.7的具體要求按建設(shè)項(xiàng)目管理規(guī)定執(zhí)行。4.10.8企業(yè)運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)組織對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，并將建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及有關(guān)材料交擋案室歸檔。4.11房地產(chǎn)出售、出租4.11.1企業(yè)運(yùn)營(yíng)部對(duì)運(yùn)營(yíng)該房產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益、項(xiàng)目利潤(rùn)進(jìn)行分析、測(cè)算，擬定該房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式、運(yùn)營(yíng)主體、資金投入及回收方式，撰寫房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案。4.11.2 房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案經(jīng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)部部長(zhǎng)審核，主管經(jīng)理批準(zhǔn)，上報(bào)黨

13、政聯(lián)席會(huì)。4.11.3 集團(tuán)黨政聯(lián)席會(huì)依據(jù)集團(tuán)利潤(rùn)增長(zhǎng)、高新區(qū)招商引資的需要，對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案進(jìn)行審議，以黨政聯(lián)席會(huì)議紀(jì)要形式做出房產(chǎn)出租或出售的決策。4.11.4 企業(yè)運(yùn)營(yíng)部按黨政聯(lián)席會(huì)議紀(jì)要的決定實(shí)施房地產(chǎn)的銷售、出租。4.11.5企業(yè)運(yùn)營(yíng)部根據(jù)房地產(chǎn)管理法、天津市商品房管理?xiàng)l例的規(guī)定，負(fù)責(zé)組織勘察、測(cè)量，并準(zhǔn)備好營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證、土地證、開發(fā)計(jì)劃等資料報(bào)送天津市房地產(chǎn)管理局，辦理銷售許可證。4.11.6 招商工作部負(fù)責(zé)協(xié)助尋找和接洽購(gòu)買及承租方。4.11.7 財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)辦理相關(guān)財(cái)務(wù)手續(xù)、協(xié)助回收出售出租收入的資金。5相關(guān)法律法規(guī)及文件5.1合同法5.

14、2土地管理法5.3天津市土地管理?xiàng)l例、5.4公司法5.5工商登記條例5.6房地產(chǎn)管理法5.7天津市商品房管理?xiàng)l例5.8中華人們共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法5.9集團(tuán)公司經(jīng)濟(jì)合同管理辦法5.10集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理制度5.11關(guān)于加強(qiáng)園區(qū)限額以下建設(shè)工程項(xiàng)目承發(fā)包管理的試行規(guī)定5.12天津海泰控股集團(tuán)有限公司招標(biāo)監(jiān)督辦法5.13建設(shè)項(xiàng)目管理規(guī)定5.14組建項(xiàng)目公司有關(guān)文件5.15土地登記規(guī)則5.16地籍調(diào)查規(guī)程5.17 天津市城鎮(zhèn)、村莊地籍調(diào)查實(shí)施細(xì)則5.18 中華人民共和國(guó)建筑法5.19 天津市建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例5.20 天津市建設(shè)工程施工許可證管理辦法5.21 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法5.22 行政許可法5.

15、23 天津市城市規(guī)劃條例5.24 天津市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書管理規(guī)定(修訂)6本程序發(fā)生的文件和記錄6.1土地投資方案6.2土地購(gòu)買合同6.3合同審批表6.4資金使用申請(qǐng)6.5地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案6.6代建項(xiàng)目合同6.7項(xiàng)目概（預(yù)）算和資金使用計(jì)劃6.8房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案6.9房屋出售合同6.10房屋出租合同6.11黨政聯(lián)席會(huì)議紀(jì)要6.12董事會(huì)決議附件1.海泰控股集團(tuán)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理流程2海泰集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)過程接口部門3.海泰集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)過程關(guān)鍵控制點(diǎn)及控4.天津海泰控股集團(tuán)文件審批單5.用 款 審 批 單6.項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表7.經(jīng)濟(jì)合同審批表天津海泰控股集團(tuán)文件審批單年 月 日文件名稱文件內(nèi)容附件承辦部門經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：會(huì)簽部門財(cái)務(wù)部：其他相關(guān)部門：分管領(lǐng)導(dǎo)簽批人用 款 審 批 單年 月 日用款部門經(jīng)辦人用款方式 現(xiàn)金 支票 匯款用途預(yù)計(jì)金額 ¥：收款單位名稱開戶銀行賬號(hào)實(shí)際金額 大寫： ¥