民間資投資房地產(chǎn)的途徑調(diào)查

1、logo 孫曉雅（主持人）章羽希（經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平）晏雯婷（易居中國(guó)研究院部長(zhǎng)楊紅旭）王倩（本臺(tái)記者）陳棲（被采訪者1）高聞宏（被采訪者2）指導(dǎo)老師：蔣英logopage 2流程房地產(chǎn)投資環(huán)境房地產(chǎn)投資環(huán)境1 房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程234 房地產(chǎn)投資建議及總結(jié)房地產(chǎn)投資建議及總結(jié)2012年房產(chǎn)投資會(huì)是你的首選嗎年房產(chǎn)投資會(huì)是你的首選嗎1 房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程234logopage 3一、 房地產(chǎn)投資環(huán)境中國(guó)被譽(yù)為中國(guó)被譽(yù)為“全球私人財(cái)富增速最快國(guó)家全球私人財(cái)富增速最快國(guó)家”。自從。自從房地產(chǎn)商品化房地產(chǎn)商品化以以來，來，民間資本民間資本過度流

2、入實(shí)體房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成過度流入實(shí)體房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成房?jī)r(jià)上漲房?jī)r(jià)上漲壓力過大。壓力過大。為此，官方為此，官方收緊銀根收緊銀根、重典調(diào)控重典調(diào)控樓市樓市國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資31873億元人民幣，同比增長(zhǎng)33.6%。其中，住宅投資22789億元人民幣，增長(zhǎng)36.4%。logopage 4一、 房地產(chǎn)投資環(huán)境今年以來，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快有幾方面原因：一是在一線重點(diǎn)城市實(shí)施住宅限購的背景下，部分開發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略布局，投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二、三、四線城市，拉動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)；二是部分開發(fā)商和投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)前景的預(yù)期并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)；三是房地產(chǎn)已開工項(xiàng)目對(duì)后續(xù)

3、投資的慣性推動(dòng)；四是保障性住房安居工程投資增幅較大。中國(guó)計(jì)劃在五年內(nèi)完成建設(shè)3600萬套保障性住房，預(yù)計(jì)至少需要投資1.3萬億元人民幣，這部分占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的20%左右。logopage 5 二、房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端需求端，即直接，即直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫字樓和商鋪?zhàn)≌?、寫字樓和商鋪等。伴隨民間等。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大規(guī)模不斷擴(kuò)大，其投資形式逐步從，其投資形式逐步從需求端轉(zhuǎn)向供需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端應(yīng)端，如投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)

4、開發(fā)商，如投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款提供過橋貸款等。等。logopage 6民間資本投資房地產(chǎn)的途徑 我國(guó)民間資本和我國(guó)民間資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大變化，兩大變化，一一是是投資投資趨勢(shì)趨勢(shì)正在告正在告別別“炒房時(shí)代炒房時(shí)代”，進(jìn)入進(jìn)入“理性投資理性投資時(shí)代時(shí)代”，即房地，即房地產(chǎn)投資的證券化；產(chǎn)投資的證券化；二是二是房地產(chǎn)的融房地產(chǎn)的融資趨勢(shì)正在從資趨勢(shì)正在從銀銀行行為主的為主的間接融間接融資資轉(zhuǎn)向以轉(zhuǎn)向以信托、信托、基金為主的直接基金為主的直接融資。融資。 logopage 7民間資本在房地產(chǎn)投資行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r近幾年，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要

5、選擇之一。日前，由住建部政策研究中心與高和投資組成的民間資本研究聯(lián)合課題組，發(fā)布了民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告。該課題組測(cè)算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達(dá)到約1萬億元、5200億元、2200億元，今后規(guī)模還將增長(zhǎng)。報(bào)告顯示，近幾年，由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。從投資類型看，有溫州的投機(jī)獲利型、有山西的投資保值型、有鄂爾多斯的購房?jī)?chǔ)蓄型等。過去，山西、陜北、鄂爾多斯民間資本普遍選擇以“單打獨(dú)斗”的方式投資普通住宅，尤其是鄂爾多斯資本絕大部分在內(nèi)部運(yùn)行，不會(huì)流到其他省份，資金運(yùn)用基本也呈現(xiàn)粗放式發(fā)展態(tài)勢(shì)。而溫州民間資本涉足房地產(chǎn)可謂“北上南下，西進(jìn)東拓”

6、，形成了合作抱團(tuán)購房炒房的投資機(jī)制。據(jù)悉，溫州人通過合作抱團(tuán)購房的方式，形成了利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、信息共用的合作機(jī)制?！坝H朋好友聯(lián)合，少則兩三人，多則幾十人，合作購買多套房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)也多為共有形式，參與者按入股比例或房屋套數(shù)分享房產(chǎn)增值收益?！眻?bào)告稱，獨(dú)特的資金運(yùn)作模式。使得溫州民間投資在房地產(chǎn)的投資具有極高的效率。logopage 8全國(guó)首家權(quán)益資產(chǎn)類房地產(chǎn)交易所 落戶濟(jì)南 2011年6月22日上午，全國(guó)首家權(quán)益資產(chǎn)類房地產(chǎn)交易所新華(山東)房地產(chǎn)交易所在濟(jì)南正式掛牌成立。交易所主要從事房地產(chǎn)信息、房地產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)的信息發(fā)布和交易。作為全國(guó)首家權(quán)益資產(chǎn)類房地產(chǎn)交易所，該交易所吸引了個(gè)人

7、和機(jī)構(gòu)投資者等各類投資主體參與房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資產(chǎn)的投資和交易，為民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)提供新的通道和平臺(tái)。此外，交易所還為廉租房建設(shè)提供了新的融資平臺(tái)。通過將廉租房項(xiàng)目掛牌交易，吸引個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者投資廉租房建設(shè)項(xiàng)目，拓展保障性住房建設(shè)的資金來源渠道，加快保障性住房建設(shè)速度。在現(xiàn)場(chǎng)了解到，交易所成立當(dāng)天，吸引了60多家房地產(chǎn)企業(yè)的近百個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上市交易，包括火炬東第融資項(xiàng)目、收購第一大道裙樓融資項(xiàng)目、牛旺莊舊村改造融資項(xiàng)目，以及來自北京、福建漳州等地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。融資難題有了新的解決辦法，投資者也可以由以往只能投資實(shí)物性房產(chǎn)，變?yōu)橹苯油顿Y房地產(chǎn)開發(fā)商的股權(quán)，享受作為房地產(chǎn)企業(yè)股東的相關(guān)權(quán)益

8、。這將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新鮮的“血液”，有利于調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期過度依賴國(guó)有金融體系的狀況。logopage 9樓市調(diào)控步步緊逼 房地產(chǎn)將告別“炒房”時(shí)代 隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，房企的庫存和資金壓力日趨加大。在2011博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房企粗放式經(jīng)營(yíng)模式和依賴投資升值的盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)投資將逐漸告別“炒房”時(shí)代進(jìn)入理性投資時(shí)代。logopage 102012年，房產(chǎn)投資會(huì)是你的首選嗎 隨著銀根不斷緊縮，房產(chǎn)投資的杠桿化效應(yīng)在不斷縮小，連溫州炒房團(tuán)都開始退出。同時(shí)，樓市限購政策也在向二三線城市推進(jìn)，有人甚至聲稱，房產(chǎn)投資將告別黃金時(shí)代。

9、那么2012年，你有閑錢的話會(huì)投資房地產(chǎn)嗎？這一話題，本臺(tái)記者專門做了一次調(diào)查，下面，請(qǐng)看本臺(tái)記著現(xiàn)場(chǎng)帶回的報(bào)道。logopage 11采訪者一一、會(huì)成為投資首選。任何投資都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，不能光看眼前的利潤(rùn)，雖長(zhǎng)期處于調(diào)控，但房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，本身具有升值、保值空間，值得投資。二、雖然一個(gè)房地產(chǎn)主宰著國(guó)家的gdp并不正常，雖然經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可阻擋，但這里往往能有奇跡發(fā)生。在利益集團(tuán)沒有找到替代房地產(chǎn)的新盈利項(xiàng)目前，不投資房地產(chǎn)投資什么呢？再說，誰看到房?jī)r(jià)降了？十大城市房?jī)r(jià)沒漲，但二三四線漲了多少了？一線限購，就是為了二三四線上漲，漲上去一線就不高了三、我會(huì)考慮投資房產(chǎn)，但投資房產(chǎn)和投資股票等其他

10、理財(cái)工具一樣，必須克服“買漲不買跌”的心理，雖說明年初始房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)的幾率依然比較大，但反彈回升的可能性也會(huì)在年中或年底出現(xiàn)，逢低適時(shí)介入不會(huì)有錯(cuò)。四：即使在樓市嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，對(duì)于像杭州這樣無數(shù)人向往的美麗城市，房?jī)r(jià)也只是郊區(qū)跌得厲害，但中心城區(qū)沒有感覺到跌多少，可見只要選擇對(duì)合適的房產(chǎn)，投資還是保值的，可以考慮作為首選。logopage 12采訪者二一、投資理財(cái)，我覺得還是要“穩(wěn)字當(dāng)頭”，千萬不可冒進(jìn)，2012年，相較于其他的投資手段，可以確定的是房產(chǎn)投資確實(shí)需要回避一下，房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了2011年之后終于取得了效果，房?jī)r(jià)的繼續(xù)回調(diào)在明年是大概率事件，“寧可放棄，不可套牢”。二、20

11、12年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。在房?jī)r(jià)明顯下降或達(dá)到中央的預(yù)期之前，調(diào)控不會(huì)貿(mào)然放松。所以2012的樓市總體不容樂觀,我不會(huì)考慮投資房地產(chǎn)的。三、個(gè)人認(rèn)為,在2012年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，盡管試點(diǎn)初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響，但其長(zhǎng)期影響不容忽視。所以有錢投資還是要另謀出路。logopage 13調(diào)查結(jié)果通過調(diào)查顯示，70%的網(wǎng)友認(rèn)為房地產(chǎn)投資仍舊存在較大空間；也有30%的網(wǎng)友認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。logopage 14四、房地產(chǎn)投資建議及總結(jié)一、采取“以看為主，多作比較，謹(jǐn)慎出手”的態(tài)度該為上策。時(shí)刻關(guān)注政策和房地

12、產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)信息。二、具體問題具體分析。另外，對(duì)于投資者而言，房地產(chǎn)行業(yè)如同股市，也是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，因此對(duì)于把房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的人而言，就務(wù)必要關(guān)注其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，譬如公寓、住宅、商鋪等，對(duì)于其投資的預(yù)期的預(yù)判很重要，建議投資者在進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)不要只算自己能賺多少錢，還要算能賠多少錢，能否賠得起，這個(gè)因素很關(guān)鍵。三、投資房地產(chǎn)有個(gè)技巧就是可以關(guān)注房子的租售比，一套房子出租，租金是多少，多少年能收回投資，購房者如果能搞清楚這個(gè)關(guān)系，投資房地產(chǎn)就會(huì)變得很簡(jiǎn)單，要準(zhǔn)備一個(gè)參考值，目前如果812年能夠收回投資，那么這個(gè)就應(yīng)該算是較好的投資了。 logopage 15公寓、寫字間成最佳投資產(chǎn)品通過相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，歷年以來，非限購產(chǎn)品中公寓、寫字間的租金價(jià)格多在5060元/平方米