新竹路地塊項目可行性分析報告

1、廣西區(qū)金屬材料總公司新竹路地塊項目可行性分析報告2005年 1月 28日目 錄一、地塊基本情況3二、技術(shù)指標推算4-6三、投資收益預(yù)測6-9四、評估結(jié)論10五、項目運作建議11-12六 、合作意向書（討論稿） 13-14一、地塊基本情況宗地位置：該地塊位于新竹路與思賢路口交界處，并且兩面臨街；與新竹路臨街為36m、思賢路臨街為62m；道路交通：新竹路與思賢路均規(guī)劃為20m寬的次干道；由于地塊緊靠南寧市交通最繁忙路口之一的民族大道與古城路交叉路口以及交通主干道東葛路，新竹路與思賢路便啟到了緩解緊張的交通狀況，疏導(dǎo)車流、人流的作用；權(quán)屬狀態(tài)：地塊使用權(quán)在區(qū)金屬材料總公司手中，由于發(fā)生債務(wù)問題，已被

2、法院查封，債權(quán)人不詳， 具體債務(wù)不詳；從法院（高院）了解到，如要使用該地塊，必須先向法院提出申請， 使用人代區(qū)金屬材料總公司償還債務(wù)方可解除查封； 但在土地局與規(guī)劃局處反饋的信息是：如要改變該地塊的土地性質(zhì) （將現(xiàn)在的劃撥辦公用地改為開發(fā)用地） 就一定要經(jīng)過“招、拍、掛”的程序，否則不可能將該地塊用于開發(fā)性質(zhì)。商業(yè)形態(tài)：新竹路、思賢路為餐飲一條街， 是南寧市的第二條“中山路”（小吃街），人流量巨大；注：由于該地塊用于開發(fā)，需經(jīng)過“招、拍、掛”程序，因此，以下評估數(shù)據(jù)是在此程序的前提下進行測算的。二、技術(shù)指標推算2.1 占地面積從規(guī)劃圖上的測點坐標計算出該地塊占地面積為2122 （ 3.18畝）

3、；對于開發(fā)性土地，還需含有規(guī)劃道路用地面積，一般約為凈用地面積的 12%，因此，通過“招、拍、掛”獲得該地塊時，其占地面積應(yīng)為：2122 × 112%=2376.64（ 3.57 畝）2.2 建筑密度該地塊位置屬于市區(qū)內(nèi)， 并且具有很高的商業(yè)價值， 一般擬建商住樓或?qū)懽謽牵?建筑密度應(yīng)不超過 50%為宜，因此，本方案就以 50% 為標準進行測算，具體數(shù)據(jù)有待規(guī)劃部門確定。2.3 總建筑面積一般來說，知道容積率后，才能計算出總建筑面積，但該地塊目前未進行“招、拍、掛” ，對各項地塊的技術(shù)指標均未公布，所以我們只能從推斷該地塊擬建建筑的層數(shù) （允許高度） 來測算出總建筑面積；該地塊兩面臨

4、街， 新竹路與思賢路為20m寬的交通次干道； 按目前市內(nèi)各拍賣地塊所限制的技術(shù)指標來看，擬建建筑的高度一般不超過該拍賣地塊相臨交通次干道寬度的2 倍或主干道寬度的3 倍；因此，可得出該地塊擬建建筑高度約為40m，即 12 層；為了更好的利用地塊的地理優(yōu)勢， 挖掘商業(yè)價值，建議擬建一層地下停車場?？紤]到目前南寧市非首層商業(yè)物業(yè)銷售的壓力以及該地塊地面停車位的不足，建議減少非首層商業(yè)物業(yè)，建議本項目物業(yè)組合為： 10 層辦公型住宅 +2 層商鋪 +1 層地下停車場總建筑面積為： 2376.64 × 50%×13 層=15448.16 其中：住宅： 11883.2 商業(yè)： 237

5、6.64 地下停車場： 1188.32 2.4 容積率由總建筑面積可計算出容積率為：15448.16 /2376.64 =6.5該地塊的各項主要技術(shù)指標推測為：占地面積：2376.64；建筑密度：50%；總建筑面積：15448.16；容積率：6.5 。三、投資收益預(yù)測3.1 銷售定價提取規(guī)劃相近的參照樣本：陽光100、自由空間、凱豐大廈。參照樣本住宅（元 / ）商業(yè)（元 / ）備陽光 100370045003000040000住宅售罄；商鋪銷自由空間33004100一層： 21000住宅只剩樓中樓；二層： 10000商鋪一二層售罄，三四層： 50008000凱豐大廈33004000一層： 23

6、000住宅剩余較大戶型二三層：整體銷售商鋪售罄。根據(jù)加權(quán)法則（計算表略）測算出項目銷售價格為：物業(yè)面積（）均價（元 / ）金額（元）住宅11883.234004040288商一層1188.32130001544816業(yè)二層1188.3250005941600地下停車場1188.32合計15448.1661792643.2 投資收益評估用于商住開發(fā)的該地塊所在位置屬于二級地，根據(jù)往年周邊地價的平均增長率推測，該地塊在2005 年的地價參考值約300 萬/畝。項目數(shù)量指標費用（土地3.57 畝300 萬/畝10項目前期費用1建住宅11883.2 1200 元/ 14安2376.64 1400/ 3

7、工商業(yè)程地下停車場1188.32 1600/ 1費基礎(chǔ)建設(shè)費3政府報建相關(guān)費用2營銷推廣費2項目數(shù)量指標費用（萬元）管理費用124稅金346不可預(yù)見費用124合計4501預(yù)計開發(fā)期周期為24 個月，銷售周期為 12 個月，從第 3 個月開始認購，收取認購金為150 萬元；第 10 個月主體封頂，開始換簽，30%40%首付約 2000 萬元，第 12 個月銀行放貸，收回所有房款。銷售利潤：銷售總額 -項目成本 =6179.3 萬元 - 4501 萬元 =1678.3 萬元銷售利潤率：銷售利潤 / 銷售總額 =1678.3 萬元 /6179.3 萬元 =27% 投資回報率：固定投資 /銷售總額 =

8、3020 萬元 /6179.3 萬元 =48.9%四、評估結(jié)論當該地塊經(jīng)過“招、拍、掛”所應(yīng)支付的土地款低于300 萬/ 畝時，該地塊的銷售利潤率達到 27%，投資回報率為 48.9%，對該地塊的項目投資可行！注：本項目啟動資金為：土地費用： 1071 萬元建安費用： 1300 萬元（建筑公司墊資33%）；報建相關(guān)費用： 230 萬元合計： 2601 萬元五、項目運作建議由廣西區(qū)金屬材料總公司（以下稱區(qū)金屬總公司）結(jié)合企業(yè)改制，先將土地從法院解封，拿回土地使用權(quán)，然后通過“招、拍、掛”方式將原劃撥辦公用土地性質(zhì)改為開發(fā)用地；由廣西岑溪三合房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下稱三合地產(chǎn)）與廣西區(qū)金屬材料總公司組建新的公司聯(lián)合開發(fā)該地塊。土地款計入?yún)^(qū)金屬總公司股金，其余所需的開發(fā)資金由三合地產(chǎn)出資。本項目運作的關(guān)鍵是優(yōu)先優(yōu)惠取得本地塊土地；開發(fā)獲利的部分雙方按股份比例分享。雙方股金組成型式為：按拍買地價減除政府評估地價后，剩余部份（超出政府評估地價部份）按