成都市公房出售政策規(guī)定的歷史回顧

1、成都市公房出售政策規(guī)定的歷史回顧 一、住房折價(jià)出售、住房補(bǔ)貼出售（19831985年）（一）住房折價(jià)出售。 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)指示精神，80年代初期，成都市就開始了住房商品化的研究和探索試點(diǎn)工作。1983年，市房管部門將直管公房中零星、分散或與私人住房相連不便維修管理的舊房，一次性出售給現(xiàn)住戶，并給予一次性付款者以優(yōu)惠。市房地局公房處首先出售了57戶住房，面積1229平方米，戶均21.56平方米，全部一次付清房款，每平方米均價(jià)為11.20元。 這批房屋的原值為59.20元/平方米，房屋現(xiàn)狀均在3成新以下，實(shí)際現(xiàn)值17.78元/平方米。繼后，東、西城區(qū)房地局也陸續(xù)折價(jià)出售舊住房。19831986年共

2、出售8.65萬平方米， 回收資金近300萬元。 其中住房約8萬平方米， 均價(jià)29.28元/平方米。1986年售房停止。這批舊房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，屬完全產(chǎn)權(quán)。（二）住房補(bǔ)貼出售。    1983年，國家在沙市、四平等城市開展“三三制”住房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)工作，房價(jià)定為150元/平方米，國家、單位、個(gè)人各出三分之一。成都市派人考察后，起草出臺(tái)了成都市新建住宅補(bǔ)貼出售試行辦法。辦法規(guī)定，1984年補(bǔ)貼出售房價(jià)，按建房的基本造價(jià)計(jì)算，個(gè)人付款不得少于售款20的優(yōu)惠。 全市先后有20多個(gè)單位開展試點(diǎn)工作。 到1986年，全市共補(bǔ)貼出售新建住宅3000余套，15萬平方米，

3、其中房管部門出售1615套，6.53萬平方米。補(bǔ)貼出售的住房屬有限產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。政策規(guī)定：凡享受國家或企、事業(yè)單位補(bǔ)貼、廉價(jià)購買或建造私有房屋出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，其他任何單位或個(gè)人不得 購買。 1987年8月， 市房地局發(fā)出關(guān)于申請(qǐng)變更補(bǔ)貼出售住宅產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的暫行規(guī)定，對(duì)個(gè)人購買補(bǔ)貼出售的住宅，要求取得完全產(chǎn)權(quán)的，可由本人申請(qǐng)，提交證件，經(jīng)原售房單位或房管機(jī)關(guān)同意，并補(bǔ)付差額房價(jià)后，可換發(fā)完全所有權(quán)證。二、優(yōu)惠價(jià)出售住房（19881991年）1988年2月， 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于鼓勵(lì)職工購買公有舊住房的意見（國辦發(fā)198813號(hào)）。據(jù)

4、此，成都市房改領(lǐng)導(dǎo)小組要求市級(jí)機(jī)關(guān)干部帶頭購買住房， 隨后全市有34個(gè)單位（機(jī)關(guān)5個(gè)，事業(yè)單位11個(gè)，企業(yè)18個(gè)）6萬余職工參加房改試點(diǎn)。1988年6月，成都市職工購買住房試行辦法（成辦發(fā)198835號(hào)）出臺(tái)。辦法規(guī)定：住房只能賣給有城鎮(zhèn)正式戶口的職工，每戶只能享受一次購買一處住房的優(yōu)惠。可以一次或分期付款，一次付清房款的，按照購房款總額優(yōu)惠20；分期付款，首次付款不得低于售價(jià)的30，其余的10年內(nèi)付清。職工購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸私人所有，可以繼承。優(yōu)惠價(jià)購買的住房，從付清房款時(shí)起超過5年的可以進(jìn)入市場流通， 房屋出售時(shí)原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)。住房的增值部分，個(gè)人只應(yīng)得優(yōu)惠價(jià)與綜合價(jià)比例的部分。新

5、房售價(jià)由市房地局、市物價(jià)局每年共同公布。1988年試點(diǎn)時(shí)的優(yōu)惠房價(jià)為：新房基礎(chǔ)價(jià)為165元/平方米，公布的房價(jià)分優(yōu)惠價(jià)、綜合價(jià)、商品價(jià)三種；舊房售價(jià)按重置成新折扣計(jì)算， 每年折舊率為2，由當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行評(píng)估。三、“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”出售住房（19921997年7月）    經(jīng)幾年房改試點(diǎn)，全市住房制度改革已有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)群眾基礎(chǔ)，職工居民的經(jīng)濟(jì)和心理承受能力有了進(jìn)一步增強(qiáng)。在總結(jié)煙臺(tái)、唐山、蚌埠尤其是上海等城市房改經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組于1991年11月出臺(tái)了關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見（國辦發(fā)199173號(hào)），對(duì)提租、售房、新房新制度等一系列問題

6、作出了原則規(guī)定。關(guān)于售房問題，意見提出：“向居民個(gè)人出售新舊公房是推行住房商品化的基本措施之一。出售公房的價(jià)格要合理，既要考慮到職工的購買能力，又不能定得過低。住房價(jià)格區(qū)分為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和市場價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)包括住房本身的建筑造價(jià)以及征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。在起步階段，為鼓勵(lì)群眾買房，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)價(jià)時(shí)，征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)暫可考慮由單位適當(dāng)負(fù)擔(dān)。出售公有住房的價(jià)格，要經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，國有資產(chǎn)、房地產(chǎn)和物價(jià)管理部門核定，報(bào)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府審查批準(zhǔn)，嚴(yán)禁以過低的價(jià)格出售公有住房。按市場價(jià)格出售的住房，出售對(duì)象主要是高收入者，要按體現(xiàn)國家宏觀調(diào)控的原則定價(jià)。”據(jù)此要求，特別是學(xué)習(xí)上海市的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過近一年左右的

7、準(zhǔn)備，1991年10月，成都正式出臺(tái)了成都市住房制度改革規(guī)劃和實(shí)施方案（成府發(fā)1991171號(hào)），同時(shí)出臺(tái)了包括成都市職工購買公有住房暫行辦法等在內(nèi)的10個(gè)配套文件，并于當(dāng)年12月正式實(shí)施。這里，重點(diǎn)介紹公有住房的“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”購房政策。    新建住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)包括：住房本身的建筑造價(jià)和征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)；舊房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按重置價(jià)成新折扣計(jì)算。規(guī)定：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)每年公布一次，并按建筑面積計(jì)算。19911992年單位向職工出售新建住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：錦江等五城區(qū)為250元/平方米；青白江區(qū)等（市）、縣為230元/平方米。磚混結(jié)構(gòu)舊房，折扣后不能低于重置價(jià)的60。優(yōu)惠政策為：

8、60; 1、按購房職工工齡（每戶1人）給予優(yōu)惠。建國前的那 一段工齡， 每一年優(yōu)惠房價(jià)的1；建國后的工齡，每一年優(yōu)惠房價(jià)的0.5。工齡優(yōu)惠按建國前后分段累計(jì)。    2、 1992年底前可再給買房職工工齡優(yōu)惠后房價(jià)30以內(nèi)的優(yōu)惠。但實(shí)施上述兩項(xiàng)優(yōu)惠后，個(gè)人實(shí)付金額：錦江等五城區(qū)范圍內(nèi)不得低于120元/平方米；其他區(qū)（市）、縣不得低于100元/平方米。    3、職工、居民購買公有住房按住得下、分得開的原則，每戶限購一套。 超過國務(wù)院1983193號(hào)文規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，超15平方米以內(nèi)的，執(zhí)行優(yōu)惠價(jià)；超1630平

9、方米的，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)全價(jià)計(jì)價(jià)；超過30平方米以上的，按商品價(jià)計(jì)價(jià)。  4、買房者可一次付款，也可分期付款。一次付清者，可享受應(yīng)付總價(jià)款20的優(yōu)惠。分期付款的，首次支付不低于總價(jià)款的30；余款可在10（舊房）15（新房）年內(nèi)付清。按先存后貸的原則，總房款70可向銀行貸款。職工可使用本戶成員和經(jīng)直系親屬同意的公積金支付房款。  5、 按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，購房者擁有部分產(chǎn)權(quán)，即全部占有權(quán)、使用權(quán)，受限制的收益權(quán)、處分權(quán)，可以使用、繼承，不能贈(zèng)與、出租。購房人付清房款取得產(chǎn)權(quán)證，五年后允許出售，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)。按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)全額購房的，擁有60的產(chǎn)權(quán)；按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠 

10、0;  折扣購房的，擁有41.25的產(chǎn)權(quán)，其余的歸原售房單位。辦法明確規(guī)定：1987年以來房改試點(diǎn)出售的住房，  購房者的產(chǎn)權(quán)額均確定為41.25， 按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公有住房免征營業(yè)稅，職工免繳房產(chǎn)稅、土地使用稅和一次性契稅。    此后， 成都市按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房的房價(jià)調(diào)整了幾次， 諸如280元/平方米、330元/平方米，但這都是價(jià)格調(diào)整，不是售房政策調(diào)整。   6、 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房的政策調(diào)整（1995年）。1993年底，國務(wù)院召開了全國房改第三次會(huì)議， 1994年7月發(fā)布了國務(wù)院 關(guān)于深化城鎮(zhèn)

11、住房制度改革的決定（國發(fā)199443號(hào)）。 這個(gè)決定，科學(xué)準(zhǔn)確地概括了近期房改的基本思路，著力轉(zhuǎn)換住房機(jī)制，建立新的住房制度，更重要的是對(duì)出售公有住房價(jià)格政策作了調(diào)整，把標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為一種過渡形式，最終取消標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，建立成本價(jià)、市場價(jià)并存的新體制，逐步向住房商品化過渡。    以成都市為例，為貫徹國務(wù)院決定，出臺(tái)了成都市職工購買公有住房實(shí)施辦法（成房委199517號(hào)）。辦法規(guī)定：單位向職工出售公有住房，視其家庭經(jīng)濟(jì)收入實(shí)行市場價(jià)、成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)只作為“當(dāng)執(zhí)行成本價(jià)有困難”的一種“過渡”。按照國家新出臺(tái)的政策規(guī)定：“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)之和測(cè)

12、定”。1995年向職工出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)基價(jià)成都市城區(qū)定為：608元/平方米，其中負(fù)擔(dān)價(jià)372元/平方米，抵交價(jià)236元/平方米。優(yōu)惠折扣為： 買現(xiàn)房可給予負(fù)擔(dān)價(jià)5以內(nèi)的折扣，即：18.6元/平方米；工齡折扣，按購房職工夫婦雙方工齡之和計(jì)算，每年折扣額為3.6元/平方米。  工齡統(tǒng)一計(jì)算到建立公積金制度前的1995年底為止。 舊房成新折扣為1.5，使用30年以上的住房均按30年折算。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房擁有產(chǎn)權(quán)比例為80。內(nèi)的實(shí)際售價(jià)（核定評(píng)估后的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)年工齡折扣額×夫婦雙方工齡和負(fù)擔(dān)價(jià)×現(xiàn)住房折扣率）×（控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)住房面積）×（1一次性付

13、款折扣率）。    其他政策規(guī)定同上。 7、 關(guān)于停止執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房的決定。1997年，按照國務(wù)院公布測(cè)定房價(jià)辦法，全市售房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)已超過成本價(jià)，市房委辦經(jīng)請(qǐng)示市政府決定從1997年7月1日起停止標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房，一律按成本價(jià)出售住房。至此，從1992年起的成都市單位按  標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房在經(jīng)歷了五年半之后，正式退出房改舞臺(tái)。   四、房改成本價(jià)出售住房（1995年至今）  自房改試點(diǎn)工作以來，住房出售的價(jià)格一直是房改機(jī)關(guān)和職工居民爭論的焦點(diǎn)問題，也是一個(gè)十分敏感的問題，成都的房價(jià)尤其令國務(wù)院房

14、改辦關(guān)注。怎樣合理定價(jià)才能推動(dòng)住房出售又不至于造成國有資產(chǎn)大量流失，這是一門高深的學(xué)問，既涉及理論問題，更要具有可操作性。說實(shí)話，80年代的房改起步階段要推動(dòng)住房出售，既要考慮單位和職工居民的心理承受能力（賣不賣得房，買不買得房，因?yàn)樽》慷际菍?shí)行分配、低租金，憑什么要賣、要買），又要考慮經(jīng)濟(jì)承受能力（單位賣房賠得多；個(gè)人收入低、買不起），還要考慮房屋的實(shí)際造價(jià)和建造房屋的質(zhì)量、配套水平。因此，房改起步階段的售房具有探索性，哪怕個(gè)人出很少的錢，買得的是部分產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)買房者作出了很大犧牲和貢獻(xiàn)。到了90年代中期，職工收入水平有了很大提高，又經(jīng)歷了十余年房改的探索試點(diǎn)，無論經(jīng)濟(jì)的、心理的承受能力

15、都增強(qiáng)了，再說，新建的住宅小區(qū)早已提高好幾個(gè)檔次了，如再以80年代的價(jià)格辦法出售住房，實(shí)實(shí)在在已經(jīng)落伍了。  根據(jù)國務(wù)院第三次全國房改會(huì)議精神和房改  決定（國發(fā)199443號(hào)），1995年底，成都市人民政府出臺(tái)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（成府發(fā)199560號(hào)） 和 成都市職工購買公有住房實(shí)施辦法  （成房委199517號(hào)）。關(guān)于1995年向職工出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的通知（成房委辦199542號(hào)），對(duì)按房改成本價(jià)出售住房作出了明確規(guī)定：    1、 成本價(jià)住房是一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用

16、住 房，價(jià)格包括征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息及稅金等七項(xiàng)因素。房改成本價(jià)也是一種政府決策價(jià)格，它充分考慮了職工的切身利益。1994至1995年度，全年的房改成本價(jià)定為750元/平方米。 2、職工購買成本價(jià)住房可享受工齡折扣、現(xiàn)住房折扣、    一次付款折扣和購買舊住房的成新折扣。工齡折扣，按購房職工夫婦雙方工齡之和計(jì)算，每年折扣率為0.48?，F(xiàn)住房折扣為18.6/平方米（99年10月起改為30元/平方米）。一次付款優(yōu)惠20不變（99年10月起取消一次付款的優(yōu)惠），舊房年成新折扣率為2，使

17、用年限超過30年的按30年計(jì)算。 3、成本價(jià)購房房價(jià) 計(jì)算公式為：住房控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的售價(jià)評(píng)估核定后的成   本價(jià)×（1年工齡折扣率×夫婦雙方工齡和） ×控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)建筑面積×（1一次性付款扣率）。   4、 超過控制面積標(biāo)準(zhǔn)的，一律按市場價(jià)購買。1998年以前，由于省上出臺(tái)了“三段式”計(jì)價(jià)辦法，實(shí)際操作中，控制標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)按公布成本價(jià)計(jì)算，超過控制標(biāo)準(zhǔn)15平方米內(nèi)，按實(shí)際成本價(jià)計(jì)價(jià)，超過15平方米以上部分，按公布商品價(jià)計(jì)價(jià)。  5、 按成本價(jià)出售住房的政策，一直沿用至今。住房分&#

18、160;配貨幣化后，舊有公房出售仍按上述政策辦理。    五、關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換問題職工按照房改“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”購買的住房屬部分產(chǎn)權(quán)，如要到市場再交易將受到諸多限制。一是需征得原售房單位同意（因?yàn)樗钱a(chǎn)權(quán)共有人），同等條件下他有優(yōu)先回購權(quán)、租用權(quán)；二是需明晰產(chǎn)權(quán)比例、再出售后的分成比例。為充分滿足職工群眾不斷增長的住房需求，活躍住房二級(jí)市場，部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換為完全產(chǎn)權(quán)勢(shì)在必行。1994年，國務(wù)院房改決定提出了“已出售的公有住房均需按照售房當(dāng)年的售價(jià)占成本價(jià)的比例明確個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)比例；經(jīng)購房人同意可按成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款及利息后，原購住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有”的完善產(chǎn)權(quán)要求，

19、1995年，市住房委員會(huì)發(fā)布了關(guān)于房改售房中部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換為全產(chǎn)權(quán)的辦法，對(duì)部分產(chǎn)權(quán)完善作出了明確規(guī)定：    1、 凡按照成府發(fā)1988101號(hào)、成府發(fā)1991171號(hào)、成房委199207號(hào)文件的規(guī)定購房，并按規(guī)定辦得產(chǎn)權(quán)證的，繼續(xù)有效。1987年以來按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)折扣購買的住房、職工的產(chǎn)權(quán)比例均為41.25； 按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)全額購買的住房，職工的產(chǎn)權(quán)比例為60；按市場價(jià)購買的住房，職工的產(chǎn)權(quán)比例為100。    2、 購房職工本人愿意，經(jīng)原售房單位同意，可對(duì)擁有上述部分產(chǎn)權(quán)的住房按成本價(jià)補(bǔ)足價(jià)款后，原購住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。（

20、1）職工原購住房擁有的產(chǎn)權(quán)比例視為已購得的產(chǎn)權(quán)；    （2） 余下的產(chǎn)權(quán)部分按現(xiàn)行的成本價(jià)售房政策出售給個(gè)人。具體辦法如下：     按現(xiàn)行的成本價(jià)基價(jià)重新評(píng)估，確定該套住房的具體成本價(jià)。     按以下公式計(jì)算出應(yīng)補(bǔ)房價(jià)款：  應(yīng)補(bǔ)房價(jià)款具體成本價(jià)× （1年工齡折扣率×夫婦  雙方工齡和）×（141.25）×A1（160）×A2×（1一次付款折扣率）。    注：A1標(biāo)準(zhǔn)從折