建設用地金融論文范文-關于的我國集體建設用地金融發(fā)展的制度障礙與政策倡議word版下載

1、建設用地金融論文范文:關于的我國集體建設用地金融發(fā)展的制度障礙與政策倡議word版下載我國集體建設用地金融發(fā)展的制度障礙與政策倡議論文導讀：本論文 是一篇關于我國集體建設用地金融發(fā)展的制度障礙與政策倡議的優(yōu) 秀論文范文,對正在寫有關于建設用地論文的寫作者有一定的參考和 指導作用，論文片段：使用權岀讓最高年限參照國有土地使用權出讓 年限。該方式所形成的集體建設用地使用權具有用益物權性質(zhì)，具有 明析產(chǎn)權，是未來的發(fā)展方向。 綜上所述，現(xiàn)階段集體建設用地 使用權運作不規(guī)范，獲取方式多樣，內(nèi)涵復雜，價值基礎不同，難以 有效支持土地金融業(yè)務的規(guī)范開展。 （三）集體土地抵押權缺失， 直接限制土地金融開展

2、我國一、集體土地產(chǎn)權的制度障礙（一）集體土地所有權主體虛位，導致土地金融主體不明晰我國憲法、民法通則、土地管理法和農(nóng)業(yè)法關于 農(nóng)村集體土地所有權的規(guī)定大致相同。土地管理法規(guī)定：“農(nóng)民 集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者 村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分相關范文由寫別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng) 村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或 者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村 集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理” o這表明農(nóng)村土地歸鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組三類 農(nóng)民集體所有。然而，此“農(nóng)民集體”卻是抽象的概念，它不是法人, 不是社會團體，也不是自然人。特別是，由

3、于中國農(nóng)村集體經(jīng)濟組織 與村民委員會保持“政企合一”的組織架構(gòu)，村民委員會既是政府的 代理人，又是集體財產(chǎn)法定代理人和公共事務代理者。村委會三位一 體的角色定位即政府行政、村務管理、財產(chǎn)保護三方面存在巨大矛盾, 難以對責任權利作出明確規(guī)定和約束。這些都決定了集體所有權主體 不明，顯著虛位和模糊，從而成為發(fā)展農(nóng)村集體土地金融的重要障礙。（二）集體土地使用權內(nèi)涵不統(tǒng)一，導致土地金融價值缺失基礎從全國各地實踐來看，由于制度缺失，集體建設用地使用權的 取得方式有多種情況。集體建設用地使用權獲取背后往往有不同的取 地契約，并涉及各類費用支付要求、使用的限制，以致集體建設用地 使用權內(nèi)涵不盡統(tǒng)一，價值基礎

4、不盡相同。無償方式獲得集體建設用地使用權。此類用地多由集體經(jīng)濟組 織分配，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）企業(yè)用地使用權、農(nóng)村宅基地使用權、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 村公共設施和公益事業(yè)建設用地使用權等，基本是無償使用，或是僅 支付青苗補償費等較少費用，且沒有使用期限。部分有償取得的建設用地使用權。此類用地獲取建設用地使用 權的支付成本不盡相同。有的僅支付青苗補償費，有的尚需支付宅基 地動遷成本或勞動力補償成本，較多者還交付了一定的土地補償費。 集體建設用地使用期限也不盡相同，530年皆有。由于獲取方式復 雜，如果不去核查獲取土地的契約，很難清楚補償費用支付狀況、產(chǎn) 權的具體限制條件及其對價值的影響。租賃方式取得建設用地使用權。

5、這類土地使用權是通過租賃方 式獲得，由承租人向出租人每年支付租金，租賃期限有長有短。岀讓方式獲得建設用地使用權。此種方式目前在部分城市試行 推廣，是指集體建設用地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓 與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行 為。集體建設用地使用權出讓最高年限參照國有土地使用權出讓年 限。該方式所形成的集體建設用地使用權具有用益物權性質(zhì)，具有明 析產(chǎn)權，是未來的發(fā)展方向。綜上所述，現(xiàn)階段集體建設用地使用權運作不規(guī)范，獲取方式 多樣，內(nèi)涵復雜，價值基礎不同，難以有效支持土地金融業(yè)務的規(guī)范 開展。（三）集體土地抵押權缺失，直接限制土地金融開展我國現(xiàn)有法律法規(guī)明確

6、規(guī)定農(nóng)村集體土地不能作為貸款抵押 物。擔保法第36條規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單 獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的 土地使用權同時抵押”。按此規(guī)定，集體土地使用權不得單獨抵押， 但鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房抵押后，廠房占用范圍內(nèi)的集體十地使用權也同時抵 押，則金融機構(gòu)對該企業(yè)廠房抵押權的實現(xiàn)實際上也導致了該廠房所 占用的土地使用權的轉(zhuǎn)移，這就必定會造成由非集體企業(yè)擁有集體土 地使用權的尷尬局面。而物權法第201條規(guī)定，“以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企 業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權抵押的，實現(xiàn)抵押權 后，未經(jīng)法定程序不得轉(zhuǎn)變土地所有權的性質(zhì)和土地的用途” o由于 國家實

7、行土地征收是轉(zhuǎn)變集體土地所有權性質(zhì)的唯一途徑和法定程 序，未經(jīng)國家征收，該廠房所占用的集體土地所有權性質(zhì)不因該廠房 的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)變，因而，集體土地抵押權使用權在當前法律制度下是沒 有實現(xiàn)通道的。物權法184條對禁止抵押財產(chǎn)的范圍做了同（于旦保法第 37條基本相同的規(guī)定，將耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所 有的土地使用權（法律規(guī)定可以抵押的除外）明確排除在財產(chǎn)抵押范 圍之外。而且根據(jù)物權法第148條的規(guī)定，土地所有權也是不可 以抵押的。這說明開展農(nóng)村集體土地使用權或所有權抵押貸款業(yè)務沒 有法律保障，一旦借貸關系產(chǎn)生，極易引發(fā)貸款風險。（四）集體土地處分權不充分，導致土地金融缺乏保障土地管理法第

8、43條規(guī)定：任何單位和個人進行建設，需要 使用土地的，必須依法申請使用國有土地，但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村 民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的， 或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有 的土地的除外。該法第60條還規(guī)定：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土 地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土 地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件， 向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治 區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上人民政府批準，其中，涉及 占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第63條也明

9、確規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于 非農(nóng)業(yè)建設。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企 業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。這些 法條本質(zhì)都是對集體土地處分權的限制。除此之外，集體土地處分權 還受到農(nóng)民集體意志的限制。一般來說，對集體土地的重大處分應當 依法經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員表決同意。實踐中，往往并不能真正休 現(xiàn)集體組織成員的意志，而是被村民委員會、村集體經(jīng)濟組織、村內(nèi) 次級集體經(jīng)濟組織等機構(gòu)的干部所操縱，最終異化為村社干部的個人 權力或政府部門的集體權力。從上述規(guī)定可以看出，現(xiàn)有法律對集體土地使用權流轉(zhuǎn)作了嚴 格的限制性規(guī)定。集體土

10、地是否處分、怎樣處分、怎樣補償都只能服 從國家意志，農(nóng)民集體實質(zhì)上只是名義上的集體土地所有權人，不具 備民法學理中所揭示的所有權的基本處分權益。因此，嚴重限制了集 體建設用地的流轉(zhuǎn)及英價值實現(xiàn)，使土地缺失了基本信用價值。二、集體建設用地使用權市場制度障礙（一）集體土地交易受限，公開市場無法建立集體建設用地使用權交易需求和實際交易雖然大量存在，但都 是私下黑市交易，國家尚未建立公開透明、合規(guī)的集體建設用地使用 權交易市場，其交易行為、交易主體、交易程序等都有待規(guī)范。1交易行為受限根據(jù)我國現(xiàn)有的法律法規(guī)，集體建設用地使用權不得出讓、轉(zhuǎn) 讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得

11、建設用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的 除外。2市場交易主體受限相關范文由寫價”，逐步建立有形交易市 場，為流轉(zhuǎn)雙方提供洽談、交易場所，并同時構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市 場。完善集體土地流轉(zhuǎn)市場運作機制，包括交易體系、價格運作機制、 交易管理流程、交易監(jiān)管以及土地流轉(zhuǎn)信息交流、地價評估、權屬審 核登記、法律援助與救濟等交易服務。（三）完善金融支撐體系1. 完善相關金融法律法規(guī)倡議修改擔保法第37條規(guī)定，進一步明確集體土地使用權 可以抵押，放寬集體土地使用權抵押的客體范圍，逐步將農(nóng)村集體土 地使用權納入抵押設定，從法律上創(chuàng)新集體土地抵押權制度，使農(nóng)村 集體土地由原來的傳統(tǒng)社會保障

12、屬性向資源屬性和資本屬性轉(zhuǎn)化，并 真正成為農(nóng)民和農(nóng)村中小型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)資本，實現(xiàn)其土地財產(chǎn)權益。另外，鑒于我國土地信托發(fā)展滯后，要真正推動土地信托經(jīng)營 業(yè)務的發(fā)展，尚需制定有關規(guī)范各種土地信托經(jīng)營業(yè)務的政策法規(guī)及 實施細則，明確土地投資信托基金如何具體運作、土地信托紅利確定 的依據(jù)、土地信托經(jīng)營業(yè)務的稅費制度、土地信托產(chǎn)權的流轉(zhuǎn)補償與 變更登記理市等。2. 完善土地金融機構(gòu)體系當農(nóng)村土地金融業(yè)務發(fā)展壯大到一定程度時，應建立政策性土 地金融機構(gòu)與專門土地金融機構(gòu)，其主要冃的在于，實現(xiàn)政策性（土 地）金融和商業(yè)性（土地）金融分離，避開由于商業(yè)化金融改革所帶來 的對高風險、低收益的集體土地金融的歧視。

13、同時，還應建立并完善 相關的金融中介服務機構(gòu)，比如農(nóng)村土地信托機構(gòu)、土地證券發(fā)行與 代銷機構(gòu)、信用評估機構(gòu)等。3. 健全集體土地使用權融資配套機制一是合理確定集體土地使用權期限，在設定集體土地使用權流 轉(zhuǎn)及抵押時，我國集體建設用地金融發(fā)展的制度障礙與政策倡議論文導讀：本論 文是一篇關于我國集體建設用地金融發(fā)展的制度障礙與政策倡議的 優(yōu)秀論文范文，對正在寫有關于建設用地論文的寫作者有一定的參考 和指導作用，論文片段：持時必須瞻前顧后，因為金融機構(gòu)融資首先 考察經(jīng)營者的信用狀況、經(jīng)營狀況、還貸來源，至于質(zhì)押、保證等都 是銀行其次考慮的理由，在同意對借款人發(fā)放貸款的前提下才考慮擔 保理由，以提高貸款安全性。因此，要完善金融征信制度建設，為金 融機構(gòu)開展集體土地金融服務解除后顧之憂。 李求軍/責任編輯 上一頁12期限參照國有建設用地；二是建立貸款風險防范補償機制，既通過 市場機制引入保險公司和貸款擔保公司，還可以考慮由政府部門建立 風險補償基金，按一定比例分擔金融機構(gòu)的貸款損失，通過政策性風 險補償基金和商業(yè)性保險的介入，有效降低集體土地金融的風險。4. 完善金融征信制度建設金融征信制度建設是避開金融市場信息不對稱及其帶來的逆向 選擇和道德風險的有效手段。加強金融征信系統(tǒng)的