案例考試技巧

1、LOGO房屋登記官考核培訓房屋登記官考核培訓二0一二年十一月考題基本情況考題基本情況1房地產(chǎn)登記實房地產(chǎn)登記實務案例務案例共共60題，其中：多項題，其中：多項選擇題共選擇題共15題，題，每題限每題限120秒內(nèi)秒內(nèi)完成。多選題有完成。多選題有5個備選答案，個備選答案，答案為答案為2-4個，個，最多為最多為4個，不個，不要把答案全選上！要把答案全選上！2判斷題共判斷題共20題，題，每題限每題限30秒內(nèi)秒內(nèi)完成完成 3綜合分析題共綜合分析題共5大題，限大題，限600秒秒完成。每大題有完成。每大題有五個混合選題，五個混合選題，每個混合選題有每個混合選題有4個備選答案，個備選答案，答案為答案為1-4個，

2、個，注意不要跟多選注意不要跟多選題搞混了，既是題搞混了，既是多選題又是單選多選題又是單選題，注意甄別，題，注意甄別，1-4個都有可能。個都有可能。答題注意事項答題注意事項1234考題是計算機考題是計算機分配的，一般分配的，一般基礎(chǔ)題（容易）基礎(chǔ)題（容易）占占50%；中級；中級難度（不難）難度（不難）的占的占40%，高，高難度（有點難）難度（有點難）的占的占10%，不，不要過于緊張，要過于緊張，一般基礎(chǔ)題不一般基礎(chǔ)題不要失分，搞點要失分，搞點中級難度的題，中級難度的題，就可以了。就可以了。 多選題和判多選題和判斷題沒有把斷題沒有把握的答案千握的答案千萬不要選，萬不要選，多選題一個多選題一個錯了分

3、數(shù)全錯了分數(shù)全扣光，判斷扣光，判斷題錯了要倒題錯了要倒扣分，很不扣分，很不劃算。劃算。注意答題的注意答題的時間控制，時間控制，答題時，遇答題時，遇到一時不明到一時不明白的，抓緊白的，抓緊跳過，留點跳過，留點時間，回頭時間，回頭再作。再作?？荚囅到y(tǒng)中考試系統(tǒng)中計算機隨機計算機隨機分配考題，分配考題，你的左右鄰你的左右鄰居考題都不居考題都不一樣的。一樣的。復習方法：復習方法：v一、要做好案例分析題必須要理解和一、要做好案例分析題必須要理解和掌握相關(guān)的法律規(guī)定。原因有兩點：掌握相關(guān)的法律規(guī)定。原因有兩點：一是從出題的思路上看；二是從命題一是從出題的思路上看；二是從命題人的素質(zhì)看。人的素質(zhì)看。 復習方

4、法：復習方法：二、在有限的復習時間里要學會抓住重點，根據(jù)經(jīng)驗作二、在有限的復習時間里要學會抓住重點，根據(jù)經(jīng)驗作如下推薦（按照重要性排列）：如下推薦（按照重要性排列）： 1、房屋登記辦法房屋登記辦法全部全部 2、物權(quán)法物權(quán)法全部，重點放在第一章基本原則、第二全部，重點放在第一章基本原則、第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅、第六章業(yè)主的建章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅、第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、第八章共有、第十章用益物權(quán)的一筑物區(qū)分所有權(quán)、第八章共有、第十章用益物權(quán)的一般規(guī)定、第十四章地役權(quán)、第四編擔保物權(quán)（含第十般規(guī)定、第十四章地役權(quán)、第四編擔保物權(quán)（含第十五章至第十八章）五章至第十八章）

5、3、擔保法擔保法全部全部 4、其他有關(guān)法律法規(guī)，如、其他有關(guān)法律法規(guī)，如民法通則民法通則、婚姻法婚姻法、繼承法繼承法、房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法、物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例、商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法等等v 三、掌握法律條款及相關(guān)規(guī)定最重要在于理解。因為三、掌握法律條款及相關(guān)規(guī)定最重要在于理解。因為考試形式不是問答也不是填空，只是選擇和判斷。考試形式不是問答也不是填空，只是選擇和判斷。v比如：比如：房屋登記辦法房屋登記辦法可以由當事人單方申可以由當事人單方申請房屋登記的情形：請房屋登記的情形：（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法

6、律文書（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；取得房屋權(quán)利；（三）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；（三）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；（四）有本辦法所列變更登記情形之一；（四）有本辦法所列變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（五）房屋滅失；（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。實務考試要點：實務考試要點：v一、先看案例要解決的問題，帶著一、先看案例要解決的問題，帶著問題讀案例。問題讀案例。 案例分析題最后提出要解決的問題一般比較簡短，案例分析題最后提出要解決的問題一般比較簡短，可先看問題，發(fā)現(xiàn)案例問題的本質(zhì)是

7、那一類大問可先看問題，發(fā)現(xiàn)案例問題的本質(zhì)是那一類大問題，不能被具體細節(jié)問題所迷惑。這樣在閱讀案題，不能被具體細節(jié)問題所迷惑。這樣在閱讀案例時就能有較強的針對性，容易抓住重點，提高例時就能有較強的針對性，容易抓住重點，提高效率，節(jié)省時間。效率，節(jié)省時間。v二、注重第一感覺二、注重第一感覺v如：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在（ ）以內(nèi)的部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人，絕對值超過( c )部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。v A、3%、3.5% B、3.5%3%v C、3%、3% D3.5%3.5%v三、不記得的法律條款，要從合理性去分析。三、不記得的法律條款，

8、要從合理性去分析。v與房屋登記最密切的是民事方面的相關(guān)法律。民法的基本原則就包括，公平原則，民事主體應依據(jù)社會公認的公平觀念從事民事活動，以維持當事人之間的利益均衡。公序良俗原則，民事主體在進行民事活動時應當遵守公共秩序及善良風俗，不得違反社會一般道德準則和國家的一般利益。 v如：一個拍賣物存在多個抵押權(quán)人，各自受償如：一個拍賣物存在多個抵押權(quán)人，各自受償?shù)捻樞蛉绾?？的順序如何？v同一房地產(chǎn)存在多個抵押權(quán)人的，按抵押登記同一房地產(chǎn)存在多個抵押權(quán)人的，按抵押登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償。這樣符合公平原則！償。這樣符合公平原則！v再如：買賣

9、不破租賃，為什么，因為公平！再如：買賣不破租賃，為什么，因為公平！案例實戰(zhàn)分析（時間關(guān)系，只講民事案案例實戰(zhàn)分析（時間關(guān)系，只講民事案例部分應該例部分應該“掌握掌握”的內(nèi)容）的內(nèi)容）v一、物權(quán)變動的公示公信原則一、物權(quán)變動的公示公信原則v二、夫妻共有財產(chǎn)二、夫妻共有財產(chǎn)v三、房屋抵押的有關(guān)法律規(guī)定三、房屋抵押的有關(guān)法律規(guī)定v四、建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人和善意購房人四、建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人和善意購房人的優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)v五、建筑物區(qū)分所有權(quán)五、建筑物區(qū)分所有權(quán)v六、綜合分析題：六、綜合分析題：1、公示原則、公示原則 所謂公示，指物權(quán)在變所謂公示，指物權(quán)在變動時，必須將物權(quán)變動的動時，必

10、須將物權(quán)變動的事實通過一定的公示方法事實通過一定的公示方法向社會公開，使第三人知向社會公開，使第三人知道物權(quán)變動的情況，以避道物權(quán)變動的情況，以避免第三人遭受損害，從而免第三人遭受損害，從而保護交易安全。保護交易安全。 如果物權(quán)的變動不采如果物權(quán)的變動不采用一定的公示方法，會使用一定的公示方法，會使第三人遭受損害，從而導第三人遭受損害，從而導致財產(chǎn)交易秩序陷入紊亂致財產(chǎn)交易秩序陷入紊亂境地。境地。一、物權(quán)變動的一、物權(quán)變動的公示公信原則公示公信原則2、公信原則、公信原則 所謂公信，是指一旦所謂公信，是指一旦物權(quán)變動依據(jù)法律的規(guī)定物權(quán)變動依據(jù)法律的規(guī)定進行了公示，即使該物權(quán)進行了公示，即使該物權(quán)

11、變動存在瑕疵，但對于信變動存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已從事賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍了物權(quán)交易的人，法律仍然承認其法律效力，以保然承認其法律效力，以保護交易安全。這就產(chǎn)生了護交易安全。這就產(chǎn)生了善意第三人問題。善意第三人問題。公示原則與公信原則公示原則與公信原則的關(guān)系的關(guān)系 物權(quán)變動的公示、公信原則是現(xiàn)代物權(quán)物權(quán)變動的公示、公信原則是現(xiàn)代物權(quán)變動的基本原則，二者相互聯(lián)系，公示原則變動的基本原則，二者相互聯(lián)系，公示原則是公信原則的基礎(chǔ)，公信原則是公示原則的是公信原則的基礎(chǔ)，公信原則是公示原則的表現(xiàn)，二者構(gòu)成了物權(quán)變動的基礎(chǔ)。表現(xiàn)，二者構(gòu)成了物權(quán)變動的基礎(chǔ)。出題點：出題點

12、：v1、關(guān)于善意第三人的規(guī)定。、關(guān)于善意第三人的規(guī)定。v對信任不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利為正確權(quán)利而取得該項權(quán)利的第三人，法律認可其權(quán)利取得有效而予以保護，但對明知不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利有瑕疵而取得該項權(quán)利的人，法律則不予以保護。應符合條件：應符合條件：受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的產(chǎn)時是善意的1以合理的價格轉(zhuǎn)讓以合理的價格轉(zhuǎn)讓2轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。記的已經(jīng)交付給受讓人。3法律后果：法律后果：受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的

13、所有權(quán)所有權(quán)1原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失人請求賠償損失 2物權(quán)法物權(quán)法第第九條：不動產(chǎn)九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)但法律另有規(guī)定的除外。定的除外。 2、關(guān)于物權(quán)、關(guān)于物權(quán)權(quán)登記效力權(quán)登記效力釋義：本條的規(guī)定，釋義：本條的規(guī)定，是不動產(chǎn)公示原則的是不動產(chǎn)公示原則的具體體現(xiàn)。不動產(chǎn)物具體體現(xiàn)。不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段，是的法定公示手段，是不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

14、的生更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件，也是不動產(chǎn)效要件，也是不動產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認和物權(quán)依法獲得承認和保護的依據(jù)。保護的依據(jù)。v3、物權(quán)登記生效中，、物權(quán)登記生效中，“法律另有法律另有規(guī)定的除外規(guī)定的除外”是指：是指：v （1）依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不）依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。登記。v （2）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力

15、。時發(fā)生效力。（3）因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受）因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。遺贈開始時發(fā)生效力。（4）因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消）因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。v （5）其他情形（了解即可）：）其他情形（了解即可）：物權(quán)法并沒有對不動物權(quán)法并沒有對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，一概規(guī)定必須經(jīng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，一概規(guī)定必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。依法登記才發(fā)生效力。例如，在土地承包經(jīng)營權(quán)一章例如，在土地承包經(jīng)營權(quán)一章中規(guī)定，中規(guī)定，“土地

16、承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立效時設(shè)立”。同時還規(guī)定，。同時還規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當事人要求登記的，應當?shù)爻邪?jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人，記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人，”不是不是“不發(fā)不發(fā)生效力生效力”。v 地役權(quán)一章規(guī)定地役權(quán)一章規(guī)定“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；當事人要求登記

17、的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”在宅基地使用權(quán)在宅基地使用權(quán)一章，也沒有規(guī)定宅基地使用權(quán)必須登記才發(fā)生效力，一章，也沒有規(guī)定宅基地使用權(quán)必須登記才發(fā)生效力，只是規(guī)定只是規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！币簿褪钦f，也就是說，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。v案例：甲以自己名義報建并于案例：甲以自己名義報建并于2011年年7月建月建成一棟房屋，成一棟房屋， 8月甲不幸去世，房屋由其子乙月甲不

18、幸去世，房屋由其子乙繼承。繼承。9月乙辦理了產(chǎn)權(quán)登記到自己名下，月乙辦理了產(chǎn)權(quán)登記到自己名下，10月簽訂合同將該房屋出賣給丙并完成交付，月簽訂合同將該房屋出賣給丙并完成交付，11月辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。試分析各階段月辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。試分析各階段房屋所有權(quán)歸屬？房屋所有權(quán)歸屬？ 1、2011年年7月房屋歸甲月房屋歸甲所有所有2、2011年年8月乙取得房屋月乙取得房屋所有權(quán)（不是所有權(quán)（不是9月）月）3、2011年年11月丙取得房月丙取得房屋所有權(quán)（不是屋所有權(quán)（不是10月）月）v分析一下：甲分析一下：甲2011年年10月將房屋出賣給乙并完月將房屋出賣給乙并完成交付時的房屋所有權(quán)歸屬。成交付

19、時的房屋所有權(quán)歸屬。v 房屋所有權(quán)仍歸屬于甲，但此時甲乙買賣合同及交付房屋所有權(quán)仍歸屬于甲，但此時甲乙買賣合同及交付行為成立且有效。依據(jù)：行為成立且有效。依據(jù)：物權(quán)法物權(quán)法第十五條規(guī)定，第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。此時，甲乙未辦理登記僅致導其轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)效力。此時，甲乙未辦理登記僅致導其轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生物權(quán)效力，并不當然導致買賣合同

20、的無效或買賣所生物權(quán)效力，并不當然導致買賣合同的無效或買賣所致合同之債不成立。致合同之債不成立。二、夫妻共有財產(chǎn)二、夫妻共有財產(chǎn)掌握：夫妻共同財產(chǎn)的認定標準、范圍和具體類型。掌握：夫妻共同財產(chǎn)的認定標準、范圍和具體類型。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（2）生產(chǎn)、經(jīng)營的）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益收益（1）工資、獎金）工資、獎金 （4）繼承或贈與所）繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)第十八條第三項規(guī)定的除外定的除外夫妻對共同所有的財產(chǎn)，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。有平等的處理權(quán)。 （3）知識產(chǎn)）知識產(chǎn)權(quán)的收益權(quán)的收益 （5）其他應當歸共）其他應當

21、歸共同所有的財產(chǎn)同所有的財產(chǎn) 夫妻一方夫妻一方的財產(chǎn)的財產(chǎn) （2）一方因身體受到）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用疾人生活補助費等費用（1）一方的婚前財產(chǎn)）一方的婚前財產(chǎn)（4）一方專用的）一方專用的生活用品生活用品 （3）遺囑或贈與）遺囑或贈與合同中確定只歸合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)夫或妻一方的財產(chǎn)(5）其他應當歸）其他應當歸一方的財產(chǎn)一方的財產(chǎn) 3、【夫妻財產(chǎn)約定夫妻財產(chǎn)約定】1夫妻可以約定婚姻關(guān)系存夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部所有或部分各自所

22、有、部分共同所有。約定應當采分共同所有。約定應當采用書面形式。用書面形式。2夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償?；蚱抟环剿械呢敭a(chǎn)清償。 4、最高法關(guān)于適用婚姻法若干問題解釋最高法關(guān)于適用婚姻法若干問題解釋(三三) 第七條：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，第七條：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三

23、）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。 第十一條：第十一條： 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。離婚時另一方請求

24、賠償損失的，人民法院應予支持。 三、房屋抵押的有關(guān)法律規(guī)定（重點）三、房屋抵押的有關(guān)法律規(guī)定（重點）應掌握的應掌握的知識點知識點 2、抵押物的轉(zhuǎn)讓與抵押物的轉(zhuǎn)讓與 租賃問題租賃問題 1、物權(quán)法物權(quán)法對對擔擔保法保法的改進的改進 4、在建工程抵押在建工程抵押的特殊性及其法律的特殊性及其法律規(guī)定規(guī)定 6、最高額抵押問題最高額抵押問題 3、抵押財產(chǎn)抵押財產(chǎn)的清償問題的清償問題 5、共有財產(chǎn)抵押共有財產(chǎn)抵押的規(guī)定的規(guī)定 v（一）（一）物權(quán)法物權(quán)法對對擔保法擔保法的改進的改進v物權(quán)法物權(quán)法實施后，許多人都在問：實施后，許多人都在問：擔保法擔保法是不是被廢除了？結(jié)果當然是沒有，是不是被廢除了？結(jié)果當然是沒

25、有，物權(quán)法物權(quán)法第第178條明確規(guī)定：條明確規(guī)定：“擔保法與本法的規(guī)定不擔保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。一致的，適用本法?！?，那么，擔保法與物權(quán)，那么，擔保法與物權(quán)法存在哪些不一致呢？法存在哪些不一致呢？擔保法擔保法第四第四十 一 條 規(guī) 定 ：十 一 條 規(guī) 定 ：“當事人以本法當事人以本法第四十二條規(guī)定第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物應當辦理抵押物登記，登記，抵押合同抵押合同自登記之日起生自登記之日起生效效?！?、明確了擔保合同與、明確了擔保合同與擔保物權(quán)的效力區(qū)分擔保物權(quán)的效力區(qū)分而而物權(quán)法物權(quán)法第十第十五條規(guī)定：五條規(guī)定：“當事當事人之間訂立有關(guān)設(shè)人之間訂

26、立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有規(guī)定或者合同另有約定外，約定外，自合同成自合同成立時生效；未辦理立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影物權(quán)登記的，不影響合同效力。響合同效力?！眝 【說明說明】過去幾十年中，我國立法和司法實踐中對過去幾十年中，我國立法和司法實踐中對債權(quán)合同和物權(quán)變動不加區(qū)分的情形比比皆是，本債權(quán)合同和物權(quán)變動不加區(qū)分的情形比比皆是，本來辦理登記是房屋抵押權(quán)的設(shè)立要件，是抵押合同來辦理登記是房屋抵押權(quán)的設(shè)立要件，是抵押合同中債務人或者第三人的法律義務，卻被設(shè)計成抵押中債務人或者第三人的法律義務，卻被

27、設(shè)計成抵押合同的生效要件，如果當事人違反了義務，合同反合同的生效要件，如果當事人違反了義務，合同反而無效，無疑是對違約方的縱容，完全置債權(quán)人的而無效，無疑是對違約方的縱容，完全置債權(quán)人的利益于不顧，從而法律也得不到人們的信任和尊重。利益于不顧，從而法律也得不到人們的信任和尊重。v 2、抵押財產(chǎn)進行了擴展、抵押財產(chǎn)進行了擴展v 物權(quán)法物權(quán)法所允許抵押的財產(chǎn)包括所有法律、行政法所允許抵押的財產(chǎn)包括所有法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)，而規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)，而擔保法擔保法所允許抵押的財所允許抵押的財產(chǎn)是依法可以抵押的財產(chǎn)。比較起來，產(chǎn)是依法可以抵押的財產(chǎn)。比較起來，物權(quán)法物權(quán)法的的規(guī)定無疑更具科學性、

28、合理性，為民間融資的自由創(chuàng)規(guī)定無疑更具科學性、合理性，為民間融資的自由創(chuàng)造提供了更廣闊的空間。造提供了更廣闊的空間。v 需掌握需掌握物權(quán)法物權(quán)法規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)（理解記憶）：規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)（理解記憶）： （一）土地所有權(quán)；（一）土地所有權(quán)； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外； （三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公

29、益設(shè)施；社會公益設(shè)施； （四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)； （五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。v 3、房產(chǎn)地產(chǎn)統(tǒng)一抵押、房產(chǎn)地產(chǎn)統(tǒng)一抵押 擔保法擔保法第三十六條以依法取得的國有土地第三十六條以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。權(quán)同時抵押。 以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將抵押時該

30、國有土地上的房屋同時抵押。將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。v 物權(quán)法物權(quán)法第一百八十二條第一百八十二條 以建筑物抵押的，該建筑以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財?shù)盅喝宋匆勒涨翱钜?guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。產(chǎn)視為一并抵押?？梢?，在擔保法下的現(xiàn)實中，房產(chǎn)、土地分別抵可見，在擔保法下的現(xiàn)實中，房產(chǎn)、土地分別抵押給不同的債權(quán)人，給債權(quán)的行使造成了很大的麻煩。押給不同的債權(quán)人，給債

31、權(quán)的行使造成了很大的麻煩。物權(quán)法的改進，可以杜絕之前房產(chǎn)、土地分開登記造物權(quán)法的改進，可以杜絕之前房產(chǎn)、土地分開登記造成的混亂。成的混亂。4、關(guān)于船舶、航空器這些特殊動產(chǎn)的抵押，已經(jīng)從、關(guān)于船舶、航空器這些特殊動產(chǎn)的抵押，已經(jīng)從登記生效主義改為登記對抗主義。登記生效主義改為登記對抗主義。擔保法擔保法第第四十一條當四十一條當事人以本法第事人以本法第四十二條規(guī)定四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵，應當辦理抵押物登記，抵押物登記，抵押合同自登記押合同自登記之日起生效。之日起生效。物權(quán)法物權(quán)法第第一百八十八條一百八十八條 以正在建造的以正在建造的船舶、航空器船舶、航空器抵押的，抵押抵押的

32、，抵押權(quán)自抵押合同權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不未經(jīng)登記，不得對抗善意第得對抗善意第三人。三人。1、抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，掌握兩點：、抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，掌握兩點： 一是抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但一是抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存；提存； 二是抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，二是抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。（二）抵押財產(chǎn)（二）抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓與租賃問題的轉(zhuǎn)讓與租賃問題 （

33、二）抵押財產(chǎn)（二）抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓與租賃問題的轉(zhuǎn)讓與租賃問題 2、抵押財產(chǎn)的租賃，也掌握兩點：、抵押財產(chǎn)的租賃，也掌握兩點： 一是一是“抵押不破租賃抵押不破租賃”，訂立抵押合同前，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。的影響。 二是先抵押后出租的，該租賃關(guān)系不得對二是先抵押后出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?？挂训怯浀牡盅簷?quán)。（三）抵押財產(chǎn)的清償問題（三）抵押財產(chǎn)的清償問題同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償

34、：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；序相同的，按照債權(quán)比例清償；1抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償； 2抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。 3（四）在建工程抵押的特殊性及其法律規(guī)定v 在在物權(quán)法物權(quán)法出臺之前，出臺之前，2001年年8月月15日修訂的建日修訂的建設(shè)部設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三條對在建工程第三條對在建工程抵押作了如下定義：抵押作了如下定義： 抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金

35、的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為?？盥男袚５男袨?。物權(quán)法物權(quán)法第一百八十條規(guī)定，第一百八十條規(guī)定，正在建造的建筑物可以設(shè)立抵押權(quán)，其他并未作更多正在建造的建筑物可以設(shè)立抵押權(quán)，其他并未作更多限制。限制。其特點如下：其特點如下：v 1、形態(tài)具有不確定性，是正在形成中的不動產(chǎn)。、形態(tài)具有不確定性，是正在形成中的不動產(chǎn)。v 2、價值的可變性，隨著在建工程的建造而發(fā)生價值、價值的可變性，隨著在建工程的建造而發(fā)生價值變化。變化

36、。v 3、實質(zhì)上一種期待權(quán)，尚不具備使用價值，標的也、實質(zhì)上一種期待權(quán)，尚不具備使用價值，標的也是不確定的。是不確定的。v 正是由于上述特點，因此，正是由于上述特點，因此，2012年年6月月1日起施行的日起施行的房屋登記技術(shù)規(guī)程房屋登記技術(shù)規(guī)程明確規(guī)定，明確規(guī)定，“在建工程抵押權(quán)在建工程抵押權(quán)登記實地查看應包括下列主要內(nèi)容：登記實地查看應包括下列主要內(nèi)容：v 1在建工程的坐落與證明材料記載的信息一致在建工程的坐落與證明材料記載的信息一致;v 2申請抵押的部分已建造。申請抵押的部分已建造?！眝 這意味著登記機構(gòu)受理在建工程抵押的，抵押物這意味著登記機構(gòu)受理在建工程抵押的，抵押物只能是已建部分，未

37、建造部分不能作為抵押物。不過只能是已建部分，未建造部分不能作為抵押物。不過隨著在建工程形象進度改變，開發(fā)企業(yè)可以追加抵押隨著在建工程形象進度改變，開發(fā)企業(yè)可以追加抵押物，因此要進行多次抵押變更登記，直到滿足融資要物，因此要進行多次抵押變更登記，直到滿足融資要求。求。v 新規(guī)的出臺無疑是增加了融資和登記手續(xù)的難度，但新規(guī)的出臺無疑是增加了融資和登記手續(xù)的難度，但一定程度上降低了借貸的風險。（一定程度上降低了借貸的風險。（對應的四種登記：對應的四種登記：在建工程抵押權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當事在建工程抵押權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當事人應當申請設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登人應當申

38、請設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記）。記）。（五）共有財產(chǎn)抵押的規(guī)定：（五）共有財產(chǎn)抵押的規(guī)定： 共有包括按份共有和共同共有。共有包括按份共有和共同共有。 按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對共有的不動其份額享有所有權(quán)，共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。掌握三個知識點：掌握三個知識點： 1 1、共有人之間是按份共有的，共有人以、共有人之間是按份共有的，共有人以自己的份額抵押的，該抵押有效；超出自己自己的份額抵押的，該抵押有效；超出自己份額部分的抵押，如果其他共有人事后追認份額部分的抵

39、押，如果其他共有人事后追認的，則該抵押可以有效，如果沒有追認的，的，則該抵押可以有效，如果沒有追認的，則無效。則無效。 2 2、共有人之間是共同共有，此時要抵、共有人之間是共同共有，此時要抵押共有財產(chǎn)必須經(jīng)其他共有人同意，否則抵押共有財產(chǎn)必須經(jīng)其他共有人同意，否則抵押無效；但是，其他共有人知道或者應當知押無效；但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。道而未提出異議的視為同意，抵押有效。 掌握三個知識點：掌握三個知識點： 3 3、無論是哪種共有，如果抵押權(quán)人不、無論是哪種共有，如果抵押權(quán)人不知道也不應知道該財產(chǎn)有其他共有人的，知道也不應知道該財產(chǎn)有其他共有人的，即抵押權(quán)

40、人有充分的理由相信抵押人對財即抵押權(quán)人有充分的理由相信抵押人對財產(chǎn)有完全的處分權(quán)的，且辦理了抵押登記，產(chǎn)有完全的處分權(quán)的，且辦理了抵押登記，則抵押權(quán)人可以善意取得該抵押權(quán)，即該則抵押權(quán)人可以善意取得該抵押權(quán)，即該抵押有效。抵押有效。v（六）最高額抵押問題（六）最高額抵押問題v 1、概念：為擔保債務的履行，債務人或者第三、概念：為擔保債務的履行，債務人或者第三人人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔保對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔保財產(chǎn)的，財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債

41、權(quán)額限度內(nèi)就該有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。2、特點：、特點：最高額抵押所擔保的最高債權(quán)額是確定的，但實際最高額抵押所擔保的最高債權(quán)額是確定的，但實際發(fā)生的債權(quán)額是不確定的。發(fā)生的債權(quán)額是不確定的。 比如，張某以一處房產(chǎn)為抵押物，與債權(quán)人李比如，張某以一處房產(chǎn)為抵押物，與債權(quán)人李某簽訂了一份擔保一年內(nèi)可能發(fā)生的某簽訂了一份擔保一年內(nèi)可能發(fā)生的100萬元債權(quán)萬元債權(quán)的最高額抵押合同的最高額抵押合同1 最高額抵押是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔保。最高額抵押是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔保。 所謂連續(xù)發(fā)生的債權(quán)，是指實際發(fā)生的債權(quán)次數(shù)是不所謂連續(xù)發(fā)生的債權(quán)，是指實際

42、發(fā)生的債權(quán)次數(shù)是不確定的，并且是接連發(fā)生的，比如，張某在確定的，并且是接連發(fā)生的，比如，張某在1月份向李某月份向李某借款借款20萬元，萬元，3月份又借了月份又借了30萬元，萬元，5月份又借了月份又借了40萬萬元，元，6月份還了月份還了60萬元，萬元，8月份又借了月份又借了40萬元，以此類推萬元，以此類推，張某在這一年之內(nèi)借了還，還了借，只要借款余額不超，張某在這一年之內(nèi)借了還，還了借，只要借款余額不超過過100萬元，張某抵押的房產(chǎn)對這一年之內(nèi)發(fā)生的不超過萬元，張某抵押的房產(chǎn)對這一年之內(nèi)發(fā)生的不超過100萬元的借款的償還作擔保萬元的借款的償還作擔保23、相關(guān)規(guī)定：、相關(guān)規(guī)定：最高額抵押權(quán)設(shè)立前已

43、經(jīng)存在的債權(quán)，最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍保的債權(quán)范圍1最高額抵押擔保的債權(quán)確定前，部分債最高額抵押擔保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外。當事人另有約定的除外。2抵押權(quán)人的債權(quán)確定抵押權(quán)人的債權(quán)確定（經(jīng)依法登記的最高額抵押權(quán)擔保的經(jīng)依法登記的最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定，申請最高額抵押權(quán)確定登記債權(quán)確定，申請最高額抵押權(quán)確定登記） ：（一）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（一）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（二）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵

44、（二）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；年后請求確定債權(quán)；（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（四）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；（四）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；（五）債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷（五）債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷3v 抵押案例：甲公司于抵押案例：甲公司于2011年年3月以自有房屋向月以自有房屋向A銀行銀行抵押借款抵押借款3000萬元，未辦理抵押登記；同年萬元，未辦理抵押登記；同年5月向以月向以同一房屋向同一房屋向B銀行抵押借款銀行抵押借款5000萬元并

45、辦理抵押登記；萬元并辦理抵押登記； 10月又以該房屋向月又以該房屋向C銀行抵押借款銀行抵押借款4000萬元并辦理萬元并辦理抵押登記；抵押登記；12月以該房屋向月以該房屋向D銀行抵押借款銀行抵押借款2000萬萬元，未辦登記。后元，未辦登記。后A公司無力償還上述債務，其房屋公司無力償還上述債務，其房屋被法院拍賣得款被法院拍賣得款8000萬元，問各銀行各自可從拍賣萬元，問各銀行各自可從拍賣款中受償多少?？钪惺軆敹嗌?。（一）解析：本案例中涉及（一）解析：本案例中涉及A公司向公司向4家不同銀行家不同銀行借款，借款，A、D兩家未辦理抵押登記；兩家未辦理抵押登記；B、C兩家辦理了抵押登記，其中兩家辦理了抵押

46、登記，其中B抵押登記在先，抵押登記在先，C辦理余值抵押登記在后。可得出如下結(jié)論辦理余值抵押登記在后?？傻贸鋈缦陆Y(jié)論1B、C可從房屋可從房屋拍賣款中求償。拍賣款中求償。其中其中B辦理抵辦理抵押登記在先，押登記在先，求償金額可從求償金額可從拍賣款中優(yōu)先拍賣款中優(yōu)先受償，受償，C辦理辦理抵押登記在后，抵押登記在后，受償金額只能受償金額只能在在B完全受償完全受償之后之后。 2A、D因未辦理抵押因未辦理抵押登記，只能在登記，只能在B、C受償后的剩余價款受償后的剩余價款中受償，如沒有剩中受償，如沒有剩余價款，只能依據(jù)余價款，只能依據(jù)借款合同向甲公司借款合同向甲公司主張權(quán)利。在先后主張權(quán)利。在先后順序和金額

47、上，根順序和金額上，根據(jù)債權(quán)的平等性原據(jù)債權(quán)的平等性原則，則，A、D債權(quán)應當債權(quán)應當平等受償。平等受償。3所以可以列出抵所以可以列出抵押受償順序：押受償順序：B-C-AD在在8000萬元的萬元的價款中，價款中，B可獲可獲完整完整5000萬元；萬元；C只能在只能在8000萬萬元中扣除元中扣除5000完后得款完后得款3000萬元。萬元。v 四、建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人和善意購房人的優(yōu)先四、建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人和善意購房人的優(yōu)先受償權(quán)受償權(quán)v 案例：案例：2001年，年，A公司開發(fā)某高層公寓，該公司以土地使用權(quán)公司開發(fā)某高層公寓，該公司以土地使用權(quán)向銀行抵押貸款向銀行抵押貸款5000萬元，并辦理

48、了土地抵押登記。工程開工萬元，并辦理了土地抵押登記。工程開工時，時，A公司又要求建筑承包商墊資修建，該工程辦理了預售許可公司又要求建筑承包商墊資修建，該工程辦理了預售許可證后開始預售。由于銷售未達到預期效果，房屋封頂時已無資金證后開始預售。由于銷售未達到預期效果，房屋封頂時已無資金續(xù)建，工程被迫停工，銀行借款已到期，要求償還，建筑承包商續(xù)建，工程被迫停工，銀行借款已到期，要求償還，建筑承包商已墊資已墊資3千多萬工程款，幾十戶購房者集體上訪，要求退款或按千多萬工程款，幾十戶購房者集體上訪，要求退款或按期交房，該項目已資不抵債。銀行向法院起訴請求法院判令其抵期交房，該項目已資不抵債。銀行向法院起訴

49、請求法院判令其抵押登記具有對抗第三人的效力，享有優(yōu)先受償權(quán)，購房者認為其押登記具有對抗第三人的效力，享有優(yōu)先受償權(quán)，購房者認為其購房不知土地抵押，是善意取得，也應保護他們的權(quán)益。而建筑購房不知土地抵押，是善意取得，也應保護他們的權(quán)益。而建筑商則認為，其工程款也有優(yōu)先受償權(quán)。商則認為，其工程款也有優(yōu)先受償權(quán)。依據(jù)：依據(jù)：最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復償權(quán)問題的批復 提示提示：本案應首先保本案應首先保護交付了全部護交付了全部或大部份購房或大部份購房款的消費者，款的消費者，其次是清償建其次是清償建筑承包商的工筑承包商的工程款，銀行只程款，銀行只能先

50、于其它債能先于其它債權(quán)優(yōu)先受償。權(quán)優(yōu)先受償。清償順序是：清償順序是：購房者購房者-建建筑商筑商-銀行銀行 一、一、人民法院在審人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)案件和辦理執(zhí)行案件中，應行案件中，應當依照當依照中華中華人民共和國合人民共和國合同法同法第二百第二百八十六條的規(guī)八十六條的規(guī)定，認定建筑定，認定建筑工程的承包人工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)其他債權(quán)。 二、二、消費者交付購消費者交付購買商品房的全買商品房的全部或者大部分部或者大部分款項后，承包款項后，承包人就該商品房人就該商品房享有的工程價享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買

51、受不得對抗買受人。人。 五、建筑物區(qū)分所有權(quán)五、建筑物區(qū)分所有權(quán)應掌握的知識點：應掌握的知識點：建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和內(nèi)容建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和內(nèi)容 1專有部分和共有部分的相關(guān)規(guī)定專有部分和共有部分的相關(guān)規(guī)定 2車位、車庫的歸屬車位、車庫的歸屬 31、所有權(quán)。所有權(quán)在建筑物區(qū)分所有、所有權(quán)。所有權(quán)在建筑物區(qū)分所有權(quán)中往往被稱為專有權(quán)，是指建筑物權(quán)中往往被稱為專有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有人對專屬于自己的、在構(gòu)造區(qū)分所有人對專屬于自己的、在構(gòu)造和使用上具有獨立性的建筑物部分所和使用上具有獨立性的建筑物部分所享有的所有權(quán)。享有的所有權(quán)。2、共有權(quán)。是指區(qū)分所有人所擁有的、共有權(quán)。是指區(qū)分所有人所擁

52、有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分單獨所有部分以外的建筑物其他部分所享有的權(quán)利。所享有的權(quán)利。 3、成員權(quán)。是指區(qū)分所有人基于一棟、成員權(quán)。是指區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團隊之切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團隊之一成員而享有的權(quán)利和承擔的義務。一成員而享有的權(quán)利和承擔的義務。建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指權(quán)利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。（二）關(guān)于專有部分和共有部分（二）關(guān)于專有部分和共有部分專有部分：專有部分：具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)

53、分具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分1具有利用上的獨立性，可以排他使用具有利用上的獨立性，可以排他使用 2能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。體。 3共有部分：共有部分： 1、建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外、建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； 2、其他不屬于業(yè)主專有部分，也、其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所不

54、屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。有的場所及設(shè)施等。 （辦法辦法第十條房屋應當按照基本單元進第十條房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。）房屋或者特定空間。）1、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主的需要。2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通

55、過出售、附贈或者出租當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。等方式約定。 3、占用業(yè)主共有的道路或者其、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。屬于業(yè)主共有。 六、綜合分析題六、綜合分析題 v該類題型的特點：一是開放式命該類題型的特點：一是開放式命題，涉及范圍廣；二是要求考生題，涉及范圍廣；二是要求考生知識全面，在于平時積累知識全面，在于平時積累。六、綜合分析題六、綜合分析題 案例一：案例一：A房地產(chǎn)公司（下稱房地產(chǎn)公司（下稱A公司）與公司）與B建筑公司建筑公司（下稱（下稱B公司）建筑工程施工協(xié)議，由公司）建筑工程施工協(xié)議，由B公司為公司為A公

56、公司承建一棟商品房。合同簽訂后，在開工之前，為司承建一棟商品房。合同簽訂后，在開工之前，為籌集工程建設(shè)資金，籌集工程建設(shè)資金，A公司用其建設(shè)用地使用權(quán)作抵公司用其建設(shè)用地使用權(quán)作抵押向甲銀行貸款押向甲銀行貸款1000萬元，乙公司為此筆貸款承擔萬元，乙公司為此筆貸款承擔保證責任，但對保證方式未作約定。保證責任，但對保證方式未作約定。A公司在施工開公司在施工開始后即進行商品房預售。李某購買了始后即進行商品房預售。李某購買了1號樓號樓101號房號房屋，簽訂了商品房買賣合同并預交了屋，簽訂了商品房買賣合同并預交了5萬元首付款。萬元首付款。雙方約定辦理預告登記，但公司遲遲不予辦理。雙方約定辦理預告登記，

57、但公司遲遲不予辦理。在此期間，在此期間，A公司又與王某簽訂了一份商品房買賣合公司又與王某簽訂了一份商品房買賣合同，將上述房屋賣給了王某，并在房屋竣工后將該同，將上述房屋賣給了王某，并在房屋竣工后將該房的產(chǎn)權(quán)證辦理給了王某。王某不知該房已經(jīng)賣給房的產(chǎn)權(quán)證辦理給了王某。王某不知該房已經(jīng)賣給李某的事實。后因李某的事實。后因A公司不能償還甲銀行貸款，甲銀公司不能償還甲銀行貸款，甲銀行欲對行欲對A公司開發(fā)的商品房行使抵押權(quán)。公司開發(fā)的商品房行使抵押權(quán)。v 1、乙公司對、乙公司對A公司向甲銀行的貸款承擔保證責任的方公司向甲銀行的貸款承擔保證責任的方式是（式是（ ）。）。v A一般保證一般保證v B連帶責任

58、保證連帶責任保證v C只有在重新明確保證方式后才承擔保證責任只有在重新明確保證方式后才承擔保證責任v D因未約定保證方式不承擔保證責任因未約定保證方式不承擔保證責任v 正確答案：正確答案：Bv 2、若甲銀行行使抵押權(quán)，其權(quán)利標的是（、若甲銀行行使抵押權(quán)，其權(quán)利標的是（ ）。）。v A建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)v B新建商品房新建商品房v C建設(shè)用地使用權(quán)及地上新建商品房建設(shè)用地使用權(quán)及地上新建商品房v D建設(shè)用地使用權(quán)及地上尚未預售的新建商品房建設(shè)用地使用權(quán)及地上尚未預售的新建商品房v 正確答案：正確答案：Av 3、李某在得知房屋賣給王某后，向法院提起訴訟，、李某在得知房屋賣給王某后，向法院

59、提起訴訟，要求要求A公司履行合同交付房屋，該主張（公司履行合同交付房屋，該主張（ ）。）。 A因李某與因李某與A公司的房屋買賣合同無效法院不予公司的房屋買賣合同無效法院不予支持支持v 因李某與因李某與A公司的房屋買賣合同有效法院予以支公司的房屋買賣合同有效法院予以支持持v 因王某已取得該房屋所有權(quán)法院不予支持因王某已取得該房屋所有權(quán)法院不予支持v 因李某與因李某與A公司的房屋買賣合同成立在先法院予公司的房屋買賣合同成立在先法院予以支持以支持v 正確答案：正確答案：v 、本案中，關(guān)于預告登記的說法正確的是（、本案中，關(guān)于預告登記的說法正確的是（ ）。）。v預告登記僅適用于預售商品房的登記預告登記

60、僅適用于預售商品房的登記v B因因A公司遲遲不按照約定與丁某申請預告登記，丁公司遲遲不按照約定與丁某申請預告登記，丁某可以單方申請預告登記某可以單方申請預告登記C如辦理了預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行如辦理了預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效失效v D房屋預告登記僅在房屋登記簿上予以記載，不發(fā)房屋預告登記僅在房屋登記簿上予以記載，不發(fā)放預告登記證明放預告登記證明v 正確答案：正確答案：BCv 5、如果、如果A公司不能向公司不能向B公司支付工程款，公司支付工程款，B公司向公司向A主張優(yōu)先權(quán)，下列說