飛揚(yáng)世紀(jì)物業(yè)管理方案

1、飛揚(yáng)世紀(jì)物業(yè)管理方案前   言 飛揚(yáng)世紀(jì)作為觀音橋小彎集住宅、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤(pán)，其物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。重慶市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)展工作。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車(chē)輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊”

2、、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。優(yōu)雅：高尚的住宅離不開(kāi)優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開(kāi)優(yōu)雅的人。作為精品樓盤(pán)的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會(huì)所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。第一部分  重慶市立青物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介一、    公司簡(jiǎn)介

3、0;   重慶市立青物業(yè)管理有限公司成立于2001年5月，注冊(cè)資本50萬(wàn)元rmb，物管資質(zhì)二級(jí)。公司現(xiàn)有員工38人，高中級(jí)以上職稱(chēng)5人，95%以上人員具有專(zhuān)業(yè)崗位資格證書(shū)。公司于2001年6月開(kāi)始對(duì)嘉信御庭苑實(shí)施前期介入管理工作，于2002年6月對(duì)嘉信御庭苑實(shí)施接管驗(yàn)收并迎來(lái)第一批業(yè)主入住，因公司對(duì)整個(gè)業(yè)主入住過(guò)程進(jìn)行周密的策劃，使御庭苑1、3號(hào)樓200余戶業(yè)主順利入住。公司現(xiàn)推行質(zhì)量管理（qms）、環(huán)境管理（ems）、職業(yè)健康安全管理（ohsas）一體化管理模式，預(yù)計(jì)于2002年12月通過(guò)認(rèn)證。這在重慶市物業(yè)管理行業(yè)中首屈一指，并開(kāi)創(chuàng)物業(yè)管理行業(yè)的管理模式先河。

4、二、    公司總經(jīng)理介紹公司總經(jīng)理史官民先生畢業(yè)于西安統(tǒng)計(jì)學(xué)院物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)，是全國(guó)高校正規(guī)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)首批畢業(yè)生，重慶大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代管理研究生。其工作經(jīng)歷及主要工作業(yè)績(jī)?nèi)缦拢?、99年領(lǐng)導(dǎo)大坪競(jìng)地城市花園創(chuàng)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”工作，iso9002質(zhì)量認(rèn)證工作。2、2000年開(kāi)始組建重慶市銀鑫物業(yè)管理公司，并于當(dāng)年使銀鑫樓通過(guò)“重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”評(píng)比。3、2001年策劃接管加州百合園、重慶國(guó)際商會(huì)大廈，并于2001年年底領(lǐng)導(dǎo)銀鑫物業(yè)管理公司通過(guò)iso9001：2000版質(zhì)量管理體系認(rèn)證。4、2001年指導(dǎo)重慶市同利行物業(yè)管理公司桃花源小

5、區(qū)的創(chuàng)區(qū)、市優(yōu)工作；指導(dǎo)重慶市奧西爾物業(yè)管理有限公司新時(shí)代大廈創(chuàng)區(qū)、市優(yōu)工作；指導(dǎo)重慶遠(yuǎn)銀物業(yè)管理公司二級(jí)資質(zhì)達(dá)標(biāo)工作。5、2002年開(kāi)始組建重慶市立青物業(yè)管理有限公司，并于2002年6月策劃并領(lǐng)導(dǎo)了嘉信御庭苑的首批業(yè)主入住。三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，重慶市立青物業(yè)管理有限公司采取以下管理理念：團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理1、隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹(shù)立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。“企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企

6、業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛(ài)好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。3、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再

7、好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系（iso9001：2000）、環(huán)境管理體系（iso14000）、職業(yè)健康安全管理體系（gb/t28001-2001）一體化管理體系無(wú)疑是最佳選擇，企業(yè)成立開(kāi)始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。  “真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。第二部分  飛揚(yáng)世紀(jì)物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案通過(guò)對(duì)“飛揚(yáng)世紀(jì)

8、”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案：一、飛揚(yáng)世紀(jì)管理處組織構(gòu)架及各部門(mén)職責(zé)：部室主要工作職責(zé)：總經(jīng)理：1、對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)；        2、制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)，對(duì)公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策,報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施； 3、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理；4、主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；5、傳達(dá)并對(duì)員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境；7、對(duì)公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃；8、確保公司

9、內(nèi)各部門(mén)/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。辦公室：1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；        2、人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）；        3、內(nèi)外進(jìn)行溝通；4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；5、后勤保障工作；6、公司庫(kù)房的管理工作。財(cái)務(wù)部：1、負(fù)責(zé)根據(jù)“管理會(huì)計(jì)”的要求按時(shí)完成各類(lèi)財(cái)務(wù)分析，供公司決策之用；制定近、中、長(zhǎng)期“現(xiàn)金流量平衡表”。2、負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。3、負(fù)責(zé)對(duì)外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。飛揚(yáng)世紀(jì)

10、管理處：1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的前期介入策劃、實(shí)施工作；3、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作；4、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作；5、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作；6、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。7、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過(guò)程中收集到的信息、特別是針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類(lèi)分析，并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。二、人員配備情況：1、總經(jīng)理：1人。2、辦公室：2人，其中主任1人，文員兼庫(kù)管1人。3、財(cái)務(wù)部：2人，其中經(jīng)理1人（兼會(huì)計(jì)）、出納1人。4、飛揚(yáng)世紀(jì)管理處：33人。其中經(jīng)理1人；工程組主管1人，土建工1人

11、，水電工（含強(qiáng)弱電）4人，電梯工（直梯）1人，雜工1人；保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1人，隊(duì)員15人（三班24小時(shí)）；綠化保潔組主管1人，綠化工1人，保潔員3人；業(yè)主接待組主管1人，接待員1人、收費(fèi)1人?？傆?jì)：38人三、管理目標(biāo)                                

12、60;                         （一）、公司總目標(biāo)1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率95%2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減3%3、年度無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。（二）、目標(biāo)分解1、財(cái)務(wù)部（1）、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%（2）、財(cái)務(wù)分析覆蓋率100%2、辦公室公司各項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%

13、人力資源科：（1）、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%（2）、業(yè)主/租賃戶培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率80%（3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高25%（4）、員工骨干/部門(mén)負(fù)責(zé)人無(wú)序年流動(dòng)率2%行政公關(guān)：（5）、內(nèi)外文件起草合格率90%（6）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率95%（7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3（8）、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿意率90%（9）、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時(shí)率100%（10）、合同評(píng)審率100%（11）、公司各類(lèi)刊物,小區(qū)/大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率98%,校對(duì)差錯(cuò)率1%。后勤保障：（12）、合格供方評(píng)定率/在合格供方采購(gòu)率95%,（13）

14、、入庫(kù)物品檢驗(yàn)合格率100%（14）、庫(kù)房管理帳、卡、物相符率/庫(kù)管物品完好率100%（15）、庫(kù)管物品年差錯(cuò)率0.1%（16）、員工對(duì)職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率85%3、飛揚(yáng)世紀(jì)管理處業(yè)主接待組：（1）、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%（2）、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%（3）、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率95%（4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率80%（5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%（6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率98%,正確傳遞100%（7）、物管費(fèi)收取率90%（8）、收費(fèi)金額差錯(cuò)率1（9）、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率100%（10）、小區(qū)物業(yè)較為重大事

15、項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100%（11）、業(yè)主/租賃戶動(dòng)態(tài)檔案建檔率100%（12）、圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)（受委托放盤(pán)/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險(xiǎn)等）、特約服務(wù)用戶滿意率85%（13）、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%（14）、小區(qū)/大廈經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目盈利率80%（15）、業(yè)主/租賃戶對(duì)社區(qū)服務(wù)工作滿意率80%。（16）、物業(yè)管理年盈利率比上年增加10%綠化保潔組：   （1）、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率95%（3）、綠化檢查合格率85%（4）、小區(qū)綠化年成活率95%保衛(wèi)隊(duì)：（1）、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)

16、pdca循環(huán)率100%（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的1%（4）、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（5）、機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理糾紛發(fā)生率1%（6）、限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車(chē)輛停放)率100%,有效率95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%（7）、對(duì)外租賃倉(cāng)儲(chǔ)管理年治安/消防事故率0.2%工程維修組：（1）、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%（2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率95%（5）

17、、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100%（6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率95%（7）、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過(guò)程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%（8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%（9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%（10）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100%，完好率98%四、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議；2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的建議并督促整改；3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收；4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收；5、  

18、  行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問(wèn)題的整改、督促；6、    接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；7、    供業(yè)主入住前的上門(mén)服務(wù)。（二）、業(yè)主入住管理1、    辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；2、    對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。（三）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、公共性服務(wù)公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護(hù)管

19、理；（3）、治安管理；（4）、共用蓄水池的維護(hù)管理；（5）、水電管理；（6）、排污設(shè)施管理；（7）、道路維修管理；（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；（10）、車(chē)輛停放及交通秩序管理；（11）、安排社區(qū)文化活動(dòng)，協(xié)助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費(fèi)；（13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。2、特約性服務(wù)特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)（1）、家居設(shè)施維修包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門(mén)窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。（2）、家居清潔服務(wù)包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾

20、等。（3）、家居殺蟲(chóng)服務(wù)包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。（4）、家政服務(wù)包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書(shū)、保衛(wèi)、汽車(chē)美容等。（5）、租賃服務(wù)包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。（二）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、房屋管理與維修（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。（2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。（3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。

21、2、設(shè)備管理設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。3、供電系統(tǒng)（1）、保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時(shí)，自備發(fā)電機(jī)送電不超過(guò)15分鐘。4、消防系統(tǒng)（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。（2）、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。5、電梯（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。（2）、出現(xiàn)運(yùn)行故障后

22、，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。6、給排水系統(tǒng)（1）、定期對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周?chē)h(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。（2）、設(shè)備閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車(chē)庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。（4）、遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水，（5）、無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水事故。7、空調(diào)系統(tǒng)（1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。8、市政公用設(shè)施管理（1）、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）、交通車(chē)輛管理運(yùn)行有序，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。9、綠化管

23、理定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。10、環(huán)境衛(wèi)生管理（1）、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺(tái)等所有公共場(chǎng)所保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用。（2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。11、治安管理（1）、實(shí)行封閉式管理，并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。（2）、無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。12、業(yè)戶滿意率無(wú)重大投訴，對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)議，滿意率達(dá)到95%以上。五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計(jì)劃根據(jù)以上要求，管理處工作人員的素質(zhì)要求相對(duì)較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展，一

24、批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過(guò)人才市場(chǎng)及其它渠道廣泛引進(jìn)所需人才，另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下崗位入職條件（見(jiàn)附件一）和培訓(xùn)計(jì)劃（見(jiàn)附件二）。第三部分  飛揚(yáng)世紀(jì)管理項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金情況物業(yè)管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下：一、    人員薪金（樓宇交付日前之三個(gè)月）總經(jīng)理                  1名

25、60; 1000          =1000物業(yè)經(jīng)理                  1名  1500          =1500工程主管    

26、;              1名  1200          =1200保安隊(duì)長(zhǎng)                  1名  1200&#

27、160;         =1200財(cái)務(wù)經(jīng)理                  1名  800           =800行政部經(jīng)理     

28、60;          1名  800           =800技術(shù)員                    4名  800 

29、0;         =3200綠化保潔主管              1名  800           =800附加30.70%作為津貼及福利     11  

30、60;         3223.513723.5三個(gè)月小計(jì)為                                二、  員工制服（每人兩套） &#

31、160;   11*200               2200三、    區(qū)外圍設(shè)施大垃圾桶（生活垃圾）         15個(gè)   50         =750不銹

32、鋼垃圾筒（樓層用）       20個(gè)   80         =1600指示牌（若干）                          

33、0;      =1000大堂及車(chē)庫(kù)廣告欄/廣告牌      5個(gè)    500       =2500大堂用吸水/吸坐墊            2張    200    

34、;   =400小計(jì)：                                         6250四、   

35、0;管理處各辦公室用品及設(shè)備辦公桌椅                 15套   300             =4500文件柜           

36、0;       7套    500             =3500對(duì)講機(jī)（含備件）         10套   1200         

37、60;  =12000電腦                     2套    4500            =9000打印機(jī)       

38、;            1臺(tái)    2000            =2000復(fù)印機(jī)                   1臺(tái)&

39、#160;   10000           =10000傳真機(jī)                   1臺(tái)    1500         

40、;   =1500保險(xiǎn)箱                   1個(gè)    1500            =1500管理公司/處用紙張/信封/名片      &

41、#160;              =5000飲水機(jī)                    2臺(tái)    100         

42、  =200裝訂機(jī)                    1臺(tái)    300           =300照相機(jī)          

43、;          1臺(tái)    1000          =1000管理處裝修                       &

44、#160;             =60000會(huì)議室家具                1套    4000          =4000辦公細(xì)項(xiàng)物品 

45、60;                                 =10000小計(jì)：               

46、                      124500五、工程部用品1、    測(cè)試儀表                     

47、;  個(gè)           200            萬(wàn)用電表                       個(gè)&#

48、160;          500            電流流量度：300a               個(gè)          

49、 800            電流鉗式800a                   個(gè)          1500     &#

50、160;        電流鉗式3000a                  個(gè)          1500           

51、  對(duì)地阻值測(cè)試表                 個(gè)           1500                  

52、                     絕緣值測(cè)試表（500v-1000v）      個(gè)          1500         &

53、#160;               溫度計(jì)：電子數(shù)字式              個(gè)          200        

54、                           手提式室內(nèi)溫度/濕度對(duì)比測(cè)試表   個(gè)          300       

55、;                  手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì)              個(gè)          1500     

56、60;                             電源測(cè)試電筆                   

57、60;支          20                                       

58、                      卷尺：1m                        把   

59、       30卷尺：5m                        把          300       &

60、#160;                                                 &

61、#160;     鋼尺：3m                        把          50鋼尺：1m        

62、                把          300水平尺：600mm                   把  

63、0;       250角尺：300mm                     把          250小計(jì)：2、    安全設(shè)備高空工作安全帶：降傘式  

64、;       套          120050/500反光衣                   件         100耳塞100db

65、0;                     打         500耳筒500db                  

66、;   個(gè)          500安全過(guò)濾口罩：100cdn           打          500護(hù)眼罩：眼鏡式           &

67、#160;     個(gè)          200護(hù)眼罩：全式                   個(gè)          500護(hù)眼罩：焊接用 

68、0;               個(gè)          1200護(hù)鏡（焊接用1000gda）         個(gè)           600手套：綿布

69、                     打          200手套：皮革                 

70、60;   打          400鋁梯：1m                       把          1000鋁梯：1、5m

71、                    把          1500鋁梯：4m                  &#

72、160;    把          3000高空工作臺(tái)：6米全護(hù)式          個(gè)         15000高壓電工全護(hù)裝           

73、60;     套         2500連輸工具：軸流板式車(chē)           部         200手推車(chē)            

74、;             部         200小計(jì)：3、    工具木鋤                     

75、0;     把          50扳手：活動(dòng)150mm               把          50扳手：200mm     

76、0;              把          50扳手：300mm                    把   

77、0;      100扳手：450mm                    把          150菊花板身：3mm36mm         &

78、#160;    套          350組合式：4mm-45mm               套          500夾具：大力鉗（平口）     &

79、#160;     把          50o形夾100mm                    個(gè)          50o形夾：150mm&#

80、160;                 個(gè)          50o形夾：200mm                個(gè)    &

81、#160;      50o形夾：300mm                個(gè)           50虎鉗150mm            

82、0;      個(gè)           200鋼管工具連彎頭              套           1500切割工具：水管用切刀   &#

83、160;    把           200鐵片用剪刀                  把           100界刀   

84、;                     把           30剪刀把50緊急爆破工具：大手錘        個(gè)      

85、0;    100斧頭（消防隊(duì)用）            個(gè)           150鐵筆                    

86、;    支           100壓力鉗                      把           800

87、潤(rùn)滑油加油槍                把           2006角起子（0、5mm-16mm）     套           100管子鉗：200mm

88、60;              把           50管子鉗：300mm               把       &#

89、160;   50管子鉗：450mm               把          100管子鉗：600mm               把  &

90、#160;       300拉釘鉗                      把          150小計(jì)4、    手工具螺絲起子：平咀形100mm x

91、 4mm   支        30150mm x 6mm                    支       30200mm x 8mm  

92、60;                支        30250mm x 8mm                   支  &#

93、160;     30400mm x 10mm                  支        30十字形：100mm x 3mm         

94、0; 支        30175mm x 4、5mm                支        30250mm x 6mm        &#

95、160;          支        30350mm x 7、5mm                支        30電子部件專(zhuān)用：平咀 

96、            套      40十字咀                         套      

97、;40平咀鉗                         把      30尖咀鉗                 

98、        把      30斜口鉗                         把      30專(zhuān)線開(kāi)口鉗  

99、0;                  把      100剪線鉗                        

100、60;把      100鯉魚(yú)鉗                         把      30水泵鉗          &#

101、160;              把      60彈簧專(zhuān)用用尖咀鉗：平咀         把      300弓咀           

102、                把      300電線護(hù)套管鉗：100a以上        把      500800a以上         

103、60;            把      1500手鋸：金屬450mm               把      50手鋸：150mm      &

104、#160;             把      30手鋸：木工600mm               把      100手鋸：250mm     

105、               把      50手錘：電工                     把      50手

106、錘：球表1kg                 把      50手錘：1、5kg                   把     

107、; 50手錘                           套      200吊重滑輪1噸             

108、60;     套      1500鐵鉆                           個(gè)      200木工專(zhuān)用工具  

109、0;                套      1200泥水工專(zhuān)用工具套8005、    電動(dòng)/機(jī)械工具手電鉆電池式0-12mm            把     &#

110、160; 1200油壓手電鉆：小                 把      1500大把2500油壓式手電錘：小               把     &

111、#160;1000鋸條式切割機(jī)                   把      800片式切割機(jī)：小                 把   

112、60;   1000大把1500金屬磨輪式切割機(jī)：手提小       把       1000手提大                         把  &#

113、160;    1500磨輪床                         部       150060a電焊機(jī)          &#

114、160;          部       2000氣焊槍?zhuān)貉鯕馐?#160;                套       3500乾手機(jī)：小                     套       1000大