某城市更新項目實操系列教材

1、深圳市城市更新項目實操系列地價補(bǔ)繳一、現(xiàn)行深圳拆除重建類城市更新項目地價補(bǔ)繳政策解讀（一）城中村用地根據(jù)深圳市城市更新辦法第三十六條規(guī)定，拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分,不再補(bǔ)繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的20%卜繳地價;建筑容積率超過4.5的 部分,按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價。b5E2RGbCAP（二）舊屋村用地根據(jù)深圳市城市更新辦法第三十七條規(guī)定，市政府關(guān)于發(fā)布深圳市寶 安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法的通知實施前已經(jīng)形成的舊屋村拆除重建的， 現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補(bǔ)繳地價，超出部分按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn) 補(bǔ)繳

2、地價。plEanqFDPw（三）工改工項目改造后項目自用：根據(jù)深圳市城市更新辦法第三十八條第一款規(guī)定，原 有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價， 增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn) 的 50%繳納地價。 DXDiTa9E3d改造后項目整體轉(zhuǎn)讓：根據(jù)市規(guī)劃國土委關(guān)于明確城市更新項目地價測算 有關(guān)事項的通知第七條第（三）款規(guī)定，舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市 政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項目， 改造后形成的工業(yè)樓宇及配套設(shè) 施約定整體轉(zhuǎn)讓的，按照公告基準(zhǔn)地價補(bǔ)繳地價。 RTCrpUDGiT改造后項目分割轉(zhuǎn)讓：根據(jù)市規(guī)劃國土委關(guān)于明確城市更新項目地價測算 有關(guān)事項的通知第七條第（四）款規(guī)定，

3、舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市 政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項目， 改造后形成的工業(yè)樓宇約定部分 分割轉(zhuǎn)讓的， 其對應(yīng)的建筑面積按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價的平均值與其所在 整體（不含已批準(zhǔn)分割轉(zhuǎn)讓并繳足地價的建筑面積）已繳交的平均樓面地價的剩 余期限地價之差作為單價測算并補(bǔ)繳地價；配套設(shè)施約定部分分割轉(zhuǎn)讓的，其對 應(yīng)的建筑面積按照市場評估地價補(bǔ)繳地價。 5PCzVD7HxA（四）工業(yè)改商業(yè)、住宅、辦公項目根據(jù)深圳市城市更新辦法第三十八條第二款規(guī)定，原有合法建筑面積以 內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng) 繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)

4、地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價；增加 建筑面積部分， 按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn) 計算應(yīng)繳納的地價。 （70 個舊城舊村改造項目除外 ） jLBHrnAILg（五）70個舊城舊村改造項目根據(jù)深圳市城市更新辦法實施細(xì)則 第六十二條規(guī)定，市政府2006年發(fā)布 的關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個舊城舊村改造項目的處理意見確定的70個項目，改造后原有城中村用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)?的建筑面積，按照辦法第三十六條規(guī)定進(jìn)行地價測算；原有舊屋村用地面積 根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照辦法第三十七條規(guī)定進(jìn)行地價測算； 其余用地根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照改造后的功

5、能和土地使用期限， 以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行地價測算。XHAQX74J0X（六）其余用地類型根據(jù)深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行 措施的通知第（九）條、第（十）條規(guī)定，按照其改造后的功能和土地使用權(quán) 期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價。超出基準(zhǔn)容積率部分,住宅按照2.5倍基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價，其他功能按照2倍公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn) 計收地價。LDAYtRyKfE基準(zhǔn)地價計算公式如下：R深標(biāo)基準(zhǔn)-2013年版深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則一類密度分區(qū)基準(zhǔn)容積率。由舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市

6、政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的項目R深標(biāo)基準(zhǔn)為6.0Zzz6ZB2Ltk七）歷史用地處置根據(jù)深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定第十條規(guī)定，城市更新項目 涉及歷史用地處置的，項目地價應(yīng)當(dāng)區(qū)分為兩部分進(jìn)行測算： dvzfvkwMI1（1）出讓給項目實施主體的開發(fā)建設(shè)用地面積不超出項目拆除范圍內(nèi)原有手 續(xù)完善的用地面積的部分，該部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照深圳市城市更新辦法實 施細(xì)則第六十條規(guī)定測算地價； rqyn14ZNXI（2）出讓給項目實施主體的開發(fā)建設(shè)用地面積超出項目拆除范圍內(nèi)原有手續(xù) 完善的用地面積以外的部分， 該部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照改造后的功能和土地使 用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的 110%計收地價

7、， 其中的 10%用作對歷史用地 行為的處理。 EmxvxOtOco政策依據(jù)：深圳市城市更新辦法（深圳市人民政府令第211 號）關(guān)于印發(fā)深圳市城市更新辦法實施細(xì)則的通知（深府 20121 號） 深圳市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法的通知 （文號： 深府辦 20133 號）深圳市規(guī)劃和國土資源委員會關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦 法（試行）實施細(xì)則的通知（文號：深規(guī)土2013721 號） SixE2yXPq5深圳市規(guī)劃和國土資源委員會關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措 施的通知（深府辦 20148 號） 6ewMyirQ

8、FL市規(guī)劃國土委關(guān)于明確城市更新項目地價測算有關(guān)事項的通知（深規(guī)土 2015587 號）深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定（深規(guī)土 2013294 號） 關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等 70 個舊城舊村改造項目 的處理意見（文號：深府 2006258 號） kavU42VRUs二、即將出臺的地價新政解讀關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施 （送審稿、第三十稿），已 于 2016 年 10 月 10 日由市規(guī)劃國土委上報市政府，待市政府印發(fā)。 y6v3ALoS89暫行措施第十五條：整合地價標(biāo)準(zhǔn)類別，簡化城市更新項目地價測算規(guī)則， 建立以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)的地價測算體系（詳見后

9、表）。在保持城市更新 地價水平相對穩(wěn)定的前提下，城市更新地價測算逐步納入全市統(tǒng)一的地價測算體 系。城市更新項目地價可不計息分期繳交，首次繳交比例不得低于30%余款1年內(nèi)交清。（請放大觀看圖片）M2ub6vSTnP工業(yè)用地歷史遺留問題解決思路為了給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供土地資源，深圳市政府先后在1992年、2004年進(jìn)行了兩次“國有化”行動，但因土地補(bǔ)償不到位以及由此帶來的“違建”、“搶建”現(xiàn)象，無形中造成了長期以來困擾深圳社會發(fā)展的歷史遺留問題，而這在工業(yè)用地改造項目中影響尤甚。OYujCfmUCw如何妥善解決項目用地及地上建筑物的歷史遺留問題，往往成為工業(yè)用地升級改造項目能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵。在實際操作

10、中，借助城市更新解決歷史遺留 問題是深圳地區(qū)工業(yè)用地升級改造項目的主要途徑；不過，隨著商業(yè)競爭的白熱 化，不少工業(yè)用地項目的投資者正試圖通過“引入產(chǎn)業(yè)+農(nóng)地入市”等非城市更新的方式，尋找解決歷史遺留問題的其他路徑。eUts8ZQVRd一、深圳非農(nóng)建設(shè)用地歷史遺留問題概述（一）兩次“土地國有化”的補(bǔ)償未到位為了給城市發(fā)展提供用地保障，深圳市政府在1992年出臺了關(guān)于深圳經(jīng) 濟(jì)特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定，對原特區(qū)內(nèi)的集體土地實行“統(tǒng)征”，轉(zhuǎn)為國 有用地；2003年，深圳市委、市政府發(fā)布關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的 意見，把特區(qū)外的土地全部“轉(zhuǎn)”為市政府發(fā)展儲備用地。sQsAEJkW5T然而，由于

11、對村集體、村民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低、不到位，上述“征地”、 “轉(zhuǎn) 地”行動事實上并未得到當(dāng)時的村集體及村民的承認(rèn)。在性質(zhì)上，原農(nóng)村集體經(jīng) 濟(jì)組織所屬土地名義上雖為“國有土地”，但要真正實現(xiàn)流轉(zhuǎn)，則需要完成對土 地及地上建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償手續(xù)。GMslasNXkA（二）違法建筑的泛濫深圳地區(qū)的快速發(fā)展，催生了巨大的用地、用房需求。大多數(shù)集體經(jīng)濟(jì)組 織出于招商、創(chuàng)收等考慮，與村外個人或企業(yè)簽訂用地協(xié)議，使用年限50年甚至更久一一事實上成了“以租代售”。土地實際使用人在取得“土地使用權(quán)”之 后，多數(shù)未經(jīng)合法報建手續(xù)就建起了各類建筑。這些違法建筑不但數(shù)量眾多，而 且承載著大量的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)2010年深圳完成

12、的農(nóng)村城市化歷史遺留問題違法建 筑信息普查統(tǒng)計結(jié)果顯示，全市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為35.7萬棟，建筑面積3.57億平方米，用地面積131平方公里i，其中工業(yè)用地及地 上建筑物占據(jù)相當(dāng)大的比重。若要對如此規(guī)模的“違法建筑”盡數(shù)拆除，不但阻 力重重，還會對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展以及大量人口的生計造成負(fù)面影響。TIrRGchYzg二、工業(yè)用地歷史遺留問題處理的法律關(guān)系分析通過對工業(yè)用地歷史遺留問題來龍去脈的梳理， 我們認(rèn)為：要處理好 以上問題，首先需要理順好項目用地上政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（以下簡稱“村 委”）以及土地實際使用人的關(guān)系。 7EqZcWLZNX經(jīng)過1992年、2004年兩次“國

13、有化”行動，深圳成為“名義上”全部由 國有土地組成的地區(qū)。從這個意義上說，政府是項目用地的征收、征用方；但需 要完成征地補(bǔ)償?shù)仁掷m(xù)，才真正轉(zhuǎn)為國有用地。在項目運(yùn)作中，相關(guān)成本大多由 項目投資者直接承擔(dān)。作為社會公共利益的管理者，在土地開發(fā)及歷史遺留問題 解決的過程中主要負(fù)責(zé)“算大帳”，其著眼點主要在于財政收入、城市規(guī)劃的落 實、公共設(shè)施用地的保障等。lzq7IGfO2E在相關(guān)工業(yè)用地升級改造項目中，村委扮演著銜接和溝通政府和實際使用 人的雙重角色：他們是項目用地的“名義產(chǎn)權(quán)方”，土地征收、征用關(guān)系的“名 義被拆遷方”，同時也與項目用地的實際使用人存在租賃關(guān)系。因此，村委（及 所屬大多數(shù)村民）成

14、為了解決項目用地歷史遺留問題、促使項目順利推進(jìn)的關(guān)鍵 主體。作為所在社區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)來源，村委主要的利益著眼點在于土地項目分成， 留用地、留用房的數(shù)量及收益等。zvpgeqJk項目用地的實際使用人名義上與村委締結(jié)了租賃合同，租用項目用地并在上面修建建筑、發(fā)展產(chǎn)業(yè)。但由于歷史原因，他們的用地行為往往存在用地手續(xù) 有瑕疵、報建手續(xù)不齊等缺陷，存在合法性風(fēng)險。一方面，他們與目標(biāo)用地的捆 綁是最直接的，且大多在所在社區(qū)有著千絲萬縷的關(guān)系， 有著最迫切的利益訴求； 另一方面，由于合法性上的缺陷，他們往往不愿意將“項目用地實際使用人”的 身份展現(xiàn)于臺前，并常常需要與投資者聯(lián)合促進(jìn)項目的確權(quán)工作，實現(xiàn)自身利益

15、 的“洗白"。 NrpoJac3v1總體而言，在處理工業(yè)用地歷史遺留問題過程中所涉及的主體、法律關(guān)系,以及各方利益訴求可概括如下：三、通過城市更新解決工業(yè)用地歷史遺留問題的要點整理自深圳市城市更新辦法頒布實施以來，城市更新就成為了歷史用地確權(quán) 及歷史遺留問題解決的主要途徑。2016年深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃、關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施（下稱“暫行措施”）等一系 列措施的頒布，為解決歷史用地遺留問題提供了更為靈活的選擇。1nowfTG4KI（一）未征轉(zhuǎn)用地：理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系后可直接拆除，參與城市更新暫行措施明確規(guī)定，針對用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前的建成 區(qū)，在已批準(zhǔn)納入城市更新區(qū)域的情況下，村委可自行理清處置土地范圍內(nèi)的經(jīng) 濟(jì)關(guān)系，自行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑物，并與政府簽訂征（轉(zhuǎn)）用手續(xù)的 協(xié)議后，可作為歷史用地參與城市更新。政府將不另行支付補(bǔ)償費(fèi)用。fjnFLDa5Zo據(jù)此，項目投資者在理順土地的利益關(guān)系后，可直接將地上建筑物、構(gòu)筑 物