房地產(chǎn)風(fēng)險管理..

1、 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險管理第一部分 房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究狀況一 國外房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究狀況1 房地產(chǎn)周期波動理論房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動是指房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運行過程中交替出復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。 代表人物是美國房地產(chǎn)專家Stephen A.pyhrr等人，他們進行深入研究后，于1982年指出房地產(chǎn)周期波動從根本上說是由供求變動決定的，與宏觀經(jīng)濟周期有關(guān)，為此將房地產(chǎn)周期分為5個階段: 第一階段:復(fù)蘇階段。失業(yè)率高，經(jīng)濟體系呈現(xiàn)出擴張局面，政府實行擴張性財政政策，同時采取適度的通貨膨脹，抵押貸款利率低，人口及家庭規(guī)模增加而收入也呈增加趨勢，住宅需求增

2、加。第二階段:發(fā)展階段。房地產(chǎn)交易趨于活躍，房價上漲，建筑成本增加，房屋銷售良好，投資及投機者進入市場，抵押貸款利率低，從而導(dǎo)致房屋需求擴大，房屋供給不斷提高以滿足不斷增長的需求。第三階段:繁榮階段。房地產(chǎn)需求開始穩(wěn)定增加，但因開發(fā)商大量投資興建房屋而造成供給過剩，房地產(chǎn)需求趨于飽和，房地產(chǎn)存量和空置率開始增加，投資利潤開始下降，同時宏觀經(jīng)濟方面也開始出現(xiàn)通貨膨脹快速上升，利率上升，貸款難度加大，房價開始下跌。第四階段:哀退階段。房地產(chǎn)活動開始趨緩，銷售難度增加，空置率逐漸提升。第五階段:蕭條階段。宏觀經(jīng)濟活動趨緩，失業(yè)率增加，同時因通貨膨脹太高而導(dǎo)致實際收入下降，信用緊縮，利率高漲，進而帶動

3、房地產(chǎn)周期波動下降。這一理論得到了西方發(fā)達國家房地產(chǎn)市場的實證。1.1 美國房地產(chǎn)周期波動1870年-1973年間，美國房地產(chǎn)大致經(jīng)歷了六次周期性波動循環(huán)。美國第一個房地產(chǎn)周期從1870年的繁榮期經(jīng)1876年低潮再回到1887年高潮期，歷時18年。第二個周期從1887年高潮期轉(zhuǎn)入1896年低潮期后重新回到1904年的繁榮期，仍歷時18年。從1904年繁榮期轉(zhuǎn)入1916年蕭條期再回到1923年-1925年的繁榮期，第三個周期歷時20-22年，其間插入了一個較小的循環(huán)期，即1916年蕭條期、1918年繁榮期、1920年衰退期。第四個周期從1925年繁榮期經(jīng)1933年蕭條期再回到1945年的繁榮期，

4、歷時21年。第五個周期從1945年-1955年為美國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮發(fā)展期，其間只有高于正常水平以上的回落（1949年和1953年），從而形成明顯的增長型周期特征。第六個周期從1955年繁榮期經(jīng)1964年衰退后再進入1972年繁榮期，歷時18年。 進入20世紀70年代后，美國于1972年出現(xiàn)房地產(chǎn)繁榮期，其間經(jīng)過1973年-1975年的較小回落、1979年-1981年回升，以及隨后在1982年出現(xiàn)的再次回落，到1989年到達新的繁榮期，歷時約18年，從而完成一次房地產(chǎn)周期循環(huán)。從周期長度角度來看，美國房地產(chǎn)周期18年左右完成一次周期波動，同時也存在5年一次的短期波動。按此規(guī)律，我們可以簡要分析

5、當(dāng)前美國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。以1981年繁榮期為基礎(chǔ)，按照18-20年的周期頻率來預(yù)測，美國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1990年-1992年蕭條期后，大約在1999年前后重新進入新的繁榮期，其間歷時約19年。另外，如從1972年房地產(chǎn)市場上升算起，按前述周期推算，美國房地產(chǎn)業(yè)大約在1993年-1994年走出蕭條期，進入恢復(fù)發(fā)展期，直至20世紀末而步入繁榮階段。實際上，隨著20世紀90年代以來美國經(jīng)濟逐步走出衰退而復(fù)蘇，在政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)振興的前提下，美國房地產(chǎn)業(yè)也明顯回升，不僅房地產(chǎn)交易量顯著增加，而且價格也不斷上漲，同時住宅投資量也顯著增加，由此綜合推進了美國房地產(chǎn)周期重新進入擴張期。這與按周期趨勢

6、推測的房地產(chǎn)走勢大體一致。不過，隨著2001年美國經(jīng)濟放緩和股市出現(xiàn)大跌，始于2000年秋季的美國房地產(chǎn)降溫趨勢明顯加快。如舊金山的辦公樓待租率已從2000年的零待租提高到2001年上半年的15%，不但高價住宅出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，而且眾多買主開始持幣等待或觀望。1.2 日本房地產(chǎn)周期波動從最能代表日本房地產(chǎn)波動情況的地價變動來看，1956年以來日本房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)五個發(fā)展階段，以10年左右的波動頻率和周期長度，形成五個明顯的房地產(chǎn)波動周期。 周期（1956年-1966年）：伴隨戰(zhàn)后日本經(jīng)濟迅速恢復(fù)和持續(xù)高速增長，特別是重型、大型產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，導(dǎo)致對工業(yè)用地的需求劇增，由此推動日本房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在

7、本周期內(nèi)，前6年為擴張期，后4年為收縮期，1961年房地產(chǎn)業(yè)達到繁榮期。 周期（1966年-1976年）：隨著日本以東亞模式創(chuàng)造出令世人矚目的東亞經(jīng)濟奇跡，并經(jīng)受了石油危機的沖擊和考驗，房地產(chǎn)業(yè)也以前7年擴張、后3年收縮的表現(xiàn)繼續(xù)快速成長。在歐美各國因石油危機和凱恩斯主義破產(chǎn)而陷入衰退時，日本于1973年進入房地產(chǎn)周期的繁榮期，隨后在1974年經(jīng)濟增長率大幅收縮的影響下，日本房地產(chǎn)出現(xiàn)連續(xù)3年的大幅回落。本周期的特點一是以住宅開發(fā)為重點，住宅地價漲幅超過平均地價漲幅；二是全國各地與大城市的地價升幅差距明顯縮小，甚至出現(xiàn)全國平均地價漲幅超過大城市的現(xiàn)象。這表明房地產(chǎn)投資或投機獲取暴利的現(xiàn)象導(dǎo)致地

8、價上漲的趨勢已經(jīng)向全國擴展，而在周期擴張期內(nèi)，大城市的房地產(chǎn)投資或投機現(xiàn)象更為突出。 周期（1976年-1986年）：隨著日本經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)入中低速穩(wěn)定增長，整體經(jīng)濟進入穩(wěn)定擴展階段，使得日本房地產(chǎn)業(yè)也轉(zhuǎn)為相對平穩(wěn)增長時期。本周期內(nèi)，前6年為擴張期，于1981年達到周期頂點，隨后轉(zhuǎn)入持續(xù)4年的房地產(chǎn)經(jīng)濟收縮階段。這一時期地價平均上漲率明顯趨緩，全國地價平均上漲5.5%，其中六大城市地價平均上漲率也只有6.6%，遠遠低于前兩個周期的增長率。從房地產(chǎn)品種結(jié)構(gòu)來看，由于戰(zhàn)后出生者進入購房期，住宅需求大增，導(dǎo)致住宅用地價格漲幅大大超過其他用地，并促使房地產(chǎn)開發(fā)商不斷投資建設(shè)高層公寓，擴大房地產(chǎn)供給；

9、從房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，不論是平均地價還是住宅地價，大城市地價漲幅高于全國平均水平，六大城市特別是東京圈的地價又高于一般大城市，房地產(chǎn)投資或投機現(xiàn)象開始向大城市特別是超大規(guī)模城市集中。 周期（1986年-1996年）：隨著1985年日元大幅升值，迫使日本對持續(xù)了30年的外向型經(jīng)濟增長模式進行戰(zhàn)略調(diào)整，推行內(nèi)需主導(dǎo)的經(jīng)濟增長模式。在內(nèi)需主導(dǎo)政策推動下，日本整體經(jīng)濟從1986年走出低谷，1987年進入新周期的上升期。日本政府對購買住宅采取優(yōu)惠政策，金融機構(gòu)降低住宅貸款利率和擴大住宅貸款范圍，廣大居民也紛紛投入高收益的房地產(chǎn)市場和股票市場，形成全民性投機生財熱，以房地產(chǎn)和股票為代表的資產(chǎn)價格飛漲，導(dǎo)致

10、嚴重的“泡沫經(jīng)濟”。1989年日本全國房地產(chǎn)市場總值超過2000兆日元，其房地產(chǎn)市場總值是國土面積大于日本25倍的美國的4倍。到1990年日本房地產(chǎn)泡沫進入波峰后，由于泡沫經(jīng)濟破滅，房地產(chǎn)泡沫破滅,房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅回落。隨后日本經(jīng)濟增長率處于長期下降趨勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟也進入持續(xù)下降階段。本次房地產(chǎn)周期前4年擴張、后6年收縮。隨著房地產(chǎn)泡沫破滅，日本地價和房價均出現(xiàn)巨幅下降。據(jù)統(tǒng)計，日本地價1985年開始漲升，1990年達到高峰，隨后即出現(xiàn)大幅度全面下挫。不論是住宅用地還是商業(yè)用地，也不論是東京圈、大阪圈，還是名古屋圈、地方圈，其市場價格指向均呈相同走勢。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到明

11、顯打擊，日本對國外房地產(chǎn)的投資也大幅下降，其中對美國房地產(chǎn)投資跌落到1991年的51億美元。 周期（1997年以后）：1997年東南亞金融危機爆發(fā)后，日元大幅貶值，經(jīng)濟增長率大幅下滑，日本經(jīng)濟陷入戰(zhàn)后最嚴重的困境。在此過程中，日本房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)長期下降，給本來就因房地產(chǎn)泡沫破滅而出現(xiàn)收縮的日本房地產(chǎn)經(jīng)濟嚴重打擊,至今仍難以看到明顯的景氣回升態(tài)勢。到2000年，日本全國地價平均下降率達到4.9%，比上年同期增加0.3%，連續(xù)9年持續(xù)下降。其中住宅用地下降4.1%，比上年同期降幅增加0.3%；商業(yè)用地平均下降8.0%，與上年同期的下降率（8.1%）幾乎保持不變。1.3 香港房地產(chǎn)周期波動戰(zhàn)后以來，

12、香港房地產(chǎn)業(yè)在五次盛衰循環(huán)中走出了一批巨型企業(yè)周期性盛衰循環(huán)相伴戰(zhàn)后香港地產(chǎn)香港房地產(chǎn)業(yè)雖然幾經(jīng)起伏，但一直是香港經(jīng)濟的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經(jīng)濟的“晴雨表”。 戰(zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)。第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現(xiàn)在。每個周期經(jīng)歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。周期1（1946年-1959年）：1946年開始的人口劇增使住房需求急增。在港府政策推動及利益驅(qū)動下，大量資

13、本涌入，出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到1958年，房地產(chǎn)市場開始供過于求，房價、地價下跌了70%。 周期2（1959年-1969年）：1959年經(jīng)濟出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，來港的外國人、國際商業(yè)機構(gòu)增多，對商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。由于銀行對房地產(chǎn)業(yè)的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機，接著房地產(chǎn)價格暴跌，房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機，一直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。 周期3（1969年-1975年）：1968年房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復(fù)。但1974年的石油危機導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價

14、下跌40%樓價下跌了30-40%。周期4（1976年-1985年）：1975年房地產(chǎn)市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，推行“居者有其屋計劃”；1979年人口達到500萬人。樓宇供不應(yīng)求。1981年達到高潮，隨后的世界性經(jīng)濟危機及中英香港問題談判，令港人出現(xiàn)信心危機。1982年底，香港樓價下跌嚴重，1983年房地產(chǎn)市場全面崩潰。直到1984年9月“中英聯(lián)合聲明” 簽署后，市場才重新復(fù)蘇。 周期5（1985年底-今）：80年代香港房地產(chǎn)業(yè)得到了進一步發(fā)展。1989年之后房地產(chǎn)價格的急升，給香港房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展埋下隱患。90年代初期，國際游資及本地炒家

15、開始瘋狂炒買香港房地產(chǎn)，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，從1985年復(fù)蘇到1997年房價上升了9-10倍。1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟帶來嚴重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。 香港房地產(chǎn)業(yè)興衰背后的動因香港總面積1078平方公里，但可以開發(fā)利用的土地還不到30%。近60年來，香港人口由60萬增長到600多萬，增長了10倍，人口的急劇增長所產(chǎn)生的巨大住房需求是拉動香港房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的最根本原因。2房地產(chǎn)泡沫理論房地產(chǎn)泡沫指的是房地產(chǎn)價格在一個連

16、續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離其價值，經(jīng)濟中充滿了并不反映物質(zhì)財富的貨幣氣泡，隨著價格暴跌，如氣泡破滅，使經(jīng)濟從繁榮轉(zhuǎn)向衰退。 其發(fā)生不可缺少兩個條件:一是供求嚴重失衡，需求遠大于供給，這樣才會發(fā)生價格暴跌:二是投機交易氣氛過濃。 2.1日本房地產(chǎn)泡沫20世紀80年代后期，為刺激經(jīng)濟的發(fā)展，日本中央銀行采取非常寬松的金融政策，鼓勵資金注入房地產(chǎn)及股票市場，致使房地產(chǎn)價格暴漲，其間日本六大城市的地價指數(shù)10年內(nèi)上漲6倍，地價市值總額高達2400兆日元，相當(dāng)于當(dāng)時美國地價總值的4倍，單價為美國的100倍，一般工薪階層即使用畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住房。到1990年，隨著國際資本獲利后撤

17、離，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)金融泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌，1996年的地價指數(shù)降到1989年的1/3，地價總值從2400兆日元縮水至1700兆日元。1990年以來，股價、地價市值共減少約1000兆日元，相當(dāng)于日本GDP的兩倍。與此同時，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，壞帳高達6000億美元，日本由此陷入了長達15年的經(jīng)濟蕭條和低迷，遭受了該國歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退，至今未能徹底走出陰影。 2.2 泰國房地產(chǎn)泡沫20世紀80年代，泰國為了發(fā)展外向型經(jīng)濟，在未形成完善有效的金融監(jiān)控體系的情況下，過早實行了金融市場開放，海外資金大量進入其房地產(chǎn)市場，到1996年，該國房地產(chǎn)的外商直接投資達188.

18、1億銖，約占泰國外商直接投資總額的1/3。與此同時，泰國金融機構(gòu)被眼前房地產(chǎn)的虛假繁榮所迷惑，加大了信貸投入，泰國金融機構(gòu)實際貸給房地產(chǎn)業(yè)的資金約占其貸款總額的50%，由此而使國家的房地產(chǎn)市場供給大大超過需求，形成了大量經(jīng)濟泡沫。1996年，泰國的房屋空置率持續(xù)上升至22%，其中辦公樓空置率高達50%。1997年，東南亞金融危機爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導(dǎo)致各國經(jīng)濟嚴重衰退。 2.3美國房地產(chǎn)泡沫20世紀30年代，位于美國東南端的佛羅里達州由于氣候宜人、地理位置優(yōu)越而成為冬日旅游勝地。此前，該州地價一直低于美國其他州，隨著許多美國人來此購買房地產(chǎn)需求的增加，佛州地價出現(xiàn)

19、了驚人的升幅，1923-1926年間，該州地價最高漲幅達到5倍。據(jù)統(tǒng)計，1925年僅有7.5萬人口的邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司和2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀人，受其狂潮的催動，銀行界也加入了炒房者行列。然而，到了1926年，佛羅里達州的房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，許多企業(yè)家、銀行家破產(chǎn)，這場泡沫不久激化了美國的經(jīng)濟危機，引發(fā)華爾街股市崩潰，最終導(dǎo)致20世紀30年代的世界經(jīng)濟大危機。二 國內(nèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究狀況我國內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展階段，有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的研究才剛剛起步，我國在20世紀80年代初期引入了少量的有關(guān)文獻和理論資料，大多是美國的風(fēng)險管理與決策理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用。港澳臺地

20、區(qū)研究要早一些。1房地產(chǎn)循環(huán)波動周期理論在房地產(chǎn)周期波動理論方面，中國臺灣的陳秋鋤1980年以房屋建筑類指數(shù)為指標(biāo)，分析了影響房屋建筑的長期與短期因素，并將其應(yīng)用于臺灣房地產(chǎn)的實證分析，得出了房地產(chǎn)循環(huán)波動周期。風(fēng)險影響因素表長期影響因素 人口增長率 國民生產(chǎn)總值 制造業(yè)生產(chǎn)總值 房屋租金 利率 短期影響因素 股價指數(shù) 銷售物價指數(shù) 建材銷售物價指數(shù) 住宅抵押貸款 房屋建筑申請面積 2房地產(chǎn)景氣指標(biāo)體系我國內(nèi)地學(xué)者譚剛通過歸納美國、日本等國及香港、臺灣地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的實際發(fā)展過程，于1994年提出了一個包含擴張與收縮兩大階段、四個環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)周期波動理論，構(gòu)造出表層、內(nèi)層和外部三類指標(biāo)組成的房地

21、產(chǎn)景氣指標(biāo)體系。 房地產(chǎn)景氣指標(biāo)表層指標(biāo) 內(nèi)層指標(biāo) 外部指標(biāo) 房地產(chǎn)業(yè)增加值增長率 房地產(chǎn)投資收益率 國民經(jīng)濟增長率 房地產(chǎn)價格與租金 房地產(chǎn)租金收益率 貨幣供應(yīng)額與增長率 房地產(chǎn)交易量 房地產(chǎn)企業(yè)利潤增產(chǎn)率 中長期貸款利率 土地與樓宇供應(yīng)量 房地產(chǎn)企業(yè)新開張率和破產(chǎn)率 物價指數(shù)與通貨膨脹率 房地產(chǎn)空置率 房地產(chǎn)就業(yè)率與失業(yè)率 房地產(chǎn)投機行為與房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn)物業(yè)類型與結(jié)構(gòu)變動 股指連動系數(shù) 2.1國房景氣指數(shù)"國房景氣指數(shù)"是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡稱。它是對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的量化反映，由8個分類指數(shù)合成運算出綜合指數(shù)，并用百分制表示。其中，綜合指

22、數(shù)值100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間。通過對景氣所處空間、景氣值波動幅度、趨勢的評估發(fā)布，可為國家宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)，也為社會提供統(tǒng)計信息，引導(dǎo)中國房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展。 "國房景氣指數(shù)"是反映房地產(chǎn)市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數(shù)，其數(shù)據(jù)資料來源于國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)統(tǒng)計機構(gòu)進行的全面調(diào)查，而且數(shù)據(jù)資料可以月月更新，保證"國房景氣指數(shù)"按月發(fā)布。同時，"國房景氣指數(shù)"是由政府統(tǒng)計部門編制，是代表國家行使統(tǒng)計監(jiān)督職能的政府行為，因此，具有及時性、綜合性和權(quán)威性等特點。 國房景氣指數(shù)"的編制方法是根

23、據(jù)經(jīng)濟周期波動理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等8個具有代表性的統(tǒng)計指標(biāo)進行分類指數(shù)測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數(shù)體系。"國房景氣指數(shù)"的計算分為八個部分：一是確定指標(biāo)體系，二是建立原始指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，三是消除量綱的影響，四是確定權(quán)數(shù)，五是確定基準(zhǔn)對比時期，六是消除季節(jié)、價格因素的影響，七是建立分類指數(shù)和"國房景氣指數(shù)"計算數(shù)學(xué)模型，八是"國房景氣指

24、數(shù)"計算結(jié)果的分析報告。通過分析報告可綜合反映全國房地產(chǎn)業(yè)運行的景氣狀況，政府可以據(jù)此制定房地產(chǎn)改革和發(fā)展的各項政策，出臺調(diào)節(jié)房地產(chǎn)健康發(fā)展的有效措施，投資者可以接受信息的正確導(dǎo)向，權(quán)衡投資的得失利弊，支配自己的投資行為.這樣就對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起到了信息導(dǎo)向作用。 11月份，“國房景氣指數(shù)”為106.59，比10月份上升0.85點，同比上升2.67點。 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為104.53，比10月份上升0.11點，同比上升3.07點。1-11月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21632億元，同比增長31.8%。住宅完成投資15440億元，增長33.7%。其中，經(jīng)濟適用住房投資693億

25、元，增長31.7%。 資金來源分類指數(shù)為107.93，比10月份上升3.03點，同比上升4.63點。1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為32043億元，增長40.8%。其中，國內(nèi)貸款為6098億元，增長32%；利用外資539億元，增長71.9%；企業(yè)自籌資金10272億元，增長38.5%。 土地開發(fā)面積分類指數(shù)為98.04，比10月份上升0.42點，同比回落3.49點。1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積2.14億平方米，增長8%。 房屋施工面積分類指數(shù)為105.54，比10月份下降0.10點，同比上升2.78點。1-11月份，全國房屋施工面積21.66億平方米，增

26、長23.0%。其中，住宅施工面積17.11億平方米，增長24.2%；辦公樓施工面積7930萬平方米，增長18.4%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積2.39億平方米，增長12.4%。商品房空置面積分類指數(shù)為111.97，比10月份上升1.26點，同比上升6.54點。截止到11月末，全國商品房空置面積為11797萬平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766萬平方米，下降14.2%。3房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警指數(shù)在房地產(chǎn)泡沫理論研究和實際應(yīng)用上，我國做了大量的上作，建立了房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警指數(shù)。先導(dǎo)指標(biāo) 同步指標(biāo) 滯后指標(biāo) 全社會固定資產(chǎn)投資 商品房竣工面積 國民生產(chǎn)總值 商品房竣工面積 房地產(chǎn)投資實際完成額 滬

27、深房地產(chǎn)指數(shù) 商品房實際銷售面積 商品房銷售面積 3年基本建設(shè)貸款利率 抵押貸款利率 商品房銷售額 裝潢材料類物價指數(shù) 商品房銷售均價 商品房新開工面積 城鎮(zhèn)從業(yè)人員 第二部分 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析一 房地產(chǎn)投資過程風(fēng)險識別風(fēng)險識別的工具很多：有分解法，故障樹法，德爾非法，頭腦風(fēng)暴法，流程圖分析法，財務(wù)報表分析法，保險調(diào)查法，現(xiàn)場觀察法等，本論文主要介紹分解法，分解法顧名思義就是將復(fù)雜的難以理解的事物分解成簡單的易于理解的事物，將大系統(tǒng)分解為小系統(tǒng)，這是一種進行風(fēng)險識別的常用技術(shù)工具。下邊就利用這一工具對房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險因素進行風(fēng)險識別。1 投資決策階段的風(fēng)險在整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，

28、投資決策階段最為關(guān)鍵，擁有最大的不確定性與機動性。房地產(chǎn)投資一旦展開進行，就很難從項目建設(shè)中撤出；否則會付出高昂代價。房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策、經(jīng)濟、區(qū)域社會環(huán)境、開發(fā)時機等四方面。1.1 政策風(fēng)險國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的，政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟損失。尤其在我國，市場經(jīng)濟環(huán)境尚未完善的條件下，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要。1.1.1 產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，緊縮投資

29、于房地產(chǎn)業(yè)的資金將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對價格降低上，主要體現(xiàn)為市場交易活動的減少。1.1.2 金融政策風(fēng)險房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。20世紀90年代初我國房地產(chǎn)投資過熱，但中央銀行銀根不緊，利率過低，并一味放寬貸款條件以鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致流通中貨幣增長過快，地皮、建材供不應(yīng)求，價格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，房地產(chǎn)價格上漲，超過社會購買者有效需求和購買力，致使許多樓房積壓。1993年，為了抑制國內(nèi)通貨膨脹，中央采取宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，銀根緊縮，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)施工不足。

30、由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較長的時間投入的資金無法收回，資金缺乏，樓宇無法按時完工，有的被迫緩建、停建，從而使大量樓盤積壓。2003年6月央行發(fā)布名為關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（121號文），對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等8大方面作了嚴格規(guī)定，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻，使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業(yè)面臨著前所未有的風(fēng)險。1.1.3 土地政策風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體，土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)

31、投資風(fēng)險。1.1.4 稅收政策風(fēng)險稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具，稅收手段的應(yīng)用更是直接速成。房地產(chǎn)投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險。1.1.5 城市規(guī)劃風(fēng)險城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等，更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此，房地產(chǎn)商能不能及早預(yù)測當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃目標(biāo)，選擇到增值潛力較大的合適地塊，是決定項目開發(fā)成敗的核心因素。1.2. 經(jīng)濟風(fēng)險1.2.1 市場供求風(fēng)

32、險市場供求風(fēng)險是最直接的風(fēng)險任。市場供應(yīng)量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性，導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性，進而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險；反過來，市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風(fēng)險。所以說，何一項投資都必須始于市場，終于市場。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期一般需要13年，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場行情的變化，預(yù)測未來房地產(chǎn)市場的走勢。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤能都實現(xiàn)。1.2.2 通貨風(fēng)險房地產(chǎn)投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險。膨脹率下降

33、會抑制對房地產(chǎn)商品的需求，房地產(chǎn)價格下跌，給房地產(chǎn)投資者帶來損失；膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求，對房地產(chǎn)投資有利。但當(dāng)通貨膨脹率的大幅度上升會引起各種建筑材料價格上升，以及勞動力和管理費用的上升，會大大增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本和經(jīng)營成本。1.2.3 區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性，各個國家、不同地區(qū)的社會環(huán)境各異，這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素，同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊，即風(fēng)險具有比較明顯的地域性。而房地產(chǎn)項目的不可逆性和地理位置固定性，使得開發(fā)區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險對于房地產(chǎn)項目投資決策具有更重要的意義。1.2.4 開發(fā)時機風(fēng)險從房地產(chǎn)周期理論可知，項目開發(fā)時

34、機也存在著一定的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，易受國民經(jīng)濟的影響，因此經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素。在經(jīng)濟發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場有不斷上升的趨勢，此時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟不景氣時，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實際的虧損。所以說，風(fēng)險與開發(fā)時機的選擇密切相關(guān)。投資決策階段潛在的風(fēng)險最難預(yù)測、最難消除。土地獲取階段風(fēng)險也不容忽視。2 土地獲取階段的風(fēng)險一旦決定投資便進入了土地的獲取階段。在此階段，征地拆遷耗資費神，風(fēng)險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償?shù)壬鐣栴}，一方面，我

35、國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，可能不愿意出售。因此征地拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。在土地獲取階段，風(fēng)險還可能來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)認可的不確定性。3 項目建設(shè)階段的風(fēng)險時間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的三大管理核心，也是三大風(fēng)險因素。管理不當(dāng)，將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險。3.1 工期拖延風(fēng)險工期一旦被延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預(yù)售，會承

36、擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商們都迫切希望自己的項目及早完工，以避免工期拖延帶來的風(fēng)險。3.2 項目質(zhì)量風(fēng)險質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個方面。消費者重視房屋的物理質(zhì)量，更強調(diào)房屋的效用。承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等，是造成項目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素；房屋設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費者功能需求，也房屋質(zhì)量不佳的重要方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。3.3 開發(fā)成本風(fēng)險房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)

37、的各個階段。建設(shè)前期對項目成本的影響程度達95%100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計，都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，在建設(shè)期間，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。4 經(jīng)營管理階段的風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后卻非常重要的一個環(huán)節(jié)。項目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以實回收資金并獲取利潤；相反，已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。4.1 營銷策劃風(fēng)險營銷策劃是經(jīng)營管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現(xiàn)

38、。在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中，定價最關(guān)鍵，因為消費者對價格最敏感。價格過高遠離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響風(fēng)房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風(fēng)險。對房地產(chǎn)投資來講，營銷策劃（尤其是定價）是生死攸關(guān)的重要環(huán)節(jié)。4.2 物業(yè)管理風(fēng)險物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合的得物業(yè)管理收費都是導(dǎo)致企業(yè)信譽不佳、難以發(fā)展的重要原因。4.3 其它風(fēng)險其

39、他風(fēng)險有很大的不確定性。其中包括不可抗力的疾病、戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害（如雪災(zāi)、地震）以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等。這些風(fēng)險發(fā)生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的。二 房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估方法1 調(diào)查和專家打分法調(diào)查和專家打分法是一種最常用的、最簡單的、易于應(yīng)用的分析方法。它的應(yīng)用由兩步組成：首先，辨識出某一特定房地產(chǎn)項目可能遇到的所有風(fēng)險，列出風(fēng)險因素；其次，利用專家經(jīng)驗，對可能的風(fēng)險因素的重要性進行評價，綜合成整個項目風(fēng)險。具體步驟如下：確定每個風(fēng)險的權(quán)重，以表征其對項目風(fēng)險的影響程度。確定每個風(fēng)險因素的等級值，按可能性很大、比較大、中等、不大、較小五個等級，分別以1.0，0.8，0

40、.6，0.4和0.2打分。將每項風(fēng)險因素的權(quán)數(shù)與等級值相乘，求出該項目風(fēng)險因素的得分。再求出房地產(chǎn)項目風(fēng)險因素的總分。顯然，總分越高說明風(fēng)險越大。2 蒙特卡羅法蒙特卡羅法即蒙特卡羅模擬或隨機模擬，它是一種模擬技術(shù)，即通過對每一隨機自變量進行抽樣，代入數(shù)據(jù)模型中，確定函數(shù)值，這樣獨立獨立模擬實驗許多次，得到函數(shù)的一組抽樣數(shù)據(jù)，由此便可以決定函數(shù)的概率分布特征，包括函數(shù)的分布曲線，以及函數(shù)的數(shù)學(xué)期望、方差、均方差等重要的數(shù)學(xué)特征。每一個試驗應(yīng)當(dāng)是隨機的，獨立的，而且要求避免重復(fù)，試驗的次數(shù)必須是足夠多，才能更確切地反映函數(shù)的分布特征。3 層次分析法美國運籌學(xué)家A.L.Satty于20世紀70年提出

41、的層次分析法（Analytical Hierar-chy Process,簡稱AHP法），是一種定性與定量相結(jié)合的決策分析方法。應(yīng)用這種方法，決策者通過將復(fù)雜問題分解為若干層次和若干因素，在各因素之間進行簡單的比較和計算，就可以得出不同方案的權(quán)重，為最佳方案的選擇提供依據(jù)。 層次分析法的具體步驟：明確問題 在分析房地產(chǎn)風(fēng)險領(lǐng)域的問題時，首先要對問題有明確的認識，弄清問題的范圍，了解問題所包含的因素，確定出因素之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系和隸屬關(guān)系。遞階層次結(jié)構(gòu)的建立 根據(jù)對問題分析和了解，將問題所包含的因素，按照是否共有某些特征進行歸納成組，并把它們之間的共同特性看成是系統(tǒng)中新的層次中的一些因素，而這些因素

42、本身也按照另外的特性組合起來，形成更高層次的因素，直到最終形成單一的最高層次因素。建立兩兩比較的判斷矩陣 判斷矩陣表示針對上一層次某單元（元素），本層次與它有關(guān)單元之間相對重要性的比較。在層次分析法中，為了使判斷定量化，關(guān)鍵在于設(shè)法使任意兩個方案對于某一準(zhǔn)則的相對優(yōu)越程度得到定量描述。一般對于單一準(zhǔn)則來說，兩個方案進行比較總能判斷出優(yōu)劣，層次分析法采用1-9標(biāo)度方法，對不同情況的評比給出數(shù)量標(biāo)度。層次單排序 層次單排序就是把所有各元素對上一層來說，排出評比順序，這就要計算判斷矩陣的最大特征向量，最常用的方法是和積法和方根法。4 系統(tǒng)風(fēng)險分析法房地產(chǎn)投資風(fēng)險由系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險所組成。由房地產(chǎn)

43、投資組合理論可知，通過適當(dāng)?shù)耐顿Y組合選擇，投資者所面對的非系統(tǒng)風(fēng)險差不多可以完全規(guī)避和控制，但系統(tǒng)風(fēng)險依然存在。因此房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險變成某種形態(tài)房地產(chǎn)投資相對于整個投資市場的評估。在進行房地產(chǎn)投資決策時，常用財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV)和內(nèi)部收益率(IRR)作為評價指標(biāo)。而兩者都是基于基準(zhǔn)收益率，沒有考慮風(fēng)險因素。如果把風(fēng)險因素考慮進去，對于評價方案來說，僅僅考慮用基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)是不夠的，根據(jù)資本資產(chǎn)定價模型，風(fēng)險要產(chǎn)生風(fēng)險溢價，應(yīng)該考慮到風(fēng)險因素對收益的影響，以及物業(yè)增值帶來的收益增加，因此，應(yīng)該在基準(zhǔn)收益率基礎(chǔ)上考慮風(fēng)險和增值因素的投資收益率作為折現(xiàn)求凈現(xiàn)值的依據(jù)比較符合房地產(chǎn)投資實際。 三 房

44、地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制一旦識別和量化了風(fēng)險，就應(yīng)該考慮對風(fēng)險進行控制，以減少損失的發(fā)生頻率和降低預(yù)期損失。1 企業(yè)方面對風(fēng)險的控制房地產(chǎn)投資要經(jīng)歷四個階段，期間可能面臨許多不確定因素。在對房地產(chǎn)投資各個過程中的風(fēng)險進行識別的基礎(chǔ)上，提出針對性的風(fēng)險防范和控制措施，能使企業(yè)最大限度地減少風(fēng)險損失，獲得較高的安全保障。1.1 投資決策階段的風(fēng)險控制投資決策階段需要考慮的風(fēng)險因素最多，風(fēng)險因素對項目的成敗的影響也是最關(guān)鍵的。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作。1.1.1 高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，加強房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的

45、政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境資料，并且對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，對項目進行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，對項目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。1.1.2 加強市場監(jiān)測，提高決策的科學(xué)性房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險行業(yè)，也是一個市場供給彈性很弱的產(chǎn)業(yè)，更是泡沫多發(fā)產(chǎn)業(yè)。因此，企業(yè)需要強化業(yè)務(wù)宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場定期分析報告制度；同時加強住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問題。企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常對政策走勢、樓市價格、項目建設(shè)銷售數(shù)量、消費需求變化等問題進行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性。1.2.3

46、采用房產(chǎn)保險的方式來間接降低風(fēng)險在房地產(chǎn)投資過程中的每個環(huán)節(jié)都面臨著風(fēng)險，都有可能發(fā)生損失，甚至發(fā)生致命的損失。要想將這種不確定、大的損失轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、小的損失（保險費支出），采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移保險措施是非常必要的。房產(chǎn)保險可以將自己不能承擔(dān)或不愿意承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔(dān)，從而降低自身的損失程度。1.1.4 靈活應(yīng)用投資組合理論在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。企業(yè)在投資時，總是在收益相同時追求風(fēng)險最小，或在風(fēng)險相同時追求收益最大，在風(fēng)險和收益之間需求一種最佳的均衡投資組合以分散風(fēng)險達到降低風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域的投資組合、不同房產(chǎn)類型的投資

47、組合、甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風(fēng)險的目的。1.1.5 必要時采用風(fēng)險回避的形式來消除風(fēng)險在對項目各開發(fā)方案的進行經(jīng)濟評價的同時，要注重風(fēng)險分析，對項目實施各階段可能存在的風(fēng)險進行盡可能詳盡的分析。如項目立項階段，要對未來建設(shè)期內(nèi)物價上漲可能性、通貨膨脹、宏觀政策走向、融資難易程度和社會環(huán)境進行分析；施工之前，要對區(qū)域居民風(fēng)俗習(xí)慣和可能存在的惡劣氣候、自然條件、地理環(huán)境以及不利的現(xiàn)場條件進行分析，最終選擇可靠性好，風(fēng)險隱患少，風(fēng)險程度低的開發(fā)方案；放棄風(fēng)險較大的某些開發(fā)區(qū)域、某種房地產(chǎn)開發(fā)類型。1.1.6 樹立風(fēng)險管理意識風(fēng)險管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，企業(yè)應(yīng)注重風(fēng)險控制，更應(yīng)注

48、重風(fēng)險防范防患于未然，樹立正確的風(fēng)險管理意識，強化對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視風(fēng)險防范和控制，做到警鐘長鳴。1.2土地獲取階段風(fēng)險的控制在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認，以決定選擇或放棄對某一項目的開發(fā)。在征地過程中，應(yīng)主動爭取有關(guān)部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風(fēng)險因素，減少來在各個層面的干擾；在拆遷和安置補償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。1.3項目建設(shè)階段風(fēng)險的控制強化安全意識，事前控制與事中控制動態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進行；并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項目，縮短建設(shè)周期，減輕開發(fā)商所

49、面臨的未來的不確定性。1.4經(jīng)營管理階段風(fēng)險的防范和控制經(jīng)營管理階段是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的階段，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場的動態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活而合理定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風(fēng)險。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險，可通過營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風(fēng)險。搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。2 政府層面對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制微觀經(jīng)濟活動離不開宏觀經(jīng)濟背景，國家（或地區(qū)）的宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起決作用，房地產(chǎn)開發(fā)企

50、業(yè)控制風(fēng)險，首先要考慮的就是當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟狀況。因此，政府應(yīng)加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，為房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常發(fā)展創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。具體說來，政府對房地產(chǎn)風(fēng)險的管理應(yīng)從以下幾個方面著手：2.1 加強房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)周期波動的發(fā)展趨勢，實施經(jīng)濟性微調(diào)、短期微調(diào)和中長期發(fā)展相協(xié)調(diào)的方式，在調(diào)控時機上盡可能“早半拍”，根據(jù)周期的先兆景氣指標(biāo)及時進行調(diào)控，避免“急剎車”帶來的巨大震蕩。在調(diào)控力度上，應(yīng)盡可能實現(xiàn)宏觀調(diào)控“軟著陸”，避免力度過大或不足造成的大幅度波動和惡性發(fā)展。在調(diào)整節(jié)奏上應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，實施適度緊縮與適度擴張交叉進行，在總量控制前提下實行結(jié)構(gòu)

51、調(diào)整。在調(diào)控手段上，綜合運用經(jīng)濟手段、法律手段和必要的行政手段，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機制，強化政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，讓“看得見的手”和“看不見的手”共同發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。2.2 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場供求平衡在土地一級市場上，要在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地實行總量控制，保證土地供需平衡。在土地使用權(quán)的出讓方式上，更多采用招標(biāo)、拍賣方式，減少協(xié)議出讓方式中的“市場價”和“人情價”。重視清理土地隱形市場。在土地二級市場上，優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場在總量和結(jié)構(gòu)上達到平衡。一方面限制高級住宅、高標(biāo)準(zhǔn)賓館、花園別墅和度假村的建設(shè)，就我國絕大多數(shù)的情況來看，原則

52、上不再批準(zhǔn)上述的開發(fā)，對已開工項目則認真考慮其市場和效益，對那些沒有市場的項目要停建和緩建，滯銷的高檔住宅向?qū)嵱玫亩鄬幼≌D(zhuǎn)產(chǎn)；另一方面，大力發(fā)展適銷對路的普通住宅，在資金、稅收上向微利房和解困房傾斜，引導(dǎo)資金流向普通住宅建設(shè)。2.3 建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)盡可能全面的收集材料，采用科學(xué)的方法通過對市場景氣的分析，來判斷未來市場的走勢，引導(dǎo)投資者理性投資和科學(xué)決策。2.4 完善房地產(chǎn)市場法規(guī)體系和中介服務(wù)體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為首先，在立法上建立和完善房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其次，在執(zhí)法過程中，制止任何超越土地法規(guī)之外的行政干預(yù)行為。再次，加強普法教育，增強公民守法意識。通過法律、法規(guī)和中介機構(gòu)

53、規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，規(guī)范房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等經(jīng)濟活動，遏止“炒買炒賣”，查處偷漏稅行為。同時，有效地打擊房地產(chǎn)市場中的違法行為，加強價格管理，抑制過高的商品房價格，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資創(chuàng)造一個公平合理的競爭環(huán)境。2.5 強化政務(wù)公開，減少政策信息不對稱造成的風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門較多，現(xiàn)實情況中有許多投資失誤是因為對有關(guān)部門的政策、法規(guī)了解不夠造成的。因此，加強政務(wù)公開讓公眾了解情況，是減少投資風(fēng)險的途徑之一。2.6 認真執(zhí)行城市規(guī)劃法，減少因城市規(guī)劃變化造成的房地產(chǎn)投資風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)的制度約束最直接的是城市規(guī)劃，由于我國處在快速城市化時期，城市，特別是沿海開放城市每年建設(shè)量都十分巨大，造成我國的城市規(guī)劃相對滯后，其規(guī)劃的變更與調(diào)整太隨意，其公眾參與太少又缺少有效的監(jiān)督措施。造成城市規(guī)劃成為許多房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要風(fēng)險來源。第三部分 商鋪投資風(fēng)險管理一 商鋪投資八大風(fēng)險 1宏觀調(diào)控風(fēng)險：是指國家利用行政或經(jīng)濟手段對某些過熱的市場進行干涉的方法從而使得這類市場內(nèi)的投資風(fēng)險增加的情形，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。 2供求關(guān)系：供求關(guān)系失衡也會產(chǎn)生投資風(fēng)險。真正具有投資價值的商鋪是一種稀缺資源，市場需求旺盛。但是一旦供求關(guān)系嚴重失衡時，就會影響整個區(qū)域的