中國房地產(chǎn)市場的未來走向

1、【標 題】中國房地產(chǎn)市場的未來走向(2002年文獻)(3419字)【副 標 題】肖鵬【正 文】    近年來，我國地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但也面臨著市場不規(guī)范、技術(shù)落后、產(chǎn)業(yè)化水平及關(guān)聯(lián)度低、重復(fù)建設(shè)嚴重、低水平競爭白熱化的局面，與歐美等發(fā)達國家存在相當?shù)牟罹?。尤其進入21世紀，隨著中國加入wto，我們對于新的歷史時期地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向必須有一個清醒的認識。    一、未來十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將是增長勢頭最強的產(chǎn)業(yè)，并將帶動其他行業(yè)的高速發(fā)展    近年來我國城鎮(zhèn)住宅

2、建設(shè)以每年竣工面積44億平方米、總產(chǎn)值6000億元（約占gdp9）的速度迅猛發(fā)展。在1999年國民經(jīng)濟72的增長中住宅的貢獻率為12，已成為國民經(jīng)濟增長的重要力量。    按照一般規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)與人均gdp存在著內(nèi)在關(guān)系，人均gdp在500美元以下時，房地產(chǎn)業(yè)處于緩慢發(fā)展階段當人均gdp達到800美元時，地產(chǎn)市場開始升溫，房地產(chǎn)市場需求處于加速上升階段；人均gdp達到1500美元時，這種上升開始呈現(xiàn)爆發(fā)性高速持續(xù)增長階段。    1996年我國人均gdp為671美元，根據(jù)國家統(tǒng)計局有關(guān)資料，目前中國人均gdp已經(jīng)超

3、過800美元，按照購買力平均計算已經(jīng)超過1000美元，其中上海人均gdp已經(jīng)達到4500美元，北京人均gdp超過3000美元?？傮w情況表明，中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于起飛階段。    房地產(chǎn)業(yè)是典型的投資拉動型的產(chǎn)業(yè)其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，每投放100元的房地產(chǎn)投資可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的產(chǎn)品需求，帶動眾多產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)高速和健康發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)不僅對國民經(jīng)濟發(fā)展有巨大的拉動作用，而且相對其他產(chǎn)業(yè)更容易獲得地方政府的支持。    二、消費市場開始出現(xiàn)分級、分層、分區(qū)趨勢    

4、;改革開放以來，隨著人民生活水平的不斷提高，消費者對住房的需求也經(jīng)歷了多個階段，過去“人適應(yīng)房”的格局已經(jīng)打破，“房適應(yīng)人”成為市場的導向住房滿足生理需要的因素被淡化，精神品位層面的因素備受重視。消費者需求正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，講品牌、重環(huán)境、求質(zhì)量開始成為影響消費者選擇的關(guān)鍵因素。    三、地產(chǎn)業(yè)一級市場將表現(xiàn)明顯的二元分化    未來35年內(nèi)中國地產(chǎn)業(yè)競爭將日益激烈。隨著國內(nèi)市場與國際接軌，政府改革的步伐進一步加大地區(qū)政策環(huán)境將進一步改善土地交易、審批手續(xù)將越來越透明中小型項目開發(fā)市場化趨勢將進一步加強。

5、    但是由于政府在城市規(guī)劃、用地規(guī)?？刂?、功能分區(qū)和促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、穩(wěn)定物價方面的主導作用，大型、特大型項目仍然將采取政府主導下的企業(yè)化運作模式，其目的主要是平抑物價，促進區(qū)域經(jīng)濟的高速有序發(fā)展。    由于交通運輸條件的改善、環(huán)中心城市衛(wèi)星城的興建、舊城改造、城郊多功能購物中心建設(shè)、信息技術(shù)的發(fā)展與普及特別是中國城市化進程的發(fā)展，這種大型、特大型項目將主要集中在城郊結(jié)合部和城市外緣。    四、房地產(chǎn)二級市場競爭將日益白熱化   

6、0;從上世紀90年代末期起，中國經(jīng)濟告別了長期以來的短缺經(jīng)濟，房地產(chǎn)也全方位地進入了買方市場。由于房改政策的加快，購房主體發(fā)生轉(zhuǎn)移，2000年開始，個人成為購房消費的主體，人口增加城市化進程加快、人們改善住房的愿望成為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的三大動力。    房地產(chǎn)二級市場的競爭空前激烈，競爭手段日益多樣，但從總體看來，低水平價格競爭處于主流地位，企業(yè)缺乏理念、戰(zhàn)略、規(guī)劃、設(shè)計方面的別具一格競爭優(yōu)勢。有業(yè)界人士通過比較研究，認為如果將中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)作一個綜合競爭能力排序，如果用時間來衡量差距的話排名第1企業(yè)和排名第100企業(yè)的差距也就在一到兩年時間。&#

7、160;   從競爭發(fā)展的趨勢看借鑒國際先進經(jīng)驗、采用先進技術(shù)和管理模式從管理、營銷、投融資等方面與國際接軌提升企業(yè)的核心競爭能力是提高企業(yè)在二級市場競爭優(yōu)勢的必由之路。    五整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)區(qū)域性、全國性同步發(fā)展升溫    中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了90年代中期的調(diào)整以后，從90年代末期開始又呈現(xiàn)加速上揚的走勢。這個上揚過程在省會、計劃單列市等大中型區(qū)域性城市房地產(chǎn)繁榮的同時，開始出現(xiàn)全國性市場，比如在北京、上海等出現(xiàn)全國性商業(yè)房地產(chǎn)市場，在昆明、海南的全國性休閑房地產(chǎn)市場。這種現(xiàn)象

8、的出現(xiàn)說明由于人們生活水平的提高，開始追求房地產(chǎn)消費的品位化、檔次化和跨區(qū)域工作便利化。    六、開發(fā)商隊伍開始出現(xiàn)兩極分化    由于馬太效應(yīng)的作用，這種分化將一直持續(xù)到出現(xiàn)房地產(chǎn)市場寡頭壟斷企業(yè)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是企業(yè)數(shù)量眾多但是普遍規(guī)模不大。北京市工商局統(tǒng)計2000年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3929家而北京市場上在售的項目總共約950個，僅掌握在510個開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項目做對北京市場上在售項目進行統(tǒng)計有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計算，平均規(guī)模不足

9、3萬平方米。    兩極分化的結(jié)果是具有相對壟斷地位的大型、特大型企業(yè)開始出現(xiàn)，在每一個區(qū)域市場范圍內(nèi)將出現(xiàn)3-5家這樣的具有明顯品牌效應(yīng)的企業(yè)而區(qū)域內(nèi)其他的大量房地產(chǎn)公司或者消亡，或者向區(qū)域中小企業(yè)靠攏。    七、后發(fā)企業(yè)現(xiàn)象突出    在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中不斷有老牌企業(yè)逐漸黯然退出市場競爭，而一批具有體制優(yōu)勢、結(jié)構(gòu)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資源優(yōu)勢的新興企業(yè)來勢迅猛在競爭中占據(jù)重要地位。    八、房地產(chǎn)企業(yè)的競爭焦點將集中在全案策

10、劃、管理、資源配置上    房地產(chǎn)企業(yè)的競爭是核心競爭能力的競爭。早期房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭主要體現(xiàn)在一級市場的灰色交易、二級市場的價格競爭，缺乏真正意義上的市場競爭。當市場從賣方市場進入買方市場以后，由于競爭加劇，企業(yè)開始在土地儲備與項目開發(fā)的可行性、項目策劃與市場定位、功能設(shè)置與平面布置、環(huán)境設(shè)計與單體設(shè)計、性價比較與經(jīng)濟可行性、融資開發(fā)與項目管理、定價策略與營銷策略、物業(yè)管理等方面開展綜合競爭其實質(zhì)是在全案策劃、全案管理和全案資源配置方面展開競爭。    九、全行業(yè)總體大增長，從業(yè)企業(yè)數(shù)量下降；中小企業(yè)生存困難，

11、行業(yè)整合開始    2001年3月15日，九屆全國人大四次會議批準的中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要提出堅持把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點，在人民生活篇中指出在提高居民吃穿用等基本消費水平的基礎(chǔ)上，重點改善居民居住和出行條件。中華人民共和國人類住區(qū)發(fā)展報告（1996年-2000年）提出2005年全國城鎮(zhèn)爭取實現(xiàn)每戶有一套功能基本齊全的住宅，人均建筑面積達到22平方米。新增城鎮(zhèn)住宅27億平方米，農(nóng)村住宅30億平方米。同時，進一步提高工程質(zhì)量滿足居民對住宅的適用性要求，初步建立住宅及材料、部品的工業(yè)化和標準化生產(chǎn)體系。農(nóng)村住房在結(jié)構(gòu)質(zhì)量和使用功能方

12、面有較大改善。    以中國目前的居住質(zhì)量和居住面積看，達到這個要求意味著對房地產(chǎn)還有極大的需求量房地產(chǎn)行業(yè)還需要極大發(fā)展。但是這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量還會擴大，相反，目前全國具有各種資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住宅設(shè)計單位、住宅施工企業(yè)、住宅部品生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量巨大與國內(nèi)外有關(guān)產(chǎn)業(yè)相比我國住宅產(chǎn)業(yè)的集約、整合程度很差如香港位于前五名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的開發(fā)量占總量的80，而國內(nèi)最大的開發(fā)企業(yè)所占有的市場份額還不足1。    因此，部分優(yōu)勢企業(yè)將利用資本運作優(yōu)勢、結(jié)構(gòu)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和品牌吸附優(yōu)勢開展行業(yè)整合，實現(xiàn)規(guī)?；?、

13、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。    十、區(qū)域間、國際間合作驟然升溫    中國大陸房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高速增長投資回報率高達15以上，而臺灣房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)十年衰退，投資回報率不到7。由于雙方經(jīng)濟文化合作的加強，特別是政治關(guān)系的改善，臺灣房地產(chǎn)業(yè)豐富的設(shè)計開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗、優(yōu)秀的人力資源儲備、沉淀的資金必然向大陸轉(zhuǎn)移。從90年代末期開始，轉(zhuǎn)移的速度猛然加快。    香港房地產(chǎn)界在改革開放初期就進入了中國大陸市場。早于臺灣企業(yè)的大規(guī)模進入時間香港地產(chǎn)界的重量級企業(yè)如新世界、新鴻基地產(chǎn)、老牌英資太古地產(chǎn)、長江實業(yè)等從90年代初期就開始進入內(nèi)地，意圖成為國內(nèi)區(qū)域甚至是全國性房地產(chǎn)市場的龍頭。