鏈家獲得委托作業(yè)指南v1

1、ZD/LJ鏈家地產(chǎn)制度流程編號ZL-YY-B-003版本編號1.0發(fā)文日期2008 年 10 月 15 日密級普通關(guān)于發(fā)布北京鏈家地產(chǎn)獲得委托作業(yè)指南的通知一、 發(fā)布目的及生效時間為提高獲得業(yè)主委托作業(yè)成功率，特制定本操作指南。本指南自2008年 10月 15日起開始執(zhí)行。二、 傳達對象應(yīng)知應(yīng)會： 北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司運營中心所有員工。一般了解： 北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司各職能中心所有員工。三、 版本優(yōu)化說明無四、 后續(xù)管理計劃培訓宣傳計劃： 區(qū)域統(tǒng)一宣講?？冃Ч芾碛媱潱?無切換計劃： 無ZD/LJ審計檢查計劃：本操作指南由北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司運營中心經(jīng)紀管理部負責解釋修訂。特此

2、通知2008 年 10 月 15 日呈報北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司各部門主送總公司運營中心下屬公司抄送總公司下屬公司附件權(quán)限（可下載者）經(jīng)辦部門 ： 經(jīng)紀管理部起草人：朱建新 聯(lián)系電話：D/LJ、目的為提高獲得業(yè)主委托作業(yè)成功率。二、適用范圍北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司各區(qū)域各門店。三、內(nèi)容獲得委托作業(yè)指南亞奧區(qū)總監(jiān)朱建新撰寫3.1 獲得委托的意義1、委托是一種正式的法律契約，能夠讓我們所提供的服務(wù)更加正規(guī)，更能使我們的服務(wù)行為有法律依據(jù)，從而更好的保證公司及客戶業(yè)主的利益。ZD/LJ2、委托能夠使我們顯得更加專業(yè)，從而使客戶更加信賴我們 3、委托能夠通過委托內(nèi)容了解客

3、戶及業(yè)主的更多顯性及隱性需求，更有可能讓我們了解客戶業(yè)主的更多情況4、委托是我們業(yè)績?nèi)〉玫囊环N有效方式3.2 作業(yè)的種類1、按照業(yè)主客戶的不同需求可分為：買房客戶委托、售房業(yè)主委托、承租客戶委托、出租業(yè)主委托。2、每類介紹及基本特征：A買房客戶委托：這類委托的對象一般是具有購房需求的客戶，以購房為目的且提出購房條件的客戶，我們根據(jù)客戶的購房需求及購房條件針對性的推薦我們優(yōu)質(zhì) 房源及符合客戶需求的房源。B售房業(yè)主委托：這類委托的對象一般是想對自己的空置房產(chǎn)進行出售的業(yè)主， 這類業(yè)主一般是以出售自己的房屋為目的且提出出售房屋條件的業(yè)主，我們根據(jù)業(yè) 主的售房條件及需求匹配合適的客戶進行帶看，直至成交

4、。C承租客戶委托：這類委托一般是具有承租房屋需求的客戶，這類客戶一般是以 租房為目的且提出租房條件的客戶，我們根據(jù)客戶的租房需求及客戶提出的租房條 件針對性的推薦我們優(yōu)質(zhì)房源及符合客戶需求的房源。D出租業(yè)主委托：這類委托對象一般是想將自己的空置房產(chǎn)進行出租的業(yè)主，這ZD/LJ類業(yè)主一般是以出租自己的房屋為目的且提出租房條件的業(yè)主，我們根據(jù)業(yè)主的出 租房屋條件及需求匹配合適的客戶進行有效帶看，直至成交。3.3 獲得委托的方法3.3.1 全程代理：1、全程代理即房屋出租委托代理，首先業(yè)主與鏈家公司簽訂出租房屋委托協(xié)議， 由鏈家代為出租其房屋。房租先由鏈家以月付的形式按合同約定日期打入業(yè)主 指定帳號

5、 （工行 ），然后鏈家再根據(jù)房屋的租金及基本情況去尋找承租客戶。 操作流程：接觸業(yè)主 評估房租 議價磋商（租金、空置期等） 驗房（業(yè)主） 簽訂委托（業(yè)主） 查收證件（業(yè)主） 交付房屋（業(yè)主） 申報打款（業(yè) 主） 尋找客源 交付定金（租戶） 查驗房屋（租戶） 簽訂合同（租戶） 查收證件（租戶） 合同申報備檔2 、李先生為某小區(qū)一套 2 居室業(yè)主，經(jīng)過與鏈家公司協(xié)商價格及其他事項，最終 以 2400 元/ 月的價格委托給鏈家公司并且與鏈家公司簽訂了出租房屋委托協(xié) 議，鏈家公司在合同約定按照月付的形式支付業(yè)主房租，然后鏈家根據(jù)合同的 基本情況匹配合適的客戶，最終以 2600 元的月租金出租給客戶。3

6、、此種操作方法應(yīng)該注意的問題：A對業(yè)主的權(quán)屬進行審核， 在簽合同之前一定要注意要讓業(yè)主提供有效的身份 證件及出租房屋的房產(chǎn)證明， 如果業(yè)主的證件有問題很有可能導致詐騙的產(chǎn)生。ZD/LJB對于房屋的價格一定要謹慎的把控，一般所收房屋的價格應(yīng)該低于市場價100 200 左右，否則很容易使自己及公司利益收到損失。C一定要按照公司的要求簽署合同 （例如：客戶的付款方式、 客戶的人數(shù)要求、給業(yè)主的付款時間、房屋的維修、空置期、順延期等問題。 ）否則會給自己和公司帶來不必要的損失，切記亂承諾。3.3.2 房屋鑰匙托管：1、房屋鑰匙托管即業(yè)主在有空置房屋出租及出售時，我們向業(yè)主推薦便于業(yè)主省時、省事、省心，

7、且快捷的業(yè)主操作利于房源出租、出售。將空置房屋的鑰匙 以協(xié)議的形式交付鏈家地產(chǎn)，我們與業(yè)主簽訂房屋鑰匙托管協(xié)議的委托方式 操作流程（出租房）： 接觸業(yè)主 評估房屋托（業(yè)主） 尋找客源 交付定金（租戶）查驗房屋（業(yè)主） 簽訂鑰匙委通知業(yè)主 三方簽訂租賃合同操作流程（出售房）： 接觸業(yè)主 評估房屋查驗房屋（業(yè)主）簽訂鑰匙委查收雙方證件 查驗房屋 交付房屋托（業(yè)主） 尋找客源 議價磋商 交付定金（客戶） 通知業(yè)主 三方簽訂 買賣合同 查收雙方證件 辦理相應(yīng)按揭手續(xù)（評估、面簽、批貸等等） 過 戶 查驗房屋 交付房屋2、王女士為某套房屋業(yè)主，通過了解，王女士是想將自己的空置房屋出售，而且在聊天的過程中

8、經(jīng)紀人了解到王女士并不住在該套房屋內(nèi)， 并且該套房屋沒有ZD/LJ出租，經(jīng)紀人向王女士闡述了如果把房屋的鑰匙委托給鏈家的話會很方便， 不 用有客戶看房的時候親自來開門節(jié)省了自己的時間， 而且更加的方便公司匹配 客戶進行大量帶看增加成交幾率， 而且不用擔心房屋物品丟失問題， 因為在王女士將鑰匙交給公司的同時我們會簽署房屋鑰匙托管協(xié)議， 房屋鑰匙托管協(xié)議 有很詳細的物業(yè)交割清單，最后該經(jīng)紀人成功獲得該套房屋的鑰匙。3、注意的問題： 一定要注意保管好房屋的物品， 否則丟失物品會帶來不必要的麻煩。3.4 獲得委托時的注意事項1 、不注意后期服務(wù)： 在簽署協(xié)議之后經(jīng)紀人一定要對業(yè)主進行定期回訪， 告知辛

9、苦度，讓業(yè)主感覺到你的誠意、努力、專業(yè)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、房屋驗收存在疏漏，不能將問題提前發(fā)現(xiàn)。3、在簽過委托協(xié)議的房屋中做非業(yè)務(wù)類事宜。4、在委托期限內(nèi)沒有將房屋出售或者出租，大大降低業(yè)主對我們的信任。5、在委托期限內(nèi)不進行議價工作。6、服務(wù)不專業(yè)、業(yè)務(wù)知識不專業(yè)、導致業(yè)主不能把房屋鑰匙留下或者簽成代理。3.5 普通案例分析李先生為公司全程業(yè)主，在把房屋委托公司的第三個月公司沒有將房屋租金定期打入業(yè)主指定銀行賬號，又過了三個月的時間業(yè)主發(fā)現(xiàn)租金沒有收到，給當初簽署房屋出ZD/LJ租委托合同的經(jīng)紀人打電話詢問原因，經(jīng)紀人已經(jīng)離職說自己已經(jīng)不在鏈家工作了，隨 后業(yè)主又找到了當時的簽約店面，找到了簽約

10、經(jīng)紀人的店長，該店長詢問了情況說他會 和公司詢問公司財務(wù)部門的情況請業(yè)主回去等電話，業(yè)主走之后該店長給公司財務(wù)打電話詢問情況，財務(wù)說等查完帳之后給回信，又過了一個月的時間，財務(wù)并未給該店長打 電話說明情況，導致該店長也為給業(yè)主打電話，又過了幾天業(yè)主直接投訴公司，說公司應(yīng)該承擔違約責任并且投訴店長沒有在出現(xiàn)問題時及時處理。3.6 獲得委托作業(yè)特殊案例分析1、租售兩全所謂租售兩全就是在業(yè)主有出租或者出售意向時，向業(yè)主推薦一種將房屋一邊出租一邊出售的銷售方式，這種方式有保證業(yè)主的收益穩(wěn)定的優(yōu)勢。2、適用范圍這種方式適用所有具有出租、出售意向的業(yè)主。3、舉例說明張先生為某套房屋的業(yè)主，想把自己的空置房

11、屋進行出售，經(jīng)紀人在與業(yè)主的聊天過程中得知業(yè)主的心理價位很高并且依照業(yè)主的心理價位該套房屋少說也得在半年之后賣出，該經(jīng)紀人向業(yè)主闡述了租售兩全委托方式的優(yōu)勢，最終業(yè) 主答應(yīng)在該套房屋未出售的情況下將房屋出租。4、注意事項ZD/LJA當房屋出租的同時房屋被出售會產(chǎn)生違約金的問題，這些問題一定在租售兩全委托之前與業(yè)主講清楚B在有客戶承租該套房屋時一定要與客戶講明該套房屋的情況，與承租客戶簽 訂合同時對此事宜做好約定，以免在房屋出售時租戶不予以配合導致后期看房、 房屋交付等不能正常進行。C不要與客戶和業(yè)主亂承諾。3.7 總結(jié)通過以上作業(yè)指南的指導，在實際應(yīng)用中可以達到何種效果，除適用該作業(yè)指南外 還應(yīng)配合那些操作方法共同使用。1、該中作業(yè)方法可以增加業(yè)主對我們的信任，從而使一些全程房屋有可能成為未 來的出售房屋2、在與客戶簽署委托協(xié)議的時候可以有效的防止客戶跳單，來保證我們的利益。3、能使我們擁有更多的老客戶，從而增加老客戶提供轉(zhuǎn)介紹信息的幾率。4、能使這些委托