小學(xué)物業(yè)管理方案

1、 中小學(xué)學(xué)校物業(yè)管理模式與服務(wù)規(guī)范 一、總體構(gòu)想與管理模式 1、 管理模式：校園后勤物業(yè)管理的管家。 2、 質(zhì)量控制ISO9001質(zhì)量管理體系，ISO14001環(huán)境管理體系。 二、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容與范圍 中小學(xué)物業(yè)管理服務(wù)涉及的基本要求，通用服務(wù)、教輔服務(wù)、監(jiān)督與投訴的要求，在物業(yè)實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）可根據(jù)實(shí)際情況，參照本標(biāo)準(zhǔn)選擇服務(wù)內(nèi)容。 三、基本要求 1、服務(wù)機(jī)構(gòu) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體情況和合同約定，設(shè)置相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并符合以下要求： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有符合建設(shè)部物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法的資質(zhì)； 設(shè)置相應(yīng)的服務(wù)場所，在辦公樓、教學(xué)樓、學(xué)生公寓等重要場所內(nèi)設(shè)立值

2、班室； 各類值班室布置規(guī)范、張貼“服務(wù)指南”，資料本、登記本齊全，配備滿足服務(wù)需要的設(shè)備設(shè)施； 設(shè)置服務(wù)窗口或公開服務(wù)電話，應(yīng)提供咨詢、繳費(fèi)、報(bào)修、受理投訴等服務(wù)； 采用信息化手段進(jìn)行管理。 2、人員 物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)符合如下要求： 具有良好的職業(yè)道德、身體健康； 管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)從業(yè)人員資格證書或崗位證書； 進(jìn)駐物業(yè)服務(wù)點(diǎn)之后，針對實(shí)際情況物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對所有上崗人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，合格后上崗； 統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔，服務(wù)主動熱情，窗口服務(wù)人員宜使用普通話； 辦公樓、教學(xué)樓、學(xué)生公寓值班室等區(qū)域內(nèi)服務(wù)人員應(yīng)熟悉并掌握職責(zé)管轄范圍內(nèi)人員、物品情

3、況，如實(shí)做好登記。 3、規(guī)章制度 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完善各項(xiàng)管理制度，主要包括： 物業(yè)服務(wù)方案； 各崗位職責(zé)、工作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； 內(nèi)部管理制度，如財(cái)務(wù)管理制度、節(jié)能管理制度等。 4、檔案 有較完善的物業(yè)服務(wù)檔案，至少應(yīng)包括： 技術(shù)檔案，包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、物業(yè)權(quán)屬資料、物業(yè)承接查驗(yàn)資料等； 日常檔案，包括物業(yè)使用人資料、物業(yè)租賃檔案、裝修管理資料、應(yīng)急事件處理檔案、安全管理檔案等。 四、房屋維修與保養(yǎng)服務(wù) 1、應(yīng)提供24小時(shí)報(bào)修電話，登記報(bào)修記錄。 2、對教學(xué)樓、辦公樓、學(xué)生公寓樓等建筑物進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)。 3、急修30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，并制定維修方案，及時(shí)維修，記錄規(guī)范齊全。 4、制定房屋及其

4、附屬設(shè)施的年度大、中型維修計(jì)劃和日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)校方同意后，組織實(shí)施。 1.1 保持房屋及附屬設(shè)施正常使用功能，延長房屋使用壽命，其狀態(tài)應(yīng)滿足以下要求： 屋頂無積水、無滲漏； 外墻裝飾層無空鼓、無裂縫、無風(fēng)化、無脫落； 陽臺、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件保護(hù)層無開裂； 煙道及垃圾檢查井定期進(jìn)行清挖，確保管道暢通。 五、設(shè)施設(shè)備運(yùn)維與保養(yǎng)服務(wù) （一）、綜合管理 1、制定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，重點(diǎn)設(shè)備（變壓器、鍋爐、水泵、冷暖設(shè)備等）應(yīng)建立維修保養(yǎng)檔案。 2、設(shè)置24小時(shí)報(bào)修電話，報(bào)修記錄規(guī)范，配備專業(yè)人員，對學(xué) 校電氣、弱電、給排水、暖通、升降設(shè)備、空調(diào)、鍋爐等公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)。 3、及時(shí)更

5、新全校電力、供暖、供水、雨污水、通訊等地下管網(wǎng)圖，確保學(xué)校正常工作和教學(xué)秩序。 （二）、供配電設(shè)備 1、按要求對供配電設(shè)備進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并登記記錄結(jié)果。 2、供配電設(shè)備發(fā)生異常或故障應(yīng)及時(shí)報(bào)告，做好記錄，并協(xié)同排除異?；蚬收?。 3、定期檢查維護(hù)應(yīng)急供電系統(tǒng)，確保正常工作狀態(tài)。 （三）、給排水系統(tǒng) 1、按照規(guī)范定期對給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤滑。 2、每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風(fēng)機(jī)、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏。 3、定期對污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng),作業(yè)人員應(yīng)有相應(yīng)的職業(yè)資格；系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；污水排放達(dá)到GB 8978的要求。 4、

6、中水按規(guī)程生產(chǎn)運(yùn)行，同時(shí)做好運(yùn)行記錄；中水水質(zhì)達(dá)到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求；工作人員要有防護(hù)裝置；中水管道和設(shè)施設(shè)備要有明顯標(biāo)識。 5、用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。 6、每季度對樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定期對水泵、管道進(jìn)行除銹油漆。 7、高層供水設(shè)備定期保養(yǎng)，確保水質(zhì)無污染并符合規(guī)定的要求，生活飲用水水質(zhì)應(yīng)符合GB 5749的要求，涉及生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測的要求參照GB 17051執(zhí)行。 8、定期對水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)。 9、如遇供水單位限水、停水，應(yīng)按規(guī)定時(shí)間通知校方，供水恢復(fù)后檢查閥門及水龍頭的關(guān)閉情況。 （四）、供暖系統(tǒng) 1、市政

7、集中供暖及自行供暖的根據(jù)實(shí)際情況協(xié)助學(xué)校做好維護(hù) 工作。 2、保證供暖鍋爐房、每年應(yīng)對供暖鍋爐、熱交換器、水泵、電機(jī)、閥門、控制設(shè)備、供熱管網(wǎng)進(jìn)行檢修，重要設(shè)備應(yīng)建立檢修檔案。 3、供暖期間鍋爐房、交換站應(yīng)做到24小時(shí)值守；供暖管網(wǎng)應(yīng)每兩天檢查一次并保有記錄，減少管網(wǎng)跑水，日補(bǔ)水率每萬平方米應(yīng)少于1噸。 4、在每個(gè)交換站所供區(qū)域建立不少于5個(gè)觀察點(diǎn)（或每萬平方米不少于一個(gè)監(jiān)測點(diǎn)），每天統(tǒng)計(jì)，室內(nèi)溫度達(dá)標(biāo)率在97%以上。 （五）、避雷裝置 1、公寓樓、教學(xué)樓、機(jī)房等重要部位防靜電地板的接地可靠，對各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查。 2、每月一次對變、配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查；每季度對以上重要

8、部位的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查。 3、保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。 4、所有避雷設(shè)施完好，接地電阻應(yīng)不大于4，弱電設(shè)備接地電阻應(yīng)不大于1。 （六）、消防設(shè)施 1、疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，嚴(yán)禁占用防火間距。 2、室內(nèi)消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應(yīng)設(shè)置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全，使用正常。 3、室外消火栓、水泵接合器應(yīng)完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象。 4、滅火器保險(xiǎn)及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內(nèi)，應(yīng)定期維修、檢測； 5、消防器材應(yīng)設(shè)明顯標(biāo)識，不應(yīng)隨意挪用。 6、消防水池等消防儲水設(shè)施水量達(dá)到規(guī)定水位，冬季應(yīng)有

9、防凍措施。 7、自動消防設(shè)施運(yùn)行正常；發(fā)生火災(zāi)時(shí)，設(shè)施應(yīng)能及時(shí)聯(lián)動，啟停均在消防控制室有信號反饋。 （七）、教學(xué)用課桌椅維修 1、制定課桌椅的維修制度，與校方溝通明確即時(shí)修理和學(xué)年大修計(jì)劃。 2、課桌椅的維修應(yīng)在非教學(xué)時(shí)間。 3、不能現(xiàn)場維修的，維修期間提供備用桌椅。 六、公共秩序維護(hù) （一）、安全防范 1、根據(jù)學(xué)校特點(diǎn)，制定安全防范措施，制定安全管理應(yīng)急預(yù)案。 2、處理學(xué)校內(nèi)各種突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報(bào)并做好記錄。 3、監(jiān)督學(xué)校內(nèi)裝修和建設(shè)項(xiàng)目的施工，裝修人員出入和裝修物料工具的出入登記。 4、在施工現(xiàn)場及危及人身安全區(qū)域設(shè)立明顯標(biāo)志，禁止學(xué)生進(jìn)入現(xiàn)場。 5、協(xié)助學(xué)校維護(hù)入、放學(xué)的

10、秩序，不得將學(xué)生交與無關(guān)人員。 6、定期開展自我培訓(xùn)，熟悉安全防范規(guī)程。 7、建立和公安及相關(guān)部門的聯(lián)動機(jī)制，對學(xué)校周圍的環(huán)境進(jìn)行排查。 8、實(shí)行24小時(shí)專人值班和巡查，完善信息通報(bào)制度，確保信息暢通。巡查工作主要包括： 巡查通道、公共場所等區(qū)域，做好防火防盜安全防范工作； 檢查各種設(shè)備是否完好，協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如照明、漏水、漏氣等； 查看停車場情況，防止車輛盜竊、丟失現(xiàn)象。 （二）、門崗服務(wù) 1、實(shí)行立崗服務(wù)，立崗姿勢端正，熱情回答詢問。 2、應(yīng)做好人員出入管理工作，憑有效證件，如學(xué)生證、工作證，進(jìn)出校園，無關(guān)人員禁止進(jìn)入。 3、應(yīng)確保學(xué)校出入口道路暢通。 4、對裝修施工人員登記辦卡，做到

11、一人一卡。 5、監(jiān)督物品進(jìn)出學(xué)校，阻止易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品進(jìn)入學(xué)校，按照物品放行工作程序做好轄區(qū)物品放行事宜。 6、引導(dǎo)機(jī)動車、非機(jī)動車有序停放，對外來機(jī)動車輛實(shí)行管制或臨時(shí)出入卡制度，并做好記錄。 七、消防安全管理 1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與校方協(xié)議約定各自消防管理職責(zé)。 2、制定消防安全管理制度，確定消防安全管理人，明確專人維護(hù)、管理消防器材、消防設(shè)施。 3、按規(guī)定進(jìn)行防火巡查、防火檢查，寄宿制學(xué)校應(yīng)進(jìn)行每日夜間防火巡查，且不應(yīng)少于兩次，學(xué)生宿舍嚴(yán)禁使用明火照明、取暖。 4、每季度至少進(jìn)行一次防火檢查；巡查、檢查時(shí)應(yīng)填寫記錄，由檢查人及其主管人員簽字。 5、制定符合本單位特點(diǎn)的滅火疏散預(yù)案

12、，每學(xué)期組織師生至少舉行一次消防應(yīng)急疏散演練。 6、開展多種形式的消防安全宣傳和培訓(xùn)。應(yīng)組織學(xué)生進(jìn)行消防知識普及和啟蒙教育，每學(xué)期對新生進(jìn)行消防教育宣傳。 7、組織學(xué)校老師、工作人員至少進(jìn)行一次集中消防培訓(xùn)，教育有關(guān)人員具備檢查消除火災(zāi)隱患的能力、組織撲救初起火災(zāi)的能力、組織人員疏散逃生的能力、消防宣傳教育培訓(xùn)的能力。 8、家組織學(xué)生參觀當(dāng)?shù)叵勒尽⑾啦┪镳^，參加消防夏令營等活動。 9、消防控制室實(shí)行24小時(shí)值班，每班不少于兩人，自動消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)取得國家認(rèn)可職業(yè)資格證書、持證上崗。 10、由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)自動消防設(shè)施管理責(zé)任的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測、維修保養(yǎng)機(jī)構(gòu)對消防設(shè)施進(jìn)行

13、維保，每年至少進(jìn)行一次全面聯(lián)動檢測，每月進(jìn)行一次專項(xiàng)檢查，檢測、檢查應(yīng)有記錄。 11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查。 八、應(yīng)急服務(wù) 1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助學(xué)校建立突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，控制、減輕和消除突發(fā)事件引起的危害。 2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對服務(wù)人員進(jìn)行應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)，定期組織預(yù)案演練；維持學(xué)校安全和正常的教育教學(xué)秩序，有效應(yīng)對突發(fā)事件。 3、突發(fā)事件主要包括： 人員踩踏事故； 突發(fā)傳染?。?食物中毒； 盜竊、斗毆等； 水浸； 高處墜落 燃?xì)庑孤?停電、停水； 觸電； 火災(zāi)、爆炸； 機(jī)動車輛傷害； 設(shè)備設(shè)施故障； 機(jī)械傷害； 自然災(zāi)害異常情況等。 九、保潔服務(wù) 1、建立專業(yè)化保潔隊(duì)

14、伍，制定詳細(xì)的操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)，每日8個(gè)小時(shí)保潔服務(wù)。 2、校內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識齊全、整潔。 3、生活垃圾和裝修垃圾分類袋裝，密閉式收集和運(yùn)轉(zhuǎn)，日產(chǎn)日清。 4、定期進(jìn)行除蟲、滅鼠等消殺服務(wù)。 5、應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況和合同的約定，做好學(xué)校清潔工作。 表1 學(xué)校清潔服務(wù)要求 清潔服務(wù)要求 1 道路、廣場、操場 無雜物、雜草，無明顯污跡。 2 樓道地面 水泥地面每日清掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次；瓷磚地面每日擦拭一次；大理石地面定期拋光打蠟；保持地面無煙頭、果皮、紙屑等垃圾，無積水、塵土。 3 樓梯 樓梯扶手每日擦拭，梯級每日清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次，保持整潔，無污跡

15、、垃圾、雜物。 4 垃圾箱（池）、垃圾車 垃圾箱每日清洗一次并套上垃圾袋，桶外壁干凈無垃圾附著物；垃圾車、池每日清洗，每周消殺一次，無積水，無污漬。 5 教室內(nèi)（需物業(yè)承擔(dān)清潔） 每日清掃一次，每周進(jìn)行一次大掃除;保持空氣清新，墻面干凈，無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無灰塵；地面、講臺、門窗每日擦試一次，應(yīng)無積水、無紙屑；課桌擺放整齊。 6 公共墻面 內(nèi)墻面每周清潔一次，無灰塵、蛛網(wǎng)；外墻光亮、整潔，無水漬、油漬。 7 公共照明燈桿、燈罩 每月擦拭一次，保持表面整潔。 8 消火栓、電盒柜、管線等 每周擦拭一次，保持潔凈，無灰塵、蛛網(wǎng)。 9 玻璃門、窗、幕、墻 每日擦拭，每周徹底清洗一次；無灰塵、污跡。 1

16、0 指示牌、標(biāo)識 每周擦拭一次，無灰塵，無破損。 11 宣傳欄 每日擦拭一次，保持玻璃明亮，無灰塵。 12 水（花）池 每月擦拭池子外壁一次，隨時(shí)清理池內(nèi)污染物。 13 體育設(shè)施 每月擦拭一次，隨時(shí)清理污染物，無亂張貼、無亂涂畫，無破損。 14 功能室 使用前協(xié)助管理員將設(shè)備、桌椅和器材擦拭干凈，擺放整齊;使用后協(xié)助管理員將設(shè)備整理到位，清掃干凈，保持室內(nèi)空氣清新，特殊區(qū)域進(jìn)行消毒。 6、學(xué)校衛(wèi)生間清潔應(yīng)做到以下要求： 保持洗水盆、蹲位無污漬，無明顯異味，紙簍無溢出； 地面整潔無水漬;衛(wèi)生清掃工具擺放整齊； 教學(xué)樓內(nèi)衛(wèi)生間每次課間使用完畢后應(yīng)清掃一次； 學(xué)生宿舍樓內(nèi)衛(wèi)生間每半天清掃兩次； 室外

17、衛(wèi)生間每半天清掃一次。 十、綠化養(yǎng)護(hù) 1、建立物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)方案和必要的綠化管理制度，并做好服務(wù)工作記錄。 2、根據(jù)服務(wù)區(qū)域綠化實(shí)際需要，配置專、兼職綠化服務(wù)人員。 3、根據(jù)季節(jié)要求，按照規(guī)范養(yǎng)護(hù)。 4、保持植物、草地、花卉等生長良好、美觀，與整體環(huán)境協(xié)調(diào)。 5、室外綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表2的要求。 表2 學(xué)校室外綠化養(yǎng)護(hù)要求 服務(wù)要求 1 修剪 草坪無雜草，草屑即時(shí)清理；每年切邊整理3次以上，草高度不超過9cm；樹冠完整美觀，分枝點(diǎn)合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；樹冠圓整、樹勢均勻，45度剪口靠節(jié)光滑。針葉樹應(yīng)保持明顯頂端優(yōu)勢；花灌木開花及時(shí)，株形豐滿，花后修剪及時(shí)合理、無殘花；綠籬修剪保持觀賞

18、面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅觀。 2 澆水、施肥 常年保持有效供水，草地充分生長，保持地形平整，排水流暢；按植物品種、生長、土壤狀況，適時(shí)、適量施肥；年普施基肥不少于1遍，花灌木追施復(fù)合肥2遍，滿足植物生長需要。 3 中耕除草、松土 每月中耕除草、疏松表土1次，土壤疏松通透，無雜草。 4 病蟲害防治 預(yù)防為主，生態(tài)治理，各類病蟲害發(fā)生低于防治指標(biāo)；植物、草皮無病斑、無成蟲。 5 扶正、加固 對新植和弱小樹木、植物做好綜合防護(hù)，及時(shí)扶正加固。 6 花壇 花卉長勢良好，造型優(yōu)美；無枯萎、黃葉現(xiàn)象；及時(shí)剪修、整理殘枝、落花；對木本花卉過冬采取必要防護(hù)措施。 7 綠植擺放 樓內(nèi)或室

19、內(nèi)綠植根據(jù)業(yè)主需要或合同約定在公共部位擺放；擺放布局合理，與整體環(huán)境匹配；無黃葉、無焦葉，葉面干凈有光澤，無雜草，無病蟲害；盆器及托盤完好，托盤無積土；澆水不外溢。 8 其它 綠期240天以上，無白色垃圾、綠化生產(chǎn)垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）；無死樹缺株、無枯枝爛頭。 十一、教輔服務(wù) （一）、學(xué)生宿舍管理服務(wù) 1、實(shí)行24小時(shí)輪流值班制度，按時(shí)上下班，做好交接班工作。 2、嚴(yán)格執(zhí)行作息時(shí)間制度，按時(shí)開、關(guān)宿舍大門，并督促學(xué)生自覺遵守。 3、熟悉本宿舍區(qū)域人員的住宿情況，控制人員進(jìn)出宿舍，嚴(yán)格出入登記和訪客登記制度。 4、嚴(yán)格控制異性進(jìn)入宿舍，特殊情況除外，如修房、檢查衛(wèi)生等。 5、對攜帶貴重或大宗物品出宿舍者，要查驗(yàn)學(xué)生證或身份證，并認(rèn)真登記姓名、搬出時(shí)間等詳細(xì)情況。 （二）、實(shí)驗(yàn)室管理服務(wù) 1、實(shí)驗(yàn)室（儀器室、準(zhǔn)備室）由專人管理，每天打掃一次，使用完畢后，及時(shí)清理。 2、儀器、器材等物品登記造冊，擺放整齊，分門別類，定櫥定位，編號設(shè)卡，有完善的使用和借用記錄。 3、具