XX水岸世嘉項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

1、xx水岸世嘉項(xiàng)ri營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告山東肥城世嘉置業(yè)有限公司 水岸世嘉項(xiàng)n營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 撰寫(xiě)日期:2011.4.9謹(jǐn)呈：卷首語(yǔ)我們的經(jīng)營(yíng)服務(wù)與傳統(tǒng)的地產(chǎn)服務(wù)公司有所不同，因?yàn)槭袌?chǎng)在變，游戲規(guī)則在變，所以我們必須吋刻認(rèn)清行業(yè)發(fā)展大勢(shì)，対市場(chǎng)的把握和対消費(fèi)者的洞察，是一切工作的前提，佳利，在探索市場(chǎng)的發(fā)展與需求中，尋求求勝之道佳利，做實(shí)效的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)效，不僅是一種簡(jiǎn)單的售賣(mài)，更是品牌建立的過(guò)程，是對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的深度挖掘；為客戶(hù)創(chuàng)造品牌價(jià)值，讓客戶(hù)實(shí)現(xiàn)全程超越才是真正的實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)。1序言我司安排市場(chǎng)部人員對(duì)石橫鎮(zhèn)進(jìn)行了實(shí)地考察，通過(guò)數(shù)i走訪(fǎng)調(diào)研，我司對(duì)石橫鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了較為全而、深入、

2、細(xì)致的了解。考慮到項(xiàng)口規(guī)劃報(bào)批已基本定調(diào)的現(xiàn)實(shí)狀況，我司在堅(jiān)持客觀、真實(shí)的原則下，根據(jù)以往 的專(zhuān)業(yè)調(diào)研經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)觸覺(jué)，結(jié)合本項(xiàng)fi的特點(diǎn)和發(fā)展前景撰寫(xiě)了本報(bào)告，力求為貴司提供 有效、實(shí)川的參考價(jià)值。以期貴司在項(xiàng)目推出市場(chǎng)后可取得最好的銷(xiāo)偉業(yè)績(jī)，獲得最人的經(jīng) 濟(jì)效益和社會(huì)效益。同時(shí)籍此，發(fā)展我司與貴司之間的更為深切的合作關(guān)系。2a錄第一部分房 地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析5. 我國(guó)房 地 產(chǎn) 市場(chǎng)宏觀環(huán)境簡(jiǎn)析.6二. 肥城 市 房 地產(chǎn) 市場(chǎng)中觀環(huán)境簡(jiǎn)析石 橫鎮(zhèn)區(qū) 域房地 產(chǎn)市場(chǎng) 環(huán)境分析8四.石 橫 鎮(zhèn) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 發(fā) 展 階 段9五區(qū)域竟?fàn)巶€(gè)案分析.14第二部分項(xiàng)nswot分析.18一.swot

3、具體分析.19.swot評(píng)價(jià)矩陣.二.28戰(zhàn)略選擇.28第三部分項(xiàng)n定位.石30橫鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀313二市場(chǎng)定位32三形象定位37四客戶(hù)定位38五價(jià)格定位40第 四 部 分項(xiàng) 冃 開(kāi) 發(fā) 建議41析42第一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析二開(kāi)發(fā)策略.43三案例簡(jiǎn)析.43四產(chǎn)品規(guī)劃建議.45第五部分營(yíng)銷(xiāo)推廣.56推廣思路.57二推廣傳.58三銷(xiāo)售實(shí)施644一 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境簡(jiǎn)析&lt；l&gt；.市場(chǎng)發(fā)展逐步成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)口趨激烈隨著我國(guó)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱進(jìn)行以及城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步 向成熟階段發(fā)展，一些經(jīng)歷數(shù)載風(fēng)雨的開(kāi)發(fā)商積累了相當(dāng)豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，這將使

4、得區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)竟?fàn)巉i趨激烈。&lt；2&gt；.調(diào)控政策頻出，市場(chǎng)逐步回歸理性經(jīng)過(guò)新一輪調(diào)控，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的心態(tài)正回歸理性。樓市中的供、盂數(shù)量趨于均衡，調(diào) 控前熱點(diǎn)項(xiàng)目一房難求的局面初步得到扭轉(zhuǎn)，樓市屮不合理的購(gòu)房需求被有效控制后，房?jī)r(jià) 將逐漸失去過(guò)快上漲的內(nèi)在動(dòng)力，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸趨向理性。& lt;3>.未來(lái)各地市場(chǎng)預(yù)將呈現(xiàn)區(qū)域差異性房地產(chǎn)市場(chǎng)因各地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地方房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段、市場(chǎng)的供應(yīng)與需求以及購(gòu) 房者消費(fèi)觀念等因素的不同，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)亦將呈現(xiàn)各具差異的市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)。二肥城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中觀環(huán)境簡(jiǎn)析<l>.

5、城市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，城市面貌煥然一新肥城市經(jīng)過(guò)近些年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)，城市形象人幅改善，城市面貌煥然 i新。如圖，近年來(lái)，肥城市經(jīng)過(guò)城市的快速發(fā)展和房地產(chǎn)的人量開(kāi)發(fā)，已呈現(xiàn)較為成熟城 市形態(tài)。6魅力桃都，美好肥城<2>.當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)冇花齊放，各具特色隨看肥城市城市建設(shè)的快速發(fā)展，肥城市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)乂進(jìn)入了新一輪的快速發(fā)展的階 段。過(guò)年伊始，肥城各住宅項(xiàng)目陸續(xù)動(dòng)工開(kāi)發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，肥城城區(qū)當(dāng)詢(xún)?cè)诮ɑ蛟谑鄣?項(xiàng)冃已愈io項(xiàng)，其中含規(guī)模較大的人盤(pán)項(xiàng)ri、地段優(yōu)越的高價(jià)項(xiàng)冃、教育環(huán)境優(yōu)越的學(xué)區(qū) 項(xiàng)目、價(jià)格適屮的東區(qū)項(xiàng)目以及i口村改造的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。供應(yīng)

6、各項(xiàng)目規(guī)模參差不齊、放量人 小不同、項(xiàng)目檔次高低不一。各具特色的市場(chǎng)供應(yīng)，完善了市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，利于市場(chǎng)全 而、健康、持續(xù)發(fā)展。<3>.肥城房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，市場(chǎng)發(fā)展后續(xù)有力肥城市房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)快速發(fā)展，但通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研可以了解到今年新開(kāi)盤(pán)的一些項(xiàng)n逐 步放慢了價(jià)格上漲步伐，市場(chǎng)發(fā)展在逐步趨于穩(wěn)定，良好的發(fā)展趨勢(shì)為肥城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的 長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展提供了有利的區(qū)域環(huán)境。市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格漲幅縮小為各項(xiàng)n后期漲價(jià)拉長(zhǎng)了時(shí)間縱線(xiàn)，使得肥城區(qū)域市場(chǎng)較長(zhǎng)時(shí)間保 有上漲空間。另外，多項(xiàng)目留有后續(xù)備用土地，而且預(yù)計(jì)政府接下來(lái)還會(huì)拍賣(mài)新的地塊，充 足的可開(kāi)發(fā)土地資源為肥城房地產(chǎn)市場(chǎng)后

7、續(xù)供應(yīng)提供了充分的保障。7三.石橫鎮(zhèn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析&it；i&gt；.石橫城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)良好契機(jī)石橫鎮(zhèn)位于泰山西麓、佛桃z鄉(xiāng)一肥城市的西北部，總面積92平方公里，共有37個(gè)行政 村、6個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝?8.8萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口 5.2萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口 3.6萬(wàn)人。石橫鎮(zhèn)城 區(qū)的發(fā)展，將使得越來(lái)越多的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。石橫鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速發(fā)展，勢(shì) 必會(huì)催生房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展帶來(lái)難得的歷史契機(jī)。<2>.國(guó)際示范城鎮(zhèn)定位，為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供諸多利好政策支持石橫是全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)、山東省中心鎖、泰安市

8、計(jì)劃單列鎮(zhèn)，2006年聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織確定 為促進(jìn)中國(guó)中小城鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展國(guó)際示范項(xiàng)冃地。國(guó)家級(jí)的示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)，將使肥城市 乃至泰安市對(duì)鎮(zhèn)城市的發(fā)展捉供良好的政策、資金等多方面的支持。一系列的利好因素，利 于石橫鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。<3>.城鎮(zhèn)諸多發(fā)展優(yōu)勢(shì)，為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境石橫鎮(zhèn)先后被評(píng)為中國(guó)最貝發(fā)展優(yōu)勢(shì)的城鎮(zhèn)、投資環(huán)境百佳城鎮(zhèn)、和諧發(fā)展明星鎮(zhèn)、最具 綜合競(jìng)爭(zhēng)力城鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)明星鎮(zhèn)、國(guó)家園林城鎮(zhèn)和山東省中心鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)、文明鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 壞境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)、旅游強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)等。諸多城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)，諸多優(yōu)越的城市配套建設(shè)，為區(qū)域房地 產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展捉供給了十分良好的城

9、區(qū)環(huán)境。<4>屆民收入增長(zhǎng)，為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)2010年,完成本鎮(zhèn)生產(chǎn)總值322億元，境內(nèi)稅收總額達(dá)10.73億元，完成地方財(cái)政收入9679 萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入9386元。農(nóng)民人8均收入的增長(zhǎng)，既為房地產(chǎn)的快速發(fā)展奠定良好的經(jīng)濟(jì)棊礎(chǔ)，又將促動(dòng)居民對(duì)住宅的大量 消費(fèi)需求。<5>.諸多人型金業(yè)及新項(xiàng)口上馬，勢(shì)必催牛新的市場(chǎng)需求，石橫鎮(zhèn)以國(guó)電山東石橫發(fā)電廠(chǎng)、石橫特鋼公司、肥礦集團(tuán)新杳莊公司等省市屬人屮型企業(yè) 的擴(kuò)張膨脹為契機(jī)，規(guī)劃建設(shè)鎮(zhèn)駐地民營(yíng)項(xiàng)目區(qū)、富邦項(xiàng)目區(qū)、石橫工業(yè)園，人力實(shí)施開(kāi)放 招商戰(zhàn)略，加快建設(shè)新型城鎮(zhèn)、工礦新區(qū)、丘

10、明人文、美好石橫，取得明顯成效。全鎮(zhèn)民營(yíng) 企業(yè)已發(fā)展到300余家，形成了能源電力、冶金建材、精細(xì)化工、機(jī)械制造為主導(dǎo)的四大工 業(yè)產(chǎn)業(yè)休系。一些招商引資，上馬開(kāi)發(fā)的人型金業(yè)項(xiàng)目，將會(huì)積聚大量的工作人員與管理人 員，該類(lèi)人群勢(shì)必催生石橫房地產(chǎn)市場(chǎng)新需求。市場(chǎng)環(huán)境分析結(jié)論從總體上來(lái)說(shuō)，石橫經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)較為看好，無(wú)論是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是第一、二、三 產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展都為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展提供內(nèi)在動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定增長(zhǎng)，冇利于房 地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)壞境的改善，利于歷地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)外開(kāi)放。四石橫鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段石橫房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，先后經(jīng)過(guò)了如下三個(gè)階段，即市場(chǎng)曲芽階段、平

11、穩(wěn)發(fā) 展階段、快速發(fā)展階段。（1）萌芽起步階段（19982000年）1998年取消福利分房開(kāi)始實(shí)行商品房以來(lái)，石橫也開(kāi)始逐步由單位分配福利房向商品房過(guò) 渡，不過(guò)受于大眾己習(xí)慣于單位福利住房，一吋還難以接受商晶房的觀念的制約，石橫住房 建設(shè)發(fā)展緩慢，一段時(shí)間內(nèi)處于矇嚨的萌芽階段。該階段房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)：9a. 習(xí)慣于單位住房，多數(shù)人短時(shí)期內(nèi)不考慮購(gòu)買(mǎi)商品房，傳統(tǒng)的住房思、維方式難以切期改 變。b. 很多企事業(yè)單位仍處于房改的過(guò)渡階段,單位提供福利分房或單位建房現(xiàn)象仍普遍存在。c. 部分人員處于是否選擇購(gòu)買(mǎi)的徘徊狀態(tài)，對(duì)于商品房的認(rèn)可度仍然欠高，選購(gòu)商品房的 信心不堅(jiān)定。d. 冇些人員雖認(rèn)同并冇意

12、向購(gòu)買(mǎi)商品房，但是自身實(shí)力冇限，購(gòu)買(mǎi)資金不足。雖是區(qū)區(qū)兒 萬(wàn)元，但是在當(dāng)時(shí)卻是不小的數(shù)字。（2）平穩(wěn)發(fā)展階段（20012006年）在持續(xù)一段時(shí)期后，石橫房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始起步進(jìn)入商品化房地產(chǎn)市場(chǎng)階段，相續(xù)進(jìn)入較為 平穩(wěn)的緩慢發(fā)展階段。該階段石橫房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)：a. 經(jīng)歷了一段吋間的過(guò)渡期，商品房開(kāi)始被廣大的市民所接受，越來(lái)越多的人逐步認(rèn)可并 開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)商品房，但該階段市場(chǎng)供應(yīng)商品房相對(duì)鮫少。b. 該階段石橫商品房開(kāi)始緩慢發(fā)展同時(shí)單位集資建房現(xiàn)象較為明顯，單位建房所占總體房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例較高，如石橫電廠(chǎng)、特殊鋼恢、查莊礦等單位小區(qū)。（3）快速發(fā)展的階段（20072011年）口 2007年以來(lái)，隨著石橫

13、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城帀規(guī)劃經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，石橫開(kāi)始進(jìn)入了 快速發(fā)展的階段。該階段石橫房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)：<l>.城鎮(zhèn)規(guī)劃起點(diǎn)高，綜合功能強(qiáng)10石橫鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃起點(diǎn)高，綜合功能強(qiáng)。多年來(lái)，始終堅(jiān)持按照一個(gè)城市的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃 建設(shè)，按照一個(gè)縣域經(jīng)濟(jì)的思路和招數(shù)謀劃布局，城區(qū)主次干道全部進(jìn)行了拓寬改造、綠化 美化，建成了一批大型商場(chǎng)、購(gòu)物中心和檔次較高的飯店、賓館及文化娛樂(lè)場(chǎng)所。11<2>.城鎮(zhèn)市政配套設(shè)施相對(duì)完善，利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)按照國(guó)家提出的“小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略”的決策，石橫鎮(zhèn)邀請(qǐng)省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制了新一 輪城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，并經(jīng)市政府批復(fù)

14、實(shí)施。石橫鎮(zhèn)城區(qū)居民實(shí)現(xiàn)了戶(hù)戶(hù)通煤氣（或天然氣）、 通暖氣、通有線(xiàn)電視。<3>.城市建設(shè)全面發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雙規(guī)運(yùn)營(yíng)隨著石橫鎮(zhèn)城市規(guī)劃的出臺(tái)實(shí)施和石橫鎮(zhèn)1li村改造的全面推進(jìn)，石橫房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入 了雙規(guī)運(yùn)營(yíng)機(jī)制。即大產(chǎn)權(quán)商品房和小產(chǎn)權(quán)村改房同時(shí)并存。<4>.石橫作為全鎮(zhèn)發(fā)展中心，積聚大量從業(yè)人員石橫鎮(zhèn)作為擁有約近4萬(wàn)人的鎮(zhèn)級(jí)區(qū)域，是全鎮(zhèn)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育屮心，集聚了來(lái) 自全鎮(zhèn)各村落及外地來(lái)石橫干事創(chuàng)業(yè)的從業(yè)人員，尤其是石橫電廠(chǎng)、特剛集團(tuán)、查莊礦等大 型企業(yè)，每年大雖的進(jìn)城務(wù)工人員以及大外來(lái)從業(yè)人員，在一定程度上支撐了石橫房?jī)r(jià)的逐

15、步提高。<5>.大環(huán)境影響下，購(gòu)房觀念逐步改變受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路飆升的影響，石橫房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格也開(kāi)始逐步捉升，房?jī)r(jià)的 不斷飆升刺激了當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望，同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房觀念也在逐步改變。<6>.中高端項(xiàng)h前景廣闊，三室戶(hù)型為市場(chǎng)主流戶(hù)型石橫鎮(zhèn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)供應(yīng)屋總體呈現(xiàn)上升，房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，大量中低端 產(chǎn)品充斥市場(chǎng)，中高端項(xiàng)冃前景廣闊。房地產(chǎn)住房消費(fèi)與投機(jī)均具冇較好潛力，緊湊三室戶(hù) 型為當(dāng)前市場(chǎng)主流供應(yīng)。12<7>.城市發(fā)展快速，各功能區(qū)域粧形初步呈現(xiàn)石橫鎮(zhèn)城區(qū)城市功能分區(qū)已基本成型，根

16、據(jù)其城市規(guī)劃可以看;lh東部休閑景觀區(qū)城區(qū)東郊依托丘明湖的景觀優(yōu)勢(shì)，有力將東部打造成為以休閑、觀景為內(nèi)容的東部休閑風(fēng) 景區(qū)。北部城鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)13城區(qū)北部將石橫電廠(chǎng)、特鋼集團(tuán)集攏形成支撐石橫經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工業(yè)區(qū)。中部商業(yè)集聚區(qū)城區(qū)中部，隨著福山大廈的建成使用，加上福山路的商業(yè)集聚，中部將逐步形成石橫鎮(zhèn)城 區(qū)的商業(yè)區(qū)；屮南部牛活居住區(qū)城區(qū)屮南部隨著諸多項(xiàng)目的建設(shè)與入住使用，現(xiàn)已基木形成城區(qū)的居住區(qū)。西南部教育集聚區(qū)西南部由石橫鎮(zhèn)小學(xué)石橫鎮(zhèn)中學(xué)集聚，將形成城區(qū)的主耍教育區(qū)。五.區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析（1）個(gè)案選擇背景從專(zhuān)業(yè)的角度來(lái)講，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的個(gè)案選擇一般應(yīng)與木項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)、結(jié)構(gòu)相同、檔 次相當(dāng)、權(quán)利性質(zhì)

17、相同，但鑒于當(dāng)前石橫房地產(chǎn)市場(chǎng)可比實(shí)例較少，且村改項(xiàng)目在整個(gè)市場(chǎng) 供應(yīng)中占有相當(dāng)比例，因此 將富貴園、南大留社區(qū)納入了可比對(duì)彖。14（2）個(gè)案項(xiàng)冃概況各項(xiàng)口棊本情況淺析：區(qū)域內(nèi)通過(guò)上表可以看出，區(qū)域內(nèi)石橫新城潤(rùn)園項(xiàng)目的規(guī)模較大，影響力較強(qiáng)，項(xiàng)目定位 較有特色，其他村改項(xiàng)h基本無(wú)項(xiàng)h定位，多為建設(shè)后直接銷(xiāo)售，沒(méi)有項(xiàng)冃定位和項(xiàng)冃內(nèi)涵。 當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)基木多層住宅為主，戶(hù)型多以三室戶(hù)型居多，同時(shí)兼有部分兩室戶(hù)型，戶(hù)型面 積兩室戶(hù)型集中在8087 m2,三室戶(hù)型集中在88136 m2,三室戶(hù)型中含有少部分兩衛(wèi)戶(hù)型。（3）各項(xiàng)ri優(yōu)劣對(duì)比分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案總結(jié)：通過(guò)對(duì)竟?fàn)巶€(gè)案的分析可以看岀，區(qū)域市場(chǎng)竟?fàn)庡纫允?/p>

18、橫新城潤(rùn)園項(xiàng)口競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最為明 顯。對(duì)于以南大留為代表的村改項(xiàng)目，競(jìng)16爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在價(jià)格方血，但可通過(guò)項(xiàng)目品質(zhì)與國(guó)有產(chǎn)權(quán)土等方面區(qū)分與該類(lèi)項(xiàng)目的直 接競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于，對(duì)于以富貴園為代表的東北部項(xiàng)冃，主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是距離丘明湖公園較近, 另外距離特鋼集團(tuán)、石橫電廠(chǎng)等人型企業(yè)距離也較近，在一定程度上和項(xiàng)目具有一定的競(jìng)爭(zhēng) 性。17第二部分 項(xiàng)目swot分析18%1. swot具體分析優(yōu)勢(shì)（strength）具體分析%1 自然環(huán)境優(yōu)越項(xiàng)口所處地塊口然環(huán)境優(yōu)越，周邊多為居住區(qū)，無(wú)污染的工業(yè)企業(yè)，空氣清新，十分適宜 居住。%1 區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目距離城市屮心商業(yè)區(qū)較近，購(gòu)物較為方便；項(xiàng)目周邊即有諸多學(xué)校環(huán)繞，

19、孩了教冇條 件優(yōu)越。%1 交通出行便利從石橫鎮(zhèn)城市規(guī)劃上來(lái)看，項(xiàng)目所處板塊交通網(wǎng)絡(luò)密集，南依泰臨路（省道s319線(xiàn)），西 臨城市干道福山路，北靠城市次干道，東臨電廠(chǎng)路，交通發(fā)達(dá)，出行十分便利。優(yōu)越的交通 網(wǎng)絡(luò)，利于地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。%1 地塊方正平整項(xiàng)口土地面積較大，可開(kāi)發(fā)與操作空間廣闊；土地規(guī)模大，影響力強(qiáng)；宗地地形規(guī)則，利 于開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)冃當(dāng)前為毛地，地塊除原學(xué)校操場(chǎng)外，無(wú)其他可拆遷建筑，省略了住房拆遷 安迸成本%1 稀有水景主題以水為整個(gè)項(xiàng)hl的主題，將東臨水系進(jìn)行包裝升華，把水融入住戶(hù)的生活，最大限度地滿(mǎn) 足人類(lèi)的親水性，項(xiàng)使目的市場(chǎng)形象非常鮮明。19%1 文化氛圍濃厚區(qū)域周邊有比

20、鄰的當(dāng)?shù)孛Ｊ瘷M鎮(zhèn)中學(xué)(石橫三中)、石橫鎮(zhèn)中心小學(xué)、距離較近的南高 余小學(xué)、石橫鎮(zhèn)中心幼兒園等諸多學(xué)校，區(qū)域文化氛圍濃厚，人文素質(zhì)優(yōu)越。%1 商業(yè)氛圍較好項(xiàng)ii周邊服務(wù)其他社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施(各類(lèi)商店)較多，并且與項(xiàng)目近在咫尺，商業(yè)氛 圍良好，而且項(xiàng)目距鎮(zhèn)商業(yè)中心福山人廈僅lkm,購(gòu)物數(shù)分鐘即至，li常生活方便。%1 居住氛圍濃厚區(qū)域人口基數(shù)相對(duì)較人，其中有石橫新城潤(rùn)園的一期、二期的居住業(yè)主、南大留搬遷社區(qū)、 石橫鎮(zhèn)中學(xué)、石橫鎮(zhèn)小學(xué)、其他村落等。區(qū)域人流到達(dá)率較高，人流聚物流，物流聚財(cái)流, 豐厚的財(cái)流凝聚效應(yīng)，勢(shì)必會(huì)促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。隨著區(qū)域諸多項(xiàng)冃的建設(shè)入住，人 氣逐漸旺盛，居住氛i韋

21、ili趨濃厚，商業(yè)氛圍愈發(fā)濃厚，伴隨區(qū)域周邊配套設(shè)施的逐步完善, 區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值將在一定程度上進(jìn)一步提升。區(qū)域形象較高隨看項(xiàng)目的石橫新城潤(rùn)園項(xiàng)目一、二期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，并有南大留居民區(qū)得建成入住，項(xiàng)目 所處區(qū)域在整個(gè)城市發(fā)展中己基木形成“石橫人型居住區(qū)”的地域形象。11石橫新城的前期建 設(shè)與宣傳推廣在一定程度上抬升了木地塊的區(qū)域形象，諸多項(xiàng)h群雄合力逐鹿本區(qū)域，利于 使木區(qū)域形成一個(gè)規(guī)模人、品質(zhì)高的樓盤(pán)聚合區(qū)。區(qū)域內(nèi)高端社區(qū)的集聚也必將居領(lǐng)石橫城 市人居風(fēng)騷。發(fā)展?jié)摿薮箅S著石橫鎮(zhèn)新汽車(chē)站的建設(shè)、鎮(zhèn)政府南遷的帶動(dòng)、石橫新城潤(rùn)園、紅石小區(qū)等項(xiàng)目的不斷 成熟、周邊配套設(shè)施的逐步完善等一系列20的利好因

22、索將使得本板塊整體的居住價(jià)值和投資價(jià)值將h益捉高，項(xiàng)n臨近石橫知名學(xué) 府，地域板塊蓄勢(shì)待發(fā)，即將成為吸引購(gòu)房者眼球的重要區(qū)域。表(swot) -1水岸世嘉項(xiàng)冃優(yōu)勢(shì)分析表劣勢(shì)(weakness )具體分析%1 服務(wù)于區(qū)域諸社區(qū)的大型娛樂(lè)設(shè)施慣乏通過(guò)走訪(fǎng)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)口所處地塊雖然居住社區(qū)較多，居住人群較為密集，但是服務(wù) 于區(qū)域諸多社區(qū)并供區(qū)域內(nèi)居民娛樂(lè)休閑使21用的大型公建配套設(shè)施尚未呈現(xiàn)，這樣也在一定程度上影響了區(qū)域某項(xiàng)目劣勢(shì)分析農(nóng)機(jī)會(huì)（opportunity ）具體分析%1 城市化進(jìn)程，政府政策支持石橫鎮(zhèn)整個(gè)城市規(guī)劃在穩(wěn)步建設(shè)屮進(jìn)行，隨著石橫城市化進(jìn)程的推進(jìn)，石橫城市價(jià)值也在 與h俱增，城

23、區(qū)內(nèi)的村落以及鎮(zhèn)區(qū)以外的村落將有越來(lái)越多的村民變?yōu)槌菂^(qū)人口，城市化人 口的增加將為項(xiàng)fi的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售帯來(lái)很好的機(jī)會(huì)。另外，當(dāng)前石橫鎮(zhèn)政府對(duì)城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，改 善人居環(huán)境予以政策上的大力支持。%1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促動(dòng)購(gòu)房隨著石橫經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及農(nóng)民人均收入的增加，會(huì)促使更多的人加入購(gòu)房人軍之屮， 如此利好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)必會(huì)催住更多的住房需求。%1 重視教育，擇校而居隨著城市化進(jìn)程的深入以及越來(lái)越多的家長(zhǎng)対子女教育的重視，將會(huì)使更多的人選擇到學(xué) 校附近安家，項(xiàng)冃比鄰鎮(zhèn)中心小學(xué)和鎮(zhèn)中學(xué)兩所地方教育質(zhì)量較高的知名學(xué)校，將為項(xiàng)冃的 銷(xiāo)偉帶來(lái)絕對(duì)的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。%1 板塊升溫，價(jià)值提升項(xiàng)口位于城區(qū)的南部，屬于石橫城區(qū)

24、建設(shè)的主流熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域越來(lái)越被廣大購(gòu)房者認(rèn)可 度較高，周邊社區(qū)林立，個(gè)中社區(qū)檔次較高，區(qū)域發(fā)展空間大，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫, 價(jià)值將得到進(jìn)一步提升。23%1 毗鄰泰臨路，可將目標(biāo)客戶(hù)沿路東西方向延伸項(xiàng)n南部毗鄰泰臨路，可借助臨路的交通優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群延伸到東部村落區(qū)域 和西部村落區(qū)域。%1 購(gòu)房者為改善環(huán)境二次或多次置業(yè)，為項(xiàng)目帶來(lái)銷(xiāo)售機(jī)會(huì)隨著石橫房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展，石橫房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度也在逐步提高，前幾年已買(mǎi)房的 住戶(hù)對(duì)居住環(huán)境冇了更高的要求，部分二次置業(yè)或多次置業(yè)者的改善需求非常明顯。表（swot）3某項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析表威脅（threat ）具體分析24広觀政策調(diào)整，部分購(gòu)房者信

25、心不足近期的宏觀調(diào)控與局部大城市樓市下跌所冇帶來(lái)的沖擊，會(huì)使部分購(gòu)房者產(chǎn)生觀望情緒。%1 項(xiàng)冃周邊已建或?qū)⒔?xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)周邊項(xiàng)目前期已開(kāi)發(fā)，而期已積聚了部分客戶(hù)群，且在城區(qū)已形成了一定影響力，將對(duì)項(xiàng) 冃銷(xiāo)售產(chǎn)生直接的威脅。另外，周邊不確定樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，后續(xù)新地塊產(chǎn)品的供應(yīng)將對(duì)項(xiàng)冃耒 來(lái)銷(xiāo)售產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，去化項(xiàng)目部分目標(biāo)客戶(hù)群。%1 村改項(xiàng)目的惡性競(jìng)爭(zhēng)冃前石橫房地產(chǎn)市場(chǎng)iii村改造項(xiàng)口較多，ii有不少項(xiàng)冃對(duì)外銷(xiāo)售，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境 下，部分項(xiàng)冃可能會(huì)借助其成木優(yōu)勢(shì)，采用價(jià)格戰(zhàn)等手段進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)本項(xiàng)冃形成威脅。%1 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性對(duì)于石橫已拍或欲拍土地的開(kāi)發(fā)，存在著未來(lái)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)、

26、產(chǎn)品、新材料等多方面的不 確定性。未來(lái)潛在同類(lèi)、同檔或更高檔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)構(gòu)成威脅。%1 本地人較為滯后的購(gòu)房觀念當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣于單位建房或現(xiàn)房，対于期房部分購(gòu)房者信心可能會(huì)不足，購(gòu)房觀念較為落后。 另外，石橫城區(qū)當(dāng)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)h雖然有石橫新城潤(rùn)園類(lèi)別的大產(chǎn)權(quán)項(xiàng)冃，但是村改項(xiàng)h也占 有相當(dāng)比例，部分傳統(tǒng)的居民已習(xí)慣于傳統(tǒng)的居住方式和自建或村建住宅，對(duì)與人產(chǎn)權(quán)札i對(duì) 較高的價(jià)格，觀念上接受會(huì)相對(duì)較慢。25表(swot) -4某項(xiàng)目威脅分析表%1. swot分析短陣進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)口 swot結(jié)果分析得到swot矩陣，如下表所示: 表(swot)5swot分析矩陣26%1. swot評(píng)價(jià)矩

27、陣対于swot矩陣，運(yùn)用評(píng)價(jià)矩陣対各因素進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，其評(píng)價(jià)結(jié)果如下表（swot）-6 所示。表（swot） -6 swot評(píng)價(jià)矩陣四戰(zhàn)略選擇（1）分析結(jié)果28對(duì)該項(xiàng)冃重新進(jìn)行swot分析后，內(nèi)部因索綜合評(píng)價(jià)得分為1.7,外部因索綜合評(píng)價(jià)得分 為 0.8。（2）戰(zhàn)略選擇在swot分析圖（表（swot） -6 ）上，該項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略應(yīng)選擇so戰(zhàn)略。即在原有 戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，充分突出區(qū)域優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)站、站牌等方而的 競(jìng)爭(zhēng)力，可以形成強(qiáng)大的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，向市場(chǎng)發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，突破現(xiàn)冇競(jìng)爭(zhēng)層面, 在市場(chǎng)中脫穎而出，成為區(qū)域的標(biāo)志性項(xiàng)目。5.swot分析結(jié)論通過(guò)如上對(duì)項(xiàng)目的s

28、wot分析,項(xiàng)目應(yīng)采用so戰(zhàn)略29第三部分項(xiàng)口定位30一 石橫鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1. 城區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，城市建設(shè)發(fā)展迅速，配套設(shè)施逐步完善石橫鎮(zhèn)按照一個(gè)城市的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，按照一個(gè)縣域經(jīng)濟(jì)的思路和招數(shù)謀劃布局，城區(qū)主 次t道全部進(jìn)行了拓寬改造、綠化美化，建成了一批人型商場(chǎng)、購(gòu)物小心和檔次較高的飯店、 賓館及文化娛樂(lè)場(chǎng)所。在高起點(diǎn)的城市規(guī)劃背景下房地產(chǎn)項(xiàng)口多地開(kāi)發(fā),城市建設(shè)快速發(fā)展。 而r,石橫鎮(zhèn)城區(qū)居民基木實(shí)現(xiàn)了戶(hù)戶(hù)通煤氣（或天然氣）、通暖氣、通冇線(xiàn)電視。2. 市場(chǎng)供應(yīng)以中低端項(xiàng)目占有相當(dāng)大的比例，高端項(xiàng)目供應(yīng)較少當(dāng)前石橫鎮(zhèn)在建或在倍項(xiàng)目有不少的村改的低端小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，如南人留社區(qū)、南高余社區(qū)、 中

29、西村居民樓、福山社區(qū)等，該類(lèi)項(xiàng)目在整個(gè)市場(chǎng)中占有較高的比例；另外，還有檔次居中、 規(guī)模較小的的富貴園項(xiàng)目；對(duì)于石橫鎮(zhèn)當(dāng)前相對(duì)高端項(xiàng)n僅有石橫新城潤(rùn)園一個(gè)項(xiàng)n o3. 購(gòu)房者觀念有所改變，但消費(fèi)理念超前性不足隨著石橫新城潤(rùn)園項(xiàng)口的開(kāi)發(fā)建設(shè)，越來(lái)越多的客戶(hù)開(kāi)始接受并認(rèn)可商品房，但是受村改項(xiàng)目低價(jià)因素的影響，石橫鎮(zhèn)區(qū)域消費(fèi)者對(duì)高價(jià)的接受度仍不其太高，區(qū)域居民的消費(fèi)理念 改變中有帶有平穩(wěn)。4. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)以多層住宅為主，產(chǎn)品特色性缺乏當(dāng)前石橫鎮(zhèn)房地產(chǎn)供應(yīng)基本為適用經(jīng)濟(jì)型的多層住宅，該類(lèi)產(chǎn)品基本還停留在主要關(guān)注建 筑的層而上，主要考慮建設(shè)成木的經(jīng)濟(jì)節(jié)約，社區(qū)景觀較少，產(chǎn)詁缺乏特色，對(duì)居住環(huán)境、

30、居住生活質(zhì)量關(guān)注度較低。315. 項(xiàng)目所處板塊逐步發(fā)展成為城區(qū)居住的主流開(kāi)發(fā)區(qū)域，居民關(guān)注度較高項(xiàng)冃位于城市發(fā)展的主流區(qū)域，忖前區(qū)域內(nèi)僅冇石橫新城潤(rùn)園項(xiàng)ii在區(qū)域已冇一定影響 力。受其品質(zhì)口碑帯動(dòng)，項(xiàng)目所處區(qū)域正在發(fā)展成為中高端項(xiàng)1=1集聚的區(qū)域。石橫新城潤(rùn) 園項(xiàng)目一二期的建設(shè)與入住也為項(xiàng)目所在該區(qū)域的建設(shè)提供了良好的區(qū)域氛圍，帶動(dòng)了區(qū)域 的形象提升。該板塊居住氛圍濃厚，教育配套設(shè)就較為齊全，勢(shì)必會(huì)吸引很多的居民關(guān)注。6. 區(qū)域市場(chǎng)需求以木地人群消費(fèi)為主，且人、屮型企業(yè)管理層人員占有和當(dāng)高的比例當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)以中端和中低端客戶(hù)為主，產(chǎn)品供應(yīng)總體檔次略低，區(qū)域內(nèi)山村改造項(xiàng)冃 主要為木村村民改善居

31、住環(huán)境，另外還有部分對(duì)外銷(xiāo)偉。在建石橫新城潤(rùn)園現(xiàn)在積累了一 些相對(duì)中高端客戶(hù)，主要為區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)的管理層人員，另外還有部分有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力 的村民來(lái)石橫工作并長(zhǎng)期居住于此的客戶(hù)。二.市場(chǎng)定位1. 市場(chǎng)定位依據(jù)項(xiàng)口的市場(chǎng)定位，要充分迎合市場(chǎng)，從而突破市場(chǎng)，形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn)。此外，項(xiàng)目 定位還應(yīng)考慮項(xiàng)冃自身特點(diǎn)。就本案而言，重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)在于教育資源，東面毗鄰城市活水水系, 利于樹(shù)立項(xiàng)目水景美宅的形象，同時(shí)也可迎合客戶(hù)“親水”心理屬性及追求高雅水岸?；畹男?理訴求。項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)楫?dāng)麗市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，前期先行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為區(qū)域樹(shù)立了較為高端的 區(qū)域形象，諸多內(nèi)在資源優(yōu)勢(shì)為項(xiàng)冃的市場(chǎng)定位提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。項(xiàng)

32、目市場(chǎng)定位分析如下圖:結(jié)論：只有打造石橫房產(chǎn)界的屮高端產(chǎn)品才是項(xiàng)目最優(yōu)化運(yùn)作方案!2.項(xiàng)口內(nèi)在價(jià)值分析333.項(xiàng)目市場(chǎng)定位基于項(xiàng)目的所在石橫區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)尚無(wú)高端項(xiàng)口，小高端項(xiàng)目亦較少，同時(shí)考慮項(xiàng)目的自身 情況,可將項(xiàng)目定位為市場(chǎng)的中高端項(xiàng)目，并且項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將在市場(chǎng)起到改變城市人居環(huán)境、 領(lǐng)跑石橫人居的地位。因此項(xiàng)冃的市場(chǎng)形象定位應(yīng)為：領(lǐng)軍者行動(dòng)：行動(dòng)一：產(chǎn)詁顛覆市場(chǎng)行動(dòng)二 行動(dòng)三 行動(dòng)四 行動(dòng)五成為市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)桿不參與市場(chǎng)價(jià)格體系 引領(lǐng)產(chǎn)品適當(dāng)創(chuàng)新 引導(dǎo)客戶(hù)生活方式“水岸世嘉'啲出現(xiàn)，將打破右橫高端住宅市場(chǎng)“無(wú)高檔住宅”的瓶頸，它帶來(lái)的是市場(chǎng)上高 端物業(yè)質(zhì)的提升，將形成從理念到實(shí)質(zhì)35的“

33、先破后立”的飛躍，以往的屮低端住宅標(biāo)準(zhǔn)將被徹底改寫(xiě)，水岸世嘉將引領(lǐng)石橫房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入更高的競(jìng)爭(zhēng)層面。36三形象定位対項(xiàng)目本體資源的解析和城市人文以及目標(biāo)客群的研究我們最終推導(dǎo)出“水岸世嘉”項(xiàng)目 形彖定位：人文名宅：由外到“詩(shī)意的身份領(lǐng)地：“水岸世嘉”將具冇相同精神信仰的石橫精英階層集中到一起，建成后將作為一種精神符號(hào) 具備身份識(shí)別功能。同時(shí)“水岸世嘉"的產(chǎn)品是石橫當(dāng)前市場(chǎng)最高端的，同時(shí)它所表現(xiàn)岀的梢神信仰和高尚氣質(zhì)深深契合石橫梢 英階層的審美觀和價(jià)值觀，并具有強(qiáng)大的號(hào)召 力和不對(duì)復(fù)制的唯一識(shí)別性。四.客戶(hù)定位1.客戶(hù)層細(xì)分2. 目標(biāo)客戶(hù)< 1 >.項(xiàng)目的目

34、標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成項(xiàng)目的定位和居住品質(zhì)他們的特征是:客戶(hù)年齡在3550歲z間；職業(yè)特征以經(jīng)商和企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)為主，為人低調(diào)，務(wù)實(shí)，不喜拋頭露面;39關(guān)注安靜、私密，對(duì)自身及家人的安全極為匝視安全要求度高；重視生活質(zhì)量，“享受生活”的觀念強(qiáng)；身份認(rèn)同感強(qiáng)，關(guān)注鄰里身份；注重品質(zhì)及細(xì)節(jié)，追求精神的愉悅感；認(rèn)同“人以群分”的觀點(diǎn)，居所首選成熟的“富人區(qū)”，希望居住物業(yè)可以成為其身份地位的 標(biāo)榜。五.價(jià)格定位根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格制定的專(zhuān)業(yè)性要求，不同區(qū)域、不同類(lèi)型、不同權(quán)利性質(zhì)、不同規(guī)模的項(xiàng) 冃不具有對(duì)比性，因此石橫區(qū)域內(nèi)唯一可為項(xiàng)冃價(jià)格定位提供參考依據(jù)的只有石橫新城潤(rùn) 園項(xiàng)目。通過(guò)項(xiàng)目的價(jià)值分析和項(xiàng)目定位，

35、我司認(rèn)為項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)格可高于石橫新城潤(rùn)園 300400 元/nf。即期按照石橫新城潤(rùn)園項(xiàng)冃當(dāng)前銷(xiāo)售參考價(jià)格1800元/nf,預(yù)計(jì)項(xiàng)口可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)約 2150 7u/m2o因此，項(xiàng)口的價(jià)格定位為：2150元/nv40笫四部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議41一 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分析1.利潤(rùn)體系：傳統(tǒng)價(jià)格因素預(yù)期項(xiàng)n利潤(rùn)形象價(jià)格因索形象提升利潤(rùn)上圖是對(duì)形象提升利潤(rùn)的一個(gè)形象說(shuō)明：在制定項(xiàng)口的利潤(rùn)時(shí)，通常會(huì)根據(jù)土地成本、建造成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)川等來(lái)做決定，他考慮的 是項(xiàng)目的綜合成本，制定一個(gè)利潤(rùn)目標(biāo)。但我們同吋也會(huì)發(fā)現(xiàn)一種現(xiàn)象，同一類(lèi)產(chǎn)站中，有 些樓盤(pán)的利潤(rùn)會(huì)比英他樓盤(pán)高一些，這其中的原因就是我們?cè)诖苏劦降摹靶蜗筇嵘麧?rùn)”。項(xiàng)n

36、的形象是項(xiàng)n利潤(rùn)的有力支撐耍素！ 有力的形象支撐將成為項(xiàng)目利潤(rùn)提升的磁碼!通過(guò)形象品質(zhì)的提升，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格將得到一定幅度的上漲！形象的捉升對(duì)于項(xiàng)口利潤(rùn)的支撐有著舉足輕重的作用。%1. 開(kāi)發(fā)策略先期樹(shù)立高端項(xiàng)hl形象，引導(dǎo)并提升市場(chǎng)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)忖瓶頸突破整合各種資源，合理分擔(dān)項(xiàng)口運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)合理組織產(chǎn)品分區(qū)擺位，精心營(yíng)造項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境，打造舒適生活環(huán)境；嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本，前期利用建筑材料展示拉升項(xiàng)目檔次，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利益最大 化。%1. 案例簡(jiǎn)析萬(wàn)科水品城營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)述萬(wàn)科水品城是天津萬(wàn)科地產(chǎn)2003年全新推岀的大規(guī)模高品質(zhì)居住社區(qū)，位于天津南部城 區(qū)，梅江南板塊z衛(wèi)津河?xùn)|岸，北接潭環(huán)支路，南至沼水

37、道，西起友誼路延長(zhǎng)線(xiàn)，東臨解放 南路。占地近670畝，建筑面積約40萬(wàn)平方米，包扌舌9個(gè)組團(tuán)。萬(wàn)科水晶城的產(chǎn)品代表當(dāng)時(shí)天津市場(chǎng)的最高水平，但客戶(hù)從了解到接受新產(chǎn)品盂要一個(gè)過(guò) 程。為了縮短這個(gè)認(rèn)知過(guò)程，萬(wàn)科在營(yíng)銷(xiāo)43推廣方面采用了一些新的方式，以促進(jìn)項(xiàng)目的整體推進(jìn)。在開(kāi)盤(pán)z前，項(xiàng)目景觀已建設(shè)完畢，并且對(duì)外開(kāi)放，直接從視覺(jué)沖擊角度和生活體驗(yàn) 方血打動(dòng)客戶(hù)，刺激購(gòu)買(mǎi)行為的產(chǎn)生。 在水晶城的工藝工法示范單位，分別從房屋結(jié)構(gòu)、 建材和施工工藝等方面，向廣大客八進(jìn)行了展示，讓購(gòu)房者清楚地了解到自己以后的家園是在萬(wàn)科如此精心的打造之下，具有了不同以往的高品質(zhì)。分戶(hù)墻做法外墻做法項(xiàng)目在總體銷(xiāo)售的順序上是一期確

38、保證產(chǎn)品品質(zhì)，提升項(xiàng)目形彖，采用中高端價(jià)格入 市先行，在市場(chǎng)認(rèn)同并熱烈追捧后適當(dāng)時(shí)機(jī)推出二期產(chǎn)品，最終取得較好的銷(xiāo)售收益。44萬(wàn)科水晶城園林小詁展不:萬(wàn)科水晶城建筑產(chǎn)品展示：%1. 產(chǎn)品規(guī)劃建議“水岸世嘉”的市場(chǎng)定位為：石橫頂級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)軍樓盤(pán)，產(chǎn)品形象定位為：人文名宅， 身份領(lǐng)地。結(jié)合實(shí)際產(chǎn)站的定位上我們結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，客八的需求, 及世嘉置業(yè)投資的開(kāi)發(fā)hl標(biāo)，我們就必須擁冇相對(duì)超前的真實(shí)產(chǎn)品來(lái)驗(yàn)證和支撐。產(chǎn)品定 位：45項(xiàng)目打造的是“名宅"，它接近“奢侈品"，一定是很梢致、唯美、風(fēng)尚，乂不乏氣度， 能給消費(fèi)者心理上的暗示和肯定：既滿(mǎn)足了新都市精英對(duì)居

39、家生活“實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀、體耐'的要求，又迎合了社會(huì)主流消費(fèi)群之都市 精英的品味需求。精致是項(xiàng)口最突出的特征。沒(méi)有超大的規(guī)模，也沒(méi)有奢華的大面積戶(hù)型，從規(guī)劃到戶(hù) 型設(shè)計(jì)，處處精細(xì)化、人性化的思想，每個(gè)細(xì)節(jié)盡量做到無(wú)浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)最大的利川。既使項(xiàng)目具有獨(dú)特鮮明個(gè)性，乂切合了房地產(chǎn)市場(chǎng)將 向節(jié)能、節(jié)約、梢細(xì)化方向發(fā)展的趨勢(shì)和社會(huì)向梢細(xì)化發(fā)展的趨勢(shì)。尊貴是項(xiàng)ii最大的附加值所在。精細(xì)、唯美的產(chǎn)品加上尊貴的生活理念，使項(xiàng)h多了 一份精彩，更賦予社區(qū)更多的內(nèi)涵與細(xì)節(jié)。&lt； 1 &gt；.景觀規(guī)劃建議景觀規(guī)劃原則：人本主義、因地制宜、細(xì)節(jié)制勝人木主義構(gòu)建人與壞境，人與自然的和諧統(tǒng)

40、一。依托地塊優(yōu)勢(shì)發(fā)展水景生態(tài)住宅，從 城市文脈入手營(yíng)造項(xiàng)目人文歸屬感。46因地制宜由于地塊東部毗鄰城市主流水系，可通過(guò)對(duì)主流水系進(jìn)行適當(dāng)?shù)闹卫砼c美 化，突出本項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)有的水景白然景觀，以期提升本項(xiàng)目的項(xiàng)目形象與檔次，并為 營(yíng)造項(xiàng)目特色沿街商業(yè)做好鋪墊。細(xì)節(jié)制勝木項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)采用“精致尊貴名宅”這個(gè)概念。但幾乎每個(gè)項(xiàng)目面市時(shí)，所 推出的概念都是尊貴時(shí)尚的概念，什么豪門(mén)世襲尊貴，浪漫精致生活籌等。但是最終確沒(méi)有 在產(chǎn)品的細(xì)廿上得以體現(xiàn)。47<2&gt；建筑產(chǎn)品建議建筑是文化的符號(hào)，購(gòu)買(mǎi)名宅，決不僅僅是購(gòu)買(mǎi)房子，同時(shí)也是意味著購(gòu)買(mǎi)了一種牛活的 方式。名宅的服務(wù)人群非常明

41、顯，他們都是屬于處在社會(huì)金字塔頂端的人群，而對(duì)于這個(gè)層 次的人群來(lái)說(shuō)，價(jià)格不再是購(gòu)房的主導(dǎo)因素。不可復(fù)制的稀缺環(huán)境、文化資源，極其舒適戻 至苦華的品質(zhì)。我們的建筑建議：到底什么是真正的高檔住宅呢？宜人的居住環(huán)境，能營(yíng)造舒適?；铙w驗(yàn)。這是世界人居環(huán) 境署高層官員斬釘截鐵的答案。作為住宅高端的發(fā)展方向：給人以親切安寧的感覺(jué)，舒適度 和空間尺度俱佳的低密度住宅產(chǎn)品，如，建筑產(chǎn)品梢致，建筑品質(zhì)優(yōu)越的低密度多層住宅。 當(dāng)然町充分體驗(yàn)多層優(yōu)勢(shì)又獨(dú)具口身特色的水景住宅更能為業(yè)主營(yíng)造一種優(yōu)雅的生活。我們產(chǎn)品的特征為：以低密度多層住宅為主，精致的建筑產(chǎn)品，與細(xì)節(jié)處體現(xiàn)社區(qū)檔次 與生活甜位； 特色的水景觀， 滿(mǎn)足

42、居民 “親水”的心理需求；優(yōu)美的社區(qū)景觀，營(yíng)造居家美好的視覺(jué)享受；齊全的社區(qū)配套設(shè)施，提供便利的生活條 件;并在戶(hù)型設(shè)計(jì)上進(jìn)行突破，增加現(xiàn)代住宅元素。48戶(hù)型建議：注重細(xì)節(jié)：根據(jù)現(xiàn)代的居住理念，增加“全明”、“三多一小"等戶(hù)型設(shè)計(jì)概念，并通過(guò)戶(hù)型 附加元素設(shè)計(jì)，完善居住體驗(yàn)和豐富產(chǎn)站立而感覺(jué)，加入中式元索。如壁櫥、飄窗、露臺(tái)、 建筑入口處、雨罩等位置的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。建筑細(xì)節(jié)展示:49窣內(nèi)空間展不：內(nèi)外過(guò)渡：好的過(guò)渡空間設(shè)計(jì)能夠極人地提高空間的可利用性與靈活性。過(guò)渡空間越充分, 越有余地，居家的私密性就越強(qiáng)，也越少外界t擾，同時(shí)也越有助于體現(xiàn)業(yè)主的身份地位和 尊嚴(yán)，當(dāng)然也就越能體現(xiàn)其居住價(jià)

43、值。細(xì)節(jié)造就完美：大到社區(qū)的合理性規(guī)劃，小到社區(qū)導(dǎo)視小品的制作、一草一木的選擇無(wú)不 對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)起到重要作用。我們能項(xiàng)目所有愿景的實(shí)現(xiàn)均依賴(lài)于項(xiàng)1=1細(xì)節(jié)的雕琢，入 口處小品:噴水池景觀小品。50音樂(lè)小品：聆聽(tīng)音樂(lè)從草從屮滑落51社區(qū)綠化:52中心景觀：封閉式管理，人車(chē)分流，中心花園，屮心亭廊為業(yè)主提供寧?kù)o又安全的活動(dòng)交流空間。兒 童康樂(lè)設(shè)施：與環(huán)境相融合的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，人性化關(guān)懷。智能化配置:智能化硬件配置的先進(jìn)性，是體現(xiàn)“產(chǎn)品領(lǐng)先”的重要方而，附設(shè)安全防范了系統(tǒng)（報(bào)警裝 置；訪(fǎng)客對(duì)講裝査；周邊防越報(bào)警裝査；閉路電視監(jiān)控裝置等），管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)（h 動(dòng)抄表裝置；千輛出入與停千管理裝置；緊

44、急廣播背景音樂(lè)；物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；設(shè)備 監(jiān)控裝置等），信息化系統(tǒng)（科學(xué)合理布線(xiàn)等53建材及施工：建筑施工質(zhì)量上，衛(wèi)生間防水、坡度的設(shè)計(jì)，以及考慮到防滑問(wèn)題衛(wèi)生間鋪地石材的選擇 等，述有墻體的丿施丄，基礎(chǔ)的抗震性，屋頂?shù)姆浪幚?。建材?yīng)盡量選用價(jià)格適中幾在國(guó)內(nèi) 外知名的品牌建筑材料，如門(mén)、窗、智能化設(shè)施設(shè)置乃至水龍頭、廚一衛(wèi)潔具、電線(xiàn)開(kāi)關(guān)等都 直接關(guān)系到客戶(hù)在對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的判斷。物管建議：選擇區(qū)域內(nèi)（如泰安）知名的物業(yè)管理公司。以專(zhuān)業(yè)、規(guī)范、人性化的服務(wù)贏嘆客戶(hù)對(duì)社 區(qū)的歸屬感。同時(shí)，也可針對(duì)部分客戶(hù)開(kāi)展除保安、保潔、維修等常規(guī)服務(wù)外的其他人性化 服務(wù)，如保姆服務(wù)、特勤服務(wù)、保健服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容，

45、力求為業(yè)主提供更加全面和周到的服 務(wù)。55第五部分營(yíng)銷(xiāo)推廣56%1. 推廣思路綜合上述項(xiàng)ii開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分析、ii標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)、產(chǎn)品規(guī)劃定位，我們將項(xiàng)忖的推廣營(yíng)銷(xiāo)核心 思路定為:樹(shù)立項(xiàng)目形象，引領(lǐng)石橫住宅消費(fèi)意識(shí)，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注以樣板體驗(yàn)區(qū)為依據(jù)，兌現(xiàn)預(yù)期承諾，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象和品牌效應(yīng)用實(shí)際產(chǎn)品和先期樹(shù)立的項(xiàng)hl獨(dú)冇的全新品位和理念引爆市場(chǎng)銷(xiāo)售樹(shù)立項(xiàng)冃形彖：1、前期項(xiàng)f1整體形彖推廣，利用項(xiàng)目圍檔、市區(qū)戶(hù)外廣告、產(chǎn)品概念 宣傳品在市場(chǎng)上導(dǎo)入項(xiàng)冃高端形彖并宣傳一種全新尊貴階層生活理念。2、項(xiàng)口現(xiàn)場(chǎng)操作借勢(shì)發(fā)力，聘請(qǐng)區(qū)域最具認(rèn)可度、知名度和高資質(zhì)的建筑、景觀等行業(yè)公司擔(dān)綱項(xiàng)口的實(shí)際操作，并嚴(yán)格把控施

46、工現(xiàn)場(chǎng)的干凈整潔、合理有序的專(zhuān)業(yè)化操作 方式，與其他現(xiàn)有項(xiàng)冃拉開(kāi)明顯檔次。同時(shí)結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H（眼見(jiàn)為實(shí)的準(zhǔn)現(xiàn)銷(xiāo)售），先期傾力打造樣板體驗(yàn)區(qū)，保證 后續(xù)有小而粕的產(chǎn)晶來(lái)輔助營(yíng)銷(xiāo)推廣。兌現(xiàn)承諾，打造品牌：借助樣板體驗(yàn)區(qū)的呈現(xiàn)，項(xiàng)冃前期描繪形象得到兌現(xiàn)，項(xiàng)f1高 端形彖的推廣定位得到有力支撐，開(kāi)發(fā)企業(yè)的兌現(xiàn)能力和品牌實(shí)力得到驗(yàn)證，產(chǎn)品的形象附加值得到拉升。項(xiàng)口產(chǎn)品“眼見(jiàn)為實(shí)"， 準(zhǔn)現(xiàn)房條件下全方位的宣傳推廣全部展開(kāi)，同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)冃的銷(xiāo)售運(yùn)作。引爆項(xiàng)口銷(xiāo)售：通過(guò)項(xiàng)口的不斷展開(kāi)，通過(guò)前期宣傳和引領(lǐng)，高端人群不斷關(guān)注和匯 聚到項(xiàng)冃的營(yíng)銷(xiāo)打擊范圍。工程進(jìn)度的逐步呈現(xiàn)，結(jié)合宣傳引導(dǎo)和產(chǎn)品感官刺激，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)

47、口銷(xiāo)售的完美引爆。57%1. 推廣宣傳1. 理念創(chuàng)新“理念是樓盤(pán)的靈魂，創(chuàng)新是樓盤(pán)的生命”，同樣，對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)推廣來(lái)講，“理念是營(yíng)悄的靈 魂，創(chuàng)新是營(yíng)銷(xiāo)的生命”。高端注定只是為少數(shù)人度身定造的，高端住宅冃標(biāo)消費(fèi)群最大的特點(diǎn)是“少而精"，對(duì)丁處 于金字塔尖的精英人群，以廣告轟炸為主要手段、“撒大網(wǎng)撈魚(yú)”的“廣種薄收”式大眾營(yíng)銷(xiāo)， 顯然適應(yīng)不了高端項(xiàng)目銷(xiāo)售?；谑瘷M區(qū)的有限空間，在項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群非常明確的情況 下，我們采取一種目標(biāo)性明確、針對(duì)性強(qiáng)的，直奔目標(biāo)消費(fèi)群的“小眾化營(yíng)銷(xiāo)”，作為項(xiàng)目營(yíng) 銷(xiāo)的突破口。營(yíng)銷(xiāo)模式是營(yíng)銷(xiāo)策略的具體化，“f1標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)”就是在“小眾化營(yíng)銷(xiāo)”鎖定的f1標(biāo)小，通過(guò)精心

48、 設(shè)計(jì)的個(gè)性化、多渠道、服務(wù)性、溝通式的營(yíng)銷(xiāo)手段和措施，使冃標(biāo)客戶(hù)成為現(xiàn)實(shí)的買(mǎi)家（業(yè) 主）的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方式。“人以群分”，在優(yōu)良產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的“感召”卜，使每一位業(yè)主成為 我們的產(chǎn)站宣傳者、生活理念的擁護(hù)者，進(jìn)一步形成項(xiàng)目“泛銷(xiāo)售''的網(wǎng)絡(luò)。&gt；&gt；&gt；目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)代房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)，在產(chǎn)品創(chuàng)新空間越來(lái)越小， 營(yíng)銷(xiāo)手段越來(lái)越趨同的情況下服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)顯得尤其重要。在冃標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)人員要通 過(guò)各種形式和客戶(hù)溝通，并通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶(hù)專(zhuān)業(yè)、細(xì)致、貼身的高檔次服務(wù)使客戶(hù)感受到非 同一般的星級(jí)服務(wù)，從而增強(qiáng)客八對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)

49、信心，尤其是對(duì)于期房項(xiàng)目，專(zhuān)業(yè)的服務(wù)、 冇效的溝通可以弱化客八對(duì)于期房項(xiàng)冃軟駛件欠缺所抱冇的懷疑態(tài)度，并帶給客戶(hù)家的歸屬 感和親近感，從而增加成交的幾率。口標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)示意圖:592. 推廣策略自我造勢(shì)：利用項(xiàng)目的產(chǎn)品感官和宣傳形式，結(jié)合施匸進(jìn)度，整合自身優(yōu)勢(shì)，形成項(xiàng)目產(chǎn) 品的閃光點(diǎn)。品牌疊加：品牌疊加是房產(chǎn)項(xiàng)冃實(shí)現(xiàn)形彖附加值的重要方式和必經(jīng)z路，這就耍求我們的 必須選擇和發(fā)揮我們所有合作單位和產(chǎn)品品牌效應(yīng)。產(chǎn)品木身是最有說(shuō)服力的，那就要求我們選擇在木區(qū)域內(nèi)最有知名度和影響力的建筑公 司，同時(shí)要求建筑公司必須樣板施工階段獲得省級(jí)以上的優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)項(xiàng)來(lái)樹(shù)立項(xiàng)目hp形 象。景觀設(shè)計(jì)是項(xiàng)目產(chǎn)胡笫-感官體驗(yàn)的

50、體現(xiàn)，精致品位的景觀設(shè)計(jì)更貝-備人性化的資質(zhì)能力 和客戶(hù)說(shuō)服力。60開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的晶牌實(shí)力會(huì)通過(guò)我們產(chǎn)品實(shí)際和項(xiàng)目操作嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，務(wù)實(shí)創(chuàng)新的工作態(tài)度 體現(xiàn)出來(lái)，同樣也會(huì)發(fā)作用于項(xiàng)冃的銷(xiāo)售，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)冃的信任度與品牌忠實(shí)度。政府對(duì)項(xiàng)h的支持和關(guān)注程度，會(huì)在很大程度上影響與政府密切聯(lián)系的高端人群的關(guān)注與 行動(dòng)。良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,而做到了這樣 要求的物業(yè),業(yè)主在居住使用的舒適度、滿(mǎn)意度等方而將會(huì)有更大的飛躍，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)耒呈現(xiàn) 產(chǎn)品的信心。3. 推廣節(jié)奏按照我們?cè)O(shè)定的推廣營(yíng)銷(xiāo)核心思路、對(duì)推廣策略和廣告基調(diào)的把握，同時(shí)兼顧現(xiàn)實(shí)銷(xiāo)售條 件和同期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，我們將項(xiàng)目的推廣節(jié)奏分為三大階段：預(yù)熱畫(huà)夢(mèng)階段、造夢(mèng)階段和 鬪夢(mèng)階段。61畫(huà)夢(mèng)階段：配合項(xiàng)ri銷(xiāo)售樣板區(qū)的籌備，在宣傳推廣上我們運(yùn)用圍檔、戶(hù)外廣告和道旗等 形式發(fā)布項(xiàng)冃高端產(chǎn)品形彖，以及由這種產(chǎn)品所帶來(lái)的一種全新的居住理念和生活品質(zhì)，為 石橫人民畫(huà)一個(gè)完美生活的夢(mèng)。造夢(mèng)階段：當(dāng)我們的悄竹體驗(yàn)示范區(qū)完美呈現(xiàn)示，這種體驗(yàn)帶來(lái)的刺激必定強(qiáng)烈的震駭著 每一位到訪(fǎng)者，他們幻想著白己在這種美好天地中的牛活會(huì)是怎樣，那我們就在這種感覺(jué)的 基礎(chǔ)上通過(guò)我們系列的產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)（規(guī)劃、景觀、戶(hù)型等）和高端生活品質(zhì)交流（美酒品鑒