大東昌集團(tuán)觀瀾福安雅園商鋪招商策劃方案

1、深圳市觀瀾福安雅園商鋪 銷售策劃方案目目 錄錄1一、市場調(diào)研及價值估算2二、項目分析3三、項目定位4四、項目包裝推廣市場調(diào)研1、消費者出行主要依靠公共交通，交通的抵達(dá)性對客流的影響較大，體現(xiàn)出鎮(zhèn)區(qū)的居民出行對公 共交通的依耐性很強(qiáng)，項目周邊抵達(dá)觀瀾傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的公交線路較少，距離上給本案的商業(yè)提供了 “地利”。2、項目所處區(qū)域地理位置來看，缺少一個業(yè)態(tài)相對完善和經(jīng)營購物環(huán)境較好的集中消費商業(yè)區(qū)， 給本案提供“天時”。3、項目周邊眾多的工業(yè)園和本案住宅常駐人口，約20萬消費受眾形成的巨大消費群體，給本案提供了“人和”。市場調(diào)研SWOT分析：我們的戰(zhàn)略優(yōu)勢（S）：1、缺少區(qū)域商業(yè)中心；2、片區(qū)唯一的

2、在建商住項目，定位中高檔消費，涵蓋豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)；3、較為便利的城市道路網(wǎng)；劣勢（W）：1、整體商業(yè)體量偏小，缺少較大體量集中商業(yè)；2、商業(yè)規(guī)劃較為分散；3、公共交通抵達(dá)較少；機(jī)會（O）：政府巨資改造的區(qū)域；小三村較強(qiáng)的消費購買力；片區(qū)具有一定規(guī)模和品牌形象的商業(yè)少；片區(qū)居住人口日益增多發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢打造觀瀾北投資價值的商業(yè)打造以零售行業(yè)為核心的新興商業(yè)圈時尚主題，特色街區(qū)吸引青年白領(lǐng)引入特色美食與超市主力店和餐飲特色店業(yè)態(tài)融合消化人流引入“品牌主力店”概念，提高身價，整合資源，化零為整做足包裝，周邊消費者的眼球威脅（T）：未作作為政府重點投資規(guī)劃區(qū)域，面臨較強(qiáng)的商業(yè)競爭

3、；發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅商業(yè)要有特色，業(yè)態(tài)細(xì)分做暢銷街鋪，做暢銷業(yè)態(tài)，最大化發(fā)掘商業(yè)價值，u商鋪市場價值估算公式表達(dá)：商鋪投資收益商鋪持有期間出租所獲租金收益未來出售所獲增值收益 u項目所處區(qū)域地理位置來看，缺少一個業(yè)態(tài)相對完善和經(jīng)營購物環(huán)境較好的集中消費商業(yè)區(qū)。u項目周邊眾多的工業(yè)園和本案住宅常駐人口，約20萬消費受眾形成的巨大消費群體，給本案提供了“收益保障”。u消費者出行主要依靠公共交通，交通的抵達(dá)性對客流的影響較大，體現(xiàn)出鎮(zhèn)區(qū)的居民出行對公 共交通的依耐性很強(qiáng)，項目周邊抵達(dá)觀瀾傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的公交線路較少，距離上給本案的商業(yè)提供了 “有利條件”。價值估算項目分析核心消費圈：社

4、區(qū)居民+幼兒園+小學(xué)10000人輻射二級消費圈：常住居民+企業(yè)員工250000人 本項目周邊消費人群以企業(yè)員工和常住村民為主，按其步行30分鐘（即2公里）距離進(jìn)行商圈四至界定：北面：以觀光路向北1.5公里為界，包含桔嶺，深圳市佳華工業(yè)園、庫坑小學(xué)、新海洋工業(yè)園、深圳圣建利工業(yè)園等；南面：以核電路為界，包含松園圍、獅徑、福民村等；西面：以大三村為界，包含大水坑、新塘柏榮工業(yè)區(qū)、悅興圍等；東面：以泗黎路向東1公里為界，包含大布巷、馬壢、觀瀾錦明學(xué)校等；商業(yè)2公里幅射圈悅興圍獅徑松元圍馬壢大布巷觀瀾錦明學(xué)校桔嶺深圳圣建利工業(yè)園庫坑小學(xué)大三村深圳市佳華工業(yè)園新海洋工業(yè)園新塘柏榮工業(yè)區(qū)大水坑核心消費圈二

5、級消費圈通過圖例展示，可以明顯的看到，項目的核心消費群體為項目居住人群，結(jié)合項目的的經(jīng)營體量和周邊的商業(yè)現(xiàn)狀可在廣義上定位為外向型社區(qū)商業(yè)，其輻射力將達(dá)到二級消費圈的范圍。項目分析商業(yè)競爭少1、目前項目周邊無成熟商業(yè)社區(qū)；2、在未來的城建規(guī)劃當(dāng)中綜合性住宅社區(qū)也較少，面臨的商業(yè)競爭較小；發(fā)展空間大1、目前項目周邊有約25萬消費群體，隨著區(qū)域職能的提升及轉(zhuǎn)型，將有越來越多的常住人口和企業(yè)員工移居項目周邊，消費人群上升空間較大。小 結(jié)無統(tǒng)領(lǐng)型的商業(yè)。項目周邊基本上是臨街商鋪，小型散鋪。低檔餐飲、汽配、日用品為主；片區(qū)商業(yè)目前處于發(fā)展初期，呼喚區(qū)域性消費中心出現(xiàn)項目分析商業(yè)規(guī)劃布置形式特點1棟2棟3

6、棟4棟8棟9棟12棟13棟14棟項目分析主要集中在A地塊區(qū)域，沿街分布，展示面較好，商業(yè)設(shè)施略偏離社區(qū)中心，大部分獨立于大社區(qū)外，有利于發(fā)展外向經(jīng)營的業(yè)態(tài)。大型較為集中的商業(yè)與臨街商業(yè)缺少很強(qiáng)的連接，呈現(xiàn)出多點分散分布，服務(wù)便利度不夠，對后期形成統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營氛圍有一定的分布。2021-11-19A區(qū)擁有最好的展示面和交通，擁有最好的外向性商業(yè)基礎(chǔ)；B區(qū)次之；C區(qū)屬于社區(qū)內(nèi)商業(yè)ABC商業(yè)規(guī)劃形式：沿社區(qū)中軸與觀光路、泗黎路底商，及集中商業(yè)；臨主干道，有利于發(fā)展外向經(jīng)營的業(yè)態(tài)；項目分析展示性分析項目商業(yè)技術(shù)指標(biāo)匯總商業(yè)總建筑面積：12000商鋪主力面積：40-90 最小商鋪面積：25.94 最大

7、商鋪面積：380.83 分 布鋪位數(shù)量1棟22個2棟21個3棟21個4棟8個8棟7個9棟21個12、13、14棟44個合計144個商鋪分布及數(shù)量統(tǒng)計1棟2棟3棟4棟8棟9棟12棟13棟14棟項目分析2021-11-19社區(qū)商業(yè)一般規(guī)模？中國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范居住區(qū)分級控制規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)(戶)1萬-1.5萬2千-4千300-700人口(人)3萬-5萬7千-1.5萬1千-3千商業(yè)服務(wù)配套700-910/千人450-570/千人150-370/千人社區(qū)規(guī)模社區(qū)商業(yè)規(guī)模1. 規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)2. 服務(wù)人口一般在5萬人以下3. 服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)，合理半徑在800-1000

8、M我國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范約束了社區(qū)商業(yè)的規(guī)模一般在3萬以下項目分析社區(qū)商業(yè)類型商住比特 征輻射型5%-11%商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通，人流，商業(yè)氛圍要求較高偏外向型2%-5%主要依賴本社區(qū)居民的需求，兼顧周邊內(nèi)向型2%以下基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)的居民需求本項目3%對周邊居民需求具有一定的依賴性本項目按商住比進(jìn)行商業(yè)類型劃分,屬于偏外向型社區(qū)商業(yè),對周邊居民需求具有一定的幅射能力。按商住比進(jìn)行分析項目定位PPT模板下載： 經(jīng)驗借鑒差異選擇 消費需求項目條件市場競爭專業(yè)特色商業(yè)中心周邊消費力充足，交通通達(dá)，便于吸引人流周邊的臨街商鋪，小型散鋪。低檔餐飲、汽配、日

9、用品為主；差異化定位有利于未來發(fā)展方案：項目定位福雅商業(yè)城定位詮釋 以滿足社區(qū)基本生活需要，以新型商業(yè)形態(tài)輻射項目周邊消費群體的消費需求，結(jié)束北部地域無現(xiàn)代化的商業(yè)購物環(huán)境局面。時尚休閑化生活品味化+打造為觀瀾北部區(qū)域商業(yè)中心項目定位主題定位：項目檔次定位上，綜合考慮到以下因素：1、觀瀾整體商業(yè)經(jīng)營檔次的結(jié)構(gòu)，商業(yè)發(fā)展水平低，零售消費檔次不高，品牌認(rèn)知度較低。2、周邊消費人群的結(jié)構(gòu)，項目地塊周邊主要由外來務(wù)工人員為主體，周邊小區(qū)居民為輔，在消費購買力不高。3、地理位置：地塊處于待開發(fā)區(qū)域，公共設(shè)施不足，目前本項目周邊人流較少。建議本次項目商業(yè)檔次定為中檔 綜合以上因素，我們建議項目建設(shè)初期定位

10、不宜過高，定位于中檔，未來可根據(jù)市場及消費習(xí)慣逐漸調(diào)高，既可規(guī)避市場不成熟下的經(jīng)營，也可保留未來向上調(diào)整的空間，還可滿足項目形象及功能的需求。項目定位汽配飲食娛樂購物休閑功能功能定位：1、汽車專賣維修保養(yǎng)、汽車零配件；2、餐飲、休閑、娛樂、文化、購物、康體的基礎(chǔ)服務(wù)；再提供人際交往、社區(qū)生活服務(wù)等高級服務(wù)。主打汽配零件、餐飲、休閑、娛樂、購物的基本功能服務(wù)項目定位項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃方法：規(guī)劃根據(jù)外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的面積比例，經(jīng)營面積占比達(dá)到15以上，可視為是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用，其他按照比例發(fā)揮輔助配套作用。比例劃分汽車零配件超市餐飲休閑服飾服務(wù)配套其他汽車零配件50.1%其他0

11、.8%休閑11.1%餐飲15.7%超市14.5%汽車零配件超市餐飲休閑服飾服務(wù)配套其他服務(wù)配套6.1%服飾1.7%業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖：備注：為合理的規(guī)劃業(yè)態(tài)需求，我司建議將1、2、9、12、13、14棟為A區(qū)，3、4、8棟為B區(qū)，為后期的招商營運提供便利。3棟4棟2棟1棟14棟13棟12棟9棟8棟大型超市、服裝、品牌運動賣場、床上精品系列、電器專營店、零食風(fēng)情餐飲、中西餐館美容、美發(fā)、藥店、通訊、銀行、市政等西點屋、便利店、洗衣店、花店、家政等汽車零配件、美容健身會所項目定位日常購買日常服務(wù)生活飲食商業(yè)1、社區(qū)商業(yè)的主要分布形式：沿街商鋪與成片集中商業(yè)相結(jié)合。2、集中商業(yè)均為招商引進(jìn)，業(yè)態(tài)以綜合性

12、百貨為主，集中解決社區(qū)日常購買的需求。3、社區(qū)沿街商業(yè)業(yè)態(tài)以家居服務(wù)類和購買類為主，新建社區(qū)的業(yè)態(tài)中，沿街商業(yè)的家居裝飾類業(yè)態(tài)相對居多，隨著社區(qū)的發(fā)展與成熟，逐漸被日常用品購買類、飲食業(yè)態(tài)替代。4、社區(qū)主題商業(yè)街較少，已有案例為美食街、服裝街，其他較易形成集中分布的業(yè)態(tài)有：西餐酒吧文化類。5、能接受在二層的業(yè)態(tài)相對有限：酒樓、茶館、咖啡館、美容美發(fā)類?？偨Y(jié) 日常購買和日常服務(wù)類是成熟社區(qū)商業(yè)的主要業(yè)態(tài)形式，其次是生活飲食。項目定位項目包裝推廣【商業(yè)街包裝與展示的建議】/地標(biāo)性建筑地標(biāo)性建筑： 是充分體現(xiàn)商業(yè)街文化底蘊的載體， 是商業(yè)街的靈魂建筑。【商業(yè)街包裝與展示的建議】/燈光處理營造誘人的燈光，讓腳步久久停駐在櫥窗前，流連忘返，激起更多的購物欲望。項目包裝推廣整體建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代文化生活氣息；商業(yè)環(huán)境設(shè)計注重生態(tài)化、人性化；充分應(yīng)用現(xiàn)代集客技術(shù)，增強(qiáng)商業(yè)氛圍。商業(yè)環(huán)境及建筑風(fēng)格建議規(guī)劃建議總結(jié)1234在接近交通交叉寬闊處設(shè)置廣場、開放空間、休閑設(shè)施，強(qiáng)化項目的聚客能力，吸納外部來源客戶。5長安汽車城對排商鋪打造汽配商業(yè)街，吸引周邊資源。結(jié)合地塊周邊的教育市政，融入文化主題元素，打造區(qū)域商業(yè)中心。文化價值體現(xiàn)在建筑形式、外在裝修、雕塑藝術(shù)小