金融危機下房地產(chǎn)投資可行性分析

1、    金融危機下房地產(chǎn)投資可行性分析    杜方方提要本文通過房地產(chǎn)業(yè)的自身性質來分析在金融危機影響著的現(xiàn)狀經(jīng)濟下，投資房地產(chǎn)行業(yè)的可行性。關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；金融危機；可行性中圖分類號：f293.3文獻標識碼：a一、金融危機概述金融危機又稱金融風暴，是指一個國家或幾個國家與地區(qū)的全部或大部分金融指標（如短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地（價格）、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機構倒閉數(shù)）的急劇、短暫和超周期的惡化。其特征是人們基于經(jīng)濟未來將更加悲觀的預期，整個區(qū)域內(nèi)貨幣幣值出現(xiàn)幅度較大的貶值，經(jīng)濟總量與經(jīng)濟規(guī)模出現(xiàn)較大的損失，經(jīng)濟增長受到打擊。往往伴隨著企業(yè)大量

2、倒閉，失業(yè)率提高，社會普遍的經(jīng)濟蕭條，甚至有些時候伴隨著社會動蕩或國家政治層面的動蕩。金融危機可以分為貨幣危機、債務危機、銀行危機等類型。近年來的金融危機越來越呈現(xiàn)出某種混合形式的危機。美國金融危機發(fā)生的時間段是2007年2月到2008年5月，主要特點是美國房地產(chǎn)次級抵押貸款市場出現(xiàn)支付危機，金融市場中一切以次級按揭貸款為基礎的證券及在這些證券之上進一步衍生出的新的金融產(chǎn)品出現(xiàn)了嚴重貶值，銀行出現(xiàn)大量壞賬。二、房地產(chǎn)業(yè)的性質及現(xiàn)狀1、概念。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有從事開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的職能。房地產(chǎn)業(yè)的活動

3、領域主要包括：土地的開發(fā)和再開發(fā)；房屋開發(fā)；地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權出讓、轉讓、租賃、抵押；房產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權）的買賣、租賃、抵押等；房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)投資等；房地產(chǎn)中介服務，包括信息、咨詢、估價、測量、律師和公證等；房地產(chǎn)市場的調控和管理；房地產(chǎn)物業(yè)管理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修保養(yǎng)、保安、綠化、衛(wèi)生等。2、地位及作用。房地產(chǎn)也作為經(jīng)濟發(fā)展的先導性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中占有顯著的地位，起著十分重要的作用。（1）住宅產(chǎn)業(yè)為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟財富的主要組成部分，房

4、地產(chǎn)價值往往占有一國國民經(jīng)濟總值的極大比例，如美國的不動產(chǎn)價值占其總財富的3/4；另一方面房地產(chǎn)業(yè)是國家財政收入的重要來源。凡是市場經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的收入十分可觀。（2）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎和條件。城市經(jīng)濟的特征，是集中了各種不同的經(jīng)濟活動。生產(chǎn)和流通領域的經(jīng)濟活動都必須以房地產(chǎn)為基本的生產(chǎn)資料。房地產(chǎn)業(yè)不但為城建、工商、服務業(yè)等從事生產(chǎn)經(jīng)營活動提供基礎的物質資料，還為城市居民提供必要的生活資料。從房地產(chǎn)業(yè)為城市組織生產(chǎn)和流通等經(jīng)濟活動提供物質基礎來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎和前提條件。（3）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動相關行業(yè)的發(fā)展。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的振興和

5、發(fā)展，帶動了很多相關行業(yè)的發(fā)展。首先，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了建筑業(yè)的發(fā)展，因為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要建筑業(yè)的發(fā)展為它提供生產(chǎn)手段和勞動力。其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動了建材工業(yè)、建筑設備工業(yè)、建筑機械工業(yè)和冶金、化工、機械、儀表等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因為在房地產(chǎn)開發(fā)建設中所需要的建筑材料共計分三大類，1，550多個品種，涉及建材、冶金等50多個部門。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還促進了交通運輸、通訊郵電、商業(yè)服務、金融保險等行業(yè)的發(fā)展。三、房地產(chǎn)業(yè)投資的可行性分析在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)之前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，必須對擬建項目在工程技術和經(jīng)濟方面進行研究、論證。這種科學論證方法稱為可行性分析。

6、我國房地產(chǎn)業(yè)受美國金融危機的影響，從危機發(fā)生起至今，房地產(chǎn)業(yè)一直處于低迷的狀態(tài)，消費者處于觀望的狀態(tài)。那么，為什么在這種情況下還要進行房地產(chǎn)業(yè)投資呢？分析原因有如下幾點：1、全國城市住宅土地供應長期不足。對全國歷年商品房的土地購置及其剩余未開發(fā)土地量做了詳細的統(tǒng)計，19962007年全國商品房購置土地面積為307，581萬平方米，19962007年全國商品房土地開發(fā)面積為206，147萬平方米，全國商品房土地開發(fā)剩余面積101，434萬平方米。若按容積率2計算，上述剩余可開發(fā)土地剩余可開發(fā)建筑面積約為231，037萬平方米，若按2007年全國商品房銷售量7.91億平方米計算，上述剩余可開發(fā)建筑

7、面積還可開發(fā)3.03年。2、通貨膨脹堅挺房價。根據(jù)國外資料顯示，房價隨cpi水漲船高。美國在第二次石油危機期間，通貨膨脹形勢最為嚴峻，cpi上升13%，與此同時房價卻未大幅度下跌，仍然保持增速為正，在通貨膨脹最為嚴重的17791980年間，房價依然有10%的漲幅，并且通貨膨脹對房價的影響會間接地通過租金與通貨膨脹的關系來體現(xiàn)。買房與租房作為滿足住房需求的兩種方式，兩者存在一定替代關系，從而房價與租金價格能夠維持均衡關系。在通貨膨脹的情況下，名義工資的提升雖然不能直接有力推高房價，卻有利于推高租金。在通貨膨脹背景下，租金價格的上漲對房價形成有力的支撐，這實際上也是剛性住房需求對房價的支撐。從香港

8、的經(jīng)驗可以看到，租金也隨通貨膨脹率而上升，且租金波動幅度要小于房價，這對房價形成支撐作用，租金高企，房價就難以下降。3、剛性需求的存在。剛性需求，指商品供求關系中受價格影響較小的需求，這些商品包括房產(chǎn)、人才、魚粉，等等。無疑房產(chǎn)業(yè)存在剛性需求，人們對房產(chǎn)的需求往往與價格關聯(lián)不大。不論價格的高低，人們的需求都存在，而且都是必需的。4、市場需求大。數(shù)據(jù)顯示，北京市20062007年住宅土地供應一直沒有突破400萬平方米，折合建面沒有突破800萬平方米，而2007年增量人口帶來的住宅需求為1，040萬平方米，存在258萬平方米的缺口。此外，2007年的土地供應量對應當年的住房銷售量1，500萬平方米呈嚴重不足。上海市20062007年住宅土地供應一直處于下降的趨勢，2007年土地供應折合建面只有283萬平方米，而當年增量人口帶來的住宅需求860萬平方米，存在577萬平方米的缺口。此外，2007年的土地供應量對應當年的住房銷售量3，000萬平方米是嚴重不足的。深圳市20062007年住宅土地供應一直處于下降的趨勢，2007年土地供應折合建面只有283萬平方米，而當年增量人口帶來的住宅需求860萬平方米，存在577萬平方米的缺口。此外，2007年的土地供應量對應當年的住房銷售