稅務(wù)籌劃策略方法與技巧PPT課件

1、 房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是在一定時(shí)期內(nèi)通房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是在一定時(shí)期內(nèi)通過融資和銷售房地產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流過融資和銷售房地產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、營銷入，在支付購置土地款、工程款、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金和償費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金和償還借款后的差額。還借款后的差額。 第1頁/共36頁1. 1. 土地儲(chǔ)備的現(xiàn)金投入大而集中，且占用土地儲(chǔ)備的現(xiàn)金投入大而集中，且占用時(shí)間長，銀行貸款受政策制約。時(shí)間長，銀行貸款受政策制約。2. 2. 預(yù)售制度和銀行按揭的實(shí)施，加快了現(xiàn)預(yù)售制度和銀行按揭的實(shí)施，加快了現(xiàn)金回籠速度，提高了資金回報(bào)率。金回籠速度，提高了資金回報(bào)率。3. 3

2、. 支出的剛性和收入來源的不確定性，增支出的剛性和收入來源的不確定性，增加了現(xiàn)金流量管理的難度。加了現(xiàn)金流量管理的難度。4. 4. 稅負(fù)支出高稅負(fù)支出高 ：（：（1 1）發(fā)生在預(yù)售階段）發(fā)生在預(yù)售階段（2 2）土地增值稅清算階段）土地增值稅清算階段第2頁/共36頁1.1.現(xiàn)金流管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合現(xiàn)金流管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合 現(xiàn)金流管理只是停留在現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流現(xiàn)金流管理只是停留在現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理，沒有同企業(yè)的程、流速和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理，沒有同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來，更沒有同企業(yè)的不同發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來，更沒有同企業(yè)的不同發(fā)展階段

3、的重心相匹配。展階段的重心相匹配。2.2.現(xiàn)金流管理缺少全程控制現(xiàn)金流管理缺少全程控制 多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的手段只是側(cè)重于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的手段只是側(cè)重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的預(yù)測和安排。事后分析，而缺乏事中的控制、事前的預(yù)測和安排。第3頁/共36頁3.3.現(xiàn)金流管理沒有重視現(xiàn)金流質(zhì)量現(xiàn)金流管理沒有重視現(xiàn)金流質(zhì)量 由于房地產(chǎn)企業(yè)的考核與績效評價(jià)體系仍是由于房地產(chǎn)企業(yè)的考核與績效評價(jià)體系仍是“利潤導(dǎo)向型利潤導(dǎo)向型”，所以企業(yè)實(shí)踐中對現(xiàn)金流，所以企業(yè)實(shí)踐中對現(xiàn)金流量的管理存在著嚴(yán)重滯后性和被動(dòng)性特征。量的管理存在著嚴(yán)重滯后性和被動(dòng)性特征。 一些企業(yè)只有在發(fā)不出工資、沒

4、錢購買原材一些企業(yè)只有在發(fā)不出工資、沒錢購買原材料、需要?jiǎng)佑矛F(xiàn)金交稅的時(shí)候才關(guān)心現(xiàn)金流；料、需要?jiǎng)佑矛F(xiàn)金交稅的時(shí)候才關(guān)心現(xiàn)金流；現(xiàn)金流緊張時(shí)，往往通過延期支付土地款、現(xiàn)金流緊張時(shí)，往往通過延期支付土地款、拖欠工程款等惡劣方式度過難關(guān)，喪失信譽(yù)。拖欠工程款等惡劣方式度過難關(guān)，喪失信譽(yù)。第4頁/共36頁重點(diǎn)一：現(xiàn)金流獎(jiǎng)懲制度重點(diǎn)一：現(xiàn)金流獎(jiǎng)懲制度 強(qiáng)化項(xiàng)目公司總經(jīng)理、分片執(zhí)行總經(jīng)理對強(qiáng)化項(xiàng)目公司總經(jīng)理、分片執(zhí)行總經(jīng)理對所管項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃管理的職責(zé)和相關(guān)經(jīng)營所管項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃管理的職責(zé)和相關(guān)經(jīng)營指標(biāo)的考核，對經(jīng)公司評審?fù)ㄟ^的現(xiàn)金流回指標(biāo)的考核，對經(jīng)公司評審?fù)ㄟ^的現(xiàn)金流回籠上調(diào)計(jì)劃實(shí)行指令性管理，并輔

5、以必要的籠上調(diào)計(jì)劃實(shí)行指令性管理，并輔以必要的激勵(lì)與獎(jiǎng)懲措施。激勵(lì)與獎(jiǎng)懲措施。第5頁/共36頁重點(diǎn)二：滿足貸款的現(xiàn)金流指標(biāo)重點(diǎn)二：滿足貸款的現(xiàn)金流指標(biāo)加快現(xiàn)金流規(guī)劃與管理，盡快滿足貸加快現(xiàn)金流規(guī)劃與管理，盡快滿足貸款條件款條件第6頁/共36頁重點(diǎn)三：合理確定銷售價(jià)格重點(diǎn)三：合理確定銷售價(jià)格加大銷售推盤量與銷售進(jìn)度，合理確定銷加大銷售推盤量與銷售進(jìn)度，合理確定銷售價(jià)格，并加強(qiáng)賬款催收，加快銷售資金售價(jià)格，并加強(qiáng)賬款催收，加快銷售資金回籠?；鼗\。第7頁/共36頁現(xiàn)金至尊現(xiàn)金至尊CASH is KingCASH is King 歐美流行的財(cái)務(wù)理念歐美流行的財(cái)務(wù)理念現(xiàn)金流比利潤更重要！現(xiàn)金流比利潤更重

6、要！ 海爾第海爾第1313條管理規(guī)則條管理規(guī)則股價(jià)波動(dòng)與現(xiàn)金流量的正相關(guān)關(guān)系股價(jià)波動(dòng)與現(xiàn)金流量的正相關(guān)關(guān)系沃倫沃倫 巴菲特的投資基石巴菲特的投資基石自由現(xiàn)金流量自由現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量是企業(yè)的血液，它體現(xiàn)的是現(xiàn)金收現(xiàn)金流量是企業(yè)的血液，它體現(xiàn)的是現(xiàn)金收益、風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)的持續(xù)性。益、風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)的持續(xù)性。第8頁/共36頁1. 1. 庫存現(xiàn)金庫存現(xiàn)金2. 2. 銀行存款銀行存款定期存款、通知提前支取的定期存款定期存款、通知提前支取的定期存款3. 3. 其他貨幣資金其他貨幣資金外部存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、外部存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證存款、信用卡存款。信用證存款、信用卡存款。4. 4

7、. 現(xiàn)金等價(jià)物現(xiàn)金等價(jià)物企業(yè)持有的期限短、易于轉(zhuǎn)換為已知金額的企業(yè)持有的期限短、易于轉(zhuǎn)換為已知金額的現(xiàn)金、價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很小的投資?，F(xiàn)金、價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很小的投資。第9頁/共36頁1 1、經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量、經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量房地產(chǎn)企業(yè)：主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地、房地產(chǎn)企業(yè)：主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、出租房屋、發(fā)包工程、征用和批提供勞務(wù)、出租房屋、發(fā)包工程、征用和批租土地、購買設(shè)備材料、接受勞務(wù)、繳納稅租土地、購買設(shè)備材料、接受勞務(wù)、繳納稅款等?？畹?。2 2、投資活動(dòng)現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)現(xiàn)金流量企業(yè)長期資產(chǎn)的構(gòu)建及長期投資業(yè)務(wù)。企業(yè)長期資產(chǎn)的構(gòu)建及長期投資業(yè)務(wù)。3 3、籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量、

8、籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量增資擴(kuò)股、外部借款、股利利息支付、融資增資擴(kuò)股、外部借款、股利利息支付、融資租賃、償還貸款等。租賃、償還貸款等。第10頁/共36頁1.1.認(rèn)識自由現(xiàn)金流量認(rèn)識自由現(xiàn)金流量注：營運(yùn)資本注：營運(yùn)資本= =流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債企業(yè)扣減維持持續(xù)發(fā)展所需的固企業(yè)扣減維持持續(xù)發(fā)展所需的固定資產(chǎn)投資以及營運(yùn)資金投資后定資產(chǎn)投資以及營運(yùn)資金投資后的現(xiàn)金流量。的現(xiàn)金流量。自由現(xiàn)金流量代表一種投資自由現(xiàn)金流量代表一種投資機(jī)會(huì)。自由現(xiàn)金流量就是一機(jī)會(huì)。自由現(xiàn)金流量就是一種可用于種可用于“自由投資自由投資”的現(xiàn)的現(xiàn)金流量。金流量。第11頁/共36頁2.2.自由現(xiàn)金流量趨勢圖自由現(xiàn)金流量趨

9、勢圖根據(jù)自由現(xiàn)根據(jù)自由現(xiàn)金流量的變金流量的變化趨勢，可化趨勢，可以分析現(xiàn)金以分析現(xiàn)金流量的充足流量的充足程度，為企程度，為企業(yè)財(cái)務(wù)決策業(yè)財(cái)務(wù)決策服務(wù)。服務(wù)。第12頁/共36頁 1. 1. 內(nèi)部收益率（內(nèi)部收益率（IRRIRR） 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率IRRIRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零零( (或凈年值等于零或凈年值等于零) )時(shí)的折現(xiàn)率。時(shí)的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是效率型指標(biāo)，它反映內(nèi)部收益率是效率型指標(biāo)，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目資金使用效率的重要指標(biāo)。資金使用效率的重要

10、指標(biāo)。第13頁/共36頁 2. 2. 預(yù)售周轉(zhuǎn)率預(yù)售周轉(zhuǎn)率 預(yù)售周轉(zhuǎn)率是指期內(nèi)預(yù)售回籠資金預(yù)售周轉(zhuǎn)率是指期內(nèi)預(yù)售回籠資金與平均存貨（土地、在建工程、已竣工與平均存貨（土地、在建工程、已竣工待售物業(yè)）的比率。待售物業(yè)）的比率。 反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，比例越高，則反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，比例越高，則資產(chǎn)速度越快。資產(chǎn)速度越快。第14頁/共36頁 3. 3. 資產(chǎn)凈利率資產(chǎn)凈利率 資產(chǎn)凈利率資產(chǎn)凈利率= =銷售凈利率銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率第15頁/共36頁 4. 4. 凈現(xiàn)金流量變動(dòng)趨勢凈現(xiàn)金流量變動(dòng)趨勢 企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的差額。項(xiàng)目能否快速取得現(xiàn)金的凈流的

11、差額。項(xiàng)目能否快速取得現(xiàn)金的凈流入，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，是公司入，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，是公司發(fā)展能力的重要標(biāo)志。發(fā)展能力的重要標(biāo)志。第16頁/共36頁經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量投資活動(dòng)現(xiàn)金流量籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量綜合分析與判斷 +經(jīng)營、投資活動(dòng)效益良好，仍進(jìn)行籌資；若無好的投資機(jī)會(huì)，浪費(fèi)+-償債時(shí)期-+擴(kuò)張期，分析投資盈利能力-財(cái)務(wù)可能惡化，投資、籌資分搶營運(yùn)資金 -+進(jìn)一步分析投資活動(dòng)現(xiàn)金流量內(nèi)容+-破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)存在-+財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定-財(cái)務(wù)危機(jī)第17頁/共36頁 策略與方法策略與方法1. 1. 企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理相結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理相結(jié)合發(fā)展速度、融資擴(kuò)張、戰(zhàn)略重點(diǎn)的匹配發(fā)展速度、融資擴(kuò)張、戰(zhàn)

12、略重點(diǎn)的匹配避免太過于多元化發(fā)展。避免太過于多元化發(fā)展。第18頁/共36頁2. 2. 現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)合現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)合不同生命周期對資金的需求不同，現(xiàn)金流不同生命周期對資金的需求不同，現(xiàn)金流的總體特征及流入流出比重也不同。的總體特征及流入流出比重也不同。第19頁/共36頁3. 3. 流動(dòng)性、收益性和增長性的動(dòng)態(tài)平衡流動(dòng)性、收益性和增長性的動(dòng)態(tài)平衡流動(dòng)性可以通過現(xiàn)金流量循環(huán)的效率來創(chuàng)造。流動(dòng)性可以通過現(xiàn)金流量循環(huán)的效率來創(chuàng)造。收益性是企業(yè)通過經(jīng)營使其獲利的能力的表現(xiàn)。收益性是企業(yè)通過經(jīng)營使其獲利的能力的表現(xiàn)。增長性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的表現(xiàn)。增長性是企業(yè)自我積累和

13、發(fā)展能力的表現(xiàn)。第20頁/共36頁4. 4. 現(xiàn)金流平衡現(xiàn)金流平衡最理想的是將不同投資回報(bào)期及最理想的是將不同投資回報(bào)期及不同現(xiàn)金回款方式的業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，不同現(xiàn)金回款方式的業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，以分散風(fēng)險(xiǎn)。以分散風(fēng)險(xiǎn)。 案例案例 ：酒店與地產(chǎn)聯(lián)合經(jīng)營：酒店與地產(chǎn)聯(lián)合經(jīng)營 結(jié)論結(jié)論 ：現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理的：現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理的最高境界：平衡性與收益性的均衡最高境界：平衡性與收益性的均衡第21頁/共36頁 策略與方法策略與方法1. 1. 現(xiàn)金流預(yù)算現(xiàn)金流預(yù)算房地產(chǎn)企業(yè)年初，由財(cái)務(wù)部門編制資金總預(yù)算計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)年初，由財(cái)務(wù)部門編制資金總預(yù)算計(jì)劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支

14、出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。內(nèi)容構(gòu)成。其中，資金收入預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過銷其中，資金收入預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過銷售房屋產(chǎn)品帶來的現(xiàn)金凈增加額；支出預(yù)算最核售房屋產(chǎn)品帶來的現(xiàn)金凈增加額；支出預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅費(fèi)所需資金支出。心的內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅費(fèi)所需資金支出。第22頁/共36頁2.2.現(xiàn)金收入管理現(xiàn)金收入管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。（1 1）加快工程開發(fā)進(jìn)度，盡早達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，）加快工程開發(fā)進(jìn)度，盡早達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，取得預(yù)售許可證取得預(yù)售許可證（2 2）采取多種措

15、施催收賬款，加速售房款的回籠。）采取多種措施催收賬款，加速售房款的回籠。（3 3）采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預(yù)期回）采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)第23頁/共36頁3. 3. 現(xiàn)金支付管理現(xiàn)金支付管理管理重點(diǎn)：土地成本和建筑安裝工程款支出。管理重點(diǎn)：土地成本和建筑安裝工程款支出。（1 1）推遲購地首付款時(shí)間并合理拉長后續(xù)付款。）推遲購地首付款時(shí)間并合理拉長后續(xù)付款。（2 2）依靠施工單位墊資，利用流動(dòng)負(fù)債融資。）依靠施工單位墊資，利用流動(dòng)負(fù)債融資。 案例案例 ：第24頁/共36頁4. 4. 融資管理融資管理（1 1）當(dāng)前的環(huán)境與融資壓力

16、）當(dāng)前的環(huán)境與融資壓力 房地產(chǎn)調(diào)控背景下如何融資？房地產(chǎn)調(diào)控背景下如何融資？ 銀行融資政策銀行融資政策（2 2）融資策略的變化與調(diào)整）融資策略的變化與調(diào)整 大企業(yè)如何融資？大企業(yè)如何融資？ 中小企業(yè)如何融資？中小企業(yè)如何融資？第25頁/共36頁 案例案例 ：融資新模式：融資新模式之一：萬科股權(quán)轉(zhuǎn)讓之一：萬科股權(quán)轉(zhuǎn)讓“曲線融資曲線融資”德國國際房地產(chǎn)投資銀行（德國國際房地產(chǎn)投資銀行（Hypo Real Estate Hypo Real Estate Bank InternationalBank International）（簡稱）（簡稱HIHI）20042004年年7 7月首月首度投資中國內(nèi)地房

17、地產(chǎn)業(yè)，為中山萬科城市風(fēng)景花度投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，為中山萬科城市風(fēng)景花園項(xiàng)目注資園項(xiàng)目注資35003500萬美元。萬美元。 股權(quán)融資股權(quán)融資以外國直接投資（以外國直接投資（FDIFDI）為名，行商）為名，行商業(yè)貸款之實(shí)的信貸融資。業(yè)貸款之實(shí)的信貸融資。第26頁/共36頁 案例案例 ：融資新模式：融資新模式之二：合作建房融資之二：合作建房融資1.1.成立項(xiàng)目公司成立項(xiàng)目公司2.2.成立項(xiàng)目部，掛靠其中一家公司成立項(xiàng)目部，掛靠其中一家公司A公司B公司項(xiàng)目第27頁/共36頁1.1.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式雖然規(guī)避了原項(xiàng)目公司的隱性債務(wù)，但稅務(wù)部門要求按不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅、土地增值稅以及契稅等。由

18、于標(biāo)的金額巨大，稅費(fèi)會(huì)很高。2.2.股權(quán)收購方式股權(quán)收購方式收購方式簡單，且無稅負(fù)成本，但卻保留了原項(xiàng)目公司。如果該項(xiàng)目公司沒有任何稅收優(yōu)惠政策可享受，則對后期售樓不利。第28頁/共36頁3.3.委托開發(fā)方式委托開發(fā)方式委托代理雙方通過協(xié)議約定委托開發(fā)價(jià)款，等開發(fā)完畢后委托方再按照一定的價(jià)格將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓給代理方。這種方式前期稅負(fù)不大，但后期項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，將導(dǎo)致銷售環(huán)節(jié)的較高稅負(fù)。但是可以將土地增值稅分段計(jì)算繳納，可以降低增值率，控制增值稅負(fù)擔(dān)。第29頁/共36頁最佳運(yùn)作模式最佳運(yùn)作模式 最佳方案最佳方案 ：兼并模式：兼并模式先由收購方（具有開發(fā)資質(zhì)）成立一家具有開發(fā)資質(zhì)的子公司，再由該子公司以吸收合并方式兼并項(xiàng)目公司，項(xiàng)目隨項(xiàng)目公司而轉(zhuǎn)移。第30頁/共36頁一、集權(quán)型管理機(jī)構(gòu)一、集權(quán)型管理機(jī)構(gòu) 萬科在董事會(huì)下設(shè)立審計(jì)委員會(huì)、投資與萬科在董事會(huì)下設(shè)立審計(jì)委員會(huì)、投資與決策委員會(huì)，在集團(tuán)總部設(shè)立財(cái)務(wù)部、戰(zhàn)略與決策委員會(huì)，在集團(tuán)總部設(shè)立財(cái)務(wù)部、戰(zhàn)略與投資部、資金中心。投資部、資金中心。分工明確，統(tǒng)一管理集團(tuán)融資、現(xiàn)金和投資業(yè)分工明確，統(tǒng)一管理集團(tuán)融資、現(xiàn)金和投資業(yè)務(wù)。務(wù)。 資金調(diào)撥機(jī)制，完全反映一種集權(quán)。資金調(diào)撥機(jī)制，完全反映一種集權(quán)。第31頁/共36頁二、攜手金蝶共建資金管理系統(tǒng)二、攜手金蝶共建資金管理系統(tǒng) 資金結(jié)算