2019房地產(chǎn)經(jīng)營與管理平時(shí)作業(yè)答案

1、名詞解釋：1、開發(fā)：是生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)目的，對資源進(jìn)行合理開發(fā)和利用的過程。2、經(jīng)營：是根據(jù)企業(yè)的資源狀況和所處的市場競爭環(huán)境對企業(yè)長期發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性規(guī)劃和部署、制定企業(yè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)和方針的戰(zhàn)略層次活動(dòng)。它解決的是企業(yè)的發(fā)展方向、發(fā)展戰(zhàn)略問題，具有全局性和長遠(yuǎn)性。 3、房地產(chǎn)經(jīng)營： 房地產(chǎn)經(jīng)營有廣義和狹義之分，狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)，活動(dòng)范圍主要是在流通領(lǐng)域。而廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，活動(dòng)范圍貫穿

2、于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。4、市場環(huán)境：市場環(huán)境是指影響營銷管理部門發(fā)展和保持與客戶成功交流的能力的組織營銷管理職能之外的個(gè)人、組織和力量。這些因素與企業(yè)的市場營銷活動(dòng)密切相關(guān)。市場環(huán)境的變化，既可以給企業(yè)帶來市場機(jī)會(huì)，也可能形成某種威脅。因此，對市場環(huán)境的調(diào)查，是企業(yè)開展經(jīng)營活動(dòng)的前提。5、邊際收益（mr）：邊際收益是指增加一單位產(chǎn)品的銷售所增加的收益，即最后一單位產(chǎn)品的售出所取得的收益。它可以是正值或負(fù)值。邊際收益是廠商分析中的重要概念。利潤最大化的一個(gè)必要條件是邊際收益等于邊際成本。6、可行性分析：可行性分析是通過對項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需

3、求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行預(yù)測，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法?？尚行苑治鰬?yīng)具有預(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點(diǎn)。問答題：1. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。其中：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商；按照

4、法律規(guī)定必須具備四級資質(zhì)等級并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù)。2. 經(jīng)營與管理的關(guān)系是：(1)經(jīng)營是劍管理是柄，管理是基礎(chǔ)。(2)管理始終貫穿與整個(gè)經(jīng)營的過程，沒有管理，就談不上經(jīng)營。(3)管理的結(jié)果最終在經(jīng)營上體現(xiàn)出來，經(jīng)營結(jié)果代表管理水平，管理思想有一個(gè)相對穩(wěn)定的體系，但企業(yè)的經(jīng)營方法卻要隨著市場供應(yīng)和需求因時(shí)因地而變化，但它又是靠管理思想來束縛。(4)經(jīng)營是人與事的互動(dòng)，管理則是企業(yè)內(nèi)人與人的互動(dòng)。企業(yè)的經(jīng)營與管理是相輔相成的，經(jīng)營是目的，而管理是手段，只有兩者的有效結(jié)合，才能把企業(yè)做的更好。管理本質(zhì)上是服務(wù)，是對經(jīng)營的服務(wù)，因此，管理相對于經(jīng)營來說是不太重要的，不要把管理看得太過重要。如果把管理看

5、得太重要了，反而是對經(jīng)營的一個(gè)傷害。 經(jīng)營也是選擇對的事情做，管理是把事情做對。所以經(jīng)營是指涉及市場、顧客、行業(yè)、環(huán)境、投資的問題，而管理是指涉及制度、人才、激勵(lì)的問題。簡單地說，經(jīng)營關(guān)乎企業(yè)生存和盈虧，管理關(guān)乎效率和成本。這就是兩者的區(qū)別。我堅(jiān)持經(jīng)營大于管理，因?yàn)榻?jīng)營決定生死。如果做的事情本身是錯(cuò)的，那么不管管理做得如何好，其實(shí)都是沒有意義的。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：(1)開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性 企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃

6、、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。(2)開發(fā)產(chǎn)品的商品性、單件性及不可移動(dòng)性 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。(3)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。調(diào)查報(bào)告調(diào)查自己所處的城市房價(jià)變動(dòng)情況普寧市作為縣級市,2018年gdp702億元,人均gdp為33351元,并有中國工業(yè)百強(qiáng)縣稱號。作為小區(qū)均價(jià)是15年前房價(jià)1000元/平方，10年前2500元/平方，5年前4500元/平方，2年前7000元/平方，現(xiàn)在8500-9000元/平方。三線四線城市的工資平均才到四千多但是房價(jià)卻已經(jīng)飆到一萬多，以八九千為主有人肯定會(huì)說什么三線城市房子價(jià)格已經(jīng)上漲到這么高的

7、嗎，按照平均工資出發(fā)合理的樓市房價(jià)應(yīng)該在六七千左右。 其實(shí)房價(jià)對于合理就等于他們所能承受的范圍付完首付，之后每個(gè)月還完房貸后剩下的工資不影響自己正常的生活水平，這就是能承受的合理房價(jià)。還有隨著國家推行的棚改貨幣化安置政策使三線四線城市的房屋需求量一下子上漲上來而一線二線城市的資金滲出使周邊三線四線城市得到發(fā)展隨之房價(jià)也得到了上漲其實(shí)房價(jià)上漲最重要的原因還是對于房子需求量上漲買房子的人多了房子供不應(yīng)求那么房地產(chǎn)市場為了平衡市場房價(jià)自然而然也就上調(diào)。換句話來說如果一個(gè)家庭把他半輩子的積蓄掏出只為買一套房子但是連半輩子積蓄都不夠房子的話那么這個(gè)家庭所在的城市房價(jià)可以說是一點(diǎn)也不合理。至于房價(jià)走向可以

8、參考幾個(gè)方面。首先，政策調(diào)控從宏觀上影響房價(jià)走勢。其次，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展從根本上影響房價(jià)。最后，城市土地的可發(fā)展空間也決定了未來房價(jià)的上漲空間。近期揭陽部分房地產(chǎn)出現(xiàn)下跌，對于的經(jīng)濟(jì)是有好處的：首先，房價(jià)如果出現(xiàn)下跌，剛性需求就可以買得起房。而房價(jià)若與當(dāng)?shù)貏傂枋杖虢榆?，那就意味著將步入可持續(xù)發(fā)展的軌道。我們并不認(rèn)為，未來房價(jià)會(huì)跌到人人都買得起的價(jià)格，但是房價(jià)現(xiàn)在高到絕大多數(shù)人都買不起房，甚至要?jiǎng)佑脦资甑臅r(shí)間來還房貸，這樣肯定是有問題的。所以，房價(jià)下跌對于當(dāng)?shù)貏傂枋怯泻锰幍?。再者，房價(jià)下跌了，讓購房者可以用更低的價(jià)格買房，這有兩大好處：一是，房價(jià)下跌之后，購房者置業(yè)還房貸的壓力減輕了，手中可支配

9、的資金增加了，就可以拿出更多的資金用于消費(fèi)。二是，房價(jià)下跌使更多的中低收入者能夠買到房，他們除了買房還會(huì)購置其他商品，于是房地產(chǎn)的上下游企業(yè)又會(huì)重新復(fù)蘇起來，而且這種房地產(chǎn)的良性復(fù)蘇，有利于這些行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。再次，房價(jià)下跌，投資房地產(chǎn)開始無利可圖，甚至還要面對風(fēng)險(xiǎn)，很多人就會(huì)投資國內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。之前，由于國內(nèi)房價(jià)的大漲，并且有了賺錢效應(yīng)，于是大量資金涌入房地產(chǎn)市場，而如果房價(jià)下跌后，會(huì)有更多的資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，正好幫助國內(nèi)企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、科技創(chuàng)新。最后，房價(jià)下跌了，國內(nèi)房租也會(huì)下降，現(xiàn)在導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)生存困難主要原因租金成本居高不下。隨著房價(jià)上漲，廠房、寫字樓、商鋪等價(jià)格水漲船高，對于企業(yè)來說，租房成本上升了，都要轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，國內(nèi)物價(jià)也會(huì)