蘇州項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、蘇州新區(qū)工程可行性分析報(bào)告一、總論1、工程建立背景 蘇州新區(qū)楓橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新泰房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金缺乏，不能及時(shí)啟動(dòng)本工程。恰逢整個(gè)江蘇省的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本工程，這是能得到這個(gè)工程的重要的外在因素。楓橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和進(jìn)步本地區(qū)的房地產(chǎn)整體程度，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。而浙江省特別是杭州市的房地產(chǎn)開發(fā)公司不管是資金實(shí)力，還是開發(fā)程度在全國(guó)來(lái)說(shuō)可謂是首屈一指的。這是能轉(zhuǎn)讓到并開發(fā)的內(nèi)在因素。依據(jù)蘇州的城市總體規(guī)劃展開以及新區(qū)楓橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個(gè)蘇州重要的住宅區(qū)。本公司經(jīng)過(guò)對(duì)蘇州全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)工程區(qū)位環(huán)境進(jìn)展反復(fù)的分析比

2、較，依據(jù)蘇州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與展開趨勢(shì)，只要做出能滿足蘇州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)憂工程的銷售，而且有豐厚的利潤(rùn)。 該工程已經(jīng)獲得了土地使用權(quán)證和工程規(guī)劃容許證，各工程會(huì)談工作已相繼展開。2、工程概況該地塊位于蘇州新區(qū)何山路和塔園路穿插口。緊接蘇州科技學(xué)院，有合格的文化氣氛。道路寬闊交通便捷，有何山大橋與古城區(qū)相連。工程占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬(wàn)平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房約占5%。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能品牌的延續(xù)提供保證，給公司帶來(lái)合格的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 本工程

3、的建立資金完全由本公司自籌，缺乏部分通過(guò)土地抵押和預(yù)售房款解決。二、蘇州市介紹。2001年，蘇州市完成國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值1760億元，經(jīng)濟(jì)總量在長(zhǎng)江三角洲位居第二，列全國(guó)第六，人均gdp按現(xiàn)行匯率折算超過(guò)3600美元，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。整個(gè)市的人口580.53萬(wàn)，城區(qū)人口為80萬(wàn)。新區(qū)的經(jīng)濟(jì)展開堅(jiān)持合格的展開勢(shì)頭，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值400億，同比增長(zhǎng)17%；完成國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值160億，同比增長(zhǎng)14.2%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入20.5億。正在啟動(dòng)二期開發(fā)。三、蘇州市住宅市場(chǎng)分析1、2002年以前蘇州市住宅市場(chǎng)分析在這之前，蘇州市住宅程度一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/ m2，而新區(qū)住

4、宅價(jià)格也一直在2000元/ m2左右彷徨。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：1、土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒(méi)能做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過(guò)工程可行性報(bào)告，以很廉價(jià)的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地本錢在整個(gè)工程中只占很小的一部分。 2、整個(gè)蘇州的住宅以零星分散建立為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建立。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到適宜的住宅，貴了又覺(jué)得不合算。 3、居民居住觀念沒(méi)有改變。大多數(shù)蘇州人認(rèn)為，過(guò)了蘇杭大運(yùn)河就覺(jué)得分開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為蘇州新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，楓橋鎮(zhèn)一直以來(lái)治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)

5、域的房?jī)r(jià)。 4、消費(fèi)觀念也限制了整個(gè)蘇州市的房?jī)r(jià)。許多蘇州居民留戀于“小橋、流水、人家，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。 5、這段時(shí)間里，雖然有出現(xiàn)過(guò)許多有利于住宅展開的政策比方貨幣化分房的施行，但一直沒(méi)能使蘇州房地產(chǎn)更上一個(gè)臺(tái)階。2、2002年以來(lái)蘇州市住宅市場(chǎng)分析2002年是蘇州房?jī)r(jià)飛漲的一年。2001年10月份，蘇州市土地全面執(zhí)行招投標(biāo)。這關(guān)于蘇州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開發(fā)商獲得土地的維一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。 1、蘇州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行，2

6、002年全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。 2、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力展開城鎮(zhèn)建立。 3、在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停頓新批量土地的開發(fā)工程，對(duì)存量土地開發(fā)工程采納限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參加園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建立。4、強(qiáng)化城市建立步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安排政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的必必須求迅速膨脹。3、蘇州新區(qū)住宅市場(chǎng)具體分析蘇州去年10月份拍賣的土地中還沒(méi)有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼進(jìn)步樓盤價(jià)格。據(jù)蘇州市建立局市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：蘇州市今年房?jī)r(jià)

7、總體上漲了14.8%?，F(xiàn)介紹一下蘇州新區(qū)最新房?jī)r(jià)：序號(hào)樓盤名稱住宅類型價(jià)格元/ m21運(yùn)盛美之苑小高層復(fù)式360038002名城多層公寓3200均價(jià)3格林花園多層公寓3000均價(jià)4陽(yáng)光水岸小高層3500均價(jià)5麗景苑高層4500均價(jià)綜上；新區(qū)的住宅均價(jià)公寓在3000元/ m2 ，小高層在3500元/ m2 ，復(fù)式樓中樓在3600元/ m2 。4、本工程的展開前景楓橋老鎮(zhèn)改造被蘇州新區(qū)“十五規(guī)劃列為重大工程，估計(jì)將投資7億元。同時(shí)，隨著新區(qū)二期建立進(jìn)展，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。上半年，杭州開發(fā)商159萬(wàn)元/畝的價(jià)格競(jìng)得了新區(qū)自來(lái)水地塊，樓板價(jià)約為1000元/ m2 ，在地價(jià)上面我們有一定

8、的優(yōu)勢(shì)。整個(gè)新區(qū)還沒(méi)有出現(xiàn)很高品質(zhì)和這么大規(guī)模的住宅。所以，依據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)未合計(jì)房?jī)r(jià)上升，本工程住宅均價(jià)定位在3300元/ m2 。四、工程建立指標(biāo)序號(hào)工程單位數(shù)量1總用地面積畝1262總建筑面積平方米1600002.1住宅面積平方米1520002.2商鋪面積平方米80003容積率2.04物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理用房平方米11205可售住宅面積平方米150880四、工程投資估算及盈利分析1、編制依據(jù)1、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；2、各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。2、投資估算投資估算表序號(hào)工程單價(jià)數(shù)量金額萬(wàn)元1土地費(fèi)用120126150002前期費(fèi)用10016000016002.1勘測(cè)制定

9、費(fèi)20160000320各類規(guī)費(fèi)8016000012803工程費(fèi)用120016000019200建安工程費(fèi)1100160000176003.2室外工程501600008003.3機(jī)電工程501600008004銷售費(fèi)用按銷售收入的2%提計(jì)11005管理費(fèi)用按銷售收入的3%提計(jì)17006資金本錢19007總投資405003、銷售收入依據(jù)工程所處位置、四周環(huán)境和蘇州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)推測(cè)，合計(jì)到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建立本錢等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為3300元/ m2 ，低層商鋪均價(jià)定位為4500元/ m2 。銷售收入見下表：序號(hào)工程單位數(shù)量?jī)r(jià)格金額萬(wàn)元1住宅元/ m21508803500528082低層商鋪元/ m28000500040003合計(jì)568084、營(yíng)業(yè)稅及附加本工程應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅和教育附加稅，綜上本工程的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加3408萬(wàn)元。5、盈利才干分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)工程合計(jì)1現(xiàn)金流入56808銷售收入56808其它收入02現(xiàn)金流出43908本錢投資40500營(yíng)業(yè)稅及附加34083稅前利潤(rùn)額129004工程稅前利潤(rùn)率29.4%五、結(jié)論與建議1、 用分期開發(fā)的方法進(jìn)展本工程的開