地鐵對(duì)房地產(chǎn)的增值影響有多大

1、地鐵對(duì)房地產(chǎn)的增值影響有多大？6 月 6 日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)關(guān)于審批杭州市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī) 劃的請(qǐng)示的通知 ，杭州成為首個(gè)被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)軌道交通建設(shè)規(guī)劃的城市。 杭州的發(fā)展即將 跨入地鐵時(shí)代。 政府該怎樣利用地鐵引導(dǎo)城市的發(fā)展， 開發(fā)商該如何結(jié)合地鐵進(jìn)行房地產(chǎn)開 發(fā)，百姓該如何在地鐵沿線選擇投資機(jī)會(huì)，眾說(shuō)紛紜，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。浙江大學(xué) 房地產(chǎn)研究中心賈生華教授的研究團(tuán)隊(duì)對(duì)此進(jìn)行了系統(tǒng)的研究。該團(tuán)隊(duì)成員之 一鄭明遠(yuǎn)高級(jí)工程師長(zhǎng)期從事地鐵沿線房地產(chǎn)開發(fā)的策劃、 招商和管理工作， 是國(guó)內(nèi)研究地 鐵沿線房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)威專家， 于近日出版了國(guó)內(nèi)第一本系統(tǒng)研究軌道交通引導(dǎo)城市開發(fā)的

2、專著軌道交通時(shí)代的城市開發(fā)。 本報(bào)特意邀請(qǐng)鄭明遠(yuǎn)和利鳴俊先生，將兩人共同思考的 一些主要觀點(diǎn)摘要發(fā)表， 算是參與本刊焦點(diǎn)話題討論的一家之言。 歡迎社會(huì)各界來(lái)稿發(fā) 表見(jiàn)解，集思廣益，出謀劃策，本刊近期將持續(xù)該話題的探討。我們時(shí)?？梢砸?jiàn)到， 某個(gè)城市的地鐵規(guī)劃方案一出臺(tái)， 開發(fā)商便聞風(fēng)而動(dòng)， 紛紛甩出“地 鐵物業(yè)”這張王牌， 大肆炒作， 往往也會(huì)使投資者蜂擁而上； 對(duì)即將開通地鐵的社區(qū)， 人們 也會(huì)滿心歡喜地期待自己的房屋不斷升值， 期望地鐵為他們送來(lái)財(cái)富。 在他們眼里， 似乎沿 線物業(yè)升值可期， 穩(wěn)賺不賠。 曾有一些媒體報(bào)道過(guò)， 地鐵使廣州地鐵 1 號(hào)線沿線的樓價(jià)上漲 了 50%以上， 有的機(jī)構(gòu)

3、還據(jù)此提出完全可以通過(guò)征收沿線房地產(chǎn)的增值收益來(lái)補(bǔ)貼地鐵運(yùn)營(yíng) 的虧損。地鐵對(duì)房地產(chǎn)的增值影響真的這么神奇嗎？根據(jù)地價(jià)構(gòu)成模型， 地價(jià)可分成區(qū)位價(jià)格、 轉(zhuǎn)換成本 （土地由農(nóng)地轉(zhuǎn)為市地所耗費(fèi)的轉(zhuǎn) 換成本總值）、不確定價(jià)值、預(yù)期價(jià)值（地區(qū)發(fā)展可獲得的土地收益增長(zhǎng)值）、農(nóng)業(yè)租金價(jià) 格（農(nóng)業(yè)地租和資金貼現(xiàn)率所決定土地農(nóng)業(yè)收益現(xiàn)值） 五個(gè)部分。 地鐵車站周邊的房地產(chǎn)增 值主要是因?yàn)榭蛇_(dá)性提高產(chǎn)生了區(qū)位價(jià)值， 以及土地的集聚利用 （如土地利用性質(zhì)改變、 土 地利用強(qiáng)度提高、 開發(fā)速度加快等） 而產(chǎn)生的外溢價(jià)值。 所以沿線房地產(chǎn)的增值不完全是地 鐵引起的。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，可以概括出地鐵影響下沿線房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的

4、特征。1價(jià)格變動(dòng)的空間特征大多數(shù)城市的統(tǒng)計(jì)表現(xiàn)出：1）就某一個(gè)車站，在理想狀況下，離車站越近，房地產(chǎn)價(jià)格越高，呈現(xiàn)出正態(tài)分布的 特征。 因此，車站附近的房地產(chǎn)的價(jià)值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)，即對(duì)于投資者而言，最有價(jià) 值的不是一條地鐵線的本身，關(guān)鍵是出入口。2）車站地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，與所在區(qū)域其他類似房地產(chǎn)相比，前者比后者的價(jià)格要高出10%-15%那些高于這個(gè)幅度的增值，應(yīng)該是將其他因素的影響也摻雜進(jìn)來(lái)了。3）不同區(qū)位的土地，其房地產(chǎn)價(jià)格是不同的。因此，即使是同一條線路，位于不同區(qū) 位的車站， 其周邊房地產(chǎn)價(jià)格的空間特征也是不同。 已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位 條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性

5、質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯； 而接近城市的邊緣地區(qū)， 由于區(qū)位條件的改善幅度很大， 土地集聚利用比較顯著， 故房地產(chǎn) 價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明顯。 所以越是交通不成熟的區(qū)域， 地鐵投資對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生 的效益越大，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅也越大。2價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征觀測(cè)表明， 沿線房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)會(huì)隨著地鐵線路的規(guī)劃、 施工、啟用而有不同的成交 價(jià)位。 在地鐵開工前，人們往往產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期心理的增值。一般而言，這個(gè)時(shí)期的房產(chǎn)價(jià)格升值幅度通常很大。 從投資心理學(xué)的角度看， 在開通前， 投資者已期望地鐵對(duì)樓價(jià)的升 值影響， 故房地產(chǎn)價(jià)格反映了這種期望。 如廣州地鐵 1 號(hào)線的花地

6、灣站， 附近的大規(guī)模開發(fā) 始于 1 992 - 1 993年，在1 994年住宅的平均售價(jià)為 4000元/ 平方米， 到1997年地鐵 1號(hào)線 首段開通前上升至 6000元/平方米，但在地鐵開通后不僅不再上升，反而到1999 年回落至4000元/平方米，到 2001 年更跌至 3000元/平方米，至今一直徘徊在 3000元/ 平方米。 這說(shuō)明， 地鐵概念在前期用得過(guò)多， 在地鐵開通后不能再次成為樓盤銷售的賣點(diǎn)， 成交價(jià)也 因此下跌。 地鐵開通后， 由于這一地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r一直不理想， 房地產(chǎn)價(jià)格的下跌就反映了市 場(chǎng)的真實(shí)狀況。一般來(lái)說(shuō)，城市中心區(qū)，由于其商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，其增值的周期很短；而 新開

7、發(fā)區(qū)，增值周期則較長(zhǎng)。可見(jiàn)，地鐵對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的 合計(jì)。 由于預(yù)期心理的增值容易受市場(chǎng)等因素感染， 所以， 地鐵開通前是開發(fā)商炒作房地產(chǎn) 價(jià)值的最佳時(shí)期。但在此時(shí)入市的個(gè)人投資者，往往容易被套牢。所以對(duì)投資者而言， 要警惕在前期過(guò)多透支地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響。前面提到的有媒體報(bào)道廣州地鐵 1 號(hào)線沿線房?jī)r(jià)升了 50%。將這個(gè)升幅全歸于地鐵這樣 的判斷是很不合理的。 事實(shí)上，在大多數(shù)情況下， 樓價(jià)的上升事實(shí)上是對(duì)開發(fā)商“低開高走” 營(yíng)銷手段的一種錯(cuò)覺(jué)，比如，開盤均價(jià)是 4300元/ 平方米，半年后 4800元/ 平方米，感覺(jué) 漲了 500 元，升值能力

8、比較快，但實(shí)際上并沒(méi)有漲這么多，只不過(guò)向真實(shí)價(jià)格靠攏。因此， 沿線房地產(chǎn)的升值到底有多大程度是地鐵的貢獻(xiàn)， 還是需要慎重對(duì)待。 但筆者同意， 由于地 鐵概念的帶動(dòng)作用，對(duì)開發(fā)商加快銷售速度是有很大影響的。3價(jià)格變動(dòng)的結(jié)構(gòu)特征地價(jià)模型表明，決定房地產(chǎn)的價(jià)值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場(chǎng)、政策、 規(guī)劃水平、 周邊環(huán)境和配套水平等。 上海的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，決定房?jī)r(jià)的影響因素中，交通的 便利性所占權(quán)重為 0.31 、環(huán)境因素所占權(quán)重為 0.282 、生活配套設(shè)施的完善程度所占權(quán)重為 0.233 ，三項(xiàng)合計(jì)達(dá) 0.825 ?？梢?jiàn)，地鐵對(duì)提高房地產(chǎn)價(jià)值有積極的作用。但房地產(chǎn)能否升 值，有多大的升值空

9、間， 還應(yīng)綜合考慮各方面的因素。即使說(shuō)，房地產(chǎn)的升值不能單靠地鐵 來(lái)拉動(dòng)，最終還要看樓盤自身質(zhì)素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素?？梢?jiàn)，地鐵只會(huì)給高品 質(zhì)的樓盤“錦上添花”，而不會(huì)給品質(zhì)低下的產(chǎn)品“雪中送炭”。地鐵也會(huì)對(duì)沿線房地產(chǎn)的價(jià)值造成一定的負(fù)面影響。 由于地鐵在運(yùn)行過(guò)程中不可避免地 會(huì)產(chǎn)生噪音與振動(dòng)， 所以地鐵地面或高架線路周邊的房屋，特別是住宅，不但沒(méi)有升值，反 而有一定跌幅。 根據(jù)國(guó)外城市的經(jīng)驗(yàn)，那些與地鐵線路有一定距離，既方便出行， 又不受干 擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價(jià)值。 房地產(chǎn)本身的價(jià)值越高， 對(duì)噪音、 振動(dòng)的影響的敏感程 度越高， 甚至?xí)^(guò)對(duì)可達(dá)性提高的敏感性； 如果沿線的住

10、戶屬于低收入階層， 這個(gè)階層對(duì) 可達(dá)性的敏感程度會(huì)大于噪音、振動(dòng)影響的敏感度，因而低收入地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)噪音、愿意在沿線買房的消費(fèi)者大多是中、 下 其檔次應(yīng)以中等偏上為主。 真正的高檔要綜合多種因素判斷， 切勿僅著眼于有振動(dòng)的敏感程度一般不大。 這從另外一個(gè)角度說(shuō)明， 收入階層的人群， 沿線特別是線路兩端地區(qū)的房屋， 住宅區(qū)應(yīng)與地鐵保持一定的距離。所以，在實(shí)際判斷某一地房地產(chǎn)的價(jià)值增長(zhǎng)時(shí)， 無(wú)地鐵。地鐵 +配套 郊區(qū)住宅增值潛力大主持人： 前面兩期關(guān)于地鐵以及地鐵對(duì)城市和 房地產(chǎn) 的影響的系列訪談， 引起業(yè)界和網(wǎng) 友共同參與和探討。 今天有幸邀請(qǐng)到富力地產(chǎn)銷售策劃部的李總和龍湖地產(chǎn)弗萊明戈項(xiàng)

11、目策 劃經(jīng)理鄭露， 兩位公司正好有項(xiàng)目受益于地鐵， 這期我們就從具體項(xiàng)目來(lái)看看地鐵和物業(yè)之 間的結(jié)合，以及開發(fā)商除了營(yíng)銷，在地鐵價(jià)值的挖掘上還可以有哪些作為。應(yīng)該說(shuō)地鐵對(duì)市區(qū)和遠(yuǎn)端 房產(chǎn) 的帶動(dòng)作用是不同的。 兩位的項(xiàng)目一個(gè)在市區(qū)， 一個(gè)位于 郫縣蜀都新城，怎么看待地鐵對(duì)區(qū)域不同的帶動(dòng)作用呢？李紅超： 我們這個(gè)項(xiàng)目是富力 .史丹尼國(guó)際公寓、富力天匯 MALL 和富力華庭，是處在 市中心，這么大的體量， 從成都市目前的消費(fèi)人群和消費(fèi)力來(lái)看的話， 是很難支撐住的。所 以必須在城市交通功能方面和城市公共交通的便利性上提升整個(gè)物業(yè)價(jià)值， 最終才能實(shí)現(xiàn)整 個(gè)物業(yè)的保值增值， 也才能夠保證這個(gè)商業(yè)后期三十

12、多萬(wàn)方商業(yè)的運(yùn)營(yíng)。 當(dāng)初富力之所以拿 天匯 MALL 這個(gè)項(xiàng)目，也是知道成都市有這些規(guī)劃，其實(shí)這些規(guī)劃對(duì)我們項(xiàng)目在后期也是 一個(gè)很大的促進(jìn)作用。到 2010 年地鐵一號(hào)線全部貫通了，對(duì)天府廣場(chǎng)和整個(gè) CBD 的物業(yè) 有一個(gè)很大的提升。從北京、深圳、廣州、上海等地，這些地方的地鐵價(jià)值已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)，地鐵不僅僅是對(duì)住宅物業(yè)和寫字樓物業(yè)有一個(gè)升值作用， 對(duì)商業(yè)的促進(jìn)也是比較大的。 說(shuō)實(shí)在的， 現(xiàn)在對(duì)地鐵公司的施工進(jìn)度感到比較滿意。 2011年有可能 2 號(hào)線要通，這樣的話剛好切入到我們項(xiàng) 目上。富力天匯 MALL 項(xiàng)目打算明年年初要開業(yè)，后年我們的高端物業(yè)也要呈現(xiàn)，一號(hào)線 和 2 號(hào)線的貫通， 包括整

13、個(gè)交通組織的達(dá)成和我們項(xiàng)目完全可以協(xié)調(diào)在一起，所以我們?cè)谶@方面還是充滿了期待。從其他城市來(lái)看，地鐵一旦貫通之后，周邊的物業(yè)一到兩年，慢的話三到五年會(huì)升值40% 和 50% ，這是在其他很多城市是屢試不爽的， 尤其對(duì)市中心城市的物業(yè)也有很大的帶動(dòng)。 對(duì)郊縣項(xiàng)目來(lái)說(shuō)， 現(xiàn)在成都市三環(huán)和三環(huán)周邊的土地我想最近兩到三年之內(nèi)基本上會(huì)被消耗 殆盡，這樣之后按照目前的城市化進(jìn)程來(lái)看的話， 這部分土地是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足成都市未來(lái)的 居民的居住所需， 所以很多郊縣的盤也是未來(lái)市場(chǎng)需求的重點(diǎn)。 郊縣涉及到公共交通這個(gè)問(wèn) 題，如果公交車感覺(jué)比較慢，比較堵，就需要地鐵。 所以地鐵對(duì)成都市近郊的樓盤以后的升 值潛力和規(guī)劃上

14、有很大的促進(jìn)作用。 我們有一個(gè)郊縣項(xiàng)目是富力桃園， 我對(duì)未來(lái)我們富力桃 園和整個(gè)成都市近郊的其他項(xiàng)目以后能夠繼續(xù)熱銷或者完成比較穩(wěn)定的銷售， 地鐵對(duì)樓盤的 銷售是有很大的支撐作用的。李紅超：富力地產(chǎn)營(yíng)銷策劃部副總經(jīng)理主持人： 剛才您說(shuō)到了地鐵對(duì)房?jī)r(jià)提升， 區(qū)別來(lái)看的話， 市區(qū)的房?jī)r(jià)更多的是以隨著城 市化進(jìn)程自然而然的增值， 但郊縣， 如果地鐵或其它軌道交通通到那個(gè)地方之后， 很可能成 為一個(gè)引爆點(diǎn)， 它的價(jià)值會(huì)很快體現(xiàn)出來(lái)， 象弗萊明戈也在郫縣， 你們?cè)趺礃涌创鞘械倪@ 種軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的提升呢？鄭露： 在快鐵開通以前， 郫縣的區(qū)域市場(chǎng)是比較狹窄的。 可能就是說(shuō)像蜀都新城片區(qū)的 供應(yīng)主要是供給

15、郫縣、 犀浦、 大城西的這么一部分人， 剛剛李總說(shuō)的交通堵塞是非常嚴(yán)重的 （地面交通），大多數(shù)購(gòu)房者選擇物業(yè)的時(shí)候區(qū)域性比較強(qiáng)，我在南門上班就選擇在南門， 我在市中心上班買房子就買在市中心， 如果說(shuō)地下的交通通了， 之后對(duì)區(qū)域性的強(qiáng)調(diào)就不是 很強(qiáng)了。主持人： 削弱了郊區(qū)的概念。鄭露： 對(duì)，生活半徑增大了，交通成本降低了，不管是從經(jīng)濟(jì)上還是時(shí)間上都是節(jié)約了 成本。我們之前做過(guò)一次手機(jī)短信廣告，我記得我們發(fā)了 20 萬(wàn)條，分別發(fā)給東西南北各五 萬(wàn)條， 但是當(dāng)天來(lái)電話最大的是城南和城北的。 如果我們沒(méi)有地鐵， 更關(guān)注我們房子的是城 西的，城南和城北就不會(huì)很關(guān)注，所以說(shuō)地鐵對(duì)物業(yè)的增值功能是非常大的。

16、而且我們從歷史數(shù)據(jù)可以看出來(lái)， 舉個(gè)例子吧， 香港， 香港地鐵沿線的物業(yè)相對(duì)于不是 地鐵沿線的物業(yè)，如果是理性價(jià)差是 25%到 30%左右 。包括大陸像北京、上海、廣州這些 地方，每一個(gè)地方在地鐵通之前和通之后沿線的物業(yè)增值，最高的達(dá)到76%以上，而且是兩年之內(nèi)。 然后，象上海， 2004 年之前上海地鐵沿線的物業(yè)是 6900 多塊錢的均價(jià)，到 2006 年是 12300 了。所以在整個(gè)地鐵通了以后，給所有購(gòu)房者帶來(lái)的是不同的生活模式。蜀都新城也在強(qiáng)調(diào) 15 分鐘生活圈，意思就是 15 分鐘可以從蜀都新城到市中心或者青城 山。快鐵到了青城山，你可以到青城山喝一杯下午茶，或者到城中心的星巴克喝一

17、杯咖啡， 都是 15 分鐘的事情。所以更多購(gòu)房者對(duì)生活的要求和品質(zhì)上的喜好會(huì)選擇郊區(qū)物業(yè)，我們 現(xiàn)在所謂的郊區(qū)也就不是郊區(qū)了。鄭露：龍湖弗萊明戈項(xiàng)目策劃經(jīng)理主持人： 長(zhǎng)遠(yuǎn)看這是肯定的， 郊區(qū)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)因?yàn)榈罔F的因素升值了多少？什么時(shí)候會(huì) 有一個(gè)非常明顯的升值？鄭露： 其實(shí)是這樣的， 大多數(shù)的市民也好，或者社會(huì)各界也好，可能現(xiàn)在對(duì)地鐵物業(yè)這 個(gè)概念也不是十分的清晰。 但是在這個(gè)過(guò)程中還是有一部分購(gòu)房者是先知先覺(jué)的。 最近說(shuō)快 鐵施工的進(jìn)度提前的 18 天這個(gè)事情，大家都清楚，所以隨著這個(gè)進(jìn)程最近大家對(duì)地鐵物業(yè) 概念也有升溫。地鐵在成都是第一次， 大家還沒(méi)有親身經(jīng)歷過(guò)一個(gè)地鐵物業(yè)， 想象不到地鐵的

18、社會(huì)價(jià)值 和生活價(jià)值在什么地方。 如果 1、2號(hào)線通了以后我們的物業(yè)增值明顯， 對(duì)于 3、4 號(hào)線沿線 的物業(yè)相對(duì) 1、2 號(hào)線升值更快，因?yàn)榇蠹业囊庾R(shí)更清楚了。大家的意識(shí)需要媒體引導(dǎo)，需 要政府引導(dǎo)，讓他認(rèn)識(shí)到這個(gè)價(jià)值所在，最后才能決定物業(yè)增值的速度。從我們項(xiàng)目來(lái)講， 龍湖品牌的房子一直都是屬于低開高走勻速前進(jìn)的， 從增值上來(lái)講也并非說(shuō)單單是地鐵一個(gè) 因素。主持人： 是一種比較理性的認(rèn)識(shí)。 地鐵作為改善城市交通的利器， 對(duì)樓盤來(lái)說(shuō)也是一種 利好， 是錦上添花的東西， 但是樓盤自身的品質(zhì)和周邊的配套是不是完善， 消費(fèi)者可能更看 重這些方面的因素？鄭露： 在一個(gè)大區(qū)域之內(nèi)，大家享受到的配套是一樣的， 作為地鐵而言，地鐵沿線的物 業(yè)如果是離的太近可能對(duì)生活也不是太好， 有一個(gè)適當(dāng)?shù)木嚯x是最好的， 而且在這個(gè)距離之 內(nèi)需要有一個(gè)完善的生活配套和一個(gè)比較完美的生活圈?，F(xiàn)在， 所有大的地塊和區(qū)域副中心都在實(shí)行一種造城運(yùn)動(dòng)， 所謂造城是什么呢？就是有公園，有醫(yī)院，有學(xué)校， 這是最根本的 配套，也是政府投入最多的配套，因?yàn)橛辛诉@些之