7月份成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告月報(bào)

1、2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞克而瑞-成都機(jī)構(gòu)成都機(jī)構(gòu)2010 年年 7 月月此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司的書(shū)面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)報(bào)告說(shuō)明統(tǒng)計(jì)范圍說(shuō)明：數(shù)據(jù)覆蓋范圍為：成都主城區(qū)：城東、城南、城西、城北、城中；近郊區(qū)：雙流、龍泉、新都、郫縣、溫江統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明：供應(yīng)：以當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售的商品房房源作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（拆遷安臵房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房房源不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)），由于政策敏感

2、期，本月雙流、溫江、郫縣、新都供應(yīng)數(shù)據(jù)缺失；成交：以當(dāng)月實(shí)際成交（即簽訂合同）的商品房房源備案信息作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（拆遷安臵房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房房源不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)）。第 2 頁(yè)共 94 頁(yè)第一章第二章第一章第二章2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)目錄本月導(dǎo)讀易居視點(diǎn)數(shù)字樓市567第一篇 市場(chǎng)背景 . 9政策資訊 . 9一、全國(guó)政策概覽 . 9二、成都政策法規(guī) . 11三、市政動(dòng)態(tài) . 11四、市場(chǎng)資訊 . 13經(jīng)濟(jì)環(huán)境 . 14一、2010 年工業(yè)增加值增長(zhǎng)出現(xiàn)減速 . 14二、通脹壓力越來(lái)越大 . 15三、成都零售額增幅趨穩(wěn) . 15四、成都市房地產(chǎn)投資

3、上升趨勢(shì)未改變 . 16第二篇 市場(chǎng)分析 . 17商品房市場(chǎng) . 17一、市場(chǎng)特征 . 17二、主城區(qū)供求關(guān)系分析 . 17三、主城區(qū)供應(yīng)量分析 . 18四、成交量持續(xù)下降 . 18五、成交價(jià)略有下降 . 19土地市場(chǎng) . 21一、土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài) . 21二、本月土地供應(yīng)分析 . 23三、土地成交分析 . 25四、熱點(diǎn)地塊成交分析 . 28第三章 住宅市場(chǎng)成交分析 . 31一、市場(chǎng)綜述 . 31二、主城區(qū)供求關(guān)系分析 . 31三、主城區(qū)供應(yīng)量分析 . 31四、成交量繼續(xù)回落 . 35五、成交均價(jià)平穩(wěn)上升 . 38六、熱點(diǎn)成交區(qū)域板塊 . 40七、成都市場(chǎng)解析 . 43第四章 商業(yè)市場(chǎng) . 44一

4、、市場(chǎng)綜述 . 44二、主城區(qū)供求關(guān)系分析 . 45三、主城區(qū)供應(yīng)量分析 . 45四、成都全市成交量分析 . 46五、成都全市成交價(jià)格分析 . 48六、個(gè)案分析 . 49第五章 辦公市場(chǎng) . 51第 3 頁(yè)共 94 頁(yè)2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)一、市場(chǎng)綜述 . 51二、主城區(qū)供求關(guān)系分析 . 52三、主城區(qū)供應(yīng)量分析 . 52四、成都全市成交量分析 . 52五、成都全市成交價(jià)格分析 . 54六、個(gè)案分析 . 55第六章 產(chǎn)品分析 . 57一、產(chǎn)品綜述 . 57二、案例分析 . 63第七章 營(yíng)銷(xiāo)媒體分析 . 68一、媒體投放分析 . 68二、營(yíng)銷(xiāo)分析 . 74第

5、三篇 區(qū)域數(shù)據(jù) . 80一、城東區(qū)域 . 80二、城北區(qū)域 . 81三、城南區(qū)域 . 82四、城西區(qū)域 . 83五、城中區(qū)域 . 84六、龍泉區(qū)域 . 85七、郫縣區(qū)域 . 86八、雙流區(qū)域 . 87九、溫江區(qū)域 . 88十、新都區(qū)域 . 89附件列表90一、供應(yīng)土地列表 . 90二、成交土地列 . 90三、優(yōu)惠情況匯總列表 . 92第 4 頁(yè)共 94 頁(yè)2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)本月導(dǎo)讀國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新 36 條”為鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展重點(diǎn)工作分工的通知明確了 40 項(xiàng)工作任務(wù)。每項(xiàng)具體任務(wù)

6、多則有 9 個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)。鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入的投資領(lǐng)域包括基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用事業(yè)和政策性住房建設(shè)等。詳情請(qǐng)見(jiàn) p910四川鼓勵(lì)民間資本投資建設(shè)經(jīng)適房四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前起草了“貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn)”。該文件將經(jīng)省政府審定后于近日正式實(shí)施。省住建廳相關(guān)責(zé)任人提到，鼓勵(lì)和支持民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房。詳情請(qǐng)見(jiàn) p11雙慶路改造有望 10 月前動(dòng)工6 月 29 日從成華區(qū)交通局獲悉，雙慶路的改造計(jì)劃已初步定為 10 月前開(kāi)工。預(yù)計(jì)施工時(shí)間為 8 到 10 個(gè)月，改造后的雙慶路寬 4046 米，與雙林路一樣，變身為

7、雙向 8 車(chē)道。詳情請(qǐng)見(jiàn) p1113本月商品房銷(xiāo)售持續(xù)低迷，市場(chǎng)價(jià)格也略有回頭受宏觀調(diào)控影響，成都 7 月房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，本月成交量?jī)H為 120.98 萬(wàn)，較上月減少 13.85 萬(wàn)，環(huán)比下降 10.27%，與去年同期相比下降 50.55%；成交均價(jià)四個(gè)月來(lái)首次有所下降，環(huán)比下降-0.7%，同比增加 25.52%。詳情請(qǐng)見(jiàn) p17 - 56第 5 頁(yè)共 94 頁(yè)2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)本月熱銷(xiāo)產(chǎn)品：沙河上沙河上項(xiàng)目位于城東沙河板塊，城東區(qū)域少有的小高層項(xiàng)目并且是純居住社區(qū)。該項(xiàng)目濱臨沙河周邊配套成熟，500 米內(nèi)完美生活精華，購(gòu)物、公園、就醫(yī)、教育、休閑娛

8、樂(lè)，無(wú)需遠(yuǎn)行。沙河河濱綠化帶，沙河公園、東湖公園、望江樓公園、塔子山公園臨近項(xiàng)目周邊。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、伊藤洋華堂、國(guó)美電器拉近了購(gòu)物的距離。醫(yī)療，交通也非常便捷。周邊人文社區(qū)環(huán)繞，更有四川師范大學(xué)文化氛圍的陶冶。總的來(lái)講成熟的社區(qū)配套、臨河的水岸生活、相對(duì)便宜的總價(jià)、稀有的低密度設(shè)計(jì)，從而有較好的市場(chǎng)反應(yīng)。詳情請(qǐng)見(jiàn) p5767易居視點(diǎn)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的博弈仍在繼續(xù)，目前開(kāi)發(fā)商的心理防線已經(jīng)有所突破，除了加大折扣和優(yōu)惠力度以外，捂盤(pán)惜售坐等市場(chǎng)回暖的局面也開(kāi)始被打破，但消費(fèi)者反應(yīng)仍不樂(lè)觀。本月商品房市場(chǎng)供應(yīng)量較上月大幅上漲，而成交依然顯示出低迷狀態(tài)，尤其是高端住宅成交量的下降，遏制了成交價(jià)上漲的趨勢(shì)。面

9、對(duì)冷清的市場(chǎng)，各大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始優(yōu)惠上大作手筆，以促進(jìn)銷(xiāo)售。大小優(yōu)惠涌現(xiàn)，以直接扣點(diǎn)優(yōu)惠為主，特價(jià)房也大量涌現(xiàn)，多種贈(zèng)送方式并存，一定程度上活躍了低迷的樓市局面。第 6 頁(yè)共 94 頁(yè)市場(chǎng)02010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)數(shù)字樓市7 月成交面積（萬(wàn)）7 月成交均價(jià)（元/）商品房住宅商業(yè)辦公120.9890.4315.5215.026551604383917301數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)單位：萬(wàn)09. 07-10.07成都全市商品房成交情況60050040030020010009.07 09.08 09.09

10、 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07成交面積 244.6 204.1 246.6 226.3 312.9 521.7 134.9 110.6 188.3 242.9 171.8 134.8 120.9數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)第 7 頁(yè)共 94 頁(yè)12345678912345789234567892010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)2010 年 7 月成都全市商品住宅成交排行榜按成交面積排名按成交金額排名按成交均價(jià)排名排名10排名610排名110項(xiàng)目名稱(chēng)南湖國(guó)際社區(qū)紫東

11、芯座嘉美華凱保利花園新里派克公館北新潤(rùn)苑保利心語(yǔ)花園麓山國(guó)際社區(qū)恒大綠洲保利公園 198項(xiàng)目名稱(chēng)麓山國(guó)際社區(qū)保利心語(yǔ)花園紫東芯座保利花園南湖國(guó)際社區(qū)譽(yù)峰華潤(rùn)鳳凰城大王鈺城新里派克公館萬(wàn)科金潤(rùn)華府項(xiàng)目名稱(chēng)譽(yù)峰四海逸家時(shí)代豪庭麓山國(guó)際社區(qū)金沙西墅泊景灣三利宅院中海城南一號(hào)中糧御嶺灣蔚藍(lán)卡地亞成交面積（）20195.7317345.7516966.6314987.5914796.2114248.2113418.0312508.9511933.0311654.37成交金額（萬(wàn)元）20849.0613866.0712401.4312082.2511900.3611294.709765.647920.57

12、7263.946597.49成交均價(jià)（元/）21564175861687816667159721559115150148801441714269數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)第 8 頁(yè)共 94 頁(yè)1.2.3.2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)第一篇 市場(chǎng)背景第一章政策資訊一、全國(guó)政策概覽國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新 36 條”為鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展重點(diǎn)工作分工的通知明確了 40 項(xiàng)工作任務(wù)。每項(xiàng)具體任務(wù)多則有 9 個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)。鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入的投資領(lǐng)域包括基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用事業(yè)和政策

13、性住房建設(shè)等。易居視點(diǎn)：中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但地方政府由于在資金上困境，對(duì)經(jīng)適房建設(shè)大都力不從心，民間資金的進(jìn)入將大大改善這種僵局，讓經(jīng)濟(jì)使用房的建設(shè)破局。財(cái)政部初步規(guī)劃 2012 年開(kāi)征房產(chǎn)稅財(cái)政部地方稅改革研討會(huì)近日在北京召開(kāi)，會(huì)上集中討論了即將上報(bào)國(guó)務(wù)院的地方稅改革方案。了解獲悉，財(cái)政部已經(jīng)研究并初步規(guī)劃于 2012 年試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅將是 2012年財(cái)政部的工作重點(diǎn)之一。易居視點(diǎn)：大部分稅收集中在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)是高房?jī)r(jià)的形成原因之一。如果后移到銷(xiāo)售和保有環(huán)節(jié)，不僅對(duì)于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有好處，還能克服地方稅收過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。房產(chǎn)稅的主要作用在于能有效調(diào)節(jié)收入分配，提高土

14、地利用效率，但其執(zhí)行需要配套方案的制定執(zhí)行住建部力破二套房貸認(rèn)定瓶頸據(jù)國(guó)土資源部消息，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史在剛召開(kāi)的第 17 次部長(zhǎng)辦公會(huì)上表示，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控。無(wú)獨(dú)有偶，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前也在山東青島召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)工作會(huì)，部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，要求加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。易居視點(diǎn)：住建部意在貫徹落實(shí)“新國(guó)十條”加快個(gè)人信息系統(tǒng)建設(shè)的相關(guān)要求，建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為貫徹落實(shí)二套房貸政策做準(zhǔn)備,破除二套房認(rèn)定難的問(wèn)題。第 9 頁(yè)共 94 頁(yè)4.5.6.2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)央行貨幣政策委員會(huì)：下半年延續(xù)適度寬松貨幣政策中國(guó)人民銀行貨幣政策

15、委員會(huì)第二季度例會(huì)提出，下半年要繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性和靈活性，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏和重點(diǎn)。易居視點(diǎn)：下半年延續(xù)適度寬松貨幣政策主要原因預(yù)計(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)在二季度的宏觀數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)全面下滑，同時(shí)歐洲出現(xiàn)的債務(wù)危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響還未消失，嚴(yán)重影響到國(guó)內(nèi)出口，倘若再失去國(guó)內(nèi)寬松的貨幣造成環(huán)境，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將會(huì)更加困難。銀監(jiān)會(huì)：加大房貸檢查力度確保調(diào)控嚴(yán)格執(zhí)行從商業(yè)銀行了解到，隨著各家銀行對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的三類(lèi)貸款摸底告一段落，下半年開(kāi)始，銀監(jiān)會(huì)將對(duì)房地產(chǎn)貸款組織例行的現(xiàn)場(chǎng)檢查。一家商業(yè)銀行信貸部人士透露，下半年，銀監(jiān)會(huì)的檢查將主要針對(duì)流程是否合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)管

16、理是否有效，尤其是是否嚴(yán)格執(zhí)行了上半年出臺(tái)的相關(guān)政策。易居視點(diǎn)：這意味著上半年出臺(tái)的政策目前沒(méi)有松動(dòng)，下半年仍然需要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。據(jù)了解，銀監(jiān)會(huì)已要求各級(jí)監(jiān)管部門(mén)，繼續(xù)加大對(duì)房貸政策執(zhí)行情況的檢查力度，及時(shí)嚴(yán)厲查處各類(lèi)違法違規(guī)行為，確保國(guó)家宏觀調(diào)控政策得到嚴(yán)格執(zhí)行。由于此前對(duì)第三套房停貸的前提條件是“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高，上漲過(guò)快，供應(yīng)緊張的地區(qū)”，但并未就此出臺(tái)過(guò)具體標(biāo)準(zhǔn)，這使得哪些城市可以停貸并沒(méi)有一個(gè)可以量化的標(biāo)準(zhǔn)，但不能據(jù)此來(lái)判斷三套房貸是否出現(xiàn)松動(dòng)。財(cái)政部官員首次回應(yīng)：房產(chǎn)稅改革可考慮差別稅率在 24 日舉辦的 2010 年久其軟件杯全國(guó)稅法知識(shí)大賽啟動(dòng)儀式上，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)尹伯欽表

17、示，“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，可考慮差別稅率，可考慮由原值征收改為按評(píng)估值征收?！边@是就財(cái)政部研究 2012 年開(kāi)征房產(chǎn)稅報(bào)道后，財(cái)政部官員首次回應(yīng)。尹伯欽表示，房產(chǎn)稅的出臺(tái)關(guān)鍵還需要國(guó)務(wù)院的審批。易居視點(diǎn)：上海和重慶差異化房地稅收政策是房貸差異化的延展，相關(guān)政策體系完善將對(duì)縮小中國(guó)貧富差距、保障民生發(fā)展起到重要作用。第 10 頁(yè)共 94 頁(yè)1.2.3.4.5.2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)二、成都政策法規(guī)2010 年 7 月房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時(shí)間7 月 27 日來(lái)源四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳政策名稱(chēng)四川鼓勵(lì)民間資本投資建設(shè)經(jīng)適房主要內(nèi)容四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前起草了“

18、貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn)”。該文件將經(jīng)省政府審定后于近日正式實(shí)施。省住建廳相關(guān)責(zé)任人提到，鼓勵(lì)和支持民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房。省政府辦公廳近日下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維7 月 28 日四川省政府辦公廳堅(jiān)決制止違法違規(guī)強(qiáng)制征地拆遷護(hù)群眾合法權(quán)益的通知，要求各地嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于征地拆遷的法律法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格履行有關(guān)程序，堅(jiān)決制止和糾正違法違規(guī)強(qiáng)制征地拆遷行為。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)三、市政動(dòng)態(tài)雙慶路改造有望 10 月前動(dòng)工6 月 29 日從成華區(qū)交通局獲悉，雙慶路的改造計(jì)劃已初步定為 10 月

19、前開(kāi)工。預(yù)計(jì)施工時(shí)間為 8 到 10 個(gè)月，改造后的雙慶路寬 4046 米，與雙林路一樣，變身為雙向 8 車(chē)道。新都打造千億元產(chǎn)業(yè)集群7 月初，成都第十一屆國(guó)際家具展即將舉行，成都家具產(chǎn)業(yè)基地新都將迎來(lái)國(guó)內(nèi)外八方來(lái)客。全球家具建材 cbd 建成后，新都家具園將實(shí)現(xiàn)年交易額千億元以上。目前，新都家具產(chǎn)業(yè)基地總占地面積約 240 畝，規(guī)劃總建筑面積 23 萬(wàn)平方米。龍泉驛擬建百萬(wàn)平方米汽車(chē)博覽城7 月 5 日獲悉，除整車(chē)制造、零部件配套外，龍泉驛區(qū)將大力推動(dòng)汽車(chē)貿(mào)易業(yè)聚集發(fā)展。該區(qū)擬開(kāi)發(fā)建設(shè) 100 萬(wàn)平方米以上的國(guó)際汽車(chē)專(zhuān)業(yè)博覽城，依托一汽大眾等整車(chē)集團(tuán)建設(shè)汽車(chē)整車(chē)直銷(xiāo)中心。年初，龍泉驛區(qū)已被劃

20、定為成都市汽車(chē)產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)。2015 年成都初步建成西部金融中心據(jù)介紹，近日，成都市先后出臺(tái)了成都市金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2010-2012 年），其中首次提出西部金融中心建設(shè)的時(shí)間目標(biāo)：到 2015 年，成都將初步建成西部金融中心。再用 5-10年時(shí)間，建成具有國(guó)際輻射力和帶動(dòng)作用的金融中心城市。成都國(guó)際商貿(mào)城 打造中西部最大商貿(mào)中心第 11 頁(yè)共 94 頁(yè)6.7.8.2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)2010 年 6 月，成都商品市場(chǎng)的格局發(fā)生了巨大變化：八大商品市場(chǎng)將搬出市區(qū)，市區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)市場(chǎng)將陸續(xù)退出中心城區(qū)，三環(huán)外以成都國(guó)際商貿(mào)城為代表的現(xiàn)代化市場(chǎng)登上了歷史舞

21、臺(tái)。成都第二繞城高速開(kāi)工7 月 11 日，成都第二繞城高速公路開(kāi)工，路線全長(zhǎng) 222.17 公里(其中西段 114.16 公里，東段 108.01 公里)，概算總投資 285.52 億元(其中西段 133.72 億元，東段 151.80 億元)，建設(shè)工期 3 年。成德大道成都段全線建成7 月 17 日，成德大道彭州段已通過(guò)交工驗(yàn)收，意味著成德大道成都境內(nèi)全線建成。等德陽(yáng)段建成后，成都到德陽(yáng)將新增一條免費(fèi)的快速通道。成德大道全長(zhǎng) 22.8 公里，為雙向六車(chē)道，設(shè)計(jì)時(shí)速為 80km，總投資約 9 億元。這條路前往德陽(yáng)，只需要 1 小時(shí)。成都最大汽車(chē)站 12 月 31 日交付使用7 月 27 日，記

22、者從中建三局獲悉，位于成都新客站內(nèi)的長(zhǎng)途汽車(chē)站于今年 2 月正式動(dòng)工，該車(chē)站投資達(dá) 5.09 億元，預(yù)計(jì)今年 12 月 31 日將正式完工交付使用。建成后，可停放 627 輛機(jī)動(dòng)車(chē)，將是成都最大的長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站。第 12 頁(yè)共 94 頁(yè)1.2.3.4.、。2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)四、市場(chǎng)資訊成都“變相打折”頻頻出現(xiàn)以新“國(guó)十條”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策接連出臺(tái)至今已有兩個(gè)半月有余，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者逐漸穩(wěn)住陣腳，并紛紛研究應(yīng)對(duì)策略。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，最關(guān)鍵的是打破購(gòu)房者的觀望情緒，讓他們走進(jìn)售樓處，于是乎，“幫購(gòu)房者墊首付” “用裝修貸款抵沖房貸不足部分”、“補(bǔ)利息

23、差”等各種手段開(kāi)始層出不窮。易居視點(diǎn)：打破觀望，成都樓市變相打折優(yōu)惠已經(jīng)出現(xiàn)。盡管面對(duì)新政的壓力，成都樓市的房?jī)r(jià)還是顯得異常堅(jiān)挺，很多開(kāi)發(fā)商相應(yīng)的“對(duì)策”已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)，但倘若“暗降對(duì)策”不能湊效，恐怕明降將是更好出路了。成都本土房企降價(jià)不再半遮半掩繼恒大、萬(wàn)科、綠地、佳兆業(yè)等全國(guó)一線品牌開(kāi)發(fā)商宣布調(diào)價(jià)促銷(xiāo)之后，上周，本土的錦江城市花園、博雅新城、等項(xiàng)目也開(kāi)始旗臶鮮明地祭起了降價(jià)大旗。業(yè)內(nèi)人士人預(yù)測(cè)，隨著成都住宅銷(xiāo)量下滑趨勢(shì)的日漸明顯，開(kāi)發(fā)商降價(jià)方式將會(huì)從前幾個(gè)月的半遮半掩發(fā)展到“光明正大”易居視點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商適時(shí)降價(jià)可以及時(shí)回收資金可以順利完成調(diào)整中市場(chǎng)的重新布局，而本土本來(lái)具備決策迅速、機(jī)動(dòng)

24、靈活的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在營(yíng)銷(xiāo)策略上也具備有這方面的優(yōu)勢(shì)，有利于打破目前的僵局。部分主流開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)陣營(yíng)據(jù)了解北京保利、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等主流開(kāi)發(fā)商新開(kāi)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)已經(jīng)低于此前預(yù)期，價(jià)格下降幅度普遍在 15%左右。目前北京保利、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等主流開(kāi)發(fā)商新開(kāi)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)已經(jīng)低于此前預(yù)期，意味著價(jià)格已經(jīng)在調(diào)整。易居視點(diǎn)：市場(chǎng)僵局已經(jīng)持續(xù)了較長(zhǎng)一段時(shí)間，冷市下開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力逐漸增大，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)陣營(yíng)中來(lái)，主流開(kāi)發(fā)商的加入表入意味著市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)在調(diào)整。成都未來(lái)將有 48 個(gè)商業(yè)綜合體面市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都目前在建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目多達(dá) 48 個(gè)，大多數(shù)體量在 10 萬(wàn)平第 13 頁(yè)共 94 頁(yè)5

25、.6.2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)方米以上。毫無(wú)疑問(wèn)，大量城市綜合體的呈現(xiàn)將給人們的生活帶來(lái)更多選擇。這其中，有多家實(shí)力強(qiáng)勁的大型綜合體亮相城北，城北后來(lái)居上。易居視點(diǎn)：自樓市新政出臺(tái)后，住宅市場(chǎng)購(gòu)房者觀望情緒加重，而在售的商業(yè)項(xiàng)目卻未受影響，捷報(bào)頻傳。因新政對(duì)二套房的首付比例提高到 50%，與商業(yè)地產(chǎn)持平，不少投資者轉(zhuǎn)身至商業(yè)地產(chǎn)。有了臵業(yè)者的青睞，許多開(kāi)發(fā)商在戰(zhàn)略上也做了調(diào)整，加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入。樓市步入調(diào)控效果“觀察期從調(diào)控之初的“量跌價(jià)漲”到目前的“量?jī)r(jià)齊跌”，樓市正在發(fā)生積極的變化，房?jī)r(jià)也暫時(shí)止住了腳步。調(diào)查了解到，目前不少城市部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一

26、定程度的下跌，但樓市仍處于深度博弈之中。易居視點(diǎn)：一季度上市房企板塊經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù) 400 余億元，預(yù)計(jì)二季度后開(kāi)發(fā)商資金缺口還將放大；而房企其他融資渠道也已被全面收緊，未來(lái)房企將面臨更大的來(lái)自資金層面的壓力，這將成為促其降價(jià)促銷(xiāo)的直接動(dòng)力。在新政的嚴(yán)格執(zhí)行情況下，樓市調(diào)控效果將越來(lái)越明顯。半年報(bào) 4 成上市房企報(bào)虧53 家發(fā)布 2010 年中期預(yù)告的上市房企中， 家企業(yè)報(bào)喜， 家企業(yè)報(bào)憂，占比達(dá) 43.3%。此外，不少非房產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)也打起了退堂鼓，多家公司退出房地產(chǎn)行業(yè)。易居視點(diǎn)：上市公司業(yè)績(jī)下降的原因主要是由于受?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控影響，市場(chǎng)面急轉(zhuǎn)直下，公司銷(xiāo)售情況未達(dá)到

27、預(yù)期；國(guó)家不斷出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，不好房地產(chǎn)為非主業(yè)的企業(yè)選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，集中力量做大做強(qiáng)主業(yè)。第二章經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、2010 年工業(yè)增加值增長(zhǎng)出現(xiàn)減速成都市工業(yè)增加值增長(zhǎng)從年初的 44.5%下降到 6 月的 22.2%，增長(zhǎng)速度出現(xiàn)明顯下滑，一方面是受到去年基數(shù)的影響，但主要受到外需和內(nèi)需同時(shí)減弱所致。第 14 頁(yè)共 94 頁(yè)0.50%2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)2010年1月-2010年6月成都市工業(yè)增加值走勢(shì)50%40%30%20%10%44.50% 33.50% 30.40%27.80%26.90

28、%22.20%10.110.210.310.410.510.6數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)二、通脹壓力越來(lái)越大6 月份，成都 cpi 同比指數(shù)為 102.1，同比上漲 2.1%，漲幅較上月擴(kuò)大 0.6 個(gè)百分點(diǎn)，為2008 年 8 月以來(lái)月度最高水平。從環(huán)比看，6 月份成都 cpi 僅為 100.2，與上月比上漲 0.2%，漲幅較上月縮小 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。受人工成本持續(xù)增加、資源類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格上漲及城鄉(xiāng)建設(shè)投資力度加大等多重因素影響，6月份 cpi 同比出現(xiàn)了較大提升。2009年6月-2010年6月成都市cpi月度走勢(shì)3%2%1%0%-1%0.00%-0.20%0.60%0.60

29、%0.20%1.80%1.20%0.80%0.30%1.00%2.10%1.50%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)三、成都零售額增幅趨穩(wěn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)支撐了居民的消費(fèi)信心指數(shù)，成都市零售額維持在 18%左右增長(zhǎng)速度。零售額的平穩(wěn)增長(zhǎng)對(duì)成都經(jīng)濟(jì)作出了重大貢獻(xiàn)。第 15 頁(yè)共 94 頁(yè)20.47%2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)2009年年6月月-2010年年6月成都市零售總額月度走勢(shì)月成都市零售總額月度走勢(shì)30%25%20%15%20.80% 20.60%20.50% 20.70%20.30%20.35%18.20%18.70%18.90%18.70%1

30、8.70%10%5%0%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)四、成都市房地產(chǎn)投資上升趨勢(shì)未改變雖然市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了兩三個(gè)月，但由于房地產(chǎn)投資表現(xiàn)與市場(chǎng)相比存在滯后性，市場(chǎng)效果傳遞并反映到房地產(chǎn)投資會(huì)有 2-4 個(gè)月的時(shí)間，預(yù)計(jì)在下月中，房地產(chǎn)投資將會(huì)出現(xiàn)下滑。2009年年6月月-2010年年6月成都市房地產(chǎn)投資月度走勢(shì)月成都市房地產(chǎn)投資月度走勢(shì)70%50.10%56.00%56.80%50%30%42.20%48.40%10%-10%-30%-24.50% -22.40%-14.90%-10.40%-6.60%-4.10%2.40%-50%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)

31、第 16 頁(yè)共 94 頁(yè)22010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)第二篇 市場(chǎng)分析第一章商品房市場(chǎng)一、市場(chǎng)特征受宏觀調(diào)控影響，成都 7 月房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，本月成交量?jī)H為 120.98 萬(wàn)平方米，較上月減少 13.85 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 10.27%，與去年同期相比下降 50.55%；而成交均價(jià)方面則有所下降，環(huán)比下降-0.7%，同比增加 25.52%。2009年7月-2010年7月成都全市商品房成交價(jià)量圖單位：萬(wàn)6005004003002001000成交面積（萬(wàn)）成都市 2010 年 7 月商品房各類(lèi)指標(biāo)變化表成交均價(jià)單位：元/80006000400020000指標(biāo)成交

32、量（萬(wàn) m 2 ）成交均價(jià)（元/ m ）成交總額（億元）2010 年 6 月134.83655388.352010 年 7 月120.98650178.65環(huán)比增長(zhǎng)（%）-10.27-0.7-10.98同比增長(zhǎng)（%）-50.5525.52-37.92數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)二、主城區(qū)供求關(guān)系分析本月的主城區(qū)的供求比為 1：0.70，供求矛盾繼續(xù)加大。本月主城區(qū)新增供應(yīng)量及成交量均有所上升，本月新增供應(yīng)量約 80.82 萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng) 39.37%；本月成交量為 56.17 萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng) 13.98%。第 17 頁(yè)共 94 頁(yè)02010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地

33、產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)三、主城區(qū)供應(yīng)量分析本月，成都主城區(qū)商品房新增供應(yīng)量（批準(zhǔn)預(yù)售）80.82 萬(wàn)，環(huán)比下降 39.37%。其中，商品住宅新增供應(yīng) 76.51 萬(wàn)，約占主城區(qū)總供應(yīng)量的 94.67%；商業(yè)用房新增供應(yīng)量 1.53 萬(wàn)，占主城區(qū)總供應(yīng)量的 1.90%，銷(xiāo)售型辦公用房本月新增供應(yīng)量為 2.78 萬(wàn)，占總供應(yīng)量的 3.44%。單位:萬(wàn)2009.07-2010.07成都全市主城區(qū)商品房供應(yīng)量走勢(shì)2001501005009.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.

34、06 10.07供應(yīng)量 58.78 114.2 143.8 86.72 72.44 110.7 113.7 20.56 49.43 111.2 59.54 57.99 80.82數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)四、成交量持續(xù)下降整體市場(chǎng)成交量分析本月成都市商品房市場(chǎng)活躍度繼續(xù)下降，成交量?jī)H為 120.98 萬(wàn)，環(huán)比下降 10.27%，今年受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響，消費(fèi)者觀望情緒日益嚴(yán)重，市場(chǎng)反映冷淡，商業(yè)，辦公有所好轉(zhuǎn)。同比下降達(dá) 57.31%。本月主要成交來(lái)自商品住宅，成交量為 90.43 萬(wàn)，環(huán)比下降 24.59%；商第 18 頁(yè)共 94 頁(yè)02010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)

35、月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)業(yè)用房成交 15.52 萬(wàn)，環(huán)比上漲 83.89%；銷(xiāo)售型辦公成交 15.02 萬(wàn)，環(huán)比上漲 131.79%。單位:萬(wàn)2009.07-2010.07成都全市商品房成交量走勢(shì)60050040030020010009.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07成交量 244.6 204.1 246.6 226.3 312.9 521.7 134.9 110.6 188.3 242.9 171.8 134.8 120.9數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)主城區(qū)與郊區(qū)

36、成交量對(duì)比本月主城區(qū)與郊區(qū)的成交量均有所下降，主城區(qū)成交量為 56.17 萬(wàn)，較上月上漲 13.98%；郊區(qū)成交量為 64.81 萬(wàn)，下降 24.24%。2009.07-2010.07成都主城區(qū)與郊區(qū)商品房成交量對(duì)比單位:萬(wàn)300250200150100500主城區(qū)成交面積(萬(wàn))郊區(qū)成交面積(萬(wàn))09.07115.6128.909.08102.6101.509.09113.2133.409.10112.3114.009.11157.2155.709.12241.4280.310.0140.0994.8210.0244.9465.7410.0375.69112.610.0492.47150.51

37、0.0565.93105.810.0649.2885.5510.0756.1764.81數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)五、成交價(jià)略有下降整體市場(chǎng)成交價(jià)分析7 月，成都市商品房成交價(jià)格繼續(xù)上漲，本月商品房成交均價(jià)為 6501 元/，較上月下降0.7%，下降 52 元/。本月商品住宅成交價(jià)為 6043 元/，較上月下降 3.88%，降幅為 244元/；商業(yè)類(lèi)用房成交均價(jià)為 8391 元/，下降 1702 元/，環(huán)比下降 16.86%；銷(xiāo)售型辦公物業(yè)成交均價(jià)為 7301 元/，環(huán)比上漲 1.49%。第 19 頁(yè)共 94 頁(yè)40002010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)

38、月報(bào)2009年7月-2010年7月成都市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖70006500600055005000450009.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07成交均價(jià) 5179 5106 5339 5446 5694 5816 6201 6151 6129 6177 6401 6553 6501數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)主城區(qū)與郊區(qū)成交價(jià)對(duì)比本月主城區(qū)成交均價(jià)為 8084 元/，環(huán)比下降 5.63%，降幅為 482 元/；本月郊區(qū)成交均價(jià)為 5129 元/，環(huán)比下降 4.9

39、1%，降幅為 265 元/。2009.07-2010.07成都主城區(qū)與郊區(qū)商品房成交均價(jià)對(duì)比單位：元/9000800070006000500040003000主城區(qū)成交均價(jià)郊區(qū)成交均價(jià)09.075749434409.086018410009.096073431009.106111440209.116102470109.126553463210.017797552610.027505522610.037686508310.047569532210.057733522710.068566539410.0780845129數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)第 20 頁(yè)共 94 頁(yè)1.2.3

40、.4.2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)第二章土地市場(chǎng)一、土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)國(guó)土部：系統(tǒng)清理閑臵土地國(guó)土部 7 月初召開(kāi)會(huì)議要求，下半年要不斷完善國(guó)土資源管理政策，土地供應(yīng)要向基礎(chǔ)設(shè)施、新興產(chǎn)業(yè)、保障性住房等民生項(xiàng)目?jī)A斜，密切關(guān)注土地抵押貸款、農(nóng)地“非農(nóng)化”、農(nóng)地“非糧化”等新情況、新問(wèn)題。同時(shí)，積極參與房地產(chǎn)調(diào)控。開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)土地專(zhuān)項(xiàng)治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑臵土地。易居視點(diǎn)：清理閑臵土地可以提高土地的利用程度，減少土地浪費(fèi)，切實(shí)保護(hù)好耕地，其中重慶為了更好落實(shí)這項(xiàng)精神而實(shí)施了“地票制”，成都也即將實(shí)行該項(xiàng)政策。國(guó)土部：下半年重點(diǎn)查處囤地炒地等行為國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李

41、建勤 7 月 15 日在國(guó)土部掛牌督辦違法案件新聞發(fā)布會(huì)上表示，目前違法用地反彈的壓力非常大，下半年要堅(jiān)決查處房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)違法用地，特別是違規(guī)向別墅供地、囤地炒地等行為。易居視點(diǎn)：下半年，國(guó)土部堅(jiān)持有保有壓有控，土地供應(yīng)會(huì)向基礎(chǔ)設(shè)施、新興產(chǎn)業(yè)、保障性住房等民生項(xiàng)目?jī)A斜。同時(shí)將重點(diǎn)查處房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)違法用地特別是違規(guī)向別墅供地、囤地炒地、擅自改變保障性住房用地性質(zhì)行為，以保證供應(yīng)土地性質(zhì)用途不被改變。上海地產(chǎn)商拿地風(fēng)險(xiǎn)加大 拿地當(dāng)天必須簽出讓合同上海出臺(tái)新規(guī)要求，開(kāi)發(fā)商要在拿地現(xiàn)場(chǎng)簽訂土地出讓合同。并要求開(kāi)發(fā)商 30 天內(nèi)全額付清全部土地款。易居視點(diǎn)：長(zhǎng)期以來(lái)，各地只推土地而監(jiān)管不嚴(yán)，導(dǎo)致了地

42、王現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，而在市場(chǎng)低谷的時(shí)期又會(huì)出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象，這樣地價(jià)的上下波動(dòng)直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的大起大落，開(kāi)發(fā)商被要求在拿地現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)場(chǎng)簽訂土地出讓合同，可以有效控制土地供應(yīng)雙方的風(fēng)險(xiǎn)。二季度全國(guó)居住地均價(jià) 4006 元/平方米國(guó)土資源部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院 7 月 19 日發(fā)布“2010 年第二季度全國(guó)主要城市地第 21 頁(yè)共 94 頁(yè)5.6.。2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告”顯示，今年第二季度，全國(guó) 105 個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市的住宅地均價(jià)為 4006 元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 1.73%，漲幅比一季度有所放緩。同時(shí)，受調(diào)控政策影響，東部個(gè)別城市的地價(jià)出現(xiàn)“負(fù)增長(zhǎng)”易居

43、視點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地?zé)崆橄陆?，高價(jià)搶地的狀況有所緩解，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈度降低，抑制了地升的攀升。在政策繼續(xù)落實(shí)的情況下，預(yù)計(jì)下半年地價(jià)漲幅將會(huì)繼續(xù)回落，東部地區(qū)部分城市或出現(xiàn)地價(jià)水平總體下降的態(tài)勢(shì)。但隨著政府收益的降低，可能影響土地供應(yīng)計(jì)劃的完成。10 大標(biāo)桿房企上半年花 857 億購(gòu)地?fù)?jù)某監(jiān)測(cè) 10 大標(biāo)桿房企數(shù)據(jù)，其上半年購(gòu)地總金額為 857 億元，其中大部分分屬保利、萬(wàn)科、中海、富力、綠城。該數(shù)據(jù)同比增長(zhǎng) 3 倍，可開(kāi)發(fā)新房 2381 萬(wàn)。據(jù)估算，按照目前10 家標(biāo)桿房企的平均土地儲(chǔ)備，相當(dāng)于 7 年的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售量，總體上并不缺地，但各家企業(yè)的差異較大。易居視點(diǎn)：2009 年三季度開(kāi)始，在

44、寬松的融資環(huán)境和政府支持下，大型開(kāi)發(fā)商在全國(guó)范圍內(nèi)大舉拿地，各地“地王”頻現(xiàn)，這一趨勢(shì)延續(xù)到了 2010 年一季度。地產(chǎn)新政出臺(tái)后，盡管住宅市場(chǎng)大幅降溫，但由于各地政府均有優(yōu)質(zhì)地塊推出，有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商均未完全停止購(gòu)地，只是在地塊選取及競(jìng)價(jià)上愈加謹(jǐn)慎。但對(duì)全國(guó)布局的大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在地價(jià)低位時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，不失為長(zhǎng)期發(fā)展的理性選擇。市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的是市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化以及集中度增加。二季度地價(jià)環(huán)比跌一成九成7 月 28 日，國(guó)土資源部在官方網(wǎng)站上發(fā)布了上半年全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告。報(bào)告稱(chēng)，土地市場(chǎng)方面表現(xiàn)出積極變化，這主要是第二季度中央地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步落實(shí)的結(jié)果。報(bào)告顯示，第二季度土地出讓平

45、均價(jià)款為 948 元/平方米，環(huán)比下跌 9.8%，房地產(chǎn)、商業(yè)服務(wù)、普通商品住房用地出讓平均價(jià)環(huán)比分別下跌 5%、17.4%和 10.6%。易居視點(diǎn)：地價(jià)環(huán)比下跌一成是政策效力的體現(xiàn)，說(shuō)明上半年市場(chǎng)觀望氛圍開(kāi)始傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，房企拿地?zé)崆槊黠@降低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度有所回落。下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈會(huì)更加緊張，地價(jià)還有下跌的可能。第 22 頁(yè)共 94 頁(yè)1.2.2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)二、本月土地供應(yīng)分析本月公告土地概述2010 年 7 月，成都市土地供應(yīng)量為 5 宗，總凈用地面積約 29.28 萬(wàn)，合計(jì)約 439 畝。公告土地中，商住混合用地有占有 2 宗，

46、凈用地面積約 18.77 萬(wàn)，合計(jì)約 282 畝；純商業(yè)用地 1 宗，凈用地面積約 0.54 萬(wàn)，合計(jì)約 8 畝；工業(yè)用地 2 宗，凈用地面積約 9.67 萬(wàn)，合計(jì)約 150 畝。本月土地供應(yīng)面積較上月大幅下降 40%。本月土地供應(yīng)以區(qū)域來(lái)看，郊縣地區(qū)和主城區(qū)公告土地面積比嚴(yán)重失衡，土地供應(yīng)全部集中在郊縣地區(qū)，主城區(qū)受到市場(chǎng)調(diào)控影響更加明顯。本月公告地塊分析地塊供應(yīng)走勢(shì)分析成都市近6個(gè)月土地公告走勢(shì)圖單位：宗50403020100單位：萬(wàn)40030020010002010.22010.32010.42010.52010.62010.7占地面積土地宗數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)

47、成都市本月 5 宗公告土地，土地面積為 29.28 萬(wàn)。本月近半年成交量最低的月份。本月供應(yīng)面積同比 2009 年 6 月下跌 96%，環(huán)比 2010 年 6 月下降 40%。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控傳導(dǎo)影響到了土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)連續(xù)三個(gè)月遠(yuǎn)低于正常水平。供應(yīng)地塊結(jié)構(gòu)分析第 23 頁(yè)共 94 頁(yè)2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)成都市2010年7月公告土地性質(zhì)分布（宗數(shù)）商住40%商業(yè)20%工業(yè)40%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)本月公告土地中商住地塊供應(yīng)宗數(shù)為 2 宗，占總宗數(shù)比達(dá)到 40%，供應(yīng)土地總凈用地面積約為 18.77 萬(wàn)，合計(jì)約 282 畝；純商業(yè)用

48、地 1 宗，凈用地面積約 0.54 萬(wàn)，合計(jì)約 8 畝；工業(yè)用地 2 宗，凈用地面積約 9.67 萬(wàn)，合計(jì)約 150 畝。本月土地供應(yīng)量十分稀少，土地用途分布相對(duì)單一，沒(méi)有純住宅類(lèi)土地供應(yīng)。市場(chǎng)低迷導(dǎo)致供應(yīng)量大幅下滑，政府推地暫緩，等待房企存量土地先期釋放。供應(yīng)土地區(qū)域結(jié)構(gòu)分析成都市2010年7月公告土地區(qū)域分布（宗數(shù)）溫江40%都江堰40%郫縣20%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)7 月公告土地以供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，所有供應(yīng)都集中在郊縣，其中溫江供應(yīng) 2 宗，供應(yīng)面積約 226 畝；都江堰供應(yīng) 2 宗，土地凈用地面積約 170 畝；郫縣供應(yīng)土地 1 宗，供應(yīng)面積約43 畝。本月主城

49、區(qū)沒(méi)有土地供應(yīng)記錄。另一個(gè)兩點(diǎn)是都江堰在本月出現(xiàn)了土地供應(yīng)，都江堰曾于地震后的 08 年底出現(xiàn)過(guò)一波土地放量，但隨后即轉(zhuǎn)入低潮，本月再現(xiàn)土地供應(yīng)。第 24 頁(yè)共 94 頁(yè)2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)供應(yīng)土地面積結(jié)構(gòu)成都市2010年7月 公 告 土 地 單 宗 面 積 結(jié) 構(gòu) （ 宗 數(shù) ）50萬(wàn) 以 上0%10-50萬(wàn) 20%1萬(wàn) 以 下20%1-5萬(wàn) 5-10萬(wàn)20%40%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)7 月公告土地中以 5-10 萬(wàn)土地宗數(shù)居首，占到總宗數(shù)的 40%，公告宗數(shù)為 2 宗； 1 萬(wàn)以下、1-5 萬(wàn)和 10-50 萬(wàn)規(guī)模范圍均有 1

50、 宗土地供應(yīng)；沒(méi)有出現(xiàn) 50 萬(wàn)以上的地塊土地供應(yīng)。本月公告土地平均單宗規(guī)模約為 5.86 萬(wàn)，約合 88 畝/宗；本月公告最大地塊編號(hào)為jy-10-006，該地塊位于大觀鎮(zhèn)麗江村十一組，該宗地塊凈用地面積約 10.77 萬(wàn)，合計(jì)約 162畝，為旅游兼容度假居住用地。三、土地成交分析1、成交土地概述7 月份共成交了土地 9 宗，成交土地總凈用地面積約為 39.19 萬(wàn)，合計(jì)約 588 畝，預(yù)計(jì)未來(lái)可上市建筑面積約為 88.11 萬(wàn)。本月成交土地中體量最大是商住混合地塊，共有 7 宗成交，成交地塊凈用地面積約 31.11 萬(wàn)，合計(jì)約 467 畝；純商業(yè)地塊和工業(yè)地塊分別成交了 1宗，成交面積各約

51、為 102 畝和 19 畝。以成交區(qū)域來(lái)看，本月成交面積區(qū)域冠軍是新都，共成交 3 宗土地，成交凈用地面積約193 畝。7 月成交土地郊區(qū)與主城區(qū)比例為 3.43：1。本月拿地企業(yè)以本土小型開(kāi)發(fā)商為主。本月成交土地中，小型地塊溢價(jià)率十分突出。2、成交土地分析地塊成交走勢(shì)分析第 25 頁(yè)共 94 頁(yè)2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)成都市近6個(gè)月土地市場(chǎng)成交走勢(shì)單位：萬(wàn)300250200150100500單位：宗，億元7060504030201002010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.7占地面積土地宗數(shù)成交總價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房

52、產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)7 月份成都市土地成交宗數(shù)為 9 宗，成交面積約 39.19 萬(wàn)，成交金額 7.14 億元，平均單宗土地成交金額為 0.793 億元/宗。本月土地成交面積環(huán)比上月下降 43%，成交金額環(huán)比上升。成交地塊用途結(jié)構(gòu)分析成都市2010年7月成交土地性質(zhì)分布（宗數(shù)）商業(yè)11%工業(yè)11%商住78%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)本月成交商住混合型地塊共有 7 宗，占到總數(shù)的 78%，成交面積約為 467 畝，成交單價(jià)的平均值約為 181 萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)均值約為 1332 元/；純商業(yè)用地，成交 1 宗，宗數(shù)占比為 11%，成交面積約為 102 畝，成交單價(jià)的平

53、均值約為 182 萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)均值約為 910元/。成交地塊區(qū)域分析第 26 頁(yè)共 94 頁(yè)2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)成都市2010年7月成交土地區(qū)域結(jié)構(gòu)（宗數(shù)）城南郫縣33%11%城西新都34%都江堰11%11%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)7 月成交土地中，成交地塊宗數(shù)最多的是新河和郫縣兩個(gè)區(qū)域，分別成交了 3 宗土地。另外城西、城南和都江堰各有 1 宗土地成交。以成交土地面積來(lái)看，新都本月共成交了 193 畝土地，位于各區(qū)域之首。本月有多個(gè)區(qū)域無(wú)土地成交記錄。成交地塊規(guī)模分析成都市2010年7月成交土地單宗面積結(jié)構(gòu)（宗數(shù)）50萬(wàn)以上0

54、%5-10萬(wàn)7%10-50萬(wàn)13%1萬(wàn)以下13%1-5萬(wàn)67%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)本月成交土地以 1-5 萬(wàn)土地宗數(shù)較多，占總成交宗數(shù)的 67%，成交宗數(shù)為 10 宗；其次為 1 萬(wàn)以下地塊和 10-50 萬(wàn)的地塊，均占 13%，成交宗數(shù)位 2 宗；成交最少的是 5-10 萬(wàn)的地塊，僅成交了 1 宗；本月的平均單宗土地面積約為 4.35 萬(wàn)，合計(jì)約 65 畝/宗。3、地塊流標(biāo)率分析本月無(wú)流標(biāo)地塊。第 27 頁(yè)共 94 頁(yè)2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)4、成交地塊溢價(jià)率分析溢價(jià)率0%0%-10%10%-100%100%-200%200%成交幅

55、數(shù)51021比重56%11%0%22%11%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)7 月共有 5 宗地塊以底價(jià)成交，占總數(shù)的 56%。溢價(jià)率最高為 220%，該地塊位于郫縣安德鎮(zhèn)兩路口社區(qū) 1、6 社，占地 14.68 畝，地塊規(guī)模較小，同時(shí)起始價(jià)格偏低，最終成就了其高溢價(jià)率。四、熱點(diǎn)地塊成交分析本月成交的熱點(diǎn)地塊要屬 2010 年 7 月 9 日拍賣(mài)成交的郫縣安德鎮(zhèn)望陸村 1 社（一號(hào)地塊），該地塊位于郫縣安德鎮(zhèn)望陸村 1 社。宗地凈用地面積 67.04 畝，該地塊最終被自然人以 733 元/的價(jià)格競(jìng)得，購(gòu)臵代價(jià)為 5899.53 萬(wàn)元。1、地塊指標(biāo)分析第 28 頁(yè)共 94 頁(yè)2010

56、 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)成國(guó)土拍告（2010）10 號(hào)宗地編號(hào)宗地位臵綠地率px12(252/211):2010-59郫縣安德鎮(zhèn)望陸村1 社（一號(hào)地塊）30%規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建筑高度容積率建筑密度土地用途24 米1.830%商住凈用地面積起始價(jià)成交價(jià)成交金額樓面地價(jià)竟得人67.04 畝80 萬(wàn)元/畝88 萬(wàn)元/畝5899.53 萬(wàn)元733 元/自然人備注二類(lèi)住宅用地（兼容商業(yè)10%）地籍圖注：以上內(nèi)容摘自官方土地公告數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)2、發(fā)展前景分析本次成交地塊周邊土地情況對(duì)比表周邊土地成交情況列表宗地 位臵土地使用性質(zhì)出讓方式凈用地面積（畝）

57、成交時(shí)間樓面地價(jià)（元/）競(jìng)得單位郫縣安德鎮(zhèn)望陸村 商業(yè)金融業(yè)用3、4、5 社 地（兼容住宅）二類(lèi)住宅用地郫縣安德鎮(zhèn)中心上 (可兼容的商業(yè)街 建筑面積小于10%)拍賣(mài)拍賣(mài)20.51502007.2.162008.11.4138200四川靚誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司青海省茂祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)07 年來(lái)本次出讓宗地所在周邊共成交了 2 宗住宅用地，成交每畝平均單價(jià)為 32 萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)均價(jià) 169 元/，本次出讓土地的成交價(jià)格分別為 88 萬(wàn)元/畝和 112 萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)分別為 733 元/和 933 元/。第 29 頁(yè)共 94 頁(yè)2010 年年

58、7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)此區(qū)域優(yōu)勢(shì)是交通便利，配套設(shè)施齊全。成灌高速路、彭溫路給這里的出行、運(yùn)輸貿(mào)易帶來(lái)便利，此外這里也有紅旗連鎖超市、互惠超市、安德鎮(zhèn)公立衛(wèi)生院、安德學(xué)校、安德鎮(zhèn)中心幼兒園、郫縣職中、望陸村衛(wèi)生站等配套設(shè)施。在郫縣安德鎮(zhèn)目前沒(méi)有在售項(xiàng)目，以郫縣郫筒鎮(zhèn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，平均銷(xiāo)售價(jià)格在 4000-5000 元/左右，地鐵、快鐵雙軌交通將給這里的樓盤(pán)增加砝碼，投資居住價(jià)值頗高，房?jī)r(jià)上漲空間尚大。成交地塊 swot 分析表優(yōu)勢(shì)1、 本地塊地理位臵相對(duì)優(yōu)越，交通條件便利，靠近快鐵和成灌路；機(jī)遇1、 項(xiàng)目?jī)?nèi)可以競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目偏少；2、 未來(lái)項(xiàng)目可以依靠其較高的性價(jià)比獲得更

59、多市場(chǎng)客戶。第 30 頁(yè)劣勢(shì)1、 地塊處于一個(gè)偏僻的行政級(jí)鎮(zhèn)，政策扶持?。?、 競(jìng)得單位為自然人，沒(méi)有支撐所需要的開(kāi)發(fā)資源。威脅1、 由于生活上也配套不急縣城所在地，需求可能流失；2、 市場(chǎng)處于調(diào)控期，未來(lái)調(diào)控預(yù)期不明。共 94 頁(yè)221.2010 年年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)第三章 住宅市場(chǎng)成交分析一、市場(chǎng)綜述7 月商品住宅整體市場(chǎng)成交量繼續(xù)回落，總成交 90.43 萬(wàn)，合計(jì) 9167 套，較上月減少成交 29.48 萬(wàn)，環(huán)比降幅 24.59%，同比降幅 60.78%；成交均價(jià)方面，成都市商品住宅整體均價(jià)略有下降，本月均價(jià)為 6043 元/，環(huán)比下降 3.61%，與去年

60、同期相比上漲 18.44%；成交金額方面，本月成都整體市場(chǎng)成交金額約 54.65 億元，環(huán)比下降 27.31%，同比大幅下降 53.55%。成都全市 2010.06-2010.07 商品住宅各類(lèi)指標(biāo)變化表指標(biāo)成交量（萬(wàn) m ）成交均價(jià)（元/ m ）成交總額（億元）2010 年 06 月119.91626975.182010 年 07 月90.43604354.65環(huán)比增長(zhǎng)（%）-24.59%-3.61%-27.31%同比增長(zhǎng)（%）-67.78%18.44%-53.55%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)二、主城區(qū)供求關(guān)系分析從主城區(qū)市場(chǎng)供求來(lái)看，市場(chǎng)新增供應(yīng)量大幅上漲，成交量持續(xù)走低