思源2013年1月北京住總萬科·橙營銷策略報告182p

1、住總萬科橙營銷策略報告2013年1月思源經(jīng)紀報告目錄報告目錄定位分析本體分析競品分析客戶預測價格預測形象定位市場定位產(chǎn)品預測市場分析房地產(chǎn)政策回顧區(qū)域利好分析市場回顧營銷推廣營銷推廣策略銷售執(zhí)行及排期推廣策略執(zhí)行區(qū)域市場分析市場回顧區(qū)域利好分析123房地產(chǎn)政策回顧市場分析區(qū)域市場分析4市場分析/政策回顧/2009年實施個人住房轉讓營業(yè)稅溫總理闡述房地產(chǎn)市場2009年工作任務：應促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展2009年1月2009年3月非改善型二套房貸 首付至少四成 2009年4月2009年5月普通商品住房項目

2、投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%銀監(jiān)會重申嚴格執(zhí)行二套房政策2009年7月2009年12月個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施；09年，國家開始對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，同年出臺多部相關政策市場分析/政策回顧/2010年2010年1月10日國務院出臺國十一條,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%。2010年1月21日申報住宅用地的,經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月10日“國19條”規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被凍結等。鼓勵自住消費，抑制投資，嚴控土地

3、和房貸2010年4月17日二套首付50%；貸款利率不得低于基準利率1.1倍；購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,首付不低于30%。2010年4月30日購買三套以上房貸被叫停；非京籍貸款持一年以上當?shù)丶{稅證明；一個家庭只能在本市購買一套商品房。2010年9月29日暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%2010年11月3日全國叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金貸款首付提至五成。政策針對性強，一刀見血，嚴控房價過快增長市場分析/政策回顧/2011年2011年1月2011年2月2011年4月2011年5月6月20日，準備金率上調(diào)0.5%；2011年6月新“國八條

4、”出臺，涵蓋限貸、限購、問責、交易稅四個方面?！熬┦鍡l”出臺，被稱為史上最嚴厲“控需求”政策。政策高壓期商品房銷售明碼標價，一房一價。4月6日存貸款利率上調(diào)0.25%4月21日，準備金率上調(diào)0.2%北京公積金貸款開始全面執(zhí)行“京十二條”新政：暫停發(fā)放第三套及以上住房公積金貸款。5月18日，準備金率上調(diào)0.5%；突圍試探期2011年7月調(diào)控政策持續(xù)升級及深華7月7日，存貸款利率上調(diào)0.25%，7月12日，要求從嚴把握和執(zhí)行放假挑空目標，限購范圍擴大2011年8月臺州成為7月限購擴大后，首個限購城市；商業(yè)銀行保證金存款納入存款準備金的繳納范圍2011年10月調(diào)控政策堅定，貨幣政策微調(diào)北京等十余城

5、市陸續(xù)提高首套房貸款利率，最高上調(diào)50%2011年11月珠海實施“雙限令”限購，限價；11月30日，準備金率下調(diào)0.5%，11年，房地產(chǎn)行業(yè)受政策限制，國家強調(diào)促進房價回歸合理市場分析/政策回顧/2012年-2013年2012年1月2012年2月2012年3月2012年5月2012年6月2012年7月2012年10月2012年12月溫家寶強調(diào)：要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸；溫家寶提出房地產(chǎn)調(diào)控2個目標：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。2月22日：嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。2月24日，準

6、備金率下調(diào)0.5%。315期間，溫總理提出觀點：第一，要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展。第二，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。第三，房地產(chǎn)的發(fā)展，毫無疑問要充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，就是說要充分利用市場這只手5月18日，下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。限購令： 5月1日北京開始以家庭為單位計算商品房購買房產(chǎn)稅： 2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。7月6日，貸款利息降低0.5%；中國建設銀行將首套房貸款最低利率降至8.5折；6月8日，貸款利息降低0.5%；10月10日，國務院決定， “

7、房地產(chǎn)預售許可”審批權在調(diào)整之列，今后，設區(qū)的市級、縣級政府房地產(chǎn)管理部門，均可審核發(fā)放商品房預售許可。十八大期間溫總理強調(diào)：房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調(diào)控政策不動搖北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會17日表示：補繳社保在購房資格審核中不予認可12年，經(jīng)歷了樓市調(diào)控最為嚴厲的2011年后，樓市奏起了“微動作”序曲2013年1月1月4日，北京市住房公積金管理中心今日發(fā)布通知明確購買第二套住房的貸款發(fā)放對象僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于29.4平方米的家庭2013年1月1月8日， 朝陽區(qū)第十五屆人大三次會議表示，朝陽區(qū)也將按照國家和北京市的相關要求繼續(xù)落實調(diào)控政策，朝陽區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控重點在

8、調(diào)結構，在調(diào)控整個房地產(chǎn)的投資建設同時，加大保障性住房的建設投資市場分析/政策回顧/小結1、2009年，房地產(chǎn)調(diào)控政策開始出臺，市場拉開“冬日序曲”；2、2010年，針對性政策逐個出臺，嚴控房價過快增長；3、2011年，房地產(chǎn)調(diào)控最嚴厲的一年，市場全方位低迷；4、2012年，隨著部分利好政策的出臺，樓市得到一定緩解，年底出臺補辦社保不予認可政策；5、2013年初，朝陽區(qū)首先表率，將堅決打壓房地產(chǎn)。隨著政策的逐漸嚴厲，2012年稍有起色，但后期將越發(fā)嚴厲市場在政策出臺后，都是什么反饋市場分析/市場表現(xiàn)北京市場由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，北京市場從09年底開始，開始下滑市場分析/市場表現(xiàn)通州市場由于

9、房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，通州區(qū)10年成交量及供應量極速下滑市場分析/市場表現(xiàn)房山市場由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，房山區(qū)10年成交量及供應量極速下滑市場分析/市場表現(xiàn)大興市場1.由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，大興市場一度出現(xiàn)低迷，但緊跟著第二機場及南城發(fā)展計劃的出臺，在10年，區(qū)域迅速升溫；2.09年，大興市場一度供不應求，隨著區(qū)域利好不斷釋放，在成交量平穩(wěn)增長的同時，各大房企紛紛進駐大興，區(qū)域越發(fā)火爆；市場分析/市場表現(xiàn)/小結1.新政后，北京市場成交量逐漸下滑；2.新政后，房山、通州、大興成為北京熱點板塊；3.新政后，大興市場量價比穩(wěn)步上升，區(qū)域逐漸升溫；為什么大興能在新政后能與北京整體市場背道而馳？

10、市場分析/區(qū)域利好分析2009年11月，北京市促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃已正式發(fā)布，未來三年將投入2900億資金發(fā)展北京南城，提出一軸一帶多園區(qū)的城南發(fā)展格局。涉及醫(yī)療、教育、文體、居住改革、基礎設施、交通環(huán)境等諸多方面，給京南帶來巨大的發(fā)展空間。南城發(fā)展計劃市場分析/區(qū)域利好分析軌道交通2010年12月30日下午14點，地鐵大興線，正式通車運營。并于地鐵4號線聯(lián)通，形成了北京貫穿南北的主線，北至海淀區(qū)安和橋北站，南至大興區(qū)天宮院站。由北至南分別經(jīng)過海淀區(qū)、西城區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)。連通后，全長約51千米，共35站。為南部居民出行帶來了極大的便利。市場分析/區(qū)域利好分析知名企業(yè)進駐隨著南城

11、發(fā)展計劃的頒布，萬科、保利、龍湖、金融街、城建、綠地、綠城、金地、中信、中建、首開、富力等各大知名開發(fā)商，紛紛進駐南城，使南城成為北京的焦點板塊。 2011年10月29日大興區(qū)婦幼保健院遷入新址，新的婦幼保健院實行信息化管理，婦產(chǎn)科門診、兒科門診和功能科增加了叫號系統(tǒng)，使就診環(huán)境變得更加溫馨、流程變得更加便捷，從細微之處體現(xiàn)了醫(yī)院“以服務對象為中心，以提高婦女生活質(zhì)量、促進兒童健康成長為己任”的辦院宗旨。 北京大興口腔醫(yī)院醫(yī)院于2011年4月對外公示，2011年10月通過國家相關部門審批，成為大興區(qū)首家二級?？瓶谇会t(yī)院。 市場分析/區(qū)域利好分析醫(yī)療配套市場分析/區(qū)域利好分析火神廟國際商業(yè)中心火

12、神廟國際商業(yè)中心位于大興區(qū)衛(wèi)星城核心樞紐黃村，是集購物、娛樂、休閑、餐飲、公寓、酒店等于一體的京南最大商業(yè)MALL。項目占地8.58公頃，總建筑面積約34萬平方米。隨著世界零售巨頭TESCO樂購、國際知名院線新華角川以及知名物管公司戴德梁行等世界著名大牌簽約，將會有更多大牌商家陸續(xù)簽約，火神廟國際商業(yè)中心的商業(yè)領袖地位也將全面確立。市場分析/區(qū)域利好分析綠地繽紛城北京綠地中央廣場，坐落于城南大興新城，項目總投資50億元，總面積65萬平米，是大興新城北區(qū)規(guī)模最大的城市綜合體項目。綠地中央廣場集大型購物中心、餐飲酒吧街、大型娛樂中心、家電賣場、高檔住宅、高級寫字樓、國際青年公寓等多種業(yè)態(tài)于一體，以

13、購物、餐飲、休閑、娛樂、兒童、商務、居住7大主題的定位，締造一個炫麗的家庭型一站式生活休閑購物中心。與保利影業(yè)聯(lián)合打造3D高端影院引入一塊高達14米的IMAX屏幕，這也是北京第四塊IMAX屏幕。市場分析/區(qū)域利好分析宜家宜家家居亞洲最大旗艦店選址大興西紅門，是離項目最近的大型商圈。它將于2012年建成并投入使用 屆時將成為南城最大的商業(yè)中心。英特宜家購物中心項目總投資50億元，占地17.2萬平米。除了主力店宜家商場外，該購物中心將引進百貨、超市、運動、餐飲、影院等全方位消費功能，僅地下停車位就有7000余個。第二機場按照北京市的整體規(guī)劃，首都第二機場將成為未來幾年北京交通領域投資最大的兩個項目

14、之一，建設規(guī)模將會滿足每年6000萬人次的客流需求。2010年底，首都第二機場正式確認落戶大興，預計2015年投入使用?？崭蹍^(qū)將成為區(qū)域經(jīng)濟新的增長極：航空產(chǎn)業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)、空港物流業(yè)得到高速發(fā)展，國際商務往來更為頻繁，會展、酒店、休閑娛樂配套更加成熟。市場分析/區(qū)域利好分析市場分析/區(qū)域利好分析/小結1.南城發(fā)展計劃，坐享千億配套帶來的各項品質(zhì)升級；2.第二機場落戶南城，成就區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展增長極；區(qū)域利好政策打壓讓我們看看大興取得成功除了區(qū)域利好以外還有什么“突圍之道”？市場分析/區(qū)域分析區(qū)域項目情況高米店區(qū)主城區(qū)天宮院區(qū)區(qū)域項目名建筑風格產(chǎn)品類別開盤年份目前均價項目現(xiàn)狀近期去化套數(shù)高米店

15、區(qū)領海朗文世家現(xiàn)代住宅2006年18000尾盤0套保利茉莉公館現(xiàn)代住宅2010年17924售罄0套金地仰山 簡約歐式住宅2010年15252尾盤4套西斯萊公館法式住宅2010年/售罄4套主城區(qū)紅木林南加州住宅2011年22328尾盤77套首邑溪谷 托斯卡納住宅2010年27656尾盤7套旭輝御府美式住宅2011年20126在售16套首邑上城 現(xiàn)代簡約住宅2007年/售罄0套藝苑桐城新古典住宅2009年/售罄0套天宮院區(qū)聯(lián)港幸福灣現(xiàn)代住宅2012年13077在售22套龍湖時代天街新古典住宅、商業(yè)2011年13636在售135套云立方現(xiàn)代住宅2012年15670在售130套金融街融匯現(xiàn)代住宅201

16、2年16114在售280套保利春天里現(xiàn)代簡約 住宅2012年16169在售270套大興區(qū)項目建筑風格偏常規(guī)，且開發(fā)區(qū)域逐漸南移市場分析/區(qū)域分析高米店區(qū)區(qū)域項目名建筑風格產(chǎn)品類別開盤年份目前均價項目現(xiàn)狀在售時月均去化量高米店區(qū)領海朗文世家現(xiàn)代住宅2006年18000尾盤35套保利茉莉公館現(xiàn)代住宅2010年17924售罄96套金地仰山簡約歐式住宅2010年15252尾盤73套西斯萊公館法式住宅2010年/售罄109套10年，保利茉莉公館、領海朗文世家、西斯萊公館等項目在區(qū)域的熱銷，高米店區(qū)域一度迅速升溫。市場分析/區(qū)域分析主城區(qū)區(qū)域項目名建筑風格產(chǎn)品類別開盤年份目前均價項目現(xiàn)狀在售時月均去化量主

17、城區(qū)紅木林南加州住宅2011年22328尾盤77套首邑溪谷托斯卡納住宅2010年27656尾盤108套旭輝御府美式住宅2011年20126在售37套首邑上城現(xiàn)代簡約住宅2007年/售罄34套藝苑桐城新古典住宅2009年/售罄25套11年，紅木林、首邑溪谷、旭輝御府等項目在大興主城區(qū)的熱銷，主城區(qū)量價齊升。市場分析/區(qū)域分析天宮院區(qū)區(qū)域項目名建筑風格產(chǎn)品類別開盤年份目前均價項目現(xiàn)狀在售時月均去化量天宮院區(qū)聯(lián)港幸福灣現(xiàn)代住宅2012年13077在售73套龍湖時代天街新古典住宅、商業(yè)2011年13636在售121套云立方現(xiàn)代住宅2012年15670在售49套金融街融匯現(xiàn)代住宅2012年16114在售

18、258套保利春天里現(xiàn)代簡約 住宅2012年16169在售167套12年，龍湖時代天街、保利春天里、金融街融匯、聯(lián)港幸福灣等剛需項目在大興天宮院區(qū)的熱銷，使得大興熱銷板塊向南看齊。市場分析/案例分析/小結1.低價、快銷是大興區(qū)域項目去化的主流；2.高附加值、高贈送、純粹的項目是保持售價及銷量的關鍵；3.大興區(qū)域熱點板塊逐漸南移。區(qū)域項目成功“突圍之道”：在大市下，萬科橙又該如何選擇“突圍之道”？1. 低價快銷；2. 高附加值、高贈送、高品質(zhì)；競品分析123本體分析定位分析產(chǎn)品預測4價格預測5市場定位6形象定位7客戶預測定位分析/本體分析區(qū)位地段本案地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站京開高速南六環(huán)南六環(huán)項目

19、位于大興醫(yī)藥基地東配套區(qū)，鄰地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站和京開高速定位分析/本體分析項目基礎指標項目總建筑規(guī)模15.5206萬，其中住宅面積11.3596萬，容積率2.8；可售面積拿地價格為10600元/。定位分析/本體分析四至配建配建小學小學代征代征綠地綠地住住宅宅用用地地龍湖時代天街龍湖時代天街生物醫(yī)藥基地生活服務區(qū)生物醫(yī)藥基地生活服務區(qū)4 4號地號地回遷社區(qū)回遷社區(qū)項目東、南、西側均為住宅區(qū)，北側生物醫(yī)藥基地生活服務區(qū)，生活氛圍較好定位分析/本體分析交通地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站京開高速六環(huán)五環(huán)本案韓園子站地鐵四號線：10分鐘到達大興城區(qū)48分鐘到達西單71分鐘到達中關村80分鐘到達頤和園站名

20、公交線路第幾站起始站點早晚班起點站終點站早班車末班車韓園子站827 第7站大興西莊北京站東大興西莊4:55 北京站東6:10大興西莊19:30 北京站東21:00842 第28站北京野生動物園南禮士路野生動物園5:00南禮士路7:00野生動物園18:40南禮士路20:10844 第27站禮賢南禮士路禮賢5:00 南禮士路6:30禮賢18:40 南禮士路20:30937 第25站大興西胡林南禮士路西胡林4:45 南禮士路6:05西胡林19:20 南禮士路21:10雙源橋西紅門南橋本案距南六環(huán)雙源橋約1公里，驅(qū)車4分鐘即可到達南六環(huán)本案距南五環(huán)西紅門南橋約12公里，走京開高速驅(qū)車15分鐘即可到達南

21、五環(huán)地鐵四號線貫通南北，項目離地鐵站僅120米。南六環(huán)東西貫通，輔以京開高速形成立體交通網(wǎng)絡線。定位分析/本體分析教育項目教育配套主要依靠后期自身項目及周邊項目自帶教育配套，以及自駕15分鐘即可到達的大興區(qū)各重點院校。大興二小首師大大興附中大興一中南希雙語幼兒園大興一小紅黃藍幼兒園北京小學大興分校大興七中大興二中大興五中本案生物醫(yī)藥基地站項目名稱教育配套建筑面積（萬平米）金融街融匯幼兒園、小學 （待定）0.35中水電云立方南天幼兒園（待定）0.36保利春天里幼兒園 （伊頓雙語，暫定）0.36本案小學（待定）1.06學校名稱曾獲榮譽語種核心教育教學設施紅黃藍幼兒園改革開放30年，中國學前教育機構

22、十大杰出機構中文英語學前教育園內(nèi)設置幼兒活動室12套（內(nèi)設睡眠室、盥洗室），配套的保健室、隔離室，多動能教室、琴房、感覺統(tǒng)合訓練室、CPM教室等功能教室和大型兒童娛樂設施，室外大型組合玩具、塑膠操場2011年度十大兒童教育品牌北京小學大興分校2007年獲得大興區(qū)文明單位中文英語小學部現(xiàn)代化語音教室、多媒體教室、閉路電視系統(tǒng)、計算機專用教室、高配置科學實驗室、多功能階梯報告廳、圖書館、高標準塑膠操場和網(wǎng)球場2008年獲得科研興教先進單位大興七中2012年12月，成為北京市第二批市數(shù)字校園實驗校中文英語初中部有400米標準操場，2200平方米的體育館，各類專用教室和現(xiàn)代化教學設備2013年1月，榮

23、獲大興教育年鑒優(yōu)秀組織獎大興一中北京市奧林匹克教育示范校中文英語高中部學校現(xiàn)有普通教室59個，專用教室26個；建有高標準的運動場和體育館； 2550平方米的圖書館藏書十幾萬冊，閱覽室訂有80多種報紙和300多種雜志北京市中小學信息化工作先進學校北京市科研先進單位定位分析/本體分析醫(yī)療項目周邊醫(yī)療配套能夠滿足日常需求；自駕10分鐘便可到達三甲醫(yī)院-大興區(qū)醫(yī)院，自駕15分鐘，可到達二甲醫(yī)院-大興中醫(yī)院、大興仁和醫(yī)院。二甲-大興中醫(yī)院二甲-仁和醫(yī)院三甲-大興區(qū)醫(yī)院城關鎮(zhèn)醫(yī)院本案鐵南肺科醫(yī)院大興區(qū)老年綜合醫(yī)院生物醫(yī)藥基地站定位分析/本體分析餐飲項目餐飲主要依靠大興區(qū)餐飲配套設施，自駕10分鐘，即可抵達

24、大興餐飲集中區(qū)域。生物醫(yī)藥基地站本案薛營杰子涮肉坊建業(yè)酒家西域酒家金漢斯（大興店）好倫哥（大興店）必勝客（大興店）剛記海鮮漢拿山（火神廟店）大鴨梨明月大酒樓喜來登大酒樓餐飲集中區(qū)定位分析/本體分析購物項目周邊購物僅能滿足日常所需，主要依靠市區(qū)購物配套，自駕10分鐘，即可抵達大興火神廟商圈、自駕30分鐘，即可抵達麗澤商圈，自駕40分鐘，即可抵達西單商圈。本案火神廟商圈西單商圈麗澤商圈定位分析/本體分析銀行金融生物醫(yī)藥基地站本案郵政儲蓄埝壇支行中國銀行項目周邊銀行金融配套僅能滿足日常所需，主要依靠大興區(qū)銀行金融配套設施，自駕10分鐘，即可抵達大興銀行金融集中區(qū)域。中國銀行中國工商銀行中國建設銀行中

25、國農(nóng)業(yè)銀行招商銀行交通銀行光大銀行民生銀行銀行金融集中區(qū)定位分析/本體分析休閑娛樂生物醫(yī)藥基地站本案北京垂釣游樂園北京東方世紀騎士度假村保利影院（大興店）休閑娛樂集中區(qū)項目周邊休閑娛樂配套主要依靠大興區(qū)休閑娛樂配套設施，自駕10分鐘，即可抵達大興休閑娛樂集中區(qū)域。念壇公園大興京城高爾夫俱樂部寶興高爾夫俱樂部定位分析/本體分析周邊競品i立方龍湖時代天街中水電云立方金融街融匯保利春天里項目周邊保利、龍湖、金融街、中水電等知名開發(fā)商入駐，且均以剛需的兩居-三居戶型為主，區(qū)域市場氛圍較好本案項目名稱戶型面積戶型占比客群一居兩居三居四居復式云立方78-86兩居 89-100三居073%27%00剛需、剛

26、改龍湖時代天街85-168 二至四居018%30%31%21%剛需、改善保利春天里60-145 一至四居5%48%40%7%0剛需、剛改金融街融匯77-84兩居 100-120三居14%72%14%00剛需、剛改紅木林 44-81平一居 104-109平二居8%52%3%35%0剛需、改善區(qū)域內(nèi)熱銷項目均以70-90平米兩居-三居為主力戶型區(qū)域項目情況定位分析/本體分析市場分析/區(qū)域分析土地庫存本案4號地龍湖龍湖15號地保利保利保利金融街中水電生物醫(yī)藥基地天宮院區(qū)域仍有3塊土地未出售，未來將會形成一定競爭；12號地號地定位分析/本體分析不利因素項目四周均臨道路，且東側臨近京開高速，有一定的噪音

27、污染，項目一公里內(nèi)存在3家加油站與京開鋼鐵廠，會造成一定影響。公墓存在與項目2公里以外，影響甚微。狼各莊回民公墓天堂公墓京開鋼鐵廠中石化天宮院加油站中石化大莊路加油站中石化順開加油站本案1公里范圍內(nèi)2公里范圍內(nèi)定位分析/本體分析/小結區(qū)域競品是什么情況？項目周邊各項生活配套均比較缺乏；四面臨街，且東側臨近京開高速，有一定噪音污染；存在加油站及鋼鐵廠，有一定影響。項目周邊區(qū)域市場周邊項目較多，且均為知名企業(yè)開發(fā)，區(qū)域市場氛圍良好；周邊項目均以小面積戶型為主；項目體量適中，拿地價格較高。交通項目位于地鐵大興線，生物醫(yī)藥基地站北側，居地鐵口緊120米；東側為京開高速；公交線路發(fā)達。交通便利存在不利因

28、素區(qū)域市場氛圍良好結合項目本體及周邊情況，適宜打造剛需小戶型產(chǎn)品。定位分析/競品分析/龍湖時代天街項目土地面積(平方米)規(guī)劃建筑 面積(平方米)交易方式規(guī)劃用途成交價(億元)受讓單位開發(fā)程度樓面地價(元/)成交日期開盤時間目前售價（元/）合計建設用地面積代征地面積龍湖時代天街250425 16533885087670000招標出讓公告住宅混合公建用地34.8重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司六通一平7516 2010年12月23日2011年11月19日13636基礎信息項目位置大興區(qū)地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站占地面積約25萬平方米總建筑面積約67萬平方米西區(qū)商業(yè)38萬平米容積率2.8綠化率30%物業(yè)類型高

29、層樓層情況15-18層樓面價7516元/總套數(shù)2418戶面積區(qū)間85-168兩居-四居定位分析/競品分析/龍湖時代天街規(guī)劃及主力戶型樓座：16棟住宅樓（東區(qū)13棟、西區(qū)3棟），產(chǎn)品形式：普通住宅、商業(yè)主力戶型：85平米兩居、98平米三居、130-168平米四居戶型兩居三居四居復式占比18%30%31%21%定位分析/競品分析/龍湖時代天街主力戶型85平米兩居98平米三居130平米四居145平米四居168平米四居定位分析/競品分析/龍湖時代天街住宅：項目四期在售，共推出13個樓1829套房源， 21.8萬平米。截止目前已完成簽約1516套、銷售面積20.09萬平米，銷額為24.7億，去化率92%

30、。商業(yè)：東區(qū)商業(yè)推出113套、1.58萬平米。截止目前已完成簽約35套、0.48萬平米，銷售額為1.5億，去化率30%。折扣：目前與電商合作住宅為4萬抵8萬、商鋪為3萬抵8萬。價格：首期以價換量策略成交明顯，后期成交價格穩(wěn)步提升； 目前累計成交均價為：12301元/,較首期開盤幅約15%。銷售情況定位分析/競品分析/龍湖時代天街定位分析/競品分析/保利春天里基礎信息項目土地面積(平方米)規(guī)劃建筑 面積(平方米)交易方式規(guī)劃用途成交價(億元)受讓單位開發(fā)程度樓面地價(元/)成交日期開盤時間目前售價（元/）合計建設用地面積代征地面積保利春天里310117 156018 154099404907招標

31、出讓公告二類居住用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂用地31.68保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司六通一平7824 2010年12月23日2012年5月5日16169項目位置大興區(qū)，地鐵天宮院站占地面積15.6萬總建筑面積40.5萬容積率2.5綠化率35%物業(yè)類型高層樓層情況17-27層樓面價7824元/總套數(shù)2168面積區(qū)間60-145一居-四居定位分析/競品分析/保利春天里樓座：已規(guī)劃15棟住宅，1棟獨棟集中商業(yè)，另外預規(guī)劃3棟辦公樓，具體規(guī)劃未定。產(chǎn)品形式：普通住宅、商業(yè)、辦公（預規(guī)劃）戶型：58一居，84二居，95三居，140153四居預規(guī)劃寫字樓：建筑面積約1.5萬，位于項目西南角。集中商業(yè)：

32、建筑面積約13萬，包括大型購物中心、電影院等各種娛樂消費設施。目前集中商業(yè)新加坡凱德商用已進駐。小區(qū)除了集中商業(yè)外，另規(guī)劃約2700的底商。規(guī)劃及主力戶型獨棟商業(yè)住宅待規(guī)劃戶型一居兩居三居四居占比5%48%40%7%一梯兩戶南北通透戶型平面定位分析/競品分析/保利春天里主力戶型84平米兩居95平米三居140平米四居銷售情況定位分析/競品分析/保利春天里序號 期數(shù) 加推時間 推貨量 當天去化當天去化率價格（元/）折扣1一期5月5日22820087.72%12500起搜房團最高減1.5萬，現(xiàn)場辦明信片減2萬，交誠意金5萬可抵10萬;開盤當天減1萬，全款支付并7天內(nèi)簽約9.7折25月18日96636

33、5.63%均13900貸款96折，全款額外優(yōu)惠2萬元，開盤當天折扣優(yōu)惠99折。36月2日29818060.4%1400014500搜房網(wǎng)團購減1萬，100元抵3萬（100元算入房款），7日內(nèi)簽約96折，首付不分期減1萬，總房款減40000*0.9646月22日705578.57%1400015000搜房網(wǎng)團購減3萬，定金5萬抵7萬，三居99折，兩居無折扣，首付不分期減1萬/全款減2萬5二期7月21日16012075.00%均15000明信片總房款減2萬，2居98折，其他95折，7天簽約98折，首付不分期總房款減5000元，一次性減一萬通過對加推房源的銷控和收折扣的方式，逐步實現(xiàn)漲價。銷售情況定

34、位分析/競品分析/保利春天里住宅：項目一期5月5日開盤，672套在兩個月內(nèi)基本售罄，二期7月21日開盤，共計692套，一二期7個樓座1364套房源， 12.5萬平米。已完成簽約面積12.23萬平米，去化率97.8%。銷售額：18.41億折扣：兩居和四居貸款全款99折，95三居貸款總價減1萬*96折，全款額外優(yōu)惠5000元。 項目付款方式：認購當天首付總房款的5%，剩余25%按5%、5%、15%比重在9個月份內(nèi)付清。優(yōu)惠不因首付比例的變化而變化。價格：成交單價持續(xù)上漲，北京保利2012年度任務提前完成，后期推廣減少，二期后期去化速度有所放緩。目前累計成交均價15051元/，較首次開盤價格漲幅10

35、%定位分析/競品分析/金融街融匯項目土地面積(平方米)規(guī)劃建筑 面積(平方米)交易方式規(guī)劃用途成交價(億元)受讓單位開發(fā)程度樓面地價(元/)成交日期開盤時間目前售價（元/）合計建設用地面積代征地面積金融街融匯188424 11395774467252885招標出讓公告居住用地20金融街控股股份有限公司六通一平7909 2010年12月23日2012年9月28日16114項目位置大興地鐵4號線天宮院站占地面積188723平方米總建筑面積300000平方米容積率2.5綠化率30物業(yè)類型小高層樓面價7909元/面積區(qū)間53121一居-三居總套數(shù)3112戶基礎信息定位分析/競品分析/金融街融匯規(guī)劃及主

36、力戶型樓座：金融街融匯是純住宅項目，規(guī)劃15棟樓，12#和13#樓底商為商業(yè)配套。產(chǎn)品形式：普通住宅，高層戶型：5358 一居，7185 兩居，96121 三居商業(yè)： 1#和2#樓為商業(yè)樓座，位于北側建地上三層至五層的配套商業(yè)。戶型一居兩居三居占比14%72%14%定位分析/競品分析/金融街融匯主力戶型104106 三居7179 兩居住宅：項目一期9月28日開盤，開盤樓棟為9#、10#、11#，共計600套房源；目前已完成簽約面積5.88萬平米，去化率20%。銷售額：9.32億折扣：全款購房98折，貸款99.5折，如10日內(nèi)簽約按時交納首付還可減免2.5萬元。價格：成交單價穩(wěn)步上漲。目前累計成

37、交均價15862元/，較首次開盤價格基本持平；定位分析/競品分析/金融街融匯銷售情況定位分析/競品分析/云立方項目土地面積(平方米)規(guī)劃建筑 面積(平方米)交易方式規(guī)劃用途成交價(億元)受讓單位開發(fā)程度樓面地價(元/)成交日期開盤時間目前售價（元/）合計建設用地面積代征地面積中水電云立方377882705310735118485招標出讓公告居住用地3中國水電建設集團房地產(chǎn)有限公司六通一平7218 2011年7月6日2012年10月20日15528項目位置大興地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站南500米占地面積37788.44平方米總建筑面積118485.34平方米容積率2.5綠化率30物業(yè)類型小高層樓面

38、價7218元/面積區(qū)間50-110一居-三居總套數(shù)983戶基礎信息定位分析/競品分析/云立方規(guī)劃及主力戶型樓座：中水電云立方是純住宅項目，規(guī)劃7棟樓。產(chǎn)品形式：普通住宅，高層戶型： 50平米通透一居，76-86兩居， 90平米實用三居樓層： 3至7號樓21層；8，9號樓19層，9#8#7#5#6#4#3#幼兒園戶型兩居三居占比73%27%定位分析/競品分析/云立方主力戶型100 三居76 兩居49 一居定位分析/競品分析/云立方銷售情況住宅：項目一期10月20日開盤，開盤樓棟為4#，共計168套房源； 項目二期12月15日開盤，開盤樓棟為6#、7#，共計294套房源； 目前已完成簽約面積124

39、99平米，去化率11%。銷售額：1.88億折扣：兩居首付6萬起（分期付款），三居首付7萬（分期付款）。簽約當日付總房款5%，2013年3月31日前再付15%，5月31日前再付10%。焦點網(wǎng)友購買可享受1萬抵2萬優(yōu)惠目前累計成交均價15079元/；定位分析/競品分析/城建紅木林項目土地面積(平方米)規(guī)劃建筑 面積(平方米)交易方式規(guī)劃用途成交價(億元)受讓單位開發(fā)程度樓面地價(元/)首次開盤時間目前售價（元/）合計建設用地面積代征地面積城建紅木林791746487814296174724招標出讓公告二類居住用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂用地16北京城建集團六通一平10928 2011年5月29日2

40、2328項目位置大興區(qū)，地鐵4號線棗園站旁350米占地面積6.5萬總建筑面積17.5萬容積率2.2綠化率30%物業(yè)類型高層、疊拼樓層情況21-28層高層4層疊拼樓面價10928元/總套數(shù)1600面積區(qū)間40-140一居-三居202-210疊拼1214111310456789321基礎信息定位分析/競品分析/城建紅木林規(guī)劃及主力戶型商業(yè)幼兒園樓座：整個項目由十三棟住宅樓、一棟商業(yè)樓和一棟幼兒園組成。 12棟高層；4棟疊拼 產(chǎn)品形式：普通住宅、商業(yè)戶型： 40-50的經(jīng)典一居，70-90的剛性兩居，100-140的舒適三居定位分析/競品分析/城建紅木林主力戶型兩居變四居建筑面積約109，其中贈送面

41、積約36.99兩居變?nèi)咏ㄖ娣e約104，其中贈送面積約28.8一居變兩居建筑面積約71，其中贈送面積約22.91一居變兩居，兩居變?nèi)?四居，突顯贈送的高附加值定位分析/競品分析/城建紅木林銷售情況住宅：項目一期2011年5月29日開盤，目前已完成簽約面積12.25萬平米，去化率70%。銷售額：25.9億價格：由于產(chǎn)品屬高附加值、高贈送，價格波動不大。目前累計成交均價21141元/，較首次開盤價格基本持平；定位分析/競品分析所屬板塊在售項目體量（萬）樓面價（元/）產(chǎn)品贈送面積交房標準客群建筑風格主城區(qū)紅木林17.510928 44-81平一居 104-109平二居 202-210平別墅較多毛坯

42、剛需、改善南加州天宮院區(qū)龍湖時代天街65751685-168 二至四居較少毛坯剛需、改善新古典云立方11.8721878-86兩居 89-100三居較少毛坯剛需、剛改現(xiàn)代金融街融匯25790977-84兩居 100-120三居較少精裝剛需、剛改現(xiàn)代保利春天里40.5782460-145 一至四居約10%毛坯剛需、剛改現(xiàn)代簡約 本案15.510600精裝總體對比來看，紅木林項目與本案雖不在統(tǒng)一片區(qū)內(nèi)，但樓面價及體量與本案基本相同，同時，紅木林在產(chǎn)品打造上采用大面積贈送，高附加值，園林風格也較為純粹，是本案重點借鑒對象區(qū)域市場表現(xiàn)定位分析/競品分析競品優(yōu)勢均為知名開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品；均打造剛需或首改類

43、小戶型為主；價格較低，低價快銷；紅木林產(chǎn)品有贈送空間；融匯精裝交房；小結競品劣勢各項目大部分戶型為暗衛(wèi)設計；除紅木林外，均無贈送空間；除紅木林外，建筑風格均常規(guī)化；除融匯外，均為毛坯交房；紅木林情況與本案幾乎相同，讓我們對紅木林進行深度分析定位分析/案例借鑒/城建紅木林樓棟結構保證更多的采光；盡可能打造南北通透戶型；增加產(chǎn)品的實用性附加值。戶型配比定位分析/案例借鑒/城建紅木林戶型戶型編號編號套數(shù)套數(shù)套數(shù)占比套數(shù)占比銷售面積銷售面積贈送面積贈送面積實得面積實得面積贈送率贈送率總面積總面積面積占比面積占比變形后戶型變形后戶型零居A1423%52.4512.4264.8724%2202.92%一居

44、（8%）A2845%42.9510.9253.8725%3607.83%小計小計1261268%8%5810.75810.74%4%一居B325216%76.1718.9295.0925%19194.8414%兩居（52%）C41268%79.4120.62100.0326%10005.667%B138224%72.2720.0992.2128%27607.1420%B4423%64.6413.5978.2321%2714.882%B5423%65.3513.5978.921%2744.72%B2423%76.5626.12102.6834%3215.522%三居（3%）小計小計8868865

45、5%55%65482.765482.746%46%兩居C3835%109.0132.69141.730%9047.836%四居（35%）C2211%114.638.32152.9233%2406.62%C6211%109.4236.9148.5133%2297.822%C119112%109.833.02142.8230%20971.815%C519112%103.2328.42131.6428%19716.9314%D1282%145.7347.11192.8432%4080.443%D2282%134.8545.12179.9733%3775.83%小計小計56356335%35%6229

46、7.262297.244%44%疊拼E1201%213.950.17264.0723%42783%E2201%182.7957.86240.6532%3655.83%小計小計40402%2%7933.87933.86%6%合計合計16151615141524141524主力戶型銷售面積73、110平米，以便控制總價定位分析/案例借鑒/城建紅木林包裝案場包裝售樓處：內(nèi)外結合，體現(xiàn)原汁原味展現(xiàn)南加州風情售樓處內(nèi)裝延續(xù)南加州風格，裝修元素上保留拉毛墻壁、拱形的門洞、小窗洞、粗礪的復古地磚、染色的橡木隔斷等。定位分析/案例借鑒/城建紅木林售樓處裝飾沙盤底座采用木制材質(zhì)沙盤底座采用木制材質(zhì)擺放木質(zhì)酒桶、

47、加州水果裝飾、紅酒箱等飾品擺放木質(zhì)酒桶、加州水果裝飾、紅酒箱等飾品淘金者裝飾畫淘金者裝飾畫定位分析/案例借鑒/城建紅木林示范區(qū)園林樣板區(qū)：景觀打造，與建筑風格融合互動區(qū)域內(nèi)的園林、道路、小品與售樓處建筑風格互相映襯，突出整體的層次感和空間表情的豐富，實現(xiàn)自然景觀與人文景觀的完美結合。使客戶身臨其境，直觀感受未來的南加州風情居住氛圍。蜿蜒環(huán)繞的水系、不規(guī)則種植區(qū)域、天然石材鋪就的道路、雕花鐵藝欄桿、隨意散落的紅土陶罐，原木廊架、充滿情趣的小品，身臨其境感受南加州定位分析/案例借鑒/城建紅木林推廣語加州是陽光、沙灘、海浪奔放的個性鄉(xiāng)村音樂的浪漫夢想城邦自由精神豐盛的陽光水果積極進取的淘金者精神牛仔

48、的熱情科技 創(chuàng)新Slogan-生活更多一點南加州推廣形象區(qū)別競品項目定位分析/案例借鑒/城建紅木林成交客戶紅木林成交客戶：客戶認知渠道為搜房網(wǎng)為主，占比40%；其次為朋友介紹，占比18%客戶年齡集中25-30歲為主，占比41%；其次為35-40歲，占比18%工作區(qū)域，為金融街、中關村、西紅門為主，分別占比22%，26%，15%；居住區(qū)域，以海淀、大興、豐臺、西城為主，分別占比31%，24%，21%，15%；從事行業(yè)主要以金融、IT、政府機關、服務業(yè)為主，分別占比19%，18%，18%，10%；客戶喜好，以上網(wǎng)、看電影、購物、健身為主，分別占比19%，17%，14%，12%；定位分析/案例借鑒/

49、城建紅木林成交客戶4號線沿線主力成交集中在中關村、金融街西單、豐臺、西紅門幾個區(qū)域。中關村區(qū)域，占比26%金融街區(qū)域，占比22%西紅門區(qū)域，占比15%定位分析/案例借鑒/城建紅木林小結1、項目以南加州風格貫穿，統(tǒng)一的項目調(diào)性；2、高附加值、高贈送產(chǎn)品，輔以更多的南北通透戶型，使產(chǎn)品更具實用性；3、合理的戶型配比，使產(chǎn)品銷售更為便利；4、成交客戶以剛需為主，分布在地鐵4號線沿線，以中關村、西單金融街、西紅門為主。定位分析/產(chǎn)品預測產(chǎn)品預測產(chǎn)品線面積區(qū)間面積配比梯戶比二居70-8060%2T4三居85-9040%1T2u為保障項目銷售，建議打造剛需產(chǎn)品，產(chǎn)品面積不宜超過100，70-80舒適兩居可

50、滿足剛性需求居住尺度；85-90經(jīng)濟型三居，適合中高端剛需客戶，空間及價格尺度在客戶可接受圍內(nèi)。定位分析/客戶預測客戶預測主流客戶重要客戶南部區(qū)域剛需客戶年齡27-35歲，區(qū)域來源以南部及四號線地鐵沿線為主；青年持家和小太陽家庭較多，滿足交通便利，居住舒適的生活；需要外部環(huán)境和內(nèi)部空間的雙重滿足，關注舒適性和實用性。區(qū)域及周邊中端首置及改善客戶年齡在3040歲，中產(chǎn)階級都市精英，以居住在南部片區(qū)為主，也會有部分其它區(qū)域客戶；處于事業(yè)的上升階段，追求產(chǎn)品品質(zhì)；關注較為舒適的現(xiàn)階段居住感受，重視產(chǎn)品整體形象、社區(qū)環(huán)境、周邊配套和交通便捷性。定位分析1. 案名：萬科橙，延續(xù)萬科顏色系列，通過橙色，我

51、們能夠聯(lián)想到“荷蘭”；2. 區(qū)域?qū)Ρ龋嚎v觀區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有建筑風格，主要以現(xiàn)代及現(xiàn)代簡約風格為主，跳出現(xiàn)代風格的僅有紅木林（南加州風格）、龍湖時代天街（新古典主義風格），區(qū)域內(nèi)缺少類似于“荷蘭風格”的建筑形態(tài)；那么，從荷蘭，我們還能夠聯(lián)想到什么？定位分析荷蘭位于歐洲西北部，是發(fā)達的資本主義國家，西方十大經(jīng)濟之一。一提到荷蘭：首先我們想到的是：風車、郁金香、足球、鉆石、G-STAR、梵高、聯(lián)合利華、飛利浦、木鞋.想到的是荷蘭國徽上“堅持不懈”的英文單詞 。荷蘭狂想曲風車郁金香鉆石定位分析荷蘭狂想曲梵高木鞋G-STAR足球聯(lián)合利華飛利浦定位分析荷蘭狂想曲就讓我們用這場“堅持不懈”的荷蘭風橫掃大興定位分析

52、/產(chǎn)品預測p風格建議p外立面及材質(zhì)建議產(chǎn)品打造體系定位分析/產(chǎn)品預測/建筑單體預測原則p 符合本項目南部高品質(zhì)剛需的定位，外立面風格及材質(zhì)的應用體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì).p 在用材及施工工藝方面，滿足一定成本控制下，保證最佳效果.文化的、純粹的、品質(zhì)的、宜居的社區(qū)關鍵詞定位分析/產(chǎn)品預測/風格風格新荷蘭式建筑風格，凸顯品質(zhì)，注重風格純粹性新荷蘭建筑重慶龍湖春森彼岸，大量玻璃元素的應用于懸挑的變化特點：p立面完整p玻璃及各色塊的應用，陽臺置于玻璃掛件后p荷蘭建筑整體色調(diào)是偏沉穩(wěn)酒紅色、白色和暖色調(diào)的其他顏色，沉穩(wěn)而不失激情。p裝飾上，帶色塊的玻璃窗、木質(zhì)裝飾條是常用的。定位分析/產(chǎn)品預測/風格風格新荷蘭式建

53、筑風格，凸顯品質(zhì)，注重風格純粹性特點：p挺拔、后現(xiàn)代氣息p通過懸挑和色塊的變化，細部變化堅持統(tǒng)一，減少零碎感p懸挑和體塊的變化是荷蘭建筑常見元素。p用“盒子狀”懸挑、色塊變化強調(diào)幾何感和設計感。深圳優(yōu)品藝墅：懸挑+體塊變化新荷蘭建筑深圳華潤幸福里：堅持懸挑與色塊的變化設計要點：建議盡量做到首三層石材鋪裝，可見范圍內(nèi)充分展現(xiàn)高品質(zhì)中段材料使用仿真涂料，外立面不超過三種色調(diào)，主基調(diào)以穩(wěn)重酒紅色為主；融入一定玻璃元素；立面利用石材、色彩、建筑細節(jié)等打造項目形象，凸顯項目特色定位分析/產(chǎn)品預測/立面p標準層建議p戶型建議產(chǎn)品打造體系定位分析/產(chǎn)品預測p 24-27層，建筑形式以板樓，1T2和2T4；p

54、打造出南北通透、明廚明衛(wèi)的舒適戶型；p項目以70-80左右二居產(chǎn)品為主，做到多種戶型搭配面對同面積區(qū)間的不同需求；p 在中心位置搭配部分85-90的明星產(chǎn)品，邊緣位置搭配中小戶型現(xiàn)金流產(chǎn)品。預測原則定位分析/產(chǎn)品預測/空間建議定位分析/產(chǎn)品預測/空間建議標準層 借鑒保利春天里1梯兩戶南北通透格局紅木林2梯四戶全南北通透格局標準層85-90m70-80m面積區(qū)間梯戶比1T22T4定位分析/產(chǎn)品預測/標準層直梯樓梯直梯樓梯直梯樓梯戶型預測南北通透二居舒適的陽臺贈送空間L型廚房技術參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率8172.098.989%應用項目城建紅木林產(chǎn)品特點1、81二房二廳2、得房率近90%

55、 3、二梯兩戶4、南北通5、L型廚房，使用效率更高6、廚房與餐廳及客廳的空間關系良好，利于溝通7、獨立明衛(wèi)8、主臥L形轉角飄窗81二居獨立明衛(wèi)L形轉角飄窗定位分析/產(chǎn)品預測/戶型戶型預測南北通透三居雙明衛(wèi)設計，干濕分離舒適主臥帶獨立衛(wèi)生間贈送空間技術參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率10997.011.989%應用項目城建紅木林產(chǎn)品特點1、109三房二廳2、得房率近90% 3、二梯兩戶4、南北通透5、主臥帶獨立衛(wèi)生間6、雙明衛(wèi)設計，干濕分離7、主臥送270度轉角露臺8、贈送空間加大109三居贈送空間270度觀景露臺定位分析/產(chǎn)品預測/戶型p園林景觀p文化小品p大堂及電梯p車庫及入口p視覺識別系

56、統(tǒng)p無障礙設施產(chǎn)品打造體系定位分析/產(chǎn)品預測將現(xiàn)代元素和荷蘭文化元素充分結合在一起 在符合現(xiàn)代人審美的基礎上 使用荷蘭文化及其代表性的元素來展現(xiàn)項目的文化氣息， 以符號呼應主題，以社區(qū)意向兌現(xiàn)價值打造原則在公共空間打造中，尤其是園林的打造，建議充分吸收荷蘭園林及小品的精致化元素符號，賦予項目深厚的文化內(nèi)涵定位分析/產(chǎn)品預測園林以彰顯“荷蘭文化”精髓的綠植作為人文社區(qū)植被的選取標準定位分析/產(chǎn)品預測打造主要以荷蘭“國花”郁金香為主，輔以薰衣草等為植被，增添項目文化氣息在社區(qū)顯著位置，做出水景，輔以移植少量珍貴樹種，搭配郁金香植被，標定社區(qū)的高貴品質(zhì)園林定位分析/產(chǎn)品預測小品設置座椅、亭榭等休憩場

57、所，荷蘭特色風車小品定位分析/產(chǎn)品預測小品設置荷蘭名人雕像穿插于園林小品間，感受文化氛圍定位分析/產(chǎn)品預測國際法學創(chuàng)始人，人們通常稱他為“國際法之父”和“自然法之父”。范巴斯滕，古力特和里杰卡爾德，荷蘭足球使上最為出色的三名球員，被球迷冠以荷蘭“三劍客”之稱，并被世界億萬球迷所崇拜。荷蘭優(yōu)秀的后印象派畫家，代表作如星夜、向日葵荷蘭“三劍客”格勞秀斯梵高大堂p 入戶大堂，體現(xiàn)尊貴感；p 首層大堂面積：控制在30左右p 大堂空間處理：局部挑空，挑空層高為兩層或一層半；p 大堂功能：臨時休息區(qū)、信息發(fā)布。p 注重色彩的運用，使用淺色鋪面，結合燈光設計，實現(xiàn)明亮通透的效果p 尺度不要求大，但要體現(xiàn)品質(zhì)

58、和使用上的方便。入戶大堂做到高貴典雅，超越區(qū)域平臺定位分析/產(chǎn)品預測電梯Logo頂部加高普通電梯高度p 細節(jié)的處理，電梯之間增加一面時裝鏡，以及吊燈和地燈的銜接，使整個電梯廳視覺空間變大。電梯頂部加高處理，視覺上體現(xiàn)高廳的空間感受定位分析/產(chǎn)品預測車位外環(huán)、丁停、雙出口，保證社區(qū)內(nèi)人員安全地上車位：p 采用外環(huán)丁停式車位分布，并設置雙出口，在做到人車人流的同時，保證社區(qū)內(nèi)人員走動安全。 定位分析/產(chǎn)品預測示意車庫雙大堂設計，精裝車庫大堂、車庫直接入戶，體現(xiàn)項目品質(zhì)及檔次車庫大堂：p 全部為地下封閉空間，與地下車庫結合設計。p 裝修標準等同首層大堂。p 業(yè)主或經(jīng)授權的訪客可從此搭乘電梯，直接到達

59、各樓層。 定位分析/產(chǎn)品預測p 無障礙設計坡道一般不得大于1：12，同時與之相匹配的每段坡道最大高度為750mm，最大水平長度為9000mm。坡道最小寬度為1200mm。 直線坡道注重地面的設計美觀，體現(xiàn)韻律感，但增加上坡難度別致的欄桿，與建筑融為一體曲線造型與建筑時尚風格融合植入無障礙設施體現(xiàn)社區(qū)關懷，多方面滿足客戶需求無障礙設施定位分析/產(chǎn)品預測視覺識別系統(tǒng)p 統(tǒng)一視覺符號的反復運用塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象p別致的樓牌標識分布于各組團內(nèi)部，增強不同區(qū)域的可識別性，并建立統(tǒng)一的視覺識別體系定位分析/產(chǎn)品預測p精裝修p智能安保產(chǎn)品打造體系定位分析/產(chǎn)品預測精裝修為了提高項目品質(zhì)，同時符合市場平臺標準

60、，本項目采用精裝，具體實施方案可根據(jù)項目的進度要求和市場競爭靈活考慮定位分析/產(chǎn)品預測使用萬科精裝修“C裝標準”精裝修定位分析/產(chǎn)品預測 精裝標準：使用萬科精裝體系中“C裝標準”；精裝注重點：由于項目延續(xù)萬科顏色系列之橙色，在精裝修的同時，可將部分裝修細節(jié)，貫穿荷蘭風，保持統(tǒng)一的項目調(diào)性。智能安保 第一層防護：小區(qū)周邊設置探測器和攝像頭，緊急情況下可自動報警并錄下現(xiàn)場畫面，小區(qū)內(nèi)多個招援按鈕，可隨時呼叫管家援助； 第二層防護：大堂門禁及大堂管家雙重保護，拜訪者只有經(jīng)過業(yè)主的同意才能進入； 第三層防護：電梯管理系統(tǒng)自動呼叫電梯，自動達到住戶居住的樓層，形成客戶與樓層的一對一進入； 第四層防護：每